Komunálne apartmány sa stále nachádzajú v ruských mestách. Občania žijúci v samostatných izbách môžu byť nájomcami na základe dohody o spoločenskom nájme a môžu byť tiež priamymi vlastníkmi nehnuteľností. V druhom prípade sa často vyžaduje predaj izby v spoločnom byte. Tento proces je spojený s mnohými ťažkosťami, pretože všetci ostatní nájomníci majú predkupné právo na nákup. Preto je možné predať bývanie neoprávneným osobám až po odmietnutí získania izby iným vlastníkom miestnosti.
Ako sa potvrdí vlastníctvo?
Na predaj akéhokoľvek majetku musí byť predávajúci vlastníkom tohto majetku. Potvrdzuje sa to iba úradnými dokladmi, preto sa vyžaduje potvrdenie o vlastníctve alebo výpis z USRN obsahujúci informácie o vlastníkovi miestnosti.
Dokumenty musia nevyhnutne naznačovať, že konkrétny občan je vlastníkom iba časti priestorov. Veľkosť miestnosti je predpísaná a miestnosť by mala byť pridelená v byte.
Legislatívna regulácia
Majitelia miestností v spoločnom byte by mali predávať svoj majetok iba za predpokladu splnenia početných požiadaviek zákona. V opačnom prípade môžu transakciu napadnúť susedia. Preto sa pri implementácii tohto procesu berie do úvahy obsah HA a FA.
Na základe týchto predpisov sa určuje, kto má predkupné právo na získanie miestnosti, ako aj aké požiadavky musí vypracovať dohoda.
Na LCD je povinnosťou majiteľa informovať o tomto rozhodnutí všetkých ostatných obyvateľov bytu.
Nuance predaja susedom
Najčastejšie sa miestnosť predáva v spoločnom byte susedom. Majú predkupné právo nadobúdať tento majetok. Medzi vlastnosti tohto procesu patrí:
- majiteľ miestnosti musí spočiatku oznámiť všetkým susedom, že plánuje nehnuteľnosť predať;
- ďalej nie je možné uskutočniť žiadne transakcie do 30 dní, pretože táto lehota sa poskytuje susedom, aby rozhodli o nadobudnutí tohto objektu;
- súhlas alebo odmietnutie je písomné.
Ak chce niektorý sused kúpiť izbu, potom sa s ním uzavrie štandardná kúpna zmluva. Cena určuje priamy predajca.
Ako predať izbu neoprávneným osobám?
Predaj miestnosti v spoločnom byte cudzincom je pomerne komplikovaný proces, pretože majitelia domov musia často čeliť skutočnosti, že susedia predstavujú pre transakciu rôzne prekážky. Medzi nuansy postupu patrí:
- pôvodne sa od všetkých susedov vyžadovalo, aby odmietli kúpiť izbu;
- bývanie sa predáva cudzincom za rovnakú cenu, akú ponúkali susedom;
- ak existuje písomný dôkaz o odmietnutí susedmi, potom sa predaj predmetu uskutoční v súlade so všeobecným postupom, pre ktorý je vypracovaná vzorová kúpna zmluva;
- transakcia je potom zaregistrovaná v Rosreestr.
Pri tomto postupe sa musia zohľadňovať početné požiadavky zákona. Ak dôjde dokonca k menším porušeniam, môžu byť základom pre napadnutie transakcie susedmi.Preto je vhodné využívať právnu podporu pri transakciách s nehnuteľnosťami, pretože skúsený právnik bude schopný navrhnúť, aké kroky by mal predávajúci podniknúť v danej situácii.
Kto má preventívne právo?
Pri predaji izby umiestnenej v spoločnom byte je potrebné vziať do úvahy práva, ktoré majú vlastníci ostatných izieb v byte. Susedia majú predkupné právo kúpiť si priestor na predaj. Preto sa pôvodne ponúka možnosť kúpiť túto nehnuteľnosť susedom. Iba za týchto podmienok bude legálne predávať izbu v spoločnom byte. Susedi sú informovaní písomne, ako aj 30 dní pred predajom neoprávneným osobám.
Preventívne právo majú všetci občania žijúci v tomto byte. Vlastník dostane povolenie na predaj miestnosti v spoločnom byte až po prijatí odmietnutia všetkých týchto osôb z predávaného majetku.
Susedia často odmietajú písomne odmietnuť. V takom prípade je dôležité, aby predávajúci dostal potvrdenie o zaslaní oznámenia. Preto je vhodné na tieto účely použiť doporučený list s potvrdením o doručení.
Postup predaja miestnosti
Postup predaja miestnosti v spoločnom byte znamená, že je potrebné vykonať určité postupné kroky. Patria sem:
- náklady na izbu sú stanovené, pre ktoré sa môžete rozhodnúť sami alebo pomocou odhadcu;
- pre všetkých susedov sa vypracuje oznámenie, po ktorom sa dokument osobne doručí občanom s podpisom alebo sa zašle poštou s potvrdením o prijatí;
- ak susedia nechcú kúpiť izbu, musia od nich dostať písomné odmietnutie do jedného mesiaca;
- potom vyhľadajte kupujúcich, ktorí nie sú neoprávnenými osobami;
- po nájdení kupujúceho je podpísaná kúpna zmluva;
- Rosreestr upravuje prevod práva na nehnuteľný majetok na inú osobu.
Ak nie je možné nájsť kupujúceho, môže sa cena znížiť, ale je dôležité znovu vyzvať susedov, aby si kúpili izbu za novú cenu. Až po druhom zamietnutí sa uskutoční predaj izby v spoločnom byte tretím stranám.
Spôsoby predaja predmetu
Procedúra sa môže vykonávať rôznymi spôsobmi. Patria sem:
- Samostatná predajná miestnosť. V takom prípade musí vlastník objektu vykonať všetky akcie nezávisle. Musí byť dobre oboznámený so zákonom, aby neporušoval práva susedov. Bude sa musieť zaoberať hľadaním kupujúceho a vyhotoviť kúpnu zmluvu. Ak sa akýmkoľvek spôsobom porušia fázy predaja izby v komunálnom byte alebo práva susedov, transakciu možno napadnúť na súde.
- Odvolanie sa na realitné kancelárie. Poskytujú právnu podporu pri transakciách s nehnuteľnosťami. Pri využívaní služieb odborníkov si môžete byť istí, že zákon nebude žiadnym spôsobom porušený. Hľadanie kupujúcich a vykonanie transakcie sa zúčastnia zamestnanci agentúry. Služby platí kupujúci alebo predávajúci.
Mnoho ľudí premýšľa o tom, či pri predaji miestnosti v spoločnom byte musíte využiť služby notára. Pri certifikácii kúpnej zmluvy nie je potrebné kontaktovať tohto špecialistu. Aby sa však v budúcnosti zaručilo, že nie je možné napadnúť transakciu, môžete sa obrátiť na notára, ktorý bude študovať všetky materiály prípadu a bude môcť povedať, či je zmluva legálna.
Ako získať súhlas od susedov?
Predaj nehnuteľností v sekundárnom obchode je vždy špecifický a komplexný proces, ale predaj nehnuteľností v komunálnom byte sa považuje za najneobvyklejší postup. Na jej vykonanie potrebujú susedia odmietnutie nehnuteľností.
Majiteľ miestnosti nesmie požiadať susedov o povolenie na jeho predaj, ale bude ich musieť informovať o plánovanom rozhodnutí mesiac pred ukončením transakcie. Susedia môžu urobiť pozitívne rozhodnutie, preto bude potrebné s nimi uzatvoriť kúpnu zmluvu.
Je možné predávať bez písomného odmietnutia?
V komunálnych bytoch medzi susedmi je často príliš zlý vzťah, takže sa navzájom nechcú navzájom kontaktovať. Preto susedia na prijaté oznámenie nereagujú.
Aby sa predišlo budúcim problémom s predajom nehnuteľností v sekundárnom odbore, odporúča sa vykonať nasledujúce kroky:
- spočiatku je vhodné poslať oznámenie doporučenou poštou po zaplatení dokladu o doručení, takže občan bude mať dôkaz, že skutočne informoval susedov o predaji miestnosti;
- ak je vzťah dobrý, susedia písomne odmietnu kúpu obydlia, na ktorej sa musia nevyhnutne podpísať;
- je dovolené pozvať svedkov, ktorým sa oznámenie doručuje, a preto sú to tí občania, ktorí budú môcť na súde potvrdiť, že predávajúci miestnosti prísne dodržiaval zákonné požiadavky.
Ak dôjde k porušeniu práv susedov, transakcia sa dá ľahko zistiť prostredníctvom súdu ako neplatná, takže kupujúci môžu prísť o nadobudnutý majetok.
Aké dokumenty sú potrebné na predaj?
Správne vykonanie transakcie zahŕňa prípravu určitej dokumentácie predávajúcim. Ako predať izbu v spoločnom byte? Na tento účel sú potrebné nasledujúce dokumenty:
- cestovný pas predajcu;
- titulné listy k nehnuteľnostiam, pomocou ktorých občan potvrdzuje svoje právo na vstup do miestnosti, navyše ich môžu zastupovať privatizačná dohoda, závet, darčekový certifikát alebo iný dokument;
- výpis z USRN, ktorý označuje majiteľa miestnosti, prítomnosť rôznych bremien, veľkosť miestnosti a ďalšie dôležité parametre pre každého kupujúceho;
- technický plán a údajový list a na základe týchto dokumentov budú budúci vlastníci schopní overiť, či nedochádza k nezákonnej prestavbe;
- osvedčenie, v ktorom sa uvádza, že chýbajú dlhy za platbu účtov za služby;
- písomné odmietnutie kúpy nehnuteľnosti od všetkých susedov s bytmi.
Tieto dokumenty sú vyžadované nielen kupujúcimi, ale aj realitnými kanceláriami, ak sa rozhodnú využiť svoje služby.
Pravidlá vypracovania zmluvy
Dôležitým bodom pre každého predajcu je správna príprava kúpnej zmluvy. Je nevyhnutne tvorená písomne. Medzi jeho základné podmienky patria:
- Informácie o stranách dohody predložené predajcom a kupujúcim;
- údaje o predmete zmluvy, v prípade ktorého je uvedená adresa bytu, veľkosť miestnosti, ako aj ďalšie dôležité parametre;
- náklady na izbu uvedené v rubľoch a slovami;
- je uvedený postup výpočtu;
- zodpovednosť za každú stranu je uvedená v prípade porušenia podmienok dohody;
- dátum zmluvy;
- podpisy strán.
Na vypracovanie tohto dokumentu môžete použiť štandardné formuláre. Ak realitné kancelárie riešia postup predaja miestnosti v komunálnom byte, potom je to ten, kto dokument vyhotoví.
Nuansy používania šedých schém
Niektorí majitelia miestností v spoločnom byte uvažujú o možnosti využitia šedých schém, ktoré im umožnia čo najrýchlejšie predať nehnuteľnosť a bez uzavretia dohody so susedmi. Často sa používajú na to, aby sa vyhli zdaňovaniu. Typicky sa takéto metódy používajú, ak susedia predstavujú rôzne prekážky obchodu.
Najbežnejšie používané metódy sú:
- záujemcovi sa predá iba časť miestnosti a potom sa zvyšné štvorcové metre prevedú na základe daru;
- miestnosť je založená na základe zmluvy o pôžičke, po ktorej nie je pôžička úmyselne vyplatená, preto sa bývanie vymáha núteným spôsobom;
- Bývanie sa prevádza na základe dohody o darovaní, ale v skutočnosti nový vlastník prevedie peniaze na bývalého vlastníka.
Všetky vyššie uvedené systémy sa považujú za rizikové, takže vždy existuje šanca, že kupujúci bude podvodníkom a odmietne platiť za izbu. Takéto transakcie môžu byť navyše zaujímavé pre orgány činné v trestnom konaní alebo Federálnu daňovú službu, takže predajca môže byť administratívne alebo trestne zodpovedný.
Dôsledky neoznámenia
Predajca miestnosti, ktorý sa nachádza v komunálnom byte, musí informovať susedov o svojom rozhodnutí. Ak sa tak nestane, môže to mať negatívne následky. Susedia môžu túto dohodu napadnúť na súde, pretože sa chcú sami stať vlastníkmi nehnuteľnosti.
Preto, ak nie sú známe informácie o tom, ako je transakcia dokončená, je vhodné kontaktovať skúsených realitných kancelárií alebo získať radu od notára.
záver
Predaj miestnosti nachádzajúcej sa v komunálnom byte je pomerne komplikovaný postup, pri implementácii ktorého je potrebné zohľadniť zákonné požiadavky. O plánovaných predajných susedoch sa nevyhnutne informuje. Majú predkupné právo na nákup bývania.
Až po odmietnutí od susedov môžete predať nehnuteľnosť neoprávneným osobám. Z tohto dôvodu je dôležité správne vypracovať kúpnu zmluvu. Neodporúča sa používať sivé schémy na zníženie ceny za izbu, pretože je to spojené s mnohými rizikami pre predajcu.