Jedno vlastníctvo má často niekoľko majiteľov. V tomto objekte majú nejakú spoločnú alebo samostatnú miestnosť. Ak sa jeden z majiteľov rozhodne predať svoj majetok, musí najprv ponúknuť svoj podiel iným spoluvlastníkom. Je to spôsobené skutočnosťou, že majú predkupné právo na nákup. Je im ponúkaný predmet za určitú cenu, pri ktorom je v prípade odmietnutia potrebné ponúknuť izbu alebo podiel iným kupujúcim. Ak cena klesne, musíte sa znova obrátiť na spolumajiteľov s ponukou kúpy časti bytu.
Pojem preventívne právo
Predstavuje to právo vlastníka izby alebo podielu v byte na získanie ďalšej časti predanej spolumajiteľom. Tento majetok sa môže ďalej ponúkať neoprávneným osobám až po formálnom odmietnutí.
Proces využívania prednostného práva na kúpu je upravený v článku 250 Občianskeho zákonníka. Preto majiteľ objektu pred jeho predajom iným musí zabezpečiť, aby všetci jeho susedia v spoločnom byte alebo spoluvlastníci privatizovaného objektu boli informovaní o plánovanom predaji a tiež nechcú využiť svoje zákonné právo. Odporúča sa písomne odmietnuť. Okrem toho musí mať predajca dôkaz, že skutočne spoluvlastníkom oznámil predaj svojej časti.
Nové problémy
Ľudia s iba časťou jednej nehnuteľnosti sa takmer vždy stretávajú s určitými problémami pri predaji nehnuteľností. Dôvodom je skutočnosť, že ostatní spoluvlastníci majú predkupné právo na nákup akcie. Medzi najobľúbenejšie problémy a problémy patria:
- Prekážky pri predaji miestnosti vytvárajú ostatní nájomníci nehnuteľnosti. Napríklad priamo vyhlasujú potenciálnych kupujúcich, že kazia svoj život a zároveň nechcú spätne odkúpiť podiel sami.
- Spolumajitelia odmietajú prijať osobitné oznámenie o predaji majetku, preto musíte poslať dokument doporučeným listom s doručenkou, aby ste mali dôkaz o súlade s požiadavkami zákona.
- Akcionári spočiatku odmietnu vyplatiť podiel, ale potom sa obrátia na súd, aby spochybnili už uzavretú transakciu s tretími stranami. Ak má však predávajúci dôkaz o oznámení občanom, súd pohľadávky nevyhovie.
- Niekoľko akcionárov naraz môže vyjadriť želanie kúpiť časť bytu av takom prípade si môže predajca nezávisle vybrať, s kým bude transakcia uzavretá.
- O predaji časti nemôžete upovedomiť ostatných spoluvlastníkov, ak dôjde k dohode iba s jedným nájomcom, že podiel kúpi.
Preventívne právo na kúpu podielu v byte s maloletým znamená, že je potrebné nielen prijať odmietnutie spätného odkúpenia podielu od jeho oficiálnych zástupcov, ale tiež získať povolenie na predaj majetku od opatrovníkov. Zároveň nie je dovolené, aby sa touto transakciou akýmkoľvek spôsobom porušili práva dieťaťa.
Ako predchádzať rizikám?
Každý, kto vlastní iba určitú časť nehnuteľností, by sa mal dobre oboznámiť s tým, čo je predkupné právo na nákup akcie. V tomto prípade je možné vyhnúť sa situácii, keď bude transakcia na predaj nehnuteľností spochybnená. Aby sa predišlo rôznym rizikám, berú sa do úvahy nasledujúce body:
- iní vlastníci bytov sú správne a pohotovo informovaní o plánovanom predaji časti nehnuteľnosti;
- ak má občan dobré vzťahy s ostatnými spoluvlastníkmi, vyžaduje sa písomné zamietnutie;
- Ak vlastníci bytu nechcú napísať odmietnutie, bude im zaslané oznámenie doporučeným listom s doručenkou.
Iba ak existuje dôkaz, že predávajúci neporušil práva ostatných nájomcov, je možné zaručiť, že transakcia nebude napadnutá na súde.
Je možné obísť predkupné právo na nákup?
Existujú určité triky, ktoré umožňujú neprijímať odmietnutie od iných občanov a neposielať im oznámenie o predaji časti majetku. Medzi hlavné metódy patria:
- Uzatvorenie darčekovej zmluvy, nie predaj na základe kúpnej zmluvy. Predkupné právo na nákup je platné iba na predaj akcie, nie na dar. Každá osoba má právo slobodne nakladať so svojím majetkom, takže môže darovať akciu ktorejkoľvek osobe bez problémov a možnosti napadnúť ju. Ak však spolumajitelia majú dôkaz, že sa transakcia, ktorú je možné vrátiť, skryjú, na súde sa to uzná za predstierané na základe čl. 170 GK.
- Zvýšenie hodnoty časti majetku. Kúpna zmluva môže naznačovať vysokú cenu, ale v skutočnosti je predmet prevedený za inú cenu. Takéto transakcie sú podvodné, takže ak sa zverejnia ich nuansy, považujú sa za neplatné.
- Uzatvorenie záložného práva. Napríklad predajca miestnosti pripraví pôžičku od kupujúceho, pre ktorú je vystavený úradný dokument. Podľa tejto dohody sa časť majetku poskytuje ako kolaterál. Ďalej sa vypláca náhrada, v dôsledku čoho veriteľ peniaze odmietne a predávajúci na tento účel prevedie na neho svoj majetok. Ale pri použití takéhoto systému sa budete musieť oficiálne zaregistrovať tak záložnú zmluvu, ako aj zmluvu o kompenzácii.
Takéto triky sa zvyčajne používajú, ak medzi obyvateľmi toho istého majetku skutočne existuje zlý vzťah, a preto sa občania snažia využiť svoje preventívne právo na obťažovanie spoluvlastníka majetku.
Pravidlá oznamovania občanov
Ak sa majiteľ akcie jedného objektu rozhodne predať svoj majetok, vykoná tieto akcie:
- na základe článku 250 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie majú všetci ostatní spoluvlastníci predkupné právo na nákup, a preto sa im na začiatku ponúkajú podiel za určitú cenu;
- Ďalej sa zostavuje písomné oznámenie obsahujúce informácie o plánovanom predaji majetku;
- dokument uvádza cenu, za ktorú sa transakcia plánuje;
- podľa tohto dokumentu môžu byť ponúkané splátkové plány alebo iné možnosti, ktoré umožňujú iným vlastníkom bytov vyplatiť podiel;
- Na základe tohto oznámenia zostávajúci vlastníci nehnuteľnosti odmietnu alebo uskutočnia transakciu.
Ak občania jednoducho odmietnu prijať oznámenie, doručia sa mu poštou a okrem toho budú musieť zaplatiť oznámenie o doručení, aby predávajúci mal dôkaz o súlade s požiadavkami zákona. Za týchto podmienok je oznámenie právne záväzné, aj keď adresát odmietne list prijať.
30 dní po odoslaní upozornení môžete začať s predajom vkladu neoprávneným osobám, ak spoluvlastníci nevyjadrili želanie ho kúpiť samostatne.
Spôsoby odosielania upozornení
Je vhodné dať dokument na podpis osobne. V praxi však často existujú situácie, keď medzi majiteľmi toho istého majetku existuje príliš veľa nezhôd. Ale ani za týchto podmienok nie je dovolené ignorovať preventívne právo na kúpu podielu v byte. Oznámenie je možné zaslať rôznymi spôsobmi:
- zasielanie telegramov;
- odoslanie dokumentu prostredníctvom notárskej verejnosti;
- Posielate hodnotný list sami.
V každom prípade budete musieť zaplatiť za oznámenie o doručení dokumentu. Nezabudnite si uložiť platobné doklady potvrdzujúce odoslanie dokumentu. Tieto dokumenty sú dôkazom počas súdneho konania.
Aké informácie sú uvedené v oznámení?
Predbežné oznámenie o transakcii zaručuje súlad s právnymi požiadavkami týkajúcimi sa preventívneho práva na nákup akcie v byte. Vzor takéhoto oznámenia je uvedený nižšie.
V tomto dokumente nezabudnite uviesť nasledujúce údaje:
- adresa bytu;
- informácie o veľkosti existujúceho podielu;
- hodnota, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva;
- priama ponuka na využitie vašej pravej a vykúpenej časti objektu;
- uvádza sa, že ak tento návrh nebude prijatý, bude podiel predaný tretím stranám;
- ďalej je uvedená žiadosť o písomné zamietnutie alebo súhlas;
- dátum oznámenia a podpis žiadateľa sú stanovené.
Hlavnou podmienkou je potreba predať nehnuteľnosť výlučne za cenu uvedenú v oznámení. Ak všetci spolumajitelia odmietnu kúpiť, môžete pokračovať v predaji za túto cenu. Ak predávajúci nemôže nájsť kupujúceho, nemôže jednoducho znížiť cenu. Za týmto účelom znova vypracujú oznámenia, ktoré naznačujú nižšie náklady. Ak sa jeden zo spoluvlastníkov dohodne na spätnom odkúpení akcie, uzavrie sa s ním dohoda. Preventívne právo na kúpu bytu vám umožňuje zvýšiť podiel existujúcich vlastníkov nehnuteľností.
Zodpovednosť za porušenie práv
Občania, ktorí vlastnia podiel na nehnuteľnostiach, často jednoducho ignorujú predkupné právo na kúpu izby v byte, ktorú majú ostatní spolumajitelia. To vedie k porušovaniu práv občanov.
Hlavným negatívnym dôsledkom takéhoto porušenia je schopnosť napadnúť transakciu. Keďže predávajúci nebude mať dôkaz o včasnom doručení oznámenia iným spoluvlastníkom, transakcia je sporná. Občan bude musieť vrátiť množstvo finančných prostriedkov získaných od kupujúceho a potom vykonať postup na základe právnych požiadaviek.
Je povinné požadovať odmietnutie?
Ak medzi spolumajiteľmi existuje dobrý vzťah, je vhodné požiadať o napísanie odmietnutia, ak si občania nechcú vykúpiť časť majetku.
Odmietnutie sa nevyžaduje, ak sa oznámenie zasiela poštou, pretože odosielateľ má napriek tomu dôkaz o splnení požiadaviek zákona. Na odpoveď je potrebné počkať do 30 dní. Ak chýba, môžete sa ešte stále zaoberať predajom akcií tretím stranám.
Iné nuansy
Preventívne právo na kúpu izby v komunálnom byte alebo privatizovanom majetku sa najčastejšie využíva, ale existuje aj v iných oblastiach. Tieto zahŕňajú:
- Pri prenájme. Ak je nejaký predmet prenajatý, majú ľudia, ktorí žijú v tomto byte, po dražbe v dražbe, prednosť ako kupujúci. Je to spôsobené skutočnosťou, že v týchto obytných domoch sú títo občania už obývaní.
- Pre komunálne zariadenie. Ak obec ponúkne na predaj budovu, v ktorej žijú občania na základe dohody o sociálnom úvere, dostanú ľudia rovnaké bývanie z rovnakých dôvodov alebo majú predkupné právo na kúpu nehnuteľnosti. Nájomníci majú preto právo zúčastniť sa na dražbe s inými osobami a môžu tiež využívať výhody iných účastníkov. Preto, ak súhlasia so spätným odkúpením, aukcia sa jednoducho neuskutoční, pretože obchod s nimi je priamo uzavretý.
- Za zhabaný majetok. Ak je akýkoľvek predmet zabavený a zhabaný za dlhy, predáva sa v aukcii. Aukcie sa môže zúčastniť dlžník, ktorý má navyše právo ju spätne odkúpiť bez ponuky.
Hlavným účelom tohto práva je možnosť ľudí, ktorí už nehnuteľnosť používajú, stať sa jej plnými vlastníkmi.
záver
Rôzni občania majú predkupné práva v rôznych oblastiach vo vzťahu k všetkým druhom majetku. Realizuje sa rôznymi spôsobmi a jeho hlavným účelom je možnosť občanov kúpiť si bývanie, ktoré skutočne využívajú.
Ak dôjde k porušeniu týchto práv, transakcia sa dá ľahko napadnúť na súde.