Prenájom pôdy je akcia, ktorá je v modernej právnej praxi úplne bežná. Je potrebné poznamenať, že jeho vlastnosti sú upravené určitými aktmi regulačnej povahy, ako aj právnymi ustanoveniami. Ďalej sa zaoberáme hlavnými črtami práva na prenájom pôdy, ako aj postúpením a postúpením - koncepciami, ktoré sú v praxi veľmi bežné aj pri implementácii legislatívnych ustanovení v tejto oblasti.
Všeobecné ustanovenia
Berúc do úvahy hlavné črty práva na prenájom pôdy, je potrebné uviesť základné pojmy súvisiace priamo s prenájmom. Takže na základe v súčasnosti platných regulačných aktov je nájomné vlastníctvo určitého majetku, obmedzené na určité obdobie, vopred dohodnuté stranami dohody. Toto právo sa udeľuje na vratnej báze, tj na určitú platbu, na ktorej sa strany vopred dohodli. Na základe v súčasnosti platných normatívnych aktov môžu byť akékoľvek objekty vrátane pozemkov nájomnými objektmi.
Je potrebné poznamenať, že na základe súčasných právnych predpisov, v závislosti od prenajatého majetku, ako aj od obdobia, na ktoré sa poskytuje na používanie, sa môže zmeniť obdobie, počas ktorého by sa malo uskutočniť predbežné oznámenie druhej strany o ukončení nájmu. V prípade uvažovaného druhu akcie týkajúcej sa pôdy (poľnohospodársky prenájom) musí byť druhá strana dohody informovaná najmenej jeden rok pred ukončením dohody.
Právo na prenájom pozemku poskytuje možnosť uzatvorenia dohody o dlhodobých aj krátkodobých podmienkach.
Normatívna regulácia
Hlavné ustanovenia týkajúce sa vlastníckeho práva a práva na prenájom pozemku sa riadia normami uvedenými v regulačných aktoch. K dnešnému dňu sa právna úprava skúmanej problematiky vykonáva na základe ustanovení Krajinského zákonníka Ruskej federácie. Všeobecne sa tieto otázky posudzujú podľa občianskeho práva, ktoré predstavuje hlavný kodifikovaný akt - občiansky zákonník.
Niektoré otázky týkajúce sa špecifík práv na uzavretie nájomného pozemku v určitých regiónoch krajiny môžu byť upravené samostatnými aktmi normatívnej povahy, ktoré pôsobia výlučne v určitých ruských mestách alebo regiónoch. Malo by sa pamätať na to, že ustanovenia v nich uvedené by v žiadnom prípade nemali byť v rozpore s tými normami, ktoré sú k dispozícii v spolkových a občianskych zákonoch Ruskej federácie.
Právne prvky dohody o prenájme pôdy
V jadre je prenájom pozemku zvláštny druh práva na jeho slobodné používanie. Poskytuje sa na základe osobitnej dohody, ktorá sa medzi stranami uzatvára a je v úplnom súlade s formou stanovenou v uplatniteľných regulačných aktoch.
Ak vezmeme do úvahy hlavné právne črty, ktoré sú charakteristické pre dohodu o prenájme pôdy, potom treba predovšetkým poznamenať, že ide o typ konsenzuálneho a nevýhodného charakteru. Táto dohoda je navyše dvojstranná, tj vzájomne záväzná.Inými slovami, na základe dohody medzi stranami vzniknú vzájomné povinnosti a práva pred sebou. Ďalšou dôležitou črtou tohto typu dohody je jej splatenie, to znamená, že po uplynutí doby používania stránky by sa mala čo najskôr vrátiť svojmu oprávnenému vlastníkovi.
Strany predmetnej dohody sa označujú ako nájomca a prenajímateľ. Zákonodarca definuje zoznam osôb, ktoré majú právo konať ako subjekty podľa tejto dohody. Môžu to byť právnické a fyzické osoby (vrátane tých, ktoré nemajú občianstvo konkrétneho štátu, ako aj cudzinci). Zákonodarca tiež stanovuje, že predmetom dohody môžu byť jednotlivé mestské zoskupenia a úrady v štáte.
Pokiaľ ide o právo na uzavretie nájmu pôdy, patrí vlastníkovi nehnuteľnosti. Na základe vyššie uvedených ustanovení má však tento vlastník plné právo vymenovať určitú osobu oprávnenú prenajať nehnuteľnosť.
Pokiaľ ide o predmet dohody, môže určitý pozemok, ktorý je uvedený v jasnom popise, s vyznačením konkrétnych hraníc, konať ako taký.
Ak hovoríme o období, na ktoré sa môže dohodnutý druh dohody uzavrieť, zákonodarca ju neobmedzuje, ale rozhodne, že ak sa uzavrie na obdobie troch rokov, musí byť dohoda vypracovaná písomne. To isté platí pre zmluvy, v ktorých je jednou zo strán organizácia alebo inštitúcia, t. J. Právnická osoba. V prípade, že dohoda bola uzavretá na obdobie do jedného roka, nie je potrebné ju registrovať predpísaným spôsobom a pre tie, ktoré sú určené na dlhšie obdobie platnosti, sa toto pravidlo neuplatňuje.
Obsah zmluvy
Prevod práv na základe dohody o prenájme pôdy sa môže uskutočniť výlučne v prípade rakov podľa vopred dohodnutých podmienok, ktorých obsah by sa mal uviesť v znení dohody.
V texte zmluvy musí byť preto uvedené jej celé meno, dátum a miesto uzatvorenia, ako aj uvedené strany, spolu s úplným uvedením mena a miesta registrácie (alebo trvalého pobytu - pre jednotlivcov).
Ďalej v texte dohody musia byť určite uvedené hlavné charakteristiky pozemku, ktoré zahŕňajú jeho umiestnenie, veľkosť, názov (ak existuje), údaje z katastra a ďalšie charakteristické znaky.
Po identifikácii strán a bezprostredného predmetu v testovacej zmluve musia byť stanovené povinnosti a práva. Lízingové pozemky poskytujú zmluvným stranám dohody určitý súbor vzájomných zodpovedností, medzi ktoré patrí predovšetkým poskytnutie pozemku v riadnom stave, určenom na príslušný druh využitia (pre prenajímateľa) a včasné zaplatenie jeho užívania v dohodnutej výške (pre nájomcu). Pokiaľ ide o práva, ich zoznam je oveľa rozsiahlejší. Vo vzťahu k nájomcovi môže ísť o prevod práva prenajať si pozemok v určitých časových obdobiach, pre ktorý sa s treťou stranou uzatvára osobitná dohoda. V prípade, že prenajímateľ rozhodne o predaji prenajatého pozemku v určitej lehote, nájomca má predkupné právo na jeho získanie.
V obsahu zmluvy sú základnými podmienkami jej cena (suma stanovená ako pravidelná platba za využívanie pôdy), ako aj obdobie, na ktoré bola dohoda uzavretá.V prípade potreby majú strany právo na výhradu k iným okolnostiam, ktoré musia byť stanovené v texte zmluvy.
Na samom konci dohody by sa mali uviesť podmienky jej ukončenia, ako aj opatrenia zodpovednosti za nedodržanie podmienok strán a postup pri riešení sporov. Dosiahnutá dohoda musí byť nevyhnutne zapečatená podpismi všetkých strán a podľa potreby tiež potvrdená notárom.
Odmietnutie zmluvy a jej obnovenie
Podľa všeobecných právnych predpisov ustanovených zákonom má ktorákoľvek zo strán dohody plné právo odmietnuť predtým uzavretú dohodu. Jediná vec, ktorú je potrebné v tejto situácii zohľadniť - obdobie, počas ktorého sa musí oznámiť predbežné oznámenie o nadchádzajúcom ukončení dohody - zákonodarca na to vyhradí tri kalendárne mesiace. V prípade potreby môžu zmluvné strany túto lehotu vopred uviesť v texte dohody.
V prípade potreby si strany môžu rozšíriť právo na prenájom pozemku, čo sa vykonáva na základe vzájomnej dohody. Je potrebné poznamenať, že súčasný nájomca má predkupné právo pred ostatnými žiadateľmi o uzavretie novej dohody s prenajímateľom. Aj tí, ktorí majú svoje vlastné budovy na území lokality, ktorí konajú ako predmet podľa dohody, majú prednostné právo na nájom.
Ukončenie zmluvy
Zákonodarca taktiež uvádza určitý zoznam dôvodov, na základe ktorých možno ukončiť platnosť predtým uzavretej dohody. Medzi nimi je predovšetkým dohoda strán. Túto žalobu je možné vykonať aj príslušným súdnym rozhodnutím v prípade zneužitia lokality, ako aj z iniciatívy prenajímateľa alebo nájomcu. Zákonodarca zároveň vymedzuje osobitný prípad, keď nie je dovolené ukončenie predtým uzavretej zmluvy - ide o čas aktívnej poľnohospodárskej práce. Je potrebné poznamenať, že na miestnej úrovni možno takéto situácie určiť individuálne.
Po ukončení zmluvy sa musí registračný záznam uvedený v zjednotenom štátnom registri vyplatiť, ak existuje. Jeho vrátenie je označené pripojenou pečiatkou zavedeného formulára.
Priradenie a priradenie
Na základe ustanovení článku 624 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, nájom pozemku dáva nájomcovi iba právo používať pôdu na zamýšľaný účel. Pokiaľ ide o postúpenie, táto koncepcia znamená virtuálny prevod práva používať túto stránku, čo sa vykonáva na základe zmluvy o postúpení. Malo by sa však poznamenať, že v tejto situácii sa neprenesú materiálne charakteristiky prenášaného objektu.
Moderná prax ukazuje, že mnohí Rusi, ktorí čelia nájomným pozemkom, v skutočnosti zamieňajú koncept koncesie (a zadanie zákazky) s podnájomom. V skutočnosti majú tieto pojmy určité charakteristické črty. Počas pridelenia sa teda osoba, ktorá toto právo prijala, automaticky stáva predmetom nakladania s pozemkom, ku ktorému dochádza na základe nájomnej zmluvy, ktorá bola predtým uzavretá s vlastníkom pôdy. Pokiaľ ide o podnájom, nedeje sa to po jeho uzavretí.
Funkcie zmlúv o pridelení a pridelení
Hlavným rozlišovacím znakom dohôd o postúpení a postúpení je, že platba stanovená v dohode sa vykonáva jednorazovo, v plnej výške vypočítanej na celé obdobie využívania pôdy. V obsahu zmluvy sa táto platba nazýva kompenzácia.
Odborníci v oblasti jurisprudencie poznamenávajú, že dohoda o prevode práva na prenájom pozemku je dohoda, ktorá umožňuje vymedziť presnejšie právne postavenie nástupcov, medzi ktoré môžu patriť aj nadobúdatelia a nájomníci. Právny systém má samostatný koncept algoritmu priradenia práva prenajímať pozemok. Je potrebné poznamenať, že tento algoritmus sa takmer úplne zhoduje s algoritmom poskytnutým na nájom, ale jeho rozdiel spočíva v tom, že v osobe pôvodného iniciátora poskytuje prenajímateľovi, nie nájomcovi. V procese prevodu práv z uvažovaných dôvodov sa prvá transakcia bude nazývať koncesia a všetky nasledujúce transakcie - postúpenia, ale podstata každej z nich bude rovnaká. Ako vyplýva z praxe, takáto dohoda uzatvorená medzi právnickými osobami sa najčastejšie označuje ako postúpenie a medzi jednotlivcami - postúpenie.
Ďalšou hlavnou črtou dohody o postúpení práva na prenájom pozemku je, že jeho predmetom nie je pridelenie pozemku, ale balík dokumentov, ktorý určuje stav jeho vlastníka.
Postup pri uzatváraní dohody o pridelení (alebo o pridelení)
Právne predpisy ustanovujú osobitný postup na uzavretie dohody o pridelení práva na prenájom pozemkov. Stanovuje povinnú prítomnosť strán v procese jej uzavretia, ako aj prítomnosť určitého balíka dokumentov. Určite musí obsahovať dokumenty preukazujúce totožnosť strán (v prípade právnických osôb - zakladajúce dokumenty a osvedčenia o registrácii). Ubytovateľ musí mať so sebou katastrálny pas krajiny. Na uzavretie dohody o postúpení alebo postúpení bude tiež potrebné poskytnúť dohodu o práve na prenájom pozemkov, ktorá bola predtým potvrdená notárom a zapísaná do príslušného registra.
Pokiaľ ide o obsah predmetnej dohody, mala by obsahovať rovnaké prvky ako dohoda o prenájme pôdy. Zo znenia dohody však vyplýva, že ide o postúpenie uzavreté na základe osobitnej nájomnej zmluvy predtým podpísanej stranami, z ktorých jedna musí byť zákonným vlastníkom stránky. Ak je to potrebné, zmluvné strany môžu použiť vzorovú dohodu, pričom použijú vzorku prevodu práva na prenájom pôdy. Ak existujú osobitné podmienky, ktorákoľvek zo strán má právo zmeniť a doplniť existujúci model - pred podpísaním musia byť všetky dohodnuté so všetkými ostatnými účastníkmi transakcie.
Je potrebné poznamenať, že vo vzorke dohody o prevode nájmu na pozemok sú absolútne všetky prvky potrebné na jeho prípravu. Patria sem informácie týkajúce sa samotného pozemku, údaje týkajúce sa dostupnosti povolenia na kúpu pozemku, doby prenájmu, základných podmienok na predĺženie platnosti dohody a jej ukončenia, ako aj podmienok, na základe ktorých možno vykonať cielené využitie pridelenia.
Aukcia za právo prenajať pozemok
Moderná prax ukazuje, že v súčasnosti sa často uskutočňujú výberové konania (dražby), ktorých predmetom je právo na prenájom pôdy v konkrétnom regióne. Prax ukazuje, že táto činnosť je rozvinutá najmä vo veľkých mestách Ruska, kde je veľa ľudí, ktorí chcú kúpiť pozemok na dočasné použitie.
Týchto aukcií sa môžu zúčastniť jednotlivci aj celé organizácie vytvorené vo forme právnických osôb. Prax ukazuje, že účasť na takýchto udalostiach vám niekedy umožňuje dohodnúť sa na výhodnejších podmienkach ako za bežných okolností, pretože ich organizáciu spravidla vykonávajú úrady.