Partnerstvá vlastníkov domov (skrátene HOA) sú jedinečné formy riadenia domácnosti. Ich činnosť upravuje množstvo regulačných právnych aktov. Kódex bývania možno považovať za hlavný dokument, ktorý definuje právomoci a celú prácu HOA. Valné zhromaždenie s predstavenstvom spoločnosti HOA je povinné konať v rámci modernej legislatívy a dnes v navrhovanom článku zvážime čo najpodrobnejšie všetko, čo sa týka práv a povinností spoločnosti HOA a jej predstavenstva.
Čo je HOA oprávnená robiť?
Stručne povedané, ide o prácu súvisiacu so správou domu, tj o činnosť, ktorá bola v minulosti strediskom správcovskej spoločnosti (vo forme obchodnej organizácie alebo bytového oddelenia).
A teraz sa bližšie pozrieme na celý rozsah činností zahrnutých v tomto koncepte. Na čo presne nájomníci oprávňujú svojich zástupcov vo voľbách do správnej rady HOA?
137. článok bytového zákona, ktorý sa venuje regulácii týchto záležitostí, znie:
- Spoločnosť HOA má právo uzavrieť dohody so správcovskými a prevádzkovými spoločnosťami, ktoré sa týkajú údržby bytového domu a poskytovania všetkých služieb.
- Má právo vykonávať určité práce bez toho, aby sa uchýlil k službám trestného zákona (napríklad prenájom čistiacich prostriedkov na prístup alebo organizovanie nezávislého odvozu odpadu).
- HOA sa zaoberá výpočtom príjmov a výdavkov s určením potrebných finančných prostriedkov na údržbu domu, platieb za činnosti dodávateľov, vytvorenie rezervného fondu, ako aj prostriedkov určených na generálne opravy.
A tiež?
Medzi ďalšie práva rady HOA patria:
- Partnerstvo môže vykonávať dohody o poskytovaní služieb na základe zmlúv s fyzickými a právnickými osobami.
- Podľa postupu ustanoveného zákonom môže HOA požiadať banku alebo jednotlivcov o úverové prostriedky.
- Zodpovedá za predaj, výmenu a prenájom nehnuteľností vrátane nehnuteľností. Napríklad HOA má právo vyberať poplatky od podnikateľov, ktorí si chcú prenajať kancelárske priestory v budove alebo na obchodovanie.
- HOA vypočítava nájomné na základe odhadov nákladov.
- Tento nájom vyberá tiež od vlastníkov a nájomcov priestorov bytového domu.
- Medzi jeho práva patrí aj prijatie právnych opatrení proti osobám, ktoré dlhujú nájomné alebo nájomné, čo sa určite musí odraziť v zápisnici zo zasadnutí rady HOA.
Charta HOA ako hlavný dokument
Celý a úplný zoznam právomocí, ktoré má HOA, sa musí uviesť v charte tejto organizácie. Tento zoznam môže napríklad zahŕňať povolenie na vykonanie rekonštrukcie, vykonanie zmien v miestnej oblasti vo forme parkovacieho zariadenia pre automobily atď. Všetky práva tejto organizácie uvedené v jej charte nemôžu byť v rozpore s obsahom bytového zákonníka. Svoje hlavné ustanovenia môžu dopĺňať a rozširovať iba v osobitných situáciách.
Uplatňovanie väčšiny práv predstavenstvom partnerstva sa vykonáva v prevádzkovom poriadku - vypočítava sa nájomné, prostriedky sa prideľujú na bankové účty, vedie sa protokol predstavenstva spoločnosti HOA. Tieto akcie sú určené na súčasnú prácu. Dodržiavanie zákonnosti všetkých uvedených operácií monitoruje osobitná komisia nazývaná výbor pre audit, ktorá pozostáva z troch až štyroch osôb. Jeho zloženie nepatrí medzi členov predstavenstva alebo iných zamestnancov spoločnosti HOA.
Ak potrebujete urobiť zásadné zmeny (napríklad reorganizovať štruktúru HOA, zmeniť pomer finančných prostriedkov pridelených rôznym fondom a zrekonštruovať budovu), správna rada je povinná zorganizovať valné zhromaždenie všetkých obyvateľov s otázkou položenou na hlasovanie. Právo vykonávať deklarované činnosti HOA získa iba väčšina kladných hlasov.
O vlastnostiach HOA
V procese uplatňovania svojich práv majú členovia rady HOA pomerne často veľa otázok týkajúcich sa mnohých kontroverzných alebo problematických tém. Ďalej uvádzame príklady najrelevantnejších z nich.
Jedným z naliehavých problémov je odmietnutie predstavenstva vydať nájomcovi osvedčenia (o zložení rodiny alebo predĺžené výkazy) na základe nedoplatkov na nájomnom. Prirodzená otázka: má predstavenstvo partnerstva právo odmietnuť vydať osvedčenie svojim členom v prípade dlhu?
Tento postup je v rozpore so zákonom. Orgány HOA zároveň tieto akcie všeobecne používajú s cieľom povzbudiť obyvateľov, aby kryli dlh alebo jeho časť. Mali by ste si byť vedomí, že vydanie požadovaných certifikátov sa nepovažuje za právo, ale za povinnosť HOA. Platí to aj v prípadoch, keď majú obyvatelia dlžnú sumu za služby.
Je prístup do bytu legálny?
Ďalšou často kladenou otázkou z kategórie problematických je otázka právomocí predsedu alebo predstavenstva partnerstva vstúpiť do bytu a skontrolovať ho. Podobné situácie nie sú neobvyklé pre typický protokol dosky HOA. Naša ústava ako základný zákon zakotvuje právo každého občana na nedotknuteľnosť svojho domova. V praxi to znamená, že bez súhlasu majiteľov bytov nikto nemá právo vstúpiť do nej. Výnimka sa uplatňuje iba v prípadoch, keď existuje rozkaz alebo hrozba teroristického útoku alebo kataklyzmy (človekom alebo prirodzene).
V iných prípadoch (vrátane núdzových situácií, napríklad prerušenia potrubia) je možný prechod do bytu len so súhlasom nájomcu. Preto sú akékoľvek výhovorky týkajúce sa práva na prístup do miestnosti (na kontrolu meračov alebo odčítanie údajov, meranie tlaku, meranie teploty atď.) Nezákonné.
O pokutách a pokutách
Ďalšou nemenej akútnou otázkou je autorita HOA pri výpočte úroku. Partnerstvo má na to právo v prípade, že takáto funkcia je predpísaná v charte, ktorá bola prijatá na valnom zhromaždení obyvateľov. Toto opatrenie sa týka donútených, ktorých cieľom je stimulovať dlžníkov k včasnému plateniu finančných prostriedkov na bývanie.
Postup udeľovania pokút je prísne upravený a stanovený v charte. V takom prípade by sa malo zamerať na ustanovenia daňového poriadku Ruskej federácie týkajúce sa horných limitov sankcií. Napríklad je zakázané účtovať pokutu vo výške viac ako 1/30 refinančnej sadzby za každý deň omeškania.
Sme povinní podpísať dohodu s HOA?
Návrh HOA na podpísanie zmluvy o poskytovaní služieb niekedy môže byť pobúrený. Mali by sa takéto dohody uzavrieť a sú HOA povinné to urobiť? Tento postup je úplne normálny. Právo združení vlastníkov domov uzatvárať zmluvy, ako aj ustanovenie upravujúce výpočet platieb je stanovené v článku 137 Kódexu RF bývania.
V prípade takýchto podpísaných dohôd má predstavenstvo právo uzavrieť v mene obyvateľov všetky druhy transakcií s poskytovateľmi služieb. Ak nedôjde k dohode medzi vlastníkom a HOA, obyvatelia budú musieť uzavrieť potrebné dohody nezávisle v zastúpení prevádzkovej spoločnosti.
Pozor: porušenie!
Ďalším problémom, ktorý sa často vyskytuje v bytových domoch, je zverejnenie zoznamu dlžníkov zo strany HOA na verejné zobrazenie. V tomto prípade je rozhorčenie obyvateľov celkom opodstatnené a logické.Zo zákona (hovoríme o osobných údajoch) je takéto informácie priamo zakázané. Rada nemá právo zverejňovať žiadne údaje o obyvateľoch bez ich písomného súhlasu. Toto sa netýka iba adries, celého mena a cestovných pasov obyvateľov, ale aj podľa výšky existujúceho dlhu.
Rada môže zostaviť takéto zoznamy na interné použitie a prijať opatrenia na ovplyvnenie dlžníkov. Mali by byť skladované v trezore. V prípade takého nezákonného uverejnenia má dlžník plné právo odvolať sa na súd za náhradu morálnej ujmy. Maximálnym možným krokom pre HOA v tomto prípade je podať oznámenie o akumulovanom celkovom komunálnom dlhu a upozornenie na blížiace sa odvolanie na súd.
Povinnosti rady HOA
Ich zoznam je uvedený v článkoch Občianskeho zákonníka Ruskej federácie č. 148-149. Čo presne dlhuje doska HOA vlastníkom bytov, ktorí ju vyberú?
- Dodržiavajte právne predpisy a ustanovenia charty.
- Dohliadajte na plnenie vlastných povinností obyvateľov, pokiaľ ide o údržbu zariadenia.
- Priamo spravujte bytový dom alebo ovládajte spoločnosť, ktorá vykonáva túto správu.
- Uzatvárať zmluvy s poskytovateľmi služieb a subdodávateľmi.
- Vykonávať zmluvy týkajúce sa opravy a údržby budovy.
- Vedie zoznamy obyvateľov, ktorí sú členmi partnerstva.
- Zapojte sa do účtovníctva, robte odhady príjmov a výdavkov, platte nájomné.
- Vedie záznamy a vydáva potrebné osvedčenia obyvateľom - členom HOA.
- Usporiadať valné zhromaždenia obyvateľov s poskytovaním správ rady HOA o vykonanej práci.
- Kontrolovať činnosť predsedu partnerstva.
Aké sú bezprostredné povinnosti predsedu HOA?
- Najíma a prepúšťa potrebného personálu, vydáva rozkazy iným úradníkom HOA.
- V rámci svojich vlastných právomocí koná v mene spoločnosti bez toho, aby sa uchýlil k predchádzajúcemu oznámeniu všetkých svojich členov.
- Akýkoľvek dokument, ktorý vyvinul, predloží na rozhodnutie o stretnutí obyvateľov.
O zodpovednosti za nesplnenie povinností
Takéto opatrenie nie je zaregistrované ani v LC, ani v Občianskom zákonníku Ruskej federácie. To však neznamená, že nie je možné brať na zodpovednosť porušovateľov. Túto otázku spravidla upravuje aj charta partnerstva, ktorá ustanovuje určité druhy trestov za konkrétne priestupky. Vo všeobecnejšom prípade môže existovať poznámka o konaniach podľa súčasného práva.
Všeobecná občianskoprávna zodpovednosť sa týka týchto trestných činov:
- Nedbanlivosť (napríklad absencia oznámenia nájomcu členom rady HOA o vhodnom čase o nadchádzajúcom stretnutí).
- Podvod - môže to byť nepravdivé svedectvo o meracích prístrojoch alebo dokladoch týkajúcich sa majiteľov priestorov.
- Rastratia alebo vyčlenenie prostriedkov vlastníkov - niekedy existujú prípady škodlivého nezákonného rozdelenia prostriedkov všeobecného alebo rezervného fondu.
- Podvod majiteľov vrátane celého stretnutia.
- Oficiálne falšovanie.
- Nadmerná autorita (vrátane vyššie uvedených príkladov s zavesenými zoznamami obyvateľov atď.).
Každý člen partnerstva vrátane zástupcov predstavenstva HOA a samotného predsedu je povinný niesť finančnú zodpovednosť za svoje konanie. V prípade poškodenia spoločného majetku zavinením vlastníka (napríklad zaplavením) je majiteľ povinný ho nahradiť. Na určenie rozsahu takejto škody sa vypracúva osobitný akt. Posúdenie sa v prípade potreby vykonáva za účasti odborníkov. V charte HOA sa môže nachádzať aj opis niekoľkých konkrétnych situácií týkajúcich sa trestných činov.
Právomoci rady HOA
O akých silách hovoríme? Úlohou manažmentu partnerstva je zapojiť sa do jeho priamych aktivít. Celý zoznam právomocí, ktoré sú na tento účel potrebné, upravuje ten istý bytový zákonník (článok 147). V charte organizácie sa musí nevyhnutne rozlišovať medzi činmi, ktoré patria do pôsobnosti správnej rady, a valným zhromaždením obyvateľov. To znamená, že by malo byť zrejmé, že predseda a jeho zástupcovia môžu rozhodnúť na zasadnutí rady HOA bez toho, aby sa uchyľovali k predchádzajúcemu oznámeniu obyvateľov.
Vo väčšine prípadov ide o právomoci správnej rady:
- Priame riadenie partnerstva s menovaním konkrétnych výkonných umelcov pre konkrétnu prácu a formovanie zamestnancov HOA.
- Uzatváranie dohôd o službách vo verejnom záujme v mene vlastníkov domov.
- Získavanie finančných prostriedkov na opravy a údržbu bytového domu.
- Vykonávanie papierovania s vydaním všetkých potrebných dokladov a osvedčení.
- Vykonávanie bankovníctva a účtovníctva s prevodom finančných prostriedkov na základe zmlúv za odplatu dodávateľom.
- Vedenie valných zhromaždení obyvateľov s vyplnením príslušného protokolu.
- Ochrana záujmov spoločníkov na súde.
- V prípade nezaplatenia dlhov obyvateľstvom za komunálne služby - odvolanie sa na úradné orgány (od mestskej správy k súdu a prokurátorom).
zistenie
To ukazuje, že celý zoznam právomocí rady HOA je určený jej priamymi funkciami vyplývajúcimi z hlavného účelu partnerstva - údržby bytového domu.
Okrem vyššie uvedeného môže orgán HOA zahŕňať aj niekoľko ďalších orgánov, ktoré sa určite musia stanoviť v charte partnerstva. Môžeme hovoriť o usporiadaní priľahlého územia, samoobsluhe budovy, zhromažďovaní nájomného od ľudí, ktorí sú nájomcami obchodných a bytových priestorov domu, ako aj o vyradení spoločného domu, ktorý zahŕňa pivnice, výťahy atď.
Bytový zákon potvrdzuje, že práva aj povinnosti spoločnosti HOA sú neoddeliteľne spojené s ich funkciami a vyplývajú z úlohy udržiavať bytový dom a všetok súvisiaci majetok v úplnom poriadku.