Postup registrácie predaja bytu je zaujímavý nielen pre začiatočníkov, ale aj pre tých, ktorí sa týmto profesionálne venujú. Koniec koncov, právne predpisy neustále zavádzajú nové zmeny a doplnenia a samotný postup podlieha úpravám. Iba fázy transakcie sa nemenia.
inšpekcia
Postup registrácie predaja bytu je vždy rovnaký. A prvou položkou je kontrola. Týka sa to nielen vonkajšej kontroly bývania, ale aj skutočnosti, že byt je vo vlastníctve predávajúceho. Prítomnosť plnej moci je tiež celkom prijateľná. Mala by však mať normálnu dobu platnosti a podrobnosti.
Aby ste sa nestretli s podvodníkmi, je najlepšie osobne sa stretnúť s prenajímateľom a zoznámiť sa so všetkými dokumentmi zakladajúcimi majetok.
Pred dodržiavaním poradia registrácie predaja bytu je tiež lepšie overiť dokumenty vlastníka a jeho fotografiu.
Ďalej musíte zistiť, či je byt zaťažený, či ide o kauciu alebo je zatknutý. To sa dá dosiahnuť tak, že pôjdete do Rosreestru v mieste bydliska a požiadate o výpis z registra právnych predpisov zjednoteného štátu. V tomto výpise sa zobrazia všetky informácie o byte a všetky obmedzenia, ktoré sa naň vzťahujú.
Rovnako dôležité je zistiť prítomnosť alebo neprítomnosť chorôb u predávajúceho, ktoré sa v budúcnosti môžu stať základom pre zrušenie transakcie. Toto je závislosť alebo nejaký druh duševnej choroby. Z tohto dôvodu musí predávajúci poskytnúť lekárske osvedčenia. Tento bod možno vynechať, ak má prenajímateľ právo viesť vozidlo.
Postup registrácie predaja bytu zahŕňa aj zhromažďovanie informácií o ľuďoch, ktorí majú právo používať toto bývanie. Môžete zistiť, či beriete osvedčenie v bytovom úrade alebo výpis z knihy domácich. Zložitejšie prepustenie ľudí z bytu, ktorí tam žijú maloleté deti.
Okrem toho sa musíte uistiť, že vlastníci nemajú komunálne dlhy. Ak sa tak nestane, všetky dlhy sa prevedú na nového vlastníka.
Uzatvorenie predbežnej zmluvy
Postup na dokončenie transakcie predaja a predaja bytov obsahuje klauzulu o predbežnej zmluve. Tento okamih je voliteľný, ale prax ukazuje, že ľudia ho zvyčajne neodmietajú.
Aký je význam tejto dohody a prečo je zahrnutý v postupe registrácie transakcie predaja a predaja bytov? Všetko je celkom jednoduché. Takou dohodou strany potvrdzujú svoj súhlas s uzavretím hlavnej transakcie po určitom čase. Dôvodom omeškania môže byť doba dovolenky v dome alebo doba, po ktorú kupujúci nájde správnu sumu. V tomto štádiu sa určujú náklady na bývanie a kedy sa bude predávať. Tieto údaje nemôžete neskôr zmeniť.
Obsah predbežnej zmluvy
Nezáleží na tom, aký bude postup registrácie nákupu a predaja bytu: hypotékou alebo hotovosťou, v zmluve sú uvedené všetky položky, ktoré sa zobrazia v hlavnom dokumente. To znamená, že bude obsahovať opis bytu, jeho náklady, postup vyrovnania a okamih uzavretia hlavnej zmluvy.
záloha
V praxi sa mnohí právnici často stretávajú s otázkou zálohy. Problém je však v tom, že s týmito zákonmi sa táto činnosť považuje za nesprávnu. Preto nie je možné súčasne vypracovať zmluvu o vklade a predbežnú zmluvu. Bude si musieť vybrať.
Riziká podpísania predbežnej zmluvy
Postup pri registrácii predaja bytu hypotékou alebo hotovosťou sa nelíši. Na primárnom trhu s bývaním však existujú riziká.Je možné, že stavebná spoločnosť uzavrie predbežnú zmluvu s niekoľkými budúcimi vlastníkmi a potom prevedie bývanie podľa vlastného uváženia. Aby sa zabránilo takýmto situáciám, uzatvára sa dohoda o účasti na spoločnej stavbe. Takáto dohoda podlieha povinnej registrácii u Federálnej registračnej služby.
Situácia na sekundárnom trhu s bývaním je oveľa jednoduchšia, pretože predbežná zmluva neobsahuje žiadne riziko pre jednu zo strán.
Uskutočniť obchod sám
Postup registrácie predaja bytu v Rusku nezakazuje uzavretie zmluvy v písomnej forme. Najlepšie je však tento dokument osvedčiť notárom. Týmto sa odstránia niektoré riziká, hoci to bude stáť viac. Bez ohľadu na zmluvu, ale nevyhnutne sa v nej uvádza kupujúci a predávajúci, podrobný opis nehnuteľnosti, jej cena, spôsob platby, povinnosti každej strany. Bez ohľadu na poradie registrácie predaja: v hypotéke alebo v hotovosti, v každom prípade je zmluva zapečatená podpismi oboch strán.
Najlepšie je robiť tri kópie dokumentov naraz, aby každá strana mala svoj vlastný a jeden je uložený vo federálnom registri.
Okrem hlavnej zmluvy sa vykonáva aj prevod a príjem bytu. Zachytáva skutočnosť, že bývanie prešlo z predávajúceho na kupujúceho. Zmluva a akt sa uzatvárajú spoločne. Počas prevodu zmluvy nový vlastník akceptuje technickú dokumentáciu, ako aj všetky doklady potvrdzujúce vlastnícke právo.
Spôsoby platby za byt
Pri kúpe bytu môže kupujúci zaplatiť niekoľkými spôsobmi. Najbežnejším riešením je hotovostné vyrovnanie. Pre kupujúceho bude lepšie, ak budú peniaze prevedené až po podpise hlavnej zmluvy. Po prevode peňazí je potrebné vystaviť účtenku.
Ďalším typom platby, ktorý je povolený pri postupe pri vyplňovaní dokladov o predaji bytu, je vklad peňazí do bankovej bunky, ktorú uvedie predajca. Táto metóda sa však spravidla mení na ďalšie problémy.
Je tiež možné platiť za nákup bankovým prevodom. To znamená, že je úplne legálne prevádzať peniaze z jedného účtu na druhý.
Zákon tiež umožňuje rôzne druhy dátumov vyrovnania. Okrem toho podľa zákona môžu byť všetky finančné záväzky vysporiadané po tom, ako nový vlastník znovu zaregistruje práva na bývanie.
Ako sa zaregistrovať
Od januára 2017 sa postup registrácie zjednodušil. Teraz môžete v byte vydať byt v akomkoľvek oddelení mesta Rosreestr, bez ohľadu na to, kde sa bývanie nachádza. Aj keď je to iné mesto. Postup registrácie predaja bytu prostredníctvom MFC je oveľa pohodlnejší a rýchlejší.
Aj v Rosreestre je teraz možné zaregistrovať prevod práv na nehnuteľnosť a dať ho do katastrálneho registra. Pretože predtým sa to muselo robiť osobitne, teraz celý postup vyžaduje omnoho menej času a úsilia.
Postup registrácie predaja bytu u notára sa mierne odlišuje od registrácie v Rosreestri. Na zaregistrovanie vlastníctva musíte mať:
- Vyhlásenie.
- Kúpna a predajná zmluva s prevodom a prijatím.
- Dokumenty potvrdzujúce práva na byt.
Za účelom opätovného zaregistrovania vlastníctva bytu budete musieť zaplatiť dvetisíc rubľov. Táto štátna povinnosť sa musí zaplatiť najneskôr päť dní po predložení dokladov.
Registrácia môže trvať tri až desať dní. V súčasnosti nie je zahrnuté spracovanie údajov v MFC. Po dokončení registrácie dostane kupujúci výpis z Jednotného štátneho registra. Osvedčenie o vlastníctve v rukách č.
V prípade potreby je možné v ZINZ vydať nové osvedčenie o registrácii bytu.
dane
Daň z predaja bytu závisí od niekoľkých faktorov. Toto je:
- Dôvody prevodu vlastníctva bytu.
- Trvanie funkčného obdobia.
Ak je byt zdedený, darovaný alebo po privatizácii, potom v tomto prípade nebude daň z obratu. Platí to iba pre bývanie, ktoré bolo v čase predaja vo vlastníctve viac ako tri roky.
Rovnaké pravidlá platia pre situáciu, keď prenajímateľ dostal nehnuteľnosť po tom, čo navrhol údržbu na celý život.
Vo všetkých ostatných situáciách, aby nedošlo k plateniu dane z predaja bytu, musí uplynúť najmenej päť rokov. Platí to však iba pre byty, ktoré boli zakúpené po 1. januári 2016. Pre majiteľov, ktorí vlastnia byt od skoršej doby, sa zachovajú rovnaké tri roky.
To znamená, že ak sa byt predá bez dodržania termínov, bude potrebné zaplatiť daň vo výške trinásť percent. Účtuje sa podľa katastrálnej hodnoty a koeficientu 0,7. Koeficient sa počíta v súlade s rokom, v ktorom vlastník nehnuteľnosť kúpil.
Náklady na bývanie podľa katastra možno nájsť online na webovej stránke Rosreestr. Na to potrebujete iba súradnice bytu.
Príjem z predaja bytu, bývalý majiteľ sa musí uviesť v daňovom priznaní. Poskytuje sa do konca apríla budúceho roka. To znamená, že keď bola transakcia dokončená v roku 2016, daň je podaná a zaplatená v roku 2017. Termín platby je 15. júl. Zároveň nezáleží vôbec na tom, komu sa bude postup registrácie registrácie bytu realizovať: prostredníctvom notára alebo bez jeho pomoci.
Kúpa domu prostredníctvom realitnej kancelárie
Ak nie je túžba a čas si pohrávať s dokladmi a ponoriť sa do postupu pri registrácii kúpy a predaja bytu prostredníctvom hypotéky v Sberbank alebo v hotovosti, potom je lepšie kontaktovať realitnú kanceláriu. Nájsť profesionála nie je ľahké, ale celkom možné. Reklamy možno nájsť v novinách alebo na internete, ako aj v televízii alebo rádiu. Existuje niekoľko znakov, pomocou ktorých môžete rozlíšiť zlú agentúru od dobrej agentúry:
- Skvelé pracovné skúsenosti.
- Kancelária spoločnosti je na prestížnom mieste a má dobrú opravu.
- Existuje viac pozitívnych recenzií ako negatívnych.
- Agentúra je profesionálnym združením realitných kancelárií.
- Žiadne problémy s balíkom základných dokumentov.
- Zamestnanci sa správajú dôstojne a správajú sa.
- Kvalita práce je dokumentovaná.
Spoločnosť vykonáva celú transakciu a monitoruje postup registrácie nákupu a predaja bytu materským kapitálom, hypotékou alebo hotovosťou. Ale takéto služby budú stáť veľa. Agent je zvyčajne ochotný pracovať za päť percent z ceny bývania.
Kto môže predať byt
Aj keď človek nekúpi celý byt, potom v tomto prípade môže obchodovať iba s majiteľom. To znamená, že táto osoba musí byť zaznamenaná v dokumentoch. Dohoda o kúpe bývania, osvedčenie o vlastníctve, dohoda o darovaní. Ak skutočný vlastník z nejakého dôvodu nemôže byť pri transakcii prítomný, môže to urobiť správca. Vyžaduje si to plné moci vydané vlastníkom a potvrdené ním a notárskou verejnosťou. Splnomocnenie môže byť vydané komukoľvek, hlavná vec je, že sa to robí správne.
Čo robiť, keď je majiteľ neplnoletý? Ak dieťa ešte nedosiahlo štrnásť rokov, všetky právne úkony pre neho vykonávajú jeho zákonní zástupcovia. Je to postup registrácie predaja podielu v byte alebo v celom byte. Ak je teenager od štrnástich do osemnástich rokov, môže pokojne konať vo vlastnom mene, ale stále je potrebný súhlas zákonných zástupcov.
Vyžaduje sa ďalší papier
Na rýchle predanie bytu môžete potrebovať aj tieto dokumenty:
- Osvedčenie o právnej spôsobilosti. Platí to najmä pre starších ľudí. Vydáva sa v neuropsychiatrickej lekárni v mieste bydliska.
- Ak je jedna zo strán transakcie maloletá, je potrebné poskytnúť osvedčenie od opatrovníckych orgánov.Potvrdzuje, že nikto neporušuje práva maloletého.
- Ak jeden z manželov predáva byt, musíte mať s vami písomný súhlas druhého z manželov. Ak sa manželia rozvedú, takýto dokument bude stále potrebný. Tento súhlas musí byť notársky overený. Okrem toho musíte priložiť osvedčenie o rozvode alebo manželstve.
- Musíte tiež poskytnúť úmrtný list v prípade úmrtia manžela.
- V prípade použitia materského kapitálu je potrebné osvedčenie o tom, že v prípade predaja bytu nie sú porušené práva dieťaťa.
- Informácie o tom, že vlastníci nemajú dlhy za verejné služby.
- Kúpna zmluva, ktorá bola uzavretá skôr. Takýto papier znova potvrdzuje transakciu.
Určenie nákladov na bývanie
Ak je bývanie správne ceny, poskytuje majiteľovi niekoľko tisíc rubľov.
Cena môže byť, samozrejme, stanovená náhodne, ale môžete sa obrátiť na profesionálov. K dispozícii je tiež tretia možnosť - sledovať priemernú cenu tohto bývania. Po vyhodnotení tendencie stanoviť cenu, ktorá bude o dvadsať percent vyššia ako priemerná cena, ak kupujúci zavolajú a majú záujem, môžete zvýšiť ďalších desať percent. V prípade absencie reakcie sa bude musieť cena naopak znížiť o rovnakých desať percent.
Ako sa odhaduje hodnota bytu? Podľa nasledujúcich kritérií:
- Koľko izieb. Prirodzene, čím viac je, tým drahší bude byt. Ale meter štvorcový v tomto prípade stojí menej, pretože je nepriamo úmerný počtu miestností. Z tohto dôvodu je odnushki stále drahšie ako akýkoľvek iný byt.
- Záber bytu.
- Záber z kuchyne. Ak je to menej ako desať metrov, cena klesne.
- Usporiadanie izieb. Izolované izby sú obľúbenejšie ako priľahlé izby.
- Poschodie, na ktorom sa nachádza byt. Drahšie bývanie sa nachádza v prostredných poschodiach domu.
- Aká je oblasť okolo.
- Čistota vchodu, aký nový je dom, či má výťah.
- Oprava v byte. Drahé vysoko kvalitné opravy môžu zvýšiť náklady o desať percent a zlý kozmetický stav naopak znižuje cenu. Lacný pokus „zakryť oči“ nepomôže predať drahšie bývanie.
- Náklady na verejné služby.
- Aký druh kúrenia. Individuálne vykurovanie je drahšie.
- Rozvinutá infraštruktúra. Cena bytu závisí od toho, koľko obchodov je v okolí, aký druh dopravy, či existujú školy a nemocnice.
- Dôležitú úlohu hrá oblasť, v ktorej sa byt nachádza.
Ako predať alebo kúpiť byt prostredníctvom MFC
Potrebné dokumenty na registráciu kúpy a predaja bytu prostredníctvom MFC sú rovnaké, ale algoritmus akcií sa mierne zmenil. Najprv si musíte objednať formulár, v ktorom musíte uviesť všetky informácie. A potom príďte na MFC a porozprávajte sa so špecialistom. Zvyčajne vydávajú zoznam potrebných dokumentov v závislosti od spôsobu platby za transakciu.
Stručne povedané, môžeme povedať, že predtým, ako si kúpite byt, musíte zvážiť všetko veľmi dobre. Koniec koncov, v tejto veci je veľmi ľahké naraziť na podvodníkov, a to tak pre predávajúceho, ako aj pre kupujúceho. Aby ste tomu zabránili, musíte dôkladne preštudovať všetky dokumenty a neváhajte požiadať majiteľa bytu o vysvetlenie. Okrem toho bude užitočné chodiť po susedoch a dozvedieť sa všetko o byte a jeho majiteľoch. Pretože samotný predajca nedokáže povedať celú pravdu. Ďalším spôsobom, ako sa chrániť, je navštíviť miestny okrsok alebo bytový úrad. Ľudia tam zvyčajne vedia všetko o všetkých.
Nebezpečenstvo však spočíva nielen v predajcovi alebo kupujúcom, ale aj v realitnej kancelárii. S týmito ľuďmi by sa malo zaobchádzať veľmi opatrne. Pri najmenšej pochybnosti je lepšie odmietnuť služby tejto konkrétnej osoby a vyhľadať inú. Koniec koncov, s vtipom sa nerozprávajú, takže môžete zostať bez akéhokoľvek bývania. Z tohto dôvodu je neúprimný postoj k predajnej transakcii jednoducho neprijateľný.Čím viac pozornosti sa bude venovať výberu bývania a jeho kontrole z hľadiska čistoty dokumentácie, tým lepšie. A je lepšie, aby jedna osoba neuzavrela takúto dohodu, mal by existovať niekto, kto môže pomôcť a navrhnúť.