Nákup obytného priestoru je veľkou bolesťou hlavy, najmä pokiaľ ide o kúpu bytu od právnickej osoby. Riziká kupujúceho sú v tomto prípade obzvlášť veľké, pretože existuje vysoká pravdepodobnosť, že sa stretnú s podvodníkmi. Aké doklady je potrebné zhromaždiť na transakciu? Aké sú úskalia a ako kúpiť bývanie v novej budove a na sekundárnom trhu? Odpovede na tieto otázky sú uvedené nižšie.
Kľúčové vlastnosti
Hlavnou črtou pri kúpe obytného priestoru od právnickej osoby je jej oficiálny štatút. V tomto ohľade samotný postup vyžaduje odcudzenie nehnuteľností od všetkých vlastníkov organizácie. Inými slovami, ak je majiteľom spoločnosti niekoľko ľudí, každý z nich musí súhlasiť s predajom nehnuteľnosti.
Keďže takáto požiadavka je stanovená platným právom, nákup nehnuteľností od právnickej osoby má svoje vlastné ťažkosti.
- Kupujúci budú čeliť zložitejšiemu systému spracovania transakcií.
- Kupujúci aj predávajúci budú musieť zhromaždiť veľké balenie papierov.
Aké sú riziká?
Každá transakcia je spojená s rizikom kúpy bytu. Mimoriadne nebezpečná je nehnuteľnosť právnickej osoby.
Aké sú hlavné riziká, ktoré možno zistiť pri uzatváraní takejto dohody:
- predaj falošných cenných papierov;
- právnická osoba má právo ukončiť transakciu po jej vykonaní podaním žaloby;
- pravdepodobnosť finančných podvodov je vysoká;
- kupujúci môžu stratiť veľa peňazí.
Aby ste minimalizovali všetky riziká, musíte pred nákupom dôkladne skontrolovať všetky doklady a samotný kryt. Ak potrebujete pomoc, je lepšie kontaktovať odborníka. Je možné zapojiť realitnú agentúru, aj keď v tomto prípade nebude fungovať.
Nadobudnutie bývania od právnickej osoby v novej budove
Tento postup je veľmi bežný a považuje sa za jeden z najjednoduchších. Dom, ktorý bol práve uvedený do prevádzky, takmer vždy patrí právnickej osobe - developerovi alebo stavebnej spoločnosti.
Napriek rutine transakcie musíte byť pri kúpe bytu od právnickej osoby ostražití. Aké riziká môže kupujúci očakávať pri kúpe novej budovy?
- Falošné dokumenty. Pri práci s developerskou alebo stavebnou spoločnosťou musíte najskôr dôkladne preštudovať všetky dokumenty a potrebné povolenia. V poslednej dobe stále viac a viac spoločností pracuje na falošných papieroch.
- Nedostatok skúseností. Ďalšie riziko, ktoré môže spočívať v čakaní na kupujúceho. Pred uzatvorením dohody s developerom alebo poisťovacou spoločnosťou musíte zabezpečiť, aby právnická osoba už dom úspešne uviedla do prevádzky. Je lepšie obchodovať s neskúsenými spoločnosťami.
- Strata peňazí. Finančné prostriedky môžete prevádzať na právnickú osobu až po zaregistrovaní kúpnej zmluvy v USRN. Peniaze, ktoré ste dostali predtým, sa môžu navždy stratiť, ak spadnú do rúk podvodníkov.
Nákup „sekundárneho“
Kúpa bytu od právnickej osoby na sekundárnom trhu, hoci zriedkavejšia ako kúpa novej budovy, je menej riskantná.
Hlavnou vecou, ktorú si kupujúci musia pamätať, je potreba dôkladného preskúmania dokumentov a súlad obytného priestoru s jeho požiadavkami.
Ako kúpiť byt od právnickej osoby a ako odstrániť riziká pri kúpe sekundárneho bývania? Existuje niekoľko pravidiel:
- Starostlivo zozbierajte všetky potrebné papiere.
- Pri podpise zmluvy musíte byť obzvlášť ostražití.Je lepšie, ak je prítomná osoba s právnickým vzdelaním.
- Pri platbe za transakciu je dôležité zaistiť bezpečnosť.
- Na konci musíte zaregistrovať zakúpené bývanie.
Skúsený realitné kancelárie urobí svoju prácu najlepšie. Aj keď využije svoje percento z nákupu, pomôže mu minimalizovať riziká pre kupujúceho.
Predaj bytu na hypotéku právnickou osobou
Nadobudnutie bývania na hypotéku od spoločnosti sa považuje za obvyklý nákup bytu od právnickej osoby. Riziká kupujúceho sú minimalizované, pretože za prevod prostriedkov sú osobne zodpovední zamestnanci banky, ktorí poskytujú finančné prostriedky.
Banka teda musí predložiť:
- plné balenie papierov;
- dokument na hodnotenie nehnuteľností.
Po potvrdení transakcie finančná inštitúcia uzavrie dohodu s dlžníkom a pošle prostriedky. V takom prípade nebudú peniaze pripísané na účet jednotlivca, ale na účet spoločnosti, od ktorej je bývanie kúpené.
Je potrebné poznamenať, že sa odporúča zaoberať sa otázkou registrácie hypotekárnych úverov vopred, pretože v praxi často existujú prípady, keď právnická osoba vyžaduje zálohu.
Akým úskaliam môžete čeliť?
Riziká pri kúpe bytu od právnickej osoby sú skutočne veľké, takže musíte vedieť, na čo iné úskalia kupujúci môžu naraziť.
V bežnom živote môže obyčajný človek častejšie čeliť nasledujúcim situáciám, ktoré vedú k strate peňazí, času a životného priestoru samotného:
- Kúpa bytu s falošnými dokladmi. Táto situácia je najnebezpečnejšia a takmer beznádejná. Transakcia s falošnými dokumentmi súdom sa považuje za neplatnú, čo znamená, že obyčajná osoba zostane bez peňazí a bývania.
- Nadobudnutie bývania od spoločnosti s vlastníkom s obmedzenou spôsobilosťou na právne úkony. Takéto transakcie sa spravidla uznávajú aj ako neplatné. Ostatní vlastníci spoločnosti po prevode finančných prostriedkov sa môžu obrátiť na súd a on bude na ich strane, ak bude jeden z vlastníkov uznaný za spôsobilý na právne úkony a ak budú poskytnuté potrebné dôkazy.
- Predaj bytov, ktorý prešiel do vlastníctva dedičstvom, hoci sa nevzťahuje na situáciu, ale má aj svoje vlastné nuansy. Faktom je, že v priebehu času sa môžu objaviť ďalší dediči, ktorí si tento byt nárokujú, a súd bude pravdepodobne na ich strane.
Samozrejme nie je možné poznať všetky komplikácie na trhu s nehnuteľnosťami, ale pri nákupe bývania je vhodné uprednostniť „transparentnú“ dohodu. Žiadne podvodné dokumenty a podvody.
Fázy transakcií
Najprv musíte študovať všetky fázy kúpy bytu od právnickej osoby. Riziká kupujúcich sa minimalizujú, ak už občan pozná tento systém:
- Na začiatok si kupujúci musí zvoliť dom, ktorý by úplne vyhovoval jeho požiadavkám.
- Potom musíte skontrolovať dokumenty na bývanie a dokumenty od právnickej osoby.
- Ďalej musíte vypracovať kúpnu zmluvu a podpísať ju.
- Potom môžete pristúpiť k prevodu prostriedkov. Je potrebné si uvedomiť, že peniaze sa prevádzajú až po registrácii zmluvy v USRN.
- Na záver môžete byt zaregistrovať.
Táto schéma je však platná nielen pri transakcii s právnickou osobou, ale aj s jednotlivcom.
Pokiaľ ide o predaj bytov spoločnosťou, sú tu aj niektoré nuansy. Dohoda medzi právnickou osobou a jednotlivcom je pre samotnú organizáciu komplikovaná. Tu sú ťažkosti, s ktorými sa majitelia spoločností stretávajú najčastejšie:
- po prvé, generálny riaditeľ musí získať povolenie na predaj bývania od všetkých vlastníkov spoločnosti;
- Až potom, čo všetci akcionári alebo spoluvlastníci dali súhlas, môžeme pokračovať v zhromažďovaní požadovaných cenných papierov.
Potrebný balík dokumentov
Na čo sa zamerať pri kúpe bytu? Samozrejme, na plnom balení papierov.Je potrebné poznamenať, že pre takúto transakciu je súbor dokumentov pre predávajúceho (právnickú osobu) a kupujúceho iný.
Potrebné doklady, ktoré musí kupujúci zhromaždiť pri kúpe nehnuteľnosti na bývanie od spoločnosti:
- originál cestovného pasu kupujúceho;
- ak je ženatý / vydatá, je potrebné získať súhlas manžela / manželky na nákup bývania;
- pri kúpe bytu na hypotéku je potrebné získať osvedčenie na potvrdenie platobnej schopnosti, spravidla ide o osvedčenie o príjmoch z práce.
V prípade právnickej osoby je balík dokumentov väčší a ťažší:
- základ, tj dokument potvrdzujúci prevod bytu od predchádzajúceho vlastníka (v prípade „sekundárneho“);
- technický pas bývania;
- katastrálny pas nehnuteľného majetku;
- dokument Federálnej daňovej služby;
- osvedčenie poskytnuté správcovskou spoločnosťou alebo HOA, kde sa objekt nachádza;
- kópia osobného účtu;
- charta a ďalšie dokumenty pre organizáciu.
Výpočet a dane
Transakciu je možné uhradiť dvoma spôsobmi.
- Prevodom prostriedkov na osobný účet organizácie. Za najbezpečnejšie sa považuje nákup bytu od právnickej osoby. Riziká kupujúceho sú minimálne, pretože banka je do operácie zapojená.
- Vypracovaním bankového akreditívu, to znamená podpísať úverovú zmluvu (v prípade hypotekárneho úveru).
Je potrebné poznamenať, že platba v hotovosti v takejto operácii nie je platná. Žiadna čestná spoločnosť vám nedovolí prijať peniaze za predaný byt v hotovosti.
Pokiaľ ide o dane. Zákon stanovuje, že každá právnická osoba musí pri predaji majetku platiť dane. Organizácia je od nich oslobodená v prípade predaja rezidenčných nehnuteľností. V tejto situácii bude spoločnosť musieť pokryť daň iba zo zisku, ak existuje.
Ako nespadnúť do rúk podvodníkov?
Bezpečný nákup bytov a ochrana pred podvodmi. Je to možné pri rokovaniach s právnickou osobou?
100% bezpečnosť nemôže byť zaručená žiadnemu kupujúcemu. Pri vykonávaní tejto operácie však musíte vedieť:
- Dohoda musí byť „čistá“. Žiadna plná moc.
- Je potrebné zabezpečiť, aby boli všetky dokumenty notársky overené.
- Ak je predaj možný iba prostredníctvom splnomocnenca, je potrebné skontrolovať osobu zastupujúcu majiteľa a jeho práva.
- Ak existuje dôvod na predaj bývania, je dôležité starostlivo overiť jeho pravosť. Ak chcete, môžete sa dokonca stretnúť s bývalým majiteľom (ak je to možné).
Pamätajte: oficiálna právnická osoba nie je zárukou dohody bez trikov. Mnoho spoločností je zapojených do rôznych nezákonných podvodov a potom sa s nimi vysporiadajú ťažšie ako s bežnými osobami.