Podnikatelia v našej dobe aktívne prevádzajú obytné priestory bytového domu na nebytové. Trh s takýmito nehnuteľnosťami vhodný pre nevýrobné podnikanie je pomerne mladý. Má iba 15 rokov, je však dynamický a živý.
Tento článok vysvetľuje povahu a podrobnosti postupu pre obydlie na získanie štatútu nebytového priestoru.
Výhody prekladu
Stav zmeny nákladov na bývanie oveľa menej ako prenájom dokončenej kancelárie. V Moskve, v blízkosti stanice metra, platia nájomníci mesačne 250 000 rubľov za bývalý dvojizbový byt. Podnikateľ, ktorý vybavuje nebytové priestory v bytovom dome, je oveľa výnosnejší ako človek, ktorý získal komerčnú nehnuteľnosť. Cena posledného uvedeného v Moskve sa podľa súčasných oznámení pohybuje v rozmedzí od 350 tisíc rubľov do 700 tisíc rubľov za meter štvorcový.
Vybavením nebytových priestorov v bytovom dome podnikatelia múdro investujú do fixných aktív: mini-trhy, rôzne kancelárie atď. Mestská infraštruktúra malých podnikov sa teda významne rozvíja.
Zvýšenie nebytového fondu v dôsledku bývania znamená značnú variabilitu v umiestnení kancelárií a obchodov. Ideálnou miestnosťou v bytovom dome je byt, ktorý sa nachádza na prvom poschodí preplnenej ulice v chodbe.
Priaznivé je umiestnenie v blízkosti infraštruktúry metra, zastávky verejnej dopravy, rôzne inštitúcie. Cena bytov na prízemí v blízkosti staníc metra a pod. Niekedy zdvojnásobuje náklady na poschodie. Naopak, v obytných oblastiach je cena prvej úrovne o 10% nižšia.
Niektorí podnikatelia sa transformujú, aby si prenajali výsledné nebytové priestory. Je to ziskové. Posúďte sami za seba: za prenájom dvojizbového bytu v Moskve dostáva jeho majiteľ mesačne 40 - 50 tisíc rubľov a za ekvivalentné nebytové priestory je to 5-6krát viac.
Podmienky úspešného prevodu
Niekedy je spočiatku nemožné preniesť byt do nebytových priestorov. Osoba vykonávajúca túto transakciu by mala dodržiavať podmienky úspešnej transakcie stanovené Kódexom bývania Ruskej federácie (článok 22):
- Preferovaná poloha bytu je na prízemí. Ak je vyššia, bytové byty by nemali byť nižšie.
- Obyvatelia z nej prepustení.
- Stav domu nie je považovaný za núdzový stav.
- Budúci majiteľ nebytových priestorov v bytovom dome získal súhlas susedov. (Tento subjektívny okamih sa musí vziať do úvahy, pre podnikateľov sa často stáva fatálnym).
- K dispozícii je architektonická príležitosť vybaviť samostatný vchod.
- Možná obnova nebytových priestorov v bytovom dome.
- Byt nie je stiahnutý z bytového fondu na otvorenú výrobu, kúpeľný dom, verejné WC, čistiareň, pohrebný dom, prijímacie stredisko pre pokrmy, ostatné zariadenia, ktoré v obytných budovách neposkytujú SNIP.
Ak bol do obývacej izby privádzaný plyn, bude potrebné ho odvetrať. Súčasný regulačný rámec je zakázané používať plynové spotrebiče v nebytových priestoroch. Významnou výhodou budúceho obchodu bude prítomnosť suterénu v obytnej budove. K prevedenému bytu je možné ho legálne pripojiť vo forme skladu.
Prekážky v preklade
Spomeňte si na „úzke miesta“, ktoré sa vyskytli pri vybavovaní nebytových priestorov v bytovom dome.Väčšina z nich je spojená s ťažkosťami pri realizácii samostatného izolovaného dodatočného vstupu. Posledne menovaný je potrebný na logistické obmedzenie dennej trasy pohybu obyvateľov vchodu s tokmi zákazníkov alebo zákazníkov.
Ruská legislatíva v oblasti bývania stanovuje povinné normy a pravidlá územného plánovania, ktoré musia byť v súlade s nebytovými priestormi zavedenými do bytového domu. Majetok spoločného charakteru obyvateľov má osobitnú právnu ochranu, ktorú musí podnikať aj podnikateľ.
Prevod obytných priestorov do nebytových priestorov (ďalej len „prevod“) je neprijateľný:
- v prípade zlučiteľnosti prístupu k nemu a prístupu ostatných obyvateľov do ich obytných priestorov;
- ak nie je možné mať k nemu samostatný vchod;
- ak sú potenciálne nebytové priestory v bytovom dome súčasťou bytových priestorov;
- ak sa používa ako miesto trvalého pobytu vlastníka alebo iného občana;
- ak majú nejaké osoby nárok na priestory.
Rešpektovanie obyvateľov
Podnikateľ pri prevode bytových priestorov do nebytových priestorov získa písomný súhlas nájomcov v týchto prípadoch:
- Opätovné vybavenie oplotenia.
- Triedy na vybavenie vstupu časti územia.
- Usporiadanie vývesiek (reklama).
Tento súhlas sa vyhotovuje v zápisnici zo schôdze zdieľaných vlastníkov, pričom sú možné nuansy. Pomerne pokojne obyvatelia reagujú na otvorenie lekárne alebo centra pre rozvoj detí vo svojom dome. V prípade vybavenia obchodu v ňom sú relatívne tolerantné. Ale usporiadanie v prízemí baru sa stretne s ich vážnym odporom. Rada obyvateľov domu má právo stanoviť sadzby za služby, ktoré sú päťkrát vyššie ako poplatky rezidentov za podobné služby ako „neobľúbený“ podnik.
Aby upokojili svojich susedov, musia podnikatelia znášať sociálne bremená: terénne úpravy alebo výťahy. Je známy pozoruhodný fakt: jedna zo stomatologických spoločností, ktorá v prízemí používa niekoľko bytov na vyriešenie konfliktu, stanovila 20% zľavu na svoje služby pre obyvateľov domu.
Dokumenty na preklad
Podľa zákona o bývaní sa prevod uskutočňuje schválením miestnej vlády. Vlastník nebytových priestorov v bytovom dome alebo ním poverený zabezpečí pre miestne orgány balík dokumentov:
- Vyhlásenie o prevode.
- Osvedčenie o registrácii miestnosti.
- Právne dokumenty - ich originály alebo notársky overené kópie.
- Pôdorys domu, kde sa nachádzajú preložené priestory.
- Projekt na sanáciu alebo rekonštrukciu prevádzaného objektu, ak je to potrebné.
O schválení projektu
Projekt musí byť nevyhnutne koordinovaný s určitými službami vrátane oddelenia: Rospotrebnadzor, mestská správa, oddelenie architektúry (oddelenie), dohľad nad mimoriadnymi situáciami ministerstva, správcovská spoločnosť.
Mal by zabezpečiť nielen samostatný vchod, ale aj vnútorné vybavenie, prestavbu bývalého kancelárskeho bytu, rekonštrukčné práce, fasádne zariadenie. V tomto prípade nie je povolené zúženie vetracích potrubí.
Postup preskúmania
Po prijatí dokumentov od podnikateľa ich miestne samosprávy zvážia do jedného a pol mesiaca a rozhodnú, či prevod schvália alebo odmietnu. Prijaté rozhodnutie sa podnikateľovi zašle do troch dní.
Právnym základom prevodu je právny predpis, ak sa nevyžaduje prestavba nebytových priestorov v obytnom bytovom dome. V opačnom prípade vám riešenie umožní zmeniť dizajn podľa projektu.
Realizácia sanácie je potvrdená aktom podpísaným akceptačným výborom z orgánu samosprávy. Tento akt bude základom prekladu pre podnikateľa meniaceho sa dizajnu.
O odmietnutí
Miestne orgány odmietnu prevod v týchto prípadoch:
- Podnikateľ neposkytol požadovaný zoznam dokladov.
- Porušenie základných podmienok prekladu.
- Významná odchýlka skutočnej práce od parametrov schváleného projektu a dohodnutej dokumentácie.
- Nezrovnalosti v návrhu zákona.
- Absencia protokolu valného zhromaždenia obyvateľov domu.
- Nezhoda s parametrami schváleného projektu a dohodnutej dokumentácie.
Rozhodnutie o zamietnutí musí byť opodstatnené a podrobné, aby uvádzalo konkrétne porušené štandardy prekladu. Žiadateľ ho dostane, alebo mu bude zaslaný do troch dní. Podnikateľ má právo sa proti nemu odvolať do troch mesiacov.
Už vydané povolenie sa môže zrušiť, ak sa susedia-obyvatelia sťažujú na súd alebo na miestne orgány.
O účtoch
Podnikateľ platí za nebytové priestory v budovách bytového domu za sadzby stanovené pre právnické osoby. Zároveň má právo buď uzavrieť dohodu so správcovskou spoločnosťou, alebo uzavrieť dohody o poskytovaní verejných služieb s podnikmi poskytujúcimi zdroje a zaplatiť za ne.
Vo vzorci by sa pri výpočte množstva účtov za energie v domácnosti mala používať celková plocha všetkých jej priestorov (obytných aj neobytných). Súčet nezahŕňa spoločné oblasti.
K chybe dôjde, ak je dom vybavený určitými domovými meračmi pre určitú službu a ako užívatelia sú uvedení iba byty. Majitelia nebytových priestorov zároveň neoprávnene prenášajú bremeno na obyvateľov. Podniky dodávajúce zdroje a správcovské spoločnosti by mali primerane zohľadniť obytné a nebytové priestory v bytovom dome.
Dom z obytných - v neobytných
Ak malá firma neprenáša nič viac ako byty z bývania na nebytové, potom pre veľké a stredné podniky nie je divu, že operácie vo veľkom meradle. Napríklad prevod bytového domu do nebytových priestorov.
Rast podnikania predbieha tempo nebytovej výstavby, často mu chýbajú existujúce administratívne centrá. V tomto prípade sa z nich stanú obytné budovy. Tento postup je opísaný v čl. 22 - 24 zákona o bývaní Ruskej federácie.
V prípade prevodu podnikateľ kontaktuje miestnu správu alebo MFC s balíkom dokumentov, medzi ktoré patria:
- Žiadosť o prevod.
- Doklady preukazujúce vlastníctvo.
- Pôdorys domu.
- Projekt, ak je potrebná prestavba.
O mesiac a pol sa rozhodnú o dokumentoch. Tento prevod však nie je právne uskutočniteľný, ak je dom postavený na mieste určenom na individuálnu bytovú výstavbu.
Operácie s nebytovými nehnuteľnosťami
Nájomná zmluva na nebytové priestory v bytovom dome alebo dohoda o jej predaji a kúpe - takéto dokumenty legalizujú základné operácie s nebytovými nehnuteľnosťami. Pri lízingu musia zmluvné strany zmluvne stanoviť tieto podmienky transakcie:
- Jasne označte predmet, ktorý sa prenajíma.
- Určite výšku nájomného a postup jeho indexovania.
- Stanoviť mechanizmus odpisov.
- Postup pri obnove prenajatého majetku.
- Nastavte podmienky jeho uplatnenia.
Výnosy z bytov na prízemí po prevode na nebytové nehnuteľnosti sa výrazne zvyšujú. Podľa najnovších dokumentov ministerstva financií však náklady podnikateľov môžu tiež prudko vzrásť. Napríklad sa má rovnaká daň z nehnuteľnosti vypočítať na základe katastrálnej hodnoty. Podľa plánov najvyššieho finančného orgánu bude sadzba dane v nebytových priestoroch prekročiť päťnásobok sadzby za bývanie.
záver
Podnikateľovi, ktorý transformuje byt na prízemí na nebytový dom v bytovom dome, hrozí riziko, že v dôsledku možného odmietnutia zo strany miestnych samospráv vzniknú neoprávnené finančné výdavky.Hra však stojí za sviečku: nakoniec dostáva fixný majetok za výhodnú cenu, ktorá je mnohokrát nižšia ako nákup komerčných nehnuteľností.
Takýto postup však trvá asi šesť mesiacov, čo nevyhnutne predstavuje pripočítané náklady. Tiež zakrýva možné úskalia: skryté zakazujúce okolnosti, neprimeraná reakcia susedov. Vzhľadom na uvedené skutočnosti podnikatelia žiadajú o prekladateľské služby do špecializovaných právnych firiem.