Notárska transakcia je právna operácia, ktorá sa vykonáva v predpísanej forme. Čo to znamená? Tento postup podlieha transakciám, pri ktorých sa podľa právnych predpisov vytvára notárska forma na ich vykonávanie.
Podrobnejšie sa zameriame na podrobné posúdenie pojmu notárskej transakcie. Budeme hovoriť aj o predaji a nadobudnutí nehnuteľností, o možných rizikách pri registrácii.
Povinné notárske transakcie
Táto forma dokladov sa vyžaduje v týchto prípadoch:
- Akékoľvek transakcie, ktoré sa vykonávajú s nehnuteľnosťami. V takom prípade musí nehnuteľnosť patriť predajcovi alebo darcovi. Výnimkou sú nehnuteľnosti zahrnuté do podielového investičného fondu. Ďalšou výnimkou je registrácia na odcudzenie pozemkových podielov.
- Postupy, ktoré sú spojené s vyradením nehnuteľností za podmienok poručníctva.
- Akékoľvek transakcie zahŕňajúce predaj nehnuteľností vo vlastníctve maloletého občana alebo právne nespôsobilej osoby.
Viac informácií o obchodoch
V tejto súvislosti hovoríme o nasledujúcich možnostiach transakcií:
- Darovanie alebo predaj akejkoľvek akcie vlastníkovi. Pri darovaní musí osoba, ktorej daruje, zaplatiť trinásť percent daň. Takáto tarifa je relevantná pre obyvateľov. Pokiaľ ide o nerezidentov, vyplácajú tridsať percent z trhovej hodnoty darovanej akcie. V prípade, že sa odcudzenie uskutoční podľa dokladu o kúpe a predaji, vzťahy s daňovým úradom vzniknú priamo od predávajúceho.
- Poskytnutie podielu neoprávnenej osobe, Súhlas spoluvlastníkov v takejto situácii sa absolútne nevyžaduje. Notár však skontroluje, či je dohoda predstieraná. Napríklad môže odmietnuť dar malej akcie ako fingovanú transakciu, aby zabránil tomu, aby spolumajitelia odmietli právo na prednostné odkúpenie odcudzenej akcie.
- Nákup a predaj podielu v prospech neoprávnenej osoby. Odcudzenie sa v tejto situácii uskutočňuje pod podmienkou, že absolútne všetci spoluvlastníci odmietli nadobudnutie odcudzeného podielu a vykonali ho v notárskej forme. V takom prípade sa odmietnutie prijíma od všetkých vlastníkov podľa výpisu z jednotného registra nehnuteľností.
Nákup a predaj nehnuteľností: notárske transakcie
Z ceny nehnuteľnosti vyplýva povinnosť kupujúceho overiť čistotu transakcie. V rámci vykonávania takéhoto overovania požadujú informácie z jedného registra. Vytvorí sa aj zoznam osôb, ktoré sú registrované v dome alebo byte. Okrem toho sa kontroluje autorizácia predajcu a ďalšie aspekty. Obidve strany sa ďalej musia dohodnúť na cene a až potom pokračovať v príprave dokumentov notársky overenej transakcie nákupu a predaja nehnuteľností.
Aká je nevyhnutnosť predbežnej dohody?
Pred podpísaním hlavnej dohody majú strany právo vypracovať predbežnú dohodu, ktorá bude obsahovať podmienky pre následné uzavretie nadchádzajúcej transakcie. Táto etapa okrem toho zahŕňa prípravu súboru dokladov potrebných na notársku podporu. Malo by sa povedať, že ako notárska transakcia by sa mal vykonať aj predaj akcií s nehnuteľnosťami.
A čo vklad?
V tejto fáze často kupujúci vkladá. Vydávajú bezpečnosť rôznymi spôsobmi, niekedy sa to stáva formou predbežnej zmluvy. Súd nemá jednomyseľné stanovisko k tomu, či je to povolené. Z tohto dôvodu, aby sa predišlo zbytočným sporom, je záloha najlepšie uskutočnená v samostatnom poradí. Notárske transakcie s akciami musia byť vypracované primeraným spôsobom. Toto bolo zákonne schválené Radou federácie.
Je dôležité si uvedomiť, že ak doba platnosti hlavného dokladu uplynie a nebol stanovený postup na vrátenie záložného práva, kupujúci bude musieť vrátiť svoje peniaze súdom. Ďalšou možnosťou je povinnosť uzavrieť základnú zmluvu.
Odborná pomoc
Ďalším krokom je vypracovanie základnej dohody notárom. Obidve strany majú právo skontrolovať znenie dohody av prípade potreby ju tiež opraviť. Osobitná pozornosť sa musí venovať zodpovednosti, ktorá existuje za porušenie stanovených povinností. Tieto povinnosti spočívajú v skutočnosti, že funkcie špecialistu v rámci notársky overenej transakcie pri predaji bytu alebo inej nehnuteľnosti sa zredukujú na zabezpečenie toho, aby dohoda bola v súlade s požiadavkami zákona a aby ju súd nezrušil v sporných situáciách.
Na koľko nákladov vykonanie transakcie?
V zmluve by sa malo určiť, kto platí za notársku transakciu pri predaji nehnuteľností. Náklady sú stanovené dohodou oboch strán. Poplatok za tieto služby môže byť rozdelený rovnomerne alebo úplne na kupujúceho.
Strany podpisujú dohodu v prítomnosti notára. Potom sa zmluva o balíku dokumentov zašle na štátnu registráciu. Niektorí notári ponúkajú služby zasielania balíkov dokumentov v elektronickej forme samostatne. Tento spôsob kontaktovania významne šetrí čas na oboch stranách, čím sa skracuje čas spracovania žiadosti zo strany registra.
Aké dokumenty sa požadujú pre zmluvu o nehnuteľnostiach?
Na notárske overenie transakcie sa môžu vyžadovať tieto doklady:
- Predbežná dohoda, ktorá bude obsahovať hlavné podmienky transakcie.
- Všetky dokumenty o nehnuteľnostiach, na základe ktorých predávajúci získal vlastnícke právo, napríklad osvedčenie a výpis z jedného registra.
- Súhlas manžela / manželky s predajom, ako aj s nákupom osoby, ktorá má v úmysle kúpiť nehnuteľnosť.
- Povolenie opatrovníckeho orgánu, ak je vlastníkom nehnuteľnosti maloletá osoba.
- Doklady, ktoré potvrdzujú prijatie ponúk na predaj akcií spolumajiteľmi. Toto je relevantné, ak transakcia zahŕňa zdieľané vlastníctvo.
- Osvedčenie osôb, ktoré sú zaregistrované v tomto byte alebo dome, ako aj domová kniha.
- Dokument, ktorý potvrdí neexistenciu akéhokoľvek dlhu za verejné služby.
- Materské osvedčenie spolu s výpisom z osobného účtu jeho držiteľa. Je to potrebné v prípadoch, keď sa používajú fondy rodinného kapitálu.
- Úverové a hypotekárne zmluvy v prípade použitia požičaných prostriedkov.
- Certifikáty a dohody o použití rozpočtových prostriedkov.
Všetky vyššie uvedené možnosti pre dokumenty by sa mali poskytovať v kópiách, ako aj v origináloch, aby sa potvrdila pravosť notárskej transakcie s nehnuteľnosťami.
Notifikácia: riziká
Napriek notárskemu postupu majú obe strany stále určité riziká. Faktom je, že proces registrácie notárskej transakcie na predaj bytu alebo inej nehnuteľnosti je obmedzený na vypracovanie dohody, ktorú je ťažké uznať v rozpore s uplatniteľným právom. Použité formulácie však nie sú z hľadiska dokumentárnej bezpečnosti strán zďaleka vždy úspešné.
Jedným z rizík je absencia zavedeného postupu pri výpočtoch. Tento aspekt je mimoriadne dôležitý, pretože hodnota nehnuteľností je vždy veľmi vysoká. Samotný postup vyrovnania v skutočnosti určuje, ktorá strana je zodpovedná za hotovosť. V prípade, že je v texte dokumentu uvedená štandardná veta: „vysporiadania medzi oboma stranami boli dokončené v plnom rozsahu pred uzavretím zmluvy“, pre predávajúceho môžu vzniknúť riziká.
V prípade, že peniaze nie sú skutočne zaplatené a prevod vlastníctva je zaregistrovaný, má kupujúci právo nezaplatiť predávajúcemu, keďže už dostal nehnuteľnosť, a podľa dohody už za ne zaplatil úplne všetky peniaze.
Ďalším rizikom je skutočnosť, že neexistuje žiadny akt prevodu spolu s jeho zahrnutím do textu zmluvy, zatiaľ čo skutočný prevod nehnuteľností sa vykonáva po registrácii. V takom prípade existuje riziko poškodenia majetku, ktoré priamo znáša jeho kupujúci. Už nemôže ďalej žiadať o kvalitu nakúpeného predmetu, pretože podpísaním zmluvy predmet prevzal.
Neočakávané ťažkosti
Ďalším rizikom je nedokonalosť samotného notárskeho konania. Toto mínus spočíva v skutočnosti, že pri certifikácii transakcie sú strany ponechané osamote u notára. Prítomnosť iných konzultantov často nie je vítaná ani schválená. To všetko vedie k tomu, že podmienky dohodnuté oboma stranami sa nemenia k lepšiemu. V dôsledku toho nákup a predaj nehnuteľností prostredníctvom notárskej verejnosti neuľahčuje, ale naopak výrazne komplikuje život predávajúceho aj kupujúceho.
A nakoniec, posledné riziko sú chyby v dohode, ktorú urobili technickí odborníci, ktorí sú hlavne notárskymi asistentmi. Z dôvodu výskytu akýchkoľvek chýb nebude takáto dohoda jednoducho pokračovať v ďalšej registrácii štátu.
Notárizácia je preto potrebná pri transakciách s akciami a okrem toho za účasti neplnoletých osôb a opatrovníkov. V iných situáciách sa notifikácia vykonáva výlučne na osobnú žiadosť všetkých strán dohody. Náklady na takúto službu závisia od ceny dokladu, navyše zahŕňajú platby za technické služby. Prevod vlastníckych práv podľa dokumentu osvedčeného notárom trvá trochu času, ale nezaručuje absolútnu frekvenciu transakcie, pretože vždy existujú riziká, ktoré treba vziať do úvahy pred podpísaním dokumentov, aby ste nemuseli súdiť neskôr.