Mnoho ľudí v určitom čase potrebuje prenajať byt na trvalý alebo prechodný pobyt. Zvyčajne to súvisí s presťahovaním sa do nového mesta, vytvorením vlastnej rodiny alebo podnikaním na služobnú cestu. Spoločnosti potrebujú na podnikanie obchodné zariadenia, ktoré sa často prenajímajú. Ak je vybraný vlastník predmetu, ktorý úradne prenajíma nehnuteľnosť, musí sa s ním nevyhnutne uzavrieť nájom s právnou silou. Upravuje všetky nuansy spolupráce medzi oboma stranami. V takom prípade sa pri nájme nájomníka často vyžaduje bezpečnostná platba. Predstavuje určitú sumu finančných prostriedkov, ktorá slúži ako záložné právo a zaisťuje, aby nájomca prísne dodržiaval požiadavky dohody.
Koncept platby zabezpečenia
Takáto platba slúži ako záruka pre vlastníka nehnuteľnosti, potom nájomca rozhodne dodržiava požiadavky zmluvy. Výška zabezpečenia v prenájme sa môže líšiť veľkosťou, ale zvyčajne závisí od mesačného nájomného.
Najčastejšie sa vyžaduje, ak je komerčný majetok prenajatý, takže spoločnosť vystupuje ako nájomca. Spoločnosť prevedie prostriedky majiteľovi predmetu a vrátenie zábezpeky podľa nájomnej zmluvy sa uskutoční po uplynutí platnosti zmluvy alebo pri predčasnom ukončení zmluvy.
Čiastka nemôže byť vrátená, ak nájomca poruší niektoré podmienky zmluvy alebo ak poruší integritu majetku. Preto sa takáto platba nazýva aj zábezpeka alebo záruka.
Ako uviesť platbu v zmluve?
Pri uzatváraní nájomnej zmluvy sa používa štandardný formulár dokumentu. Obidve strany môžu robiť zmeny a doplnenia a odseky k nim. Vzor zmluvy o prenájme nájdete nižšie.
Ak vlastník nehnuteľnosti uplatní platbu zabezpečenia, do dohody sa vložia informácie:
- veľkosť tejto platby sa okrem toho zvyčajne používa trojnásobná výška mesačného poplatku za nehnuteľnosti;
- označuje obdobie, počas ktorého musí nájomca preniesť peniaze v hotovosti alebo bankovým prevodom na prenajímateľa;
- uvádza sa, že na úkor získaných finančných prostriedkov môže vlastník nehnuteľnosti uhradiť straty, ktoré vznikli zavinením prenajímateľa, a okrem toho zmluva venuje veľkú pozornosť vyčísleniu týchto možných strát;
- poskytujú sa informácie, že po ukončení zmluvy vlastník skontroluje predmet, po ktorom sa rozhodne o vrátení prijatej sumy, ak nedôjde k porušeniu integrity majetku;
- uvádza prípady, v ktorých môže prenajímateľ tieto prostriedky použiť;
- je poskytnutá príležitosť doplniť alebo znížiť túto sumu za rôznych okolností;
- Lehota na vrátenie je uvedená pri ukončení zmluvy.
Vďaka tejto platbe je majetok patriaci prenajímateľovi chránený. Samotní nájomníci sa negatívne vzťahujú na platbu zabezpečenia v prenájme, pretože zmrazujú značné množstvo peňazí na úkor, ktorú nemôžu dlho používať.
Často sú problémy s vrátením dane, pretože prenajímateľ má rôzne problémy a porušenia zmluvy, v dôsledku čoho vedie finančné prostriedky.V takom prípade sa všetky spory musia vyriešiť súdom.
Kedy je vhodné použiť?
Vzorová nájomná zmluva umožňuje každému majiteľovi dohodnúť nájomné zmluvy správne. Neobsahuje údaje o vklade na poistenie, ale takéto položky môže v prípade potreby vykonať priamy majiteľ nehnuteľnosti. Najbežnejšia bezpečnostná platba v prenájme sa používa v týchto situáciách:
- uzatvára sa dohoda týkajúca sa drahých nehnuteľností, ktorá sa prenáša na nájomníkov spolu s nábytkom, domácimi alebo kancelárskymi zariadeniami a inými predmetmi, ktoré môžu používatelia zničiť;
- vlastník nehnuteľnosti pochybuje o čestnosti a zodpovednosti nájomcu, preto takáto platba slúži ako záruka, že sa prevedú mesačné platby za zamýšľané použitie nehnuteľnosti;
- vytvára sa dlhodobý prenájom.
Možnosť použitia takejto platby sa dohodli dve strany. Nájomníci často nesúhlasia s prevodom veľkého množstva finančných prostriedkov, takže nepodpíšu dohodu.
Aké úlohy sa riešia na úkor vkladu na poistenie?
Platba zabezpečenia v zmluve o prenájme bytu vykonáva naraz niekoľko úloh. Patria sem:
- je zaručené, že ak bude nehnuteľnosť prenajímateľa odcudzená alebo zničená, bude schopný pokryť svoje straty bez toho, aby musel podať žalobu na vymáhanie požadovanej sumy od nájomcu, pretože už bude mať peniaze;
- môže byť použitá ako ďalšia platba, ak dôjde k oneskoreniu nájomcu;
- sa použije ako trest v prípade porušenia rôznych ustanovení dohody zo strany používateľa.
Ako zabezpečenie platby na základe článku 381.1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môžu konať nielen hotovosť, ale aj rôzne hodnotné veci, hoci majitelia rôznych nehnuteľností obvykle radšej obchodujú s peniazmi.
Ako sa určuje čiastka?
O možnosti uplatnenia záruky sa dohodnú obe strany transakcie vopred, pretože nájomníci často nesúhlasia s prevodom veľkého množstva na uskladnenie vlastníkovi nehnuteľnosti. Ak sa stranám podarí dosiahnuť kompromis, určí sa výška bezpečnostnej platby podľa nájomnej zmluvy. Zohľadňujú sa tieto nuansy:
- obvykle sa suma určuje v závislosti od mesačných splátok nájmu a často sa vyberá trojitý poplatok;
- akúkoľvek svojvoľnú čiastku stanoví vlastník predmetu a nájomca s takouto platbou nemusí súhlasiť, ale v tomto prípade sa zmluva neuzavrie.
Všetky otázky týkajúce sa takejto platby sa dohodnú obidve strany, pretože nájomca musí byť vopred upovedomený o prítomnosti poistného.
Platobné požiadavky
Podmienky zabezpečenia platby v prenájme sa používajú čoraz častejšie, pretože nám umožňujú zaručiť, že nájomca je zodpovednou osobou, ktorá bude s prenajímateľom starostlivo zaobchádzať.
Všetky požiadavky na túto platbu sú uvedené v čl. 381.1 Občiansky zákonník. Patria sem:
- jeho účelom je pokryť stratu prenajímateľa v rozpore s podmienkami dohody druhou stranou;
- ak spoločnosť, ktorá využívala priestory, neporušila podmienky zmluvy, potom sa po uplynutí jej platnosti vráti požadovaná výška finančných prostriedkov;
- právne predpisy neobsahujú žiadne osobitné požiadavky na túto záručnú platbu;
- po zistení rôznych porušení môže prenajímateľ vrátiť iba určitú časť finančných prostriedkov, pretože zvyšné peniaze budú smerované na pokrytie jeho strát;
- podľa zákona obidve strany dohody samostatne rozhodujú o tom, za akých podmienok bude táto suma prevedená, ale musia byť stanovené v zmluve.
Všetky podmienky sú stanovené v zmluve.
Nuansy bez záruky
Bezpečnostná platba sa nepoužíva vždy. V takom prípade, ak prenajímateľ utrpí určité straty, bude musieť podať žalobu, aby bol nájomca postavený pred súd a získal od neho potrebné prostriedky.
V zmluve je možné uviesť, že finančné prostriedky prijaté vlastníkom priestorov sa započítavajú do lízingu. V tomto prípade sa platba zabezpečenia nevracia po ukončení nájmu, pretože nájomca priestory využíval niekoľko posledných mesiacov bez toho, aby platil nájom.
Ako sa vracajú prostriedky?
Strany dohody samy stanovia, aký postup a podmienky pre vrátenie platby záruky. Na tento účel je možné použiť tieto možnosti:
- fondy fungujú ako platba za posledné mesiace užívania priestorov, preto v tejto chvíli nájomca používa nehnuteľnosť, ale zaň neplatí žiadne prostriedky;
- peniaze sa vrátia nájomcovi úplne;
- finančné prostriedky sú rozdelené medzi stranami dohody v určitom pomere alebo rovnako;
- práva na tieto prostriedky sa prevádzajú na prenajímateľa, ak sa zistí, že nájomca rôznymi spôsobmi porušil podmienky zmluvy.
Konkrétna možnosť a podmienky jej uplatňovania sú stanovené v zmluve. Postup vrátenia platby neznamená žiadne daňové dôsledky pre žiadneho účastníka procesu.
Vyberajú sa platobné dane?
Záručná platba na zdanenie sa rovná vkladu alebo vkladu. Preto sa počas doby prenájmu nezdá byť príjem prenajímateľa alebo jeho náklady.
Ak sa prostriedky nevracajú z rôznych dôvodov, potom ide o príjem vlastníka nehnuteľnosti. Ak je vlastníkom areálu súkromná osoba, platí z tejto sumy daň z príjmu fyzických osôb. Ak je zastúpená spoločnosťou, prevádza sa do rozpočtu daň z príjmu a DPH.
Čo ak prenajímateľ odmietne vrátiť prostriedky?
Každá strana musí dôkladne preštudovať všetky podmienky prenájmu nebytových priestorov. Bezpečnostná platba umožňuje vlastníkovi nehnuteľnosti, aby sa ubezpečil, že druhá strana transakcie bude dodržiavať všetky ustanovenia dohody.
Finančné prostriedky sa vracajú, iba ak sú splnené všetky podmienky stanovené v zmluve. Nájomníci často neporušujú pravidlá dohody, včas platia poplatok za priestory, zabezpečujú náležitú starostlivosť o nábytok a vykonávajú aj iné povinné činnosti, ale prenajímateľ z dôvodu podvádzania odmietne vrátiť predtým prijaté peniaze. V tomto prípade sa vyžaduje inkaso bezpečnostnej platby na základe lízingu.
Riešenie sporov v prípravnom konaní
Nájomníci by sa mali spočiatku snažiť administratívne vyriešiť všetky vzniknuté spory. Za týmto účelom je pohľadávka podaná v mene vlastníka nehnuteľnosti a súd neakceptuje pohľadávky, ak spoločnosť nemá žiadny dôkaz o pokuse o vyriešenie sporu v predsúdnom konaní.
Nárok sa podáva písomne a prevádza sa na vlastníka nehnuteľnosti. Za týmto účelom môžete poštou alebo osobne preniesť dokument do rúk svedkov. Odpoveď je poskytnutá do 30 dní. Ak chýba alebo je negatívny, budete musieť prostriedky získať späť prostredníctvom súdu.
Súdne konanie
Ak pomocou reklamácie nie je možné dosiahnuť vrátenie platby, budete sa musieť zaoberať prenajímateľom prostredníctvom súdu. Za týmto účelom je správne vyhotovené vyhlásenie o nároku, v ktorom sú uvedené informácie:
- názov súdu;
- pohľadávky predložené vrátením platby od vlastníka nehnuteľnosti;
- Základné podmienky prenájmu;
- je uvedené, že nájomca žiadnym spôsobom neporušil podmienky zmluvy;
- predpísané po uplynutí platnosti zmluvy.
K žiadosti je priložená kópia nájomného a predsúdna žiadosť zaslaná majiteľovi nehnuteľnosti, čo potvrdzuje, že žalobca použil predsúdny spôsob riešenia sporov.
Po prijatí žiadosti sa stanoví dátum schôdze, na ktorej sa posudzujú hlavné dôkazy predložené stranami. Takéto prípady sú často oneskorené na dlhú dobu, ale ak existujú dôkazy od nájomcu, môže sa rozhodnúť o vrátení peňazí.
Ak vlastník nehnuteľnosti odmietne previesť peniaze bývalému nájomcovi aj na základe rozhodnutia súdu, do tohto procesu sa zapoja aj súdni exekútori. Môžu vyberať finančné prostriedky z účtov alebo zaistiť a predať majetok dlžníka.
záver
Nájomná zmluva vám umožňuje poskytnúť nehnuteľnosť na použitie tretími stranami. Majitelia nehnuteľností zároveň často požadujú od nájomcov vykonanie platby za zabezpečenie. Zaručuje, že platby nájomného budú prevedené včas a že nebudú porušené ďalšie požiadavky dohody.
Platba zabezpečenia sa môže vrátiť nájomcovi alebo rozdeliť medzi tieto dve strany. Ak vlastník nehnuteľnosti zistí rôzne škody v miestnosti, potom vykoná opravu na úkor prostriedkov získaných od nájomcu.