Mnoho ľudí má rôzne nebytové nehnuteľnosti, ktoré sa nepoužívajú na žiadne účely. Najlepším riešením je ich prenájom, pretože za týchto podmienok sa poskytuje stály a vysoký príjem. Za týmto účelom môže prenajímateľ pôsobiť ako jednotlivec, samostatný podnikateľ alebo majiteľ podniku. Postup prenajímania nebytových priestorov by sa mal vykonávať kompetentne, pre ktoré sa vypracúvajú úradné výberové konania s nájomníkmi. Zohľadňuje sa potreba platiť dane z príjmu.
Pravidlá poskytovania predmetov na prenájom
Mnoho vlastníkov nehnuteľností využíva tento druh činnosti. Prenájom nebytových priestorov vám umožní získať vysoký pasívny príjem. V takom prípade môže byť prenajímateľom:
- jednotlivec, ktorý je priamym vlastníkom nehnuteľnosti, musí mať pre tento majetok úradné doklady;
- Samostatný podnikateľ osobitne registrovaný u Federálnej daňovej služby, ktorý túto činnosť vykonáva, je navyše obvykle vyberaný zamestnávateľmi STS, PSN alebo UTII, aby platili dane, pretože pri použití zjednodušených režimov nebude ťažké vypočítať a zaplatiť daň, ako aj predložiť vyhlásenie;
- spoločnosť zastúpená právnickou osobou a podniky môžu, ako jednotliví podnikatelia, využívať zjednodušené systémy výpočtu dane.
Pri príprave zmluvy ktorýmkoľvek z vyššie uvedených vlastníkov sa berú do úvahy rôzne nuansy. Ak sa prenájom nebytových priestorov uskutočňuje bez formalizácie a registrácie príjmu u Federálnej daňovej služby, ide o nezákonnú činnosť, za ktorú sú zodpovední vlastníci priestorov.
Pravidlá prenájmu predmetov fyzickou osobou
Súkromní občania môžu vlastniť rôzne nehnuteľnosti. Používajú sa na rôzne účely, napríklad:
- kancelárska tvorba;
- organizácia skladu;
- založenie výrobného podniku;
- tvorba obchodov.
Občan môže vystupovať ako strana nájmu. Ľudia by mali byť priamymi vlastníkmi predmetov, preto sa od nich vyžaduje, aby mali príslušné doklady o titule a výpis z USRN. Charakteristiky prenájmu nebytových priestorov jednotlivcom zahŕňajú:
- Občania sa musia do Rosreesteru vopred prihlásiť, že existujúce priestory sú nebytové, pričom je potrebné uviesť ďalšie technické a katastrálne parametre;
- ak priestory nie sú zaregistrované v katastri alebo nie sú započítané, nie je dovolené ich oficiálne preniesť na použitie iným osobám;
- zadanie nehnuteľnosti spoločnostiam alebo iným občanom je transakciou s majetkom, preto bezpodmienečne uzatvára občiansku zmluvu s vlastníkom;
- aby bola dokumentácia formalizovaná a kompetentná, dohoda sa vyhotovuje výlučne písomne, po čom je overená notárom a zaregistrovaná v Federálnej registračnej službe.
Dohoda sa často uzatvára na obdobie nepresahujúce jeden rok. Za týchto podmienok sa nevyžaduje registrácia dokumentu na Federálnej registračnej službe.
Aké doklady sa požadujú od jednotlivca na uzavretie transakcie?
Ak sa nájom nebytových priestorov uskutoční jednotlivcom, musí občan vopred pripraviť určitú dokumentáciu. Zahŕňa tieto dokumenty:
- cestovný pas občana, ktorý vlastní priestory;
- osvedčenie o vlastníctve, ktoré môže byť nahradené novým výpisom z USRN, ktorý označuje priameho vlastníka predmetu;
- technický pas;
- iné technické dokumenty vydané majiteľovi zamestnancami ZINZ;
- výpis z Rosreestru, ktorý potvrdzuje, že v zariadení nie sú stanovené žiadne prekážky spojené so zatknutím, kauciou alebo inými obmedzeniami.
Je povolené zapojiť zástupcu do transakcie, ale musí mať notársky overenú plnomocenstvo.
Platia dane jednotlivci?
Pomerne často občania, ktorí vlastnia nehnuteľnosť, využívajú tento druh činnosti na zarábanie peňazí. Prenájom nebytových priestorov prináša ľuďom pomerne významný pasívny príjem.
Ak sa registrácia zmluvy vykonáva v Rosreestr, potom sa informácie od tejto inštitúcie odošlú do najbližšej pobočky federálnej daňovej služby, aby sa zohľadnili príjmy občanov. Preto je prenájom fyzického. nebytové priestory si vyžadujú výpočet a platbu dane z príjmu.
Z tohto dôvodu je potrebné každoročne predkladať Federálnej daňovej službe vyhlásenie 3-NDFL, ktoré uvádza všetky príjmy občanov z prenájmu majetku. Tento dokument navyše poskytuje správnu veľkosť dane z príjmu fyzických osôb. Z prijatých čiastok bude preto potrebné zaplatiť 13%. Občania kvôli tak vysokému daňovému zaťaženiu často dávajú prednosť vytvoreniu OP alebo založeniu spoločnosti, aby sa výrazne znížila výška poplatku, pretože pri použití zjednodušených režimov sa môže suma dane znížiť na 6% všetkých príjmov.
Nuansy pre IE
Mnoho občanov, ktorí sú vlastníkmi nehnuteľností, ktoré si radšej prenajímajú, na tieto účely osobitne otvára IP. V takom prípade môžu pri výpočte výšky dane použiť zjednodušené režimy. K prenájmu nebytových priestorov do OP dochádza s prihliadnutím na nuansy:
- uzavretie zmluvy s nájomníkmi sa úradne zaznamenáva na základe oficiálnej dohody, v ktorej sa stanovuje doba trvania zmluvy, vlastnosti nehnuteľnosti, cena prenájmu a ďalšie dôležité prvky;
- ak doba platnosti zmluvy presahuje jeden rok, potom je zmluva zaregistrovaná vo federálnom registri;
- Dane z duševného vlastníctva sa určite platia za prijaté príjmy, pre ktoré si podnikateľ môže zvoliť patentový systém, STS alebo UTII;
- mal by sa zaznamenať priamy prevod prostriedkov, pre ktorý sú vystavené potvrdenky, ale najčastejšie prevádzajú peniaze na bežný účet, takže môžete dokázať príjem peňazí pomocou bankových výpisov.
Prostredníctvom použitia zjednodušených daňových systémov sa občania môžu vyhnúť plateniu významnej dane. Najčastejšie si SP pri prenájme nebytových priestorov vyberá UTII, pretože pri použití tejto dane sa rovnaká suma platí štvrťročne. Daň v tomto prípade závisí od veľkosti priestorov, takže cena prenájmu to neovplyvňuje.
Nezabudnite si oficiálne prenajať nebytové priestory IP. Zdanenie závisí od zvoleného režimu, ale je dôležité nielen správne vypočítať a zaplatiť dane včas, ale tiež pripraviť vyhlásenia potrebné pre zamestnancov federálnej daňovej služby.
Aké dokumenty sa požadujú od SP?
Ak je vlastníkom nebytových nehnuteľností podnikateľ, mali by sa na účely uzavretia zmluvy s nájomcom pripraviť tieto dokumenty:
- osvedčenie o registrácii a registrácii;
- cestovný pas občana;
- titulné dokumenty k nehnuteľnosti;
- technické dokumenty o zariadení.
Správne vypracovaná zmluva sa všetkými prostriedkami prevedie na federálnu daňovú službu spolu s vyhlásením, pretože slúži na potvrdenie vykonávania konkrétnej činnosti.
Špecifiká prenájmu priestorov spoločnosťami
Rôzne nebytové objekty často nepatria súkromným osobám, ale podnikom. Firmy sa často rozhodujú prenajímať nebytové priestory. Postup v tomto prípade má nasledujúce vlastnosti:
- spoločnosť nemusí byť vlastníkom predmetu, pretože môže pôsobiť ako sprostredkovateľ;
- je uzavretá občianska zmluva s nájomníkmi, ku ktorej je priložená iná dokumentácia od spoločnosti;
- organizácia s prijatým príjmom musí zaplatiť daň vypočítanú na základe platného daňového režimu a spoločnosti môžu kombinovať niekoľko systémov naraz, aby ušetrili peniaze na poplatkoch.
Ak spoločnosť nie je priamym vlastníkom objektu, môže ho prenajať. Za týchto podmienok je potrebné získať povolenie na túto činnosť od vlastníka.
Aké dokumenty sa požadujú od spoločnosti?
Ak spoločnosť vystupuje ako prenajímateľ, potom sa pri príprave zmluvy vyžaduje vypracovanie dokumentácie pre spoločnosť:
- osvedčenie z registra;
- zakladajúca dokumentácia podniku;
- titulné papiere k predmetu potvrdzujúce, že spoločnosť má skutočne práva na prenájom týchto priestorov;
- ak je predmet podnájomný, spoločnosť musí mať na tieto činnosti povolenie vlastníka;
- zriaďovateľ, ktorý je vlastníkom podniku, môže pre svojho zamestnanca vypracovať plnomocenstvo, na základe ktorého má príslušné oprávnenie na vykonanie transakcie.
Najčastejšie si ich prenajímajú firmy s významnými oblasťami, pretože ich nevyužívajú samostatne na žiadny účel. Prenájom nebytových priestorov poskytuje významný pasívny príjem, preto sa mnoho firiem uchýli k tomuto spôsobu zarábania peňazí. Pri uzatváraní dohody so spoločnosťou by ste ju určite mali zaregistrovať v spoločnosti Rosreestr.
Prenájom zariadení obcou
Správa ktoréhokoľvek mesta vlastní mnoho rôznych nehnuteľností, ktoré môžu byť bytové alebo nebytové. V takom prípade môžu mestské úrady rozhodnúť o potrebe prenajať tieto objekty priamym užívateľom. Finančné prostriedky získané z týchto aktivít budú smerované do miestneho rozpočtu.
Za týchto podmienok sa vyžaduje dodržiavanie správneho poradia dodávok predmetov. Preto sa zohľadňujú nuansy:
- oficiálne výberové konanie sa určite koná s cieľom určiť nájomcu;
- nájomca sa uzavrie s uchádzačom, ktorý ponúka najvyššie nájomné;
- výberové konania sa uskutočňujú formou aukcie a môžu sa na nich zúčastňovať jednotlivci, jednotlivci alebo organizácie;
- Ak sa chcete zúčastniť výberového konania, musíte podať osobitnú žiadosť na webovej stránke regionálnej správy;
- až po registrácii sú všetci účastníci pozvaní na dražbu;
- Všetci žiadatelia platia bezpečnostnú kauciu predstavovanú vstupným, zvyčajne 10% z hodnoty nehnuteľnosti;
- nájomná cena sa počíta na základe katastrálnej ceny nehnuteľnosti;
- ak je žiadosť podaná iba jedným uchádzačom, potom sa ponuka neuskutoční, takže žiadateľ vypracuje nájom bez aukcie.
Správa môže poskytnúť príležitosť na uzavretie zmluvy na dlhšie obdobie ako 10 rokov.
Pravidlá vypracovania zmluvy
Bez ohľadu na to, kto je prenajímateľ, je dôležité správne vypracovať nájom. S jeho pomocou sa vykonáva príslušná registrácia transakcie s nehnuteľnosťami. Nájomná zmluva na nebytové priestory musí obsahovať tieto informácie:
- uveďte miesto a dátum jeho zostavenia;
- strany zúčastnené na transakcii sú registrované;
- ak sú účastníkmi jednotlivci, zaregistruje sa ich F. I. O., dátumy narodenia a informácie z pasov;
- ak je nájomca alebo prenajímateľ spoločnosť, uvedú sa jej podrobnosti;
- Technické vlastnosti nehnuteľnosti, ako aj adresa jej umiestnenia;
- uvádza podmienky, na základe ktorých možno nehnuteľnosť využívať;
- Je uvedená doba prenájmu a náklady;
- je dovolené zahrnúť doložku, na základe ktorej bude mať nájomca v budúcnosti možnosť kúpiť nehnuteľnosť;
- práva a povinnosti každého účastníka transakcie sú dané;
- je uvedená zodpovednosť strán, pretože ak z rôznych dôvodov porušujú klauzuly zmluvy, budú sa na ne uplatňovať rôzne sankcie alebo iné opatrenia vplyvu;
- sú stanovené podmienky, na základe ktorých možno zmluvu vypovedať v predstihu;
- uvádza zoznam situácií, keď sa musíte obrátiť na súd, aby ste vyriešili rôzne problémy s konfliktom;
- sú zaznamenané rôzne okolnosti vyššej moci, pri ktorých sa účastníci transakcie musia správať špecifickým spôsobom.
Táto dokumentácia nemusí byť overená notárom. Pomocou tohto úradného dokumentu je upravený postup prenájmu bytových a nebytových priestorov. Dokumentácia je vyhotovená v troch vyhotoveniach, pretože jedna zostáva s prenajímateľom, druhá sa prevedie na nájomcu a tretia sa použije na registráciu vo federálnom registri. Zmluva nadobúda platnosť až po registrácii. V prípade dohody medzi stranami je povolené predĺženie zmluvy. Vzor zmluvy je uvedený nižšie.
Pravidlá vypracovania aktu o prijatí
Ihneď po uzavretí dohody, na základe ktorej sú nebytové priestory prenajaté jednotlivým podnikateľom, súkromnou osobou alebo spoločnosťou, je potrebné previesť predmet na nájomcu.
Prevod sa uskutoční priamo v lehote stanovenej v zmluve. Z tohto dôvodu je vhodné vypracovať akt prijatia a prenosu. Za prítomnosti tretích strán sa vytvorí dokument potvrdzujúci, že strany transakcie sú svedomité a kompetentné.
Dokument obsahuje všetky parametre existujúcej vlastnosti, medzi ktoré patria:
- stav podlahových a stenových krytín;
- dostupnosť vodovodných armatúr;
- umiestnenie a technické vlastnosti komunikácií.
Ak je v miestnosti nábytok, mal by byť uvedený v zozname a tiež uviesť, v akom stave je.
Aké daňové režimy používa prenajímateľ?
Majitelia nehnuteľností, ktorí si prenajímajú nehnuteľnosť, dostávajú z tohto procesu určitý príjem, z ktorého sa musí platiť daň. Jednotlivci platia 13% všetkých príjmov. Z dôvodu takého vysokého daňového zaťaženia prenajímatelia dávajú prednosť otvoreniu samostatného podnikateľa alebo spoločnosti. Pre výpočty je možné zvoliť rôzne daňové režimy:
- USN. V rámci tohto režimu sa vypláca 6% všetkých peňažných príjmov alebo 15% čistého zisku. Miestne úrady môžu zvýšiť sadzby za kancelárske alebo maloobchodné nehnuteľnosti. Základom dane je príjem za jeden rok práce alebo zisk z činností. V prípade malých podnikov zavádzajú niektoré regióny stimuly. Okrem toho sa v dôsledku daňových prevodov znižuje suma, ktorú sami podnikatelia platia PF a iným fondom.
- Patent na prenájom nebytových priestorov. Takýto daňový systém sa považuje za najvýhodnejší pre mnohých podnikateľov. Možno použiť iba patent IP. Prenájom nebytových priestorov za týchto podmienok si nevyžaduje prípravu a predkladanie rôznych správ federálnej daňovej službe. Z tohto dôvodu stačí na začiatku získať patent za optimálnu cenu na určité časové obdobie. Môžu získať patent na IP na rôzne obdobia. Prenájom nebytových priestorov pomocou tohto režimu sa považuje za ziskový proces.
- OCHO. Zriedkakedy je tento systém zvolený na prenájom nehnuteľností, pretože musíte platiť veľké množstvo daní a robiť účtovníctvo. Tento režim zvyčajne používajú firmy, ktoré nechcú kombinovať viac systémov.
- UTII. Prenájom nebytových priestorov v tomto režime sa zvyčajne vyberá iba v prípade, že ide o objekt malej veľkosti. Ak má miestnosť významnú oblasť, je vhodnejšie zvoliť si zjednodušený daňový systém alebo patent. Pri výpočte UTII sa zohľadňuje fyzický ukazovateľ reprezentovaný oblasťou nehnuteľností.Preto je optimálne zvoliť tento režim, ak veľkosť objektu nepresahuje 30 metrov štvorcových. m.
Výber konkrétneho systému závisí od okamžitých nájomcov. Niektoré firmy a jednotliví podnikatelia uprednostňujú kombináciu viacerých režimov, čo umožňuje znížiť daňové zaťaženie.
záver
Prenájom rôznych nebytových priestorov na prenájom sa považuje za ziskový proces. Môžu ho vykonávať súkromné osoby, jednotliví podnikatelia alebo spoločnosti. Firmy nemusia byť vlastníkmi predmetov vôbec, preto konajú iba ako sprostredkovatelia.
Postup pri poskytovaní nehnuteľností na prenájom zahŕňa príslušné vykonanie transakcie, na tento účel sa medzi účastníkmi registrovanými v Rosreestri uzavrie oficiálna zmluva.