Pri uzatváraní zmluvy je potrebné skontrolovať, aké sú požiadavky na formálnu stránku transakcie. Je dôležité zistiť, či sa vzťahuje na tie dohody, ktoré si nevyhnutne vyžadujú notársku overenie. Faktom je, že v roku 2017 došlo v tejto oblasti k niekoľkým inováciám (napríklad nadobudol účinnosť zákon o vlastnostiach registrácie nehnuteľností). Malo by sa tiež poznamenať, že notárska notifikácia transakcie je označená nielen zákonom, ale aj podmienkou uvedenou v zmluve.
V ktorých prípadoch je to potrebné? O tomto sa bude diskutovať v tomto článku.
Druhy transakcií s povinnou notifikáciou
Notifikácia transakcií je povinná, ak existujú tieto prípady:
- Splnomocnenie na vykonávanie transakcií vyžadujúcich notársky overený formulár, nakladanie s právami registrovanými v štátnych registroch, predkladanie žiadostí o štátnu registráciu transakcií a práv, musí byť potvrdené, s výnimkou prípadov ustanovených zákonom. Splnomocnenie vydané ako trust musí byť tiež notársky overené. Pravidlo o notifikácii tých právomocí, ktoré jednotlivci vydávajú ako ubezpečenie, sa nevzťahuje na splnomocnenia udelené ako ubezpečenie právnickými osobami, ako aj vedúci ich zastúpení a pobočiek.
- Notársky overený záložný list. Možno ju uzavrieť obvyklou písomnou formou, ktorá je ustanovená napríklad v článku 22 ods. 2 zákona č. 14 „Spoločnosť s ručením obmedzeným“. Tu je uvedené, že zmluva o zastavení akcie alebo jej časti na základnom imaní spoločnosti musí byť osvedčená. Záložná zmluva na zabezpečenie splnenia povinností podľa dohody, ktorá musí byť notársky overená, podlieha notárskej certifikácii.
- Postúpenie pohľadávky, ktorá je založená na osvedčení transakcie v notárskej alebo jednoduchej písomnej forme, sa musí vykonať v príslušnej písomnej forme.
- Prevod dlhu, na ktorý sa z formálneho hľadiska uplatňujú pravidlá stanovené na legislatívnej úrovni.
- Ročná zmluva musí byť notársky overená, štátna registrácia musí mať aj dohodu o odcudzení nehnuteľností pre platby anuity.
- Závet musí mať písomnú formu a musí byť potvrdený notárom. Jeho vyplnenie obvyklou písomnou formou je možné iba vo výnimočných prípadoch ustanovených zákonom.
- Súhlas manžela / manželky. Aby mohol jeden z manželov uzavrieť dohodu o vyporiadaní s takým majetkom, pre ktorý sa vyžaduje štátna registrácia práv, transakcia so zákonným notárskym osvedčením alebo transakcia, ktorá je predmetom štátnej registrácie, musí notár získať súhlas druhého z manželov.
- Predmanželská dohoda musí byť uzavretá písomne a musí byť notársky overená.
- Dohoda o výživnom má aj písomnú formu a musí byť notársky overená.
- Transakcie, ktoré odcudzujú akcie s právom spoločného vlastníctva nehnuteľností, vrátane odcudzenia všetkých účastníkov svojich vlastných akcií na jednej transakcii, sa musia notársky overiť, s výnimkou transakcií, ktoré sa týkajú nehnuteľností, ktoré tvoria podielový investičný fond alebo ktoré sa do neho získajú, transakcie týkajúce sa vyradenia akcií pozemok na nadobudnutie a odcudzenie podielov v spoločnom vlastníctve po uzavretí dohody ustanovujúcej prevod vlastníckych práv na obytnú budovu podľa požiadaviek legislatívne úrovni.
- Musia sa tiež notársky overiť transakcie týkajúce sa vyradenia nehnuteľnosti pod dohľadom a transakcie na jej odcudzenie, ak nehnuteľnosť patrí maloletému alebo niekomu, kto je uznaný ako subjekt s obmedzenou právnou spôsobilosťou.
- Transakcia zameraná na odcudzenie akcie alebo jej časti na schválenom verejnom kapitáli tiež spadá pod notárske overenie vyhotovením jedného dokumentu, ktorý strany podpíšu.
- Dohoda o investičnom partnerstve, ktorá obsahuje všeobecnú politiku činnosti (investičné vyhlásenie), a všetky jej zmeny, prílohy, dodatočné dohody, dohody o čiastočnom alebo úplnom prevode svojich povinností a práv partnermi podľa tejto dohody, predbežné dohody o tejto dohode by sa mali tiež notársky overiť v mieste pobytu oprávneného manažéra tohto partnerstva.
- Dohoda o partnerstve, ako aj všetky jej zmeny, musia byť notársky overené a musia byť uložené v mieste pobytu v partnerstve s notárom, nadobudnúť platnosť pre tých, ktorí sa zúčastňujú na dohode, a pre tretie strany od okamihu prijatia osvedčenia. , Dohoda o riadení partnerstva, ako aj všetky zmeny, ktoré sa s ňou vykonávajú, sa musia zaregistrovať aj v štáte a informácie o nej a ustanovenia v nej obsiahnuté nespadajú do zjednoteného štátneho registra právnických osôb.
- Transakcia zameraná na odcudzenie podielu na spoločnom základnom imaní vrátane povinnosti dokončiť transakciu zameranú na odcudzenie podielu na nej, ak vzniknú akékoľvek povinnosti alebo keď druhá strana splní protinávrh, sa musí vykonať v notársky overenej podobe. Vo všeobecnosti musí mať transakcia odcudzenia akcie podľa potreby notárske osvedčenie.
Prečo by zmluvná strana mohla potrebovať tento certifikát?
Notársky overenie dohody notárom môžu požadovať nielen štátne právne predpisy, ale aj strany dohody, ktoré majú každé právo opraviť takúto podmienku. Možnosť zahrnúť takúto požiadavku do textu, ktorý transakciu potvrdzuje, je povinná a nie je určená tým, či bude dokument potrebné následne zaregistrovať.
Ak si strany zvolia notársky overenú formu dohody, získajú určité výhody. V takom prípade notár opíše zmluvným stranám podmienky a ich povinnosti a práva. V prípade nerovnováhy záujmov v ňom to určite uvedie. Okrem toho notifikácia dohody umožňuje získať dodatočnú záruku proti možnému sporu. Po potvrdení notárom o skutočnosti už nebude potrebné preukazovať to na súdnom pojednávaní.
Kedy môže súd nezohľadniť dokument notára?
Výnimkou sú situácie, keď je pravosť takejto skutočnosti alebo dokumentu vyvrátená preukázaným spôsobom. Notár, ktorého prax je súkromná, nesie absolútnu zodpovednosť za vlastníctvo v prípade porušenia zákona počas jeho konania a spôsobenia škody na majetku.
Mierne nuansy
Pri výbere notársky overenej formy dohody však existuje aj negatívna stránka. V takom prípade sú potrebné dodatočné náklady na finančné prostriedky a čas. Faktom je, že pred vykonaním certifikácie je povinnosťou špecialistu skontrolovať spôsobilosť dvoch strán na transakciu podliehajúcu notárskej notifikácii a právomoc ich zástupcov. Účastníci sami alebo zástupcovia budú musieť navštíviť notársku kanceláriu osobne.
Aké by mohli byť dôsledky porušenia povinnej notifikácie?
Ak je na legislatívnej úrovni alebo na základe dohody povinná notifikácia transakcie, potom nie je v tomto prípade možné ustanovený formulár porušiť. V prípade nedodržania zmluvy zaniká jej zmluva. Ak sa jedna zo strán vyhne notifikácii transakcie, druhá strana má právo na súde získať uznanie takejto dohody za platné. V takom prípade musí strana, ktorá sa bezdôvodne vyhýba notárskemu overeniu dohody, nahradiť kompenzáciu svojich protistranám, ktoré vznikli v dôsledku oneskorenia pri spracovaní ich transakcie. Ak sa protistrana vyhne dodržaniu predpísanej formy uzavretia zmluvy a druhá strana chce podať žalobu, mala by sa venovať pozornosť premlčacej lehote pre tento druh sporu.
V ktorých prípadoch sa vyžaduje notifikácia?
Musíte tiež poznať také situácie, v ktorých sa notifikácia nevyžaduje. Patria sem:
- predaj bytu v spoločnom vlastníctve manžela a manželky;
- predaj bytu, ak má iba jedného majiteľa.
Čo iného nemôžete potvrdiť?
Okrem vyššie uvedených prípadov sú zo zoznamu, ktorý patrí do povinného notárskeho osvedčenia, vylúčené tie transakcie, ktoré súvisia s majetkom investičného podielového fondu alebo s tým, čo tento investičný podielový fond získal. Na legislatívnej úrovni sa stanovuje, že tento majetok je spoločným majetkom všetkých zástupcov podielového fondu, pričom ich kontroluje centrálna banka, a preto nepotrebujú ďalšie osvedčenie. Bola zrušená, pretože kedysi existujúca norma bola nevyhnutne nadbytočná.
Náklady na notárske služby
Notárske služby majú náklady pozostávajúce z dvoch zložiek:
- povinnosť štátu konať za úkony notára;
- poplatky za technické a právne činnosti zriadené notárskou komorou regiónu centralizovaným spôsobom.
Na záver
Notárska certifikácia transakcie poskytuje veľké záruky ochrany práv strán v porovnaní s jednoduchou písomnou formou. Notárizácia je doživotnou zárukou práv majiteľa v právnej, domácej a finančnej oblasti života.