Daňová legislatíva Ruskej federácie poskytuje občanom významné privilégium: ročné vrátenie časti dane z príjmu fyzických osôb zaplatenej ako náklady na nákup bývania. Tento jav sa často označuje ako „odpočet dane z nehnuteľností“.
Tento druh privilégií sa Rusom udeľuje už mnoho rokov, ale diskusie týkajúce sa nuancií stále neprestávajú. daň z príjmu fyzických osôb. Veľa občanov Ruskej federácie nemá spoľahlivé informácie, ktoré by im umožnili podať žiadosť o odpočet dane z nehnuteľností bez chýb, a to napriek dosť prísnej regulácii tohto postupu. Neexistuje jednoznačná predstava o tom, akú výšku platieb majú ľudia právo očakávať.
Časť kontroverzie je spôsobená skutočnosťou, že legislatíva upravujúca odpočty daní sa, ako hovoria odborníci, pomerne často mení. Existujú však aj iné dôvody rozdielu v názoroch na otázky, ktoré odrážajú interakciu občanov a federálnej daňovej služby. Ako získať nehnuteľnosť odpočet dane v úplnom súlade so zákonom?
Koľkokrát je možné odpočet vykonať?
Táto otázka patrí medzi diskusie. A to vôbec neprekvapuje. To je dôvod, prečo.
Právne predpisy Ruskej federácie do 1. januára 2014 obsahovali prísne pravidlo: občan môže požiadať o odpočet dane z nehnuteľností iba raz. Základom pre prijímanie platieb by mohla byť transakcia iba na jednej nehnuteľnosti bez ohľadu na jej hodnotu.
Od 1. januára sa pravidlá zmenili. Teraz môže občan Ruskej federácie podať akýkoľvek počet odpočtov, ktoré odrážajú transakcie pre ľubovoľný počet nehnuteľností, ale iba do okamihu, keď celková výška výdavkových základní nedosiahne 2 milióny rubľov.
Zdá sa, že všetko je jasné. Diskusie však pokračujú. Faktom je, že každé z týchto pravidiel obsahuje niekoľko ďalších vysvetlení. Zmeny a doplnenia zákona, ktoré nadobudli účinnosť 1. januára, nie sú retroaktívne, to znamená, že ak osoba kúpila nehnuteľnosť pred zmenami a doplneniami právnych aktov a už dokázala uplatniť odpočet, na jeho transakcie sa vzťahujú pravidlá z predchádzajúceho vydania. Situácia bude úplne podobná, ak občan kúpi byt pred 1. januárom 2014, ale po vykonaní zmien a doplnení zákona sa rozhodol podať žiadosť o odpočet.
Dôležitý bod: právne predpisy predpisujú, aby sa pri získavaní bývania zachovala „referenčná hodnota“ nie od okamihu dokončenia transakcie, ale od dátumu prijatia osvedčenia o vlastníctve.
Koľko zaplatia?
Jedna z najbežnejších otázok, ktorú položili Rusi pri platbách na kompenzáciu dane z príjmu fyzických osôb: „Aká je suma, ktorú môžu občania očakávať?“
Podľa znenia daňového zákonníka sa odpočet dane môže vyplácať na základe rôznych korelácií s údajmi vo forme 2 miliónov rubľov, ako aj podľa čísla 3. Existuje úplne chybný názor: je to suma, ktorú má občan pri kontaktovaní federálnej daňovej služby očakávať. Skutočnosť, že takéto stanovisko sa vytvorilo uprostred jednoduchého laika, je, samozrejme, čiastočne vinná, ako mnohí odborníci veria, a samotný zákonodarca, ktorý zavádza formulácie, ktoré sú pre priemerného občana dosť mätúce a nie vždy jasné.
2 milióny rubľov - je to maximálna výška výdavkového základu (výška finančných prostriedkov vynaložených občanom na kúpu bytu), na základe ktorej sa vypočítajú konečné finančné tranže, ktoré sa majú previesť z účtov daňovej kontroly v prospech žiadateľov.
Majiteľ nehnuteľnosti je oprávnený spoliehať sa iba na 13% z tejto sumy, tj 260 tisíc rubľov.
Číselný údaj 3 milióny sa objavil relatívne nedávno - v januári 2014. Už sme hovorili o zmenách a doplneniach daňového poriadku (odpočítanie majetku vo všetkých jeho nuansách upravuje tento legislatívny akt). Povedali sme, že inovácie by sa mali interpretovať na základe dátumu transakcie s nehnuteľnosťami. Preto je potrebné vziať do úvahy číslo 3 milióny iba v prípade, že byt bol kúpený po zavedení zmien a doplnení daňového poriadku.
Maximálna výška základu na splácanie hypotéky je 3 milióny (výdavky občana na správu úveru poskytnutého bankou na nákup bývania). Majiteľ nehnuteľnosti (ten, kto vydal úver), má právo na výpočet, respektíve 13% z tejto sumy, tj 390 tisíc rubľov.
Aké to bolo pred novelizáciou zákona? Hodnota základu hypotéky bola neobmedzená. Preto, ak osoba hľadá plus v tom, že urobil odpočet pred novely zákona, potom len v tom, že bude môcť získať maximálny výnos z úrokov do banky. Keby samozrejme použil hypotéku.
Ako vypočítať presnú hodnotu odpočtu majetku? Pozrime sa na niekoľko veľmi jednoduchých príkladov.
Občan Sidorov kúpil byt v Kolomne pri Moskve za 2 milióny 500 tisíc rubľov. a využije zákonné právo na odpočet dane. Osobné výdavky na nákup bývania dosiahli 1 milión dolárov. V rámci hypotekárneho programu vzal ďalšiu polovicu z banky.
Výdavková základňa pre nákup bytu občanom Sidorov je 1 milión, nepresahuje zákonnú hodnotu 2 milióny, a preto je majiteľ nehnuteľnosti oprávnený na základe vzniknutých nákladov vrátiť 13% z 1 milióna, tj 130 tisíc rubľov.
Pri určovaní výšky základu hypotéky, vypracovaného pre občana Sidorov, sa pozrieme na obsah zmluvy o pôžičke s bankou.
Podmienky v ňom sú: 10% pa, doba pôžičky - 30 rokov. To znamená, že pri pôžičke vo výške 1,5 milióna Sidorov bude musieť banke poskytnúť rovnakú sumu plus úroky - približne 3 milióny 200 tisíc rubľov.
Posledným údajom bude veľkosť hypotekárneho základu. Je to viac ako 3 milióny stanovené zákonom, preto maximum, na ktoré sa občan Sidorov môže spoľahnúť, je 13% legislatívneho limitu, tj 390 tisíc rubľov.
S výpočtom výšky odpočtu dane z nehnuteľností sme sa rozhodli. Prechádzame k iným nuansám.
Zákon a platby
Zvážte niekoľko príkladov, ktoré nám pomôžu pochopiť, na základe ktorého „vzorce“ určujú právo na odpočet dane z nehnuteľností a jeho konkrétnu hodnotu v súlade so zmenami v zákone, ktoré nadobudli účinnosť v roku 2014.
Ak osoba zakúpila bývanie v roku 2012 za 1,5 milióna rubľov a v roku 2013 požiadala o odpočet, potom má v súlade s platnými normami zákona právo na 13% výdavkovej základne, t. 195 tisíc rubľov Napriek tomu, že výdavková základňa nie je podľa zákona zďaleka maximálna (ostáva ďalších 500 000 rubľov), už nemožno očakávať, že zostatok dostanete, aj keď kúpite jednu alebo viac nehnuteľností v roku 2014 alebo neskôr.
Ak sa v tom istom roku 2012 kúpil byt za 1 milión rubľov a súčasne sa nikdy nepodala žiadosť o odpočet dane pre túto nehnuteľnosť, nie je potrebné sa teraz ponáhľať. Aj napriek tomu, že od 1. januára 2014 začali platiť nové pravidlá zákona, maximum, ktoré možno očakávať od transakcie uskutočnenej pred 2 rokmi, je 13% nákladovej základne tohto bytu, tj 130 tisíc rubľov. Aj keď kúpite nehnuteľnosť v roku 2014 alebo neskôr, už viac nebudete mať právo na druhé odpočet. Čo sa dá v tomto prípade urobiť? Počkajte na nové transakcie s nehnuteľnosťami, aby ste z nich mohli získať plných 260 tisíc rubľov.
Je možné získať celú zrážku naraz?
Teoreticky áno. Ako sme však už uviedli, v praxi ruských daňových inšpektorátov je štandardným časovým intervalom, v ktorom sa uskutočňujú všetky daňové transakcie, rok.Občan preto musí mať vysoký plat, aby očakával odpočet dane z nehnuteľností vo výške rovnajúcej sa maximálnej sume, ktorú zákon poskytuje. Daň z príjmu fyzických osôb vo výške 13%, ktorá z nej bola prevedená, postačuje na prekročenie alebo rovnanie sa 260 tisíc rubľov. (pre hlavnú nákladovú základňu). Je ľahké vypočítať, že požadovaná výška ročnej „mzdy“ je v tomto prípade 2 milióny rubľov. (alebo približne 167 tisíc rubľov za mesiac). To sa však týka iba hlavnej výdavkovej základne.
Ak hovoríme o vrátení dane z príjmu fyzických osôb na úkor úrokov zaplatených bankou, môžete získať iba sumu, ktorá sa počíta na základe skutočných platieb poskytnutých úverovej a finančnej inštitúcii v priebehu roka. To znamená, že ak občan vzal z banky 1,5 milióna rubľov. na 10% ročne po dobu 30 rokov, potom s výhradou anuitných (jednotných) platieb, zaplatí banke asi 13,5 tisíc rubľov. mesačne alebo asi 162 tisíc rubľov. za rok. Okamžite získať 390 tisíc je nemožné. Iba 13% zo skutočne zaplatenej sumy sa skutočne vráti, tj asi 21 tisíc rubľov. To je logické: je celkom možné, že občan spláca hypotéku v predstihu, zatiaľ čo výška výplaty úrokov banke nemusí dosiahnuť 390 tisíc rubľov.
Trojročná mzda
Existuje však jedna výhrada. Faktom je, že ruská legislatíva vám umožňuje zhrnúť príjmy získané za niekoľko rokov - v intervale medzi momentom kúpy domu a podania žiadosti o odpočet dane z nehnuteľnosti. Ale nie viac ako tri. Napríklad, ak bol byt kúpený v roku 2010 a žiadosť o odpočet dane bola podaná v roku 2014, je možné zaznamenať príjmy za roky 2013, 2012 a 2011. V tomto prípade je oveľa realistickejšie dosiahnuť, aby sa výška platieb priblížila maximálnej sume stanovenej zákonom. Čiastka skutočných platieb úrokov banke (ak išlo o hypotéku) počas troch rokov bude, samozrejme, tiež podstatne vyššia a bude možné sa vrátiť viac.
Dokumenty o odpočte
Táto nuansa je zase sprevádzaná pomerne nízkou intenzitou diskusií, pretože zoznam dokumentov je pomerne štandardný. Aby ste mohli požiadať o odpočet, musíte daňovému úradu poskytnúť:
- kúpna zmluva;
- daňové priznanie (formulár 3-NDFL);
- osvedčenie typu 2-NDFL (odráža veľkosť platu);
- žiadosť v predpísanom formulári (kde sa uvedú aj podrobnosti o bankovom účte, kde sa má odpočet previesť).
V poslednom čase je možné žiadosť o odpočet podať elektronicky prostredníctvom portálu Gosuslugi.ru. Odborníci však tvrdia, že tento mechanizmus nie je ani zďaleka dokonalý: vo virtuálnej podobe sa prijíma iba vyhlásenie. Ostatné dokumenty sa musia uviesť do režimu offline.
Kedy požiadať o odpočet?
Toto je možné vykonať ktorýkoľvek deň v roku nasledujúcom po čase, keď bol byt zakúpený (alebo bola podaná predchádzajúca žiadosť). Predpokladá sa, že by sa tak malo stať až po 30. apríli. Vôbec nie. Prihlášku môžete podať najmenej okamžite po januárových sviatkoch. 30. apríl je dátum, do ktorého sa vyžaduje predloženie colných vyhlásení typu 3-NDFL. Ide skôr o usmernenie pre zamestnávateľov, ktorí podľa zákona musia poskytovať takéto záruky federálnej daňovej službe ročne.
Je tiež potrebné poznamenať, že ak z nejakého dôvodu ministerstvo do 30. apríla nemalo riadne vykonané daňové priznanie, nebude možné získať odpočet majetku. Tento prípad je, samozrejme, veľmi zriedkavý, ale ako poznamenávajú právnici, niekedy sa to stáva. Súvisí to hlavne s chybami, ktoré urobilo účtovné oddelenie, menej často s nedostatkami zamestnancov oddelenia. Ako však odborníci tvrdia, federálna daňová služba spravidla umožňuje rýchlo nahradiť formulár 3-NDFL správnym.
Ako dlho čakať na platby?
Maximálna doba, počas ktorej je ministerstvo federálnej daňovej služby povinné preštudovať doklady predložené občanom na odpočítanie dane a vykonať platbu na bežný účet uvedený v žiadosti, je 90 dní.Ak dôjde k chybám v dokumentoch poskytnutých osobou, daňový úrad je povinný to oznámiť do 5 dní odo dňa prijatia žiadosti.
Odpočet a spoločné vlastníctvo
Odvolanie sa proti zneniu čl. 220 „odpočty dane z nehnuteľností“, ktoré sú k dispozícii v daňovom zákonníku Ruskej federácie, nám umožnia odpovedať na ďalšiu spornú otázku. Znie to takto: „Ako„ rozdeliť “platbu dane z príjmu fyzických osôb, ak je byt zaregistrovaný pre niekoľko osôb v spoločnom alebo spoločnom vlastníctve?“ Majú „dolevici“ právo na odpočet dane z nehnuteľností?
Na druhú otázku je odpoveď jasná: áno. Nezáleží na tom, či osoba vlastní nehnuteľnosť jednotlivo alebo s niekým iným. Odpoveď na prvú otázku závisí od toho, ktorá forma vlastníctva sa týka. Spoločné a spoločné vlastníctvo nie je to isté. V prvom prípade byt nemá percentuálne „ohraničenie“. V druhom prípade má každá osoba de jure podiel vypočítaný na konkrétnom čísle.
Ak je byt v spoločnom vlastníctve, potom sa výdavková základňa určuje ako percento zo sumy transakcie, ktorej konkrétnu hodnotu určujú vlastníci nehnuteľností po vzájomnej dohode. A ak nemôžete nájsť kompromis, potom prostredníctvom súdu. Poskytnutie odpočtu dane z nehnuteľností je otázkou, v ktorej sa niekedy objavia významné čísla, a nie vždy sa s ňou majitelia nehnuteľností dohodnú. V prípade „rozdelenia“ výdavkovej základne na náklady na byt v súlade s pravidlami relevantnými pre spoločné vlastníctvo, dokumenty predložené Federálnej daňovej službe zahŕňajú aj žiadosť o dobrovoľné prerozdelenie akcií podpísanú všetkými vlastníkmi nehnuteľností.
Pokiaľ ide o druhú možnosť, percento sa vypočíta na základe skutočného podielu na vlastníctve bytu. Napríklad, ak bola nehnuteľnosť kúpená za 3 milióny a jeden z majiteľov vlastní 40%, potom má právo na platbu vypočítanú na základe 1 milióna 200 tisíc.
Predal byt - dôjde k odpočtu?
Ďalším populárnym predmetom diskusie: existuje odpočet dane z nehnuteľností pri predaji nehnuteľností? Áno, je, ale je to úplne iná forma vzťahu s federálnou daňovou službou. Len podobné meno. Odpočet dane z nehnuteľností podľa daňového poriadku Ruskej federácie, ktorý upravuje tento formát, obsahuje normy, podľa ktorých má predávajúci nehnuteľnosti právo spoliehať sa na výhody pri platení dane z príjmu fyzických osôb z príjmu z predaja majetku. Existujú špecifické podmienky, čísla, ktoré odrážajú tento druh preferencie.
Prvou možnosťou odpočtu z predaja je zníženie základu príjmov o sumu stanovenú zákonom. Teraz je to 1 milión rubľov. Jednoduchý príklad. Ak bol byt predaný za 3 milióny rubľov, potom je v predvolenom nastavení potrebné zaplatiť štátu pri transakcii 13% výťažku, tj 390 tisíc rubľov. Je však možné použiť zábezpeku na daň z nehnuteľností vo forme 1 milióna dolárov zaručeného daňovým zákonníkom, čo znamená, že už bude musieť byť zaplatených 13% z 2 miliónov, čo je oveľa menej - 260 tisíc rubľov.
Druhá možnosť získania odpočtu je možná, ak dokážete dani, že byt bol kúpený, povedzme, za 2,5 milióna rubľov. (prostredníctvom dohody s predajcom, bankových dokladov atď.). V tomto prípade je možné znížiť základňu platieb nie o 1 milión, ale o všetky 2,5.
