Dohoda o podiele je právnou pascou, v ktorej sa nachádza veľa našich spoluobčanov, najmä v posledných rokoch, keď sa tempo výstavby viacposchodových budov niekoľkokrát zvýšilo. Vyrastali, ale prispela globálna kríza a ťažkosti hospodárskej situácie v krajine a väčšina stavieb z objektívnych a subjektívnych dôvodov sa nedodala včas. Ľudia, ktorí sa chceli presťahovať do vlastného bývania, sú bez peňazí a strechy nad hlavou na dobu neurčitú. Aké opatrenia je možné v takejto situácii prijať a dúfať v niečo? Podľa právnikov je jedinou právnou príležitosťou na zlepšenie ich postavenia sankcia stavebníka podľa DDU. Ak to samozrejme môžete dosiahnuť.
O čom to hovoríš?
Je obvyklé požadovať prepadnutie takej sumy peňazí, ktorú držiteľ úroku dostane od developera v prípade, že vývojár nesplní svoje záväzky, nedodrží termíny alebo neposkytne služby nedostatočnej kvality. Je možné požadovať zaplatenie penále na základe zmluvy DDU, ak sa byt neprevedie na kupujúceho v lehote stanovenej v zmluve.
Poznámka: Toto je presný okamih prevodu bývania na zmluvnú stranu. V prípade, že developer porušuje dobu výstavby a uvádza budovu do prevádzky v čase, ktorý nebol sľúbený vopred, nie je možné získať pokutu za oneskorenú platbu za omeškanie. Dôležitým, doslova zlomovým bodom bude práve okamih odovzdania bytu občanovi.
Zákon na strane kupujúceho
Povinnosť zaplatiť pokutu podľa DDU vzniká od developera, ktorý nezdržal deklarovaný čas výstavby z dôvodu ustanovení spolkového zákona č. 214 prijatého v roku 2004 a venovaného právnej úprave spoločnej výstavby výškových budov.
V skutočnosti existujú dva spôsoby, ako získať požadovanú kompenzáciu, ak dodávateľ poruší pracovné podmienky:
- pred súdom, keď kupujúci podá sťažnosť vývojárovi;
- počas súdneho konania, keď sa kupujúci obráti na súd s právomocami.
Na súde: čo a ako?
Pre kladné súdne rozhodnutie o sankcii podľa DDD je potrebné dodržať stanovený postup. Poradie občanov, ktorí sa snažia hájiť svoje záujmy, je takéto:
- pripraviť súdny proces a sprievodné dokumenty;
- podať žalobu na súd;
- monitoruje priebeh preskúmania;
- získať informácie o súdnom rozhodnutí;
- získať exekučný titul.
Vymáhanie prepadnutej pohľadávky DDU
Táto možnosť je vhodná pre tých, ktorí sa snažia čo najviac vyhnúť administratívnej byrokracii. Pokiaľ sa byt neprenesie v lehote stanovenej v zmluve o podiele na zisku medzi developerom a klientom, kupujúci vystaví reklamáciu, ktorá musí byť zaslaná developerovi.
Ak sa rozhodlo o spolupráci so stavebnou spoločnosťou na základe dohody DDU, tento postup riešenia sporu nie je povinný. Ak sa obrátime na už spomínaný 214. zákon, ktorý sa vzťahuje na posudzovanú oblasť, vidíme, že na náročný postup riešenia konfliktných situácií neexistujú žiadne požiadavky.
Ako to funguje
V skutočnosti súd, ktorý rozhoduje o vrátení pokuty od navrhovateľa v rámci DDU, môže ustanoviť postup riešenia problému prostredníctvom podania pohľadávky, ak sú v zmluve, ktorá je naklonená, stanovené určité podmienky. Patria sem jasne opísané požiadavky na formulár žiadosti adresovaný vývojárovi, načasovanie predloženia tohto dokumentu jednotlivcom a obdobie, počas ktorého musí spoločnosť zvážiť odvolanie.
Na základe súdnej praxe podľa DDD možno sankciu vymáhať, iba ak bola pohľadávka podaná písomne a bola úradne postúpená vývojárovi, to znamená, že bola zaznamenaná v súlade s dokumentom, bola jej pridelená registračná značka a obsahovala všetky informácie potrebné na prerokovanie veci. , Zahŕňajú úplné a správne meno strán konfliktu, okolnosti sprevádzajúce nedodržanie termínov, vrátane uvedenia časových období v zmluve (to je povinné obdobie). Zainteresovaná strana musí okrem toho uviesť sumu, v ktorú dúfa, a pripojiť k nej výpočet prepadnutia v rámci DDU, ako aj časový rámec, v ktorom musí vývojár (na jeho žiadosť) dodržať konečný termín a uhradiť povinnosti.
Celý sprievod
Nárok zaslaný staviteľovi nie je ničím iným ako kusom papiera, ktorý nespôsobí proces obhajoby záujmov, ak nemá podstatnú podporu vo forme dodatočnej dokumentácie preukazujúcej právo občana na prepadnutie podľa DDD. Aby sa dokument stal právne záväzným, sú k nemu priložené tieto materiály:
- kópia pasu účastníka;
- kópia zmluvy;
- kópiu dokumentácie potvrdzujúcej, že sú splnené všetky povinnosti občana zaplatiť sumy.
Odvolanie je možné podať už po vykonaní aktu o prijatí priestorov. V takom prípade musí byť k žiadosti priložená aj kópia aktu. Tieto dokumenty jasne ukážu, aké veľké boli konečné termíny týkajúce sa sľúbených pri uzatváraní dohody.
Právne jemnosti
O tom, ako uplatniť nárok, povie vzorku pokuty za DDU. Nájdete ju v kanceláriách mnohých vývojárov a v právnikoch, v advokátskych kanceláriách av našich materiáloch. Papier je vo všeobecnosti pomerne jednoduchý.
Predpokladá sa, že ide o osobu bez špecializovaného vzdelania, ktorá zmierňuje požiadavky na znenie a obsah.
Zároveň by sa malo pamätať na to, že pohľadávka by sa mala podať striktne v dvoch exemplároch.
Jeden z nich je odoslaný vývojárovi a klient sa musí uistiť, že zástupca spoločnosti dostane dokument a podpíše ho. Druhý prípad zostáva u držiteľa úrokov. Je žiaduce, aby bolo napísané o zamestnancovi, ktorý dostal kópiu organizácie, jeho postavenie, ako aj dátum. Ak nie je možné previesť dokument osobne a získať podpisový protokol, pohľadávka sa odošle prostredníctvom Ruskej pošty, ktorá ho vydá doporučeným listom. Uistite sa, že ste vykonali inventár investície. Keď je tento list prijatý z pošty, odosielateľ dostane oznámenie podpísané zamestnancom vývojára a dátum prijatia dokumentácie.
To je dôležité!
V praxi je často veľmi ťažké získať pokutu za DDD, preto je dôležité dodržiavať popísané právne nuansy. Ak spoločnosť odmietne zaplatiť peniaze, súd posúdi list s poznámkou o predložení pohľadávky s dôkazom v prípade - určite v prospech jednotlivca, ktorý zostal bez strechy nad hlavou osoby. Tu je však situácia komplikovaná iným právnym dokumentom, vyhlásením o nároku na pokutu podľa DDU. Nie je príliš ťažké vydať ho, hoci mnohí uprednostňujú dôveru v túto záležitosť právnikovi, aby v prípade možnej chyby nenesli zodpovednosť.
Počet - nepočítajte
Na správne vypočítanie prepadnutej sumy podľa DDU je potrebné venovať pozornosť už uvedenému spolkovému zákonu 214. Tvrdí, že porušenie podmienok prevodu bývania na kupujúceho má finančné dôsledky pre developera vo výške 1/300 refinančnej sadzby, ktorej výška stanovuje centrálna banka denne. Pri výpočte sa berie do úvahy charakteristika dňa, v ktorý sa musia záväzky splniť. Ďalšou dôležitou hodnotou pre výpočet ukazovateľa je zmluvná cena.
Miera refinancovania sa nazývala zhodou s kľúčovou sadzbou centrálnej banky. Takéto inovácie boli prijaté v roku 2016. Od 19. septembra tohto roku je stanovená hodnota 10%. Dňom po termíne splatnosti (na základe zmluvy) sa začína lehota, za ktorú musí developer zaplatiť klientovi porušenie povinností. Posledný deň je zároveň dňom oficiálneho prevodu bývania na základe aktu o prijatí.
Na príkladoch
Predpokladajme, že určitá dohoda obsahovala znenie „tretí štvrťrok takého a taký rok“. V dôsledku toho bude pokuta podľa DDU uplatnená od prvého októbra tohto roku až do okamihu odovzdania bytu klientovi.
Vzorec pre krátky výpočet:
- Požadovaná hodnota = 1/300 sadzby centrálnej banky * zmluvná hodnota * oneskorenie v dňoch.
Ak je držiteľom úroku fyzická osoba, vzorec sa trochu zmení:
- Hľadaná hodnota = 1/150 refinancovanie * zmluvná hodnota * oneskorenie v dňoch.
Môžete si všimnúť, že tu sa používa dvojitá hodnota sadzby centrálnej banky.
Výpočet: ako na to?
Zvážte praktický konkrétny príklad toho, ako sa trest posudzuje podľa DDU.
Predpokladajme, že v zmluve je uvedená cena bytu vo výške 3,45 milióna, miera refinancovania je desať percent. Termín prenájmu bývania podľa zmluvy je 31. marec 2017. Oneskorenie teda začína už 1. apríla tohto roku. Predpokladajme, že držiteľ úroku dostal bývanie 1. júna, čo znamená, že oneskorenie je presne 90 dní.
Predpokladajme, že držiteľom úrokov je fyzická osoba. Miera refinancovania je pre neho dvojnásobná. Vypočíta sa takto: delíme desať percent 300, dvojnásobok výsledku dostaneme 0,06%. Toto je sadzba pokuty, ktorá sa nazbiera denne.
Požadovaná hodnota = 0,06 * 3 450 000 * 90 = 186 300. Toto množstvo sa počíta v rubľov.
Ak hovoríme o právnickej osobe, podnikateľovi, hodnota sa považuje za trochu inú:
- 10/300 * 3 450 000 * 90.
A dáva 103 500 rubľov.
Dobrovoľná platba
Mnoho vývojárov, ktorí súhlasia s požiadavkami akcionárov (nie je prekvapujúce, pretože sú založené na súčasnom zákone), sa môžu dohodnúť na dobrovoľnom zaplatení pokuty. Táto možnosť je najmenej protichodná a je spojená s minimálnym papierovým tyagotomotínom. Spoločnosť však zvyčajne ponúka zníženie sumy. Vývojár platí tiež zriedka naraz, ale zostaví sa harmonogram, podľa ktorého klient dostáva dohody, ktoré mu boli postupne poskytnuté dohodou.
Z právneho hľadiska je účinnosť takejto dohody možná iba vtedy, ak je rozhodnutie zdokumentované. Podpisujú dohodu, v ktorej stanovujú splátkový kalendár, sumy, všetky dôležité body, ktoré umožňujú identifikáciu strán. Takáto konsolidácia dáva klientovi istotu, že vývojár splní sľub.
Dátumy a príležitosti
Zákon nemá jasné obmedzenia týkajúce sa presne toho, koľko času musí developer vziať do úvahy. To znamená, že všeobecné pravidlá sa vzťahujú na odpoveď na úradnú korešpondenciu, a to 10 dní. V tomto okamihu musí spoločnosť vyhotoviť a zaslať úradný doklad kupujúcemu.
Vývojár zvyčajne žiada znížiť pokutu občas - dvakrát alebo trikrát a niekedy aj desaťkrát. Mnoho spoločností ide opačnou cestou a navrhuje uzatvorenie dohody o opravách bývania. Kupujúci súhlasí so znížením pokuty alebo s úplným vzdaním sa svojich požiadaviek a developer na vlastné náklady vykoná opravu v novom byte. Na jednej strane je to, samozrejme, dobré, pomáha predchádzať byrokratickým ťažkostiam, na druhej strane sa výrazne znižuje výhoda, ktorú by mohol získať stavebný účastník v dôsledku omeškania. Okrem toho pri uzatváraní takejto dohody už nie je možné sa obrátiť na súd s návrhom na náhradu škody.
Choďte na súd
Toto opatrenie je potrebné, ak developer nepovažuje za potrebné zaplatiť oneskorenie so staveniskom.Zmluvná strana sa môže odvolať na sudcu, akonáhle nedostane odpoveď na žalobu v stanovenej lehote desiatich dní. V takom prípade klient očakáva vymáhanie dlžných súm, ak súd potvrdí, že akcionár má pravdu.
Ak dôjde k tejto možnosti rozvoja, potom si môžete uplatniť nárok nielen na pokutu spojenú s nedodržaním lehôt na prevod bývania na klienta. Mali by sme tiež spomenúť morálnu škodu spôsobenú takým nedbanlivým prístupom k našim povinnostiam a hodnotiť ju v peňažnom vyjadrení. Nie je zbytočné využívať príležitosť získať sumy vynaložené na súdny proces. Okrem toho je možná pokuta v závislosti od rozhodnutia súdu o splatnej záležitosti. Až 50% tejto sumy môže predstavovať dodatočnú pokutu uloženú v prospech klienta. O tejto príležitosti, ako aj o podmienkach, za ktorých sa na ňu môžete spoľahnúť, hovorí federálny zákon o právach spotrebiteľov v Rusku.
Ako sa obrátiť na súd?
Na napísanie tvrdenia, ktoré by malo právnu silu, je potrebné nielen správne pripraviť dokument, ale tiež k nemu pripojiť niekoľko záväzných dokumentov. Najdôležitejšie:
- kópia tretej strany pasu;
- kópia DDU;
- kópiu dokumentácie potvrdzujúcej, že sumy stanovené v zmluve boli zaplatené;
- nárok označený ako odovzdaný vývojárovi (oznámenie poštou o prijatí dokumentu);
- ak existuje, akt prijatia a odovzdania domu.
V niektorých prípadoch sú potrebné ďalšie dokumenty, ktoré sú určené osobitosťami konkrétneho prípadu.
Zhromaždené dokumenty: čo ďalej?
Keď je balík dokumentov úplne pripravený, môžete napísať vyhlásenie o nároku. Naša legislatíva spresňuje požiadavky na tento dokument a prvou z nich je písomná výzva. Musí byť uvedené, na ktorom súde je písomnosť doručená, aké je celé meno a adresa žalobcu a odporcu, čo je podstatou požiadaviek a kvôli akým okolnostiam boli porušené práva jednej zo strán transakcie. Musíte poskytnúť dôkaz o svojej pozícii a uviesť celkové náklady na reklamáciu, ktoré pozostávajú z pokuty a sumy, ktorú žalobca znáša za náhradu škody.
Je potrebné uviesť, či boli prijaté opatrenia na vyriešenie konfliktu bez toho, aby sa musel uchyľovať na súd, ako sa to stalo a aké výsledky priniesli. Ak však zmluva neobsahuje požiadavky, aby kupujúci najskôr napísal pohľadávku žalobcovi, tento odsek sa môže bezpečne vynechať. Ďalej uvádzajú zoznam dokumentov priložených k vyhláseniu o pohľadávke a osobne podpisujú dokument s uvedením informácií na spätnú väzbu.
Kam ísť
Na ktorý súd sa mám obrátiť pri vymáhaní svojich práv? Zákony stanovujú, že žalobca má právo voľby. Môžete sa odvolať na súd, pre ktorý je pridelená adresa žalobcu, na orgán zodpovedný za adresu sídla organizácie alebo na súd, ktorý je zodpovedný za adresu, na ktorej bola zmluva uzavretá. Ten je k dispozícii na základe federálneho zákona chrániaceho práva kupujúceho.
Ak je pokuta nižšia ako 50 000, musí žalobca podať odvolanie na súdny dvor pre mier. Pri podaní žiadosti nie je potrebné platiť poplatok, o tom hovorí aj zákon na ochranu práv spotrebiteľov.