Kúpa bytu je dôležitým okamihom v živote každého človeka. Táto investícia je nielen veľká, ale je tiež vystavená určitému riziku. „Byt je vo vlastníctve menej ako 3 roky“ - takéto titulky reklamy sú dnes veľmi bežné. Väčšina ľudí nechápe, prečo predajca v reklame uvedie tieto podrobnosti. Ako sa vyhnúť chybám a kúpiť si byt bez rizika? Ak to chcete urobiť, musíte sa podrobne oboznámiť so všetkými formalitami a podmienkami nákupu a predaja.
Bezpečnostné pravidlá pri kúpe nehnuteľnosti
Riziká spojené s nadobudnutím bytu sú dnes veľmi vysoké. Ako nespadnúť podvodu realitnej kancelárie a predávajúceho? Ako sa chrániť pri nákupe a predaji obytných priestorov? Potenciálny kupujúci, aby nebol oklamaný, by mal venovať pozornosť takým detailom, ako je história obytnej nehnuteľnosti, dokumenty pre byt, žiadatelia o bývanie, súlad bývania s dokumentmi.
Pred spracovaním nákupných dokladov musíte podrobne preštudovať históriu bývania. Mali by ste poznať odpovede na niekoľko otázok:
- Kto je vlastníkom bytu;
- kto bol predtým majiteľom;
- kto je zaregistrovaný v tomto byte;
- koľko neregistrovaných obyvateľov žije.
Pokiaľ ide o doklady, pred registráciou je potrebné dôkladne preštudovať dokumenty týkajúce sa priestorov. Podvodníci veľmi často používajú falošné dokumenty.
Okrem toho musí byť kupujúci presvedčený, že byt získava legálne a bývanie musí byť v súlade s dokumentmi. Tu je napríklad niekoľko vysvetľujúcich otázok, ktoré by sa mali majiteľovi položiť v prípade rekonštrukcie bytu: „Bol prestavba bytu legálna?“, „Riadenie služieb súhlasilo s prenosom komunikácií?“.
Potrebné dokumenty pre byt
Kúpa bytu je vážna transakcia, preto je dôležité, aby ste si boli pri príprave zmluvy vedomí potrebného balíka dokumentov. Väčšina kupujúcich si myslí, že všetky otázky týkajúce sa predaja je možné preniesť na realitného agenta. Je potrebné mať na pamäti, že za podpísanie transakcie nenesie finančnú ani právnu zodpovednosť. Realitný agent poskytuje iba informačné služby.
Apartmány môžu byť zvyčajne primárne alebo sekundárne. Počas kúpy v novej budove si klient môže kúpiť bývanie už v prenajatom dome alebo sa podieľať na spoločnej výstavbe. Postupy pri kúpe domu v už objednanom novom dome a postupy pri získavaní bývania na sekundárnom trhu sú rovnaké.
Ak sa klient zúčastňuje na zdieľanej stavbe, najprv s ním uzavrie zmluvu o zdieľanej účasti (DDU) a po výstavbe budovy kupujúci načrtne vlastnícke právo. Za účelom registrácie DDU je klient povinný:
- prihláška (prihlášku je možné získať na mieste);
- dohoda DU;
- šek na zaplatenie štátnej dane vo výške 100 rubľov plus kópia šeku.
Úskalia pri kúpe nehnuteľnosti
Počas predaja je hlavným cieľom predávajúceho získať čo najviac z transakcie. Aby ste nekupovali bývanie, ktoré sa nezhoduje s cenou, mali by ste si dávať pozor na bežné chyby. Časté chyby pri nákupe:
- Nákup bytu v zhone. O tomto probléme sa nemusí ponáhľať a pred dokončením administratívy by sa malo zvážiť najmenej desať možností.
- Nadobudnutie bývania v lete. Ak chcete zistiť chyby v miestnosti, musíte zvážiť možnosti na jeseň alebo v zime.Potom môžete pochopiť, ako dobre je miestnosť vyhrievaná, či strecha tečie. Skontrolujte steny na prítomnosť plesní.
- Windows a pohľad z nich. Musíte venovať pozornosť tomu, či je pod oknami stavenisko alebo hlučná diaľnica.
- Sanácia miestnosti. Aby sa predišlo problémom so zákonom, bytový plán musí byť v súlade s pasom ZINZ.
- Priestory na napájanie. V súlade so zákonmi Ruskej federácie musí vlastník mať na účely prenosu zásuviek projekt na dodávku energie pre obytné zariadenie.
- Kontrola bývania vo večerných hodinách. Odborníci odporúčajú skontrolovať bývanie počas dňa, aby videli všetky chyby v miestnosti.
- Odmietnutie pomoci právnika. Pri kúpe nehnuteľnosti musíte využiť služby právnika. To pomôže vyhnúť sa problémom v budúcnosti.
Možné spôsoby podvodu pri nákupe a predaji ubytovania
Ako sa chrániť a nedostať sa do scammera? Dnešné podvodníci dnes pracujú podľa týchto schém:
- Viacnásobný predaj domov. Počas takejto transakcie podvodníci podávajú falošné doklady a po registrácii u notára vyžadujú úplnú platbu.
- Predaj bytu niekoho iného. Podvodníci pripravujú nepravidelný balík dokumentov na prenajatý byt a snažia sa ho predať.
- Preddavok. Podvodník požaduje od kupujúceho zálohu, po ktorej podvodník rýchlo zmizne.
Aby nedošlo k podvodu, musíte postupovať podľa niekoľkých odporúčaní:
- Musíte uzatvoriť kúpnu zmluvu za prítomnosti právnika.
- Musíte požiadať o všetky kópie podpísaných dokumentov vlastníka bytu.
- Pred podpísaním zmluvy by ste sa mali čo najviac dozvedieť o vlastníkovi.
- Kupujúci má v čase uzavretia zmluvy plné právo na zmeny. Ak predajca zakáže zavedenie zmien, mala by sa táto zmluva zrušiť.
- V čase transakcie musia byť prítomné dve osoby. V prípade akýchkoľvek problémov môžu byť svedkami na súde.
Kúpa domu, ktorý je vo vlastníctve menej ako 3 roky
Predaj bytu na menej ako 3 roky v objekte je spôsobený podmienkami a postupmi, ktoré sú stanovené v článku 220 daňového poriadku Ruskej federácie. Ak sú náklady na bývanie viac ako milión rubľov, potom zákon vyžaduje, aby predávajúci platil daň z príjmu z predaja bytov. Ak je byt na predaj vo vlastníctve menej ako 3 roky, daň je trinásť percent z celkových nákladov na bývanie.
Mnoho predajcov sa môže pokúsiť prekonať zákon a neplatiť splatnú daň. Ponúkajú kupujúcemu, aby podpísal dohodu vo výške menej ako jeden milión rubľov a chýbajúcu časť zaplatil neformálne. Takéto ponuky by sa nemali akceptovať, pretože sa môžete dostať do veľkých problémov. Napríklad, predajca môže ukončiť kúpnu zmluvu a počas súdneho konania bude predajcovi vrátený byt a kupujúci dostane peniaze uvedené v zmluve. Ak bol byt predaný v majetku menej ako 3 roky, musí byť daň zaplatená podľa zákona. V opačnom prípade to bude mať za následok zákonný trest.
Typické riziká
Kúpa bytu kratšieho ako 3 roky v objekte môže viesť k veľkým rizikám. Existuje niekoľko dôvodov na obavy:
- Darovaný byt kratší ako 3 roky v majetku sa môže vrátiť majiteľovi späť, ak od okamihu darovania neuplynuli viac ako tri roky.
- Zmluva môže byť zrušená, ak sú v byte zaregistrované maloleté alebo právne nespôsobilé osoby.
- Z rezidenčnej nehnuteľnosti nie je možné odpočítať daň, ak je byt vo vlastníctve menej ako 3 roky.
Takéto riziká sú možné, ale nie vo všetkých prípadoch. Dnes je byt vo vlastníctve kratšej ako 3 roky spravidla neprinášajú kupujúcemu problémy a starosti. Samozrejme, vždy existujú výnimky. Môžete sa dostať do podvodníkov, bývať s dlhmi alebo ako kolaterál.
Riziká pri kúpe bývania prostredníctvom splnomocnenca
Pri kúpe bytu prostredníctvom servera proxy existujú riziká. Tri hlavné hrozby:
- Kúpa bytu podľa falošnej moci.
- Odcudzenie majetku z dôvodu skončenej alebo zrušenej plnej moci.
- Smrť majiteľa, od ktorého splnomocnenec koná. V takom prípade je lepšie stretnúť sa s majiteľom a dohodnúť sa, že kupujúci sa zapája do registrácie bez sprostredkovateľa.
Ak existuje niekoľko vlastníkov nehnuteľnosti, je potrebné získať písomné vzdanie sa práva od každého vlastníka.
Aká by mala byť skutočná plná moc
Na overenie pravosti plnej moci by sa mala skontrolovať jej platnosť. Skutočný dokument musí obsahovať:
- Údaje pasu príkazcu (meno, dátum narodenia, miesto registrácie, séria a číslo pasu);
- údaje o splnomocnenom zástupcovi;
- adresa odcudzeného bývania;
- podpis osoby, ktorá toto plnomocenstvo vydala;
- certifikačný nápis a notárska pečať.
Riziká pri kúpe majetku získaného dedičstvom
Predajcom môže byť osoba, ktorá zdedila byt od inej osoby. Musíte poznať nuansy takéhoto dedičstva:
- dedičstvo sa môže premietať aj do dlhov;
- dedičstvo môže byť prevedené na dediča, ktorý je v zástave; v takom prípade nemá právo nakladať s dedičstvom;
Môže nastať niekoľko problémov:
- podanie žaloby na prerušenie dedičskej transakcie;
- zaťaženie bytu, napríklad, ak bola podpísaná dlhodobá nájomná zmluva, takáto dohoda zostáva zákonná, aj keď sa zmení vlastník.
Právna čistota bytu
Aby ste sa chránili a nespadli do podvodu podvodníka, musíte skontrolovať, či je v apartmáne zákonná čistota. Nový vlastník potrebuje:
- dozvedieť sa o načasovaní vstupu práva na dedičstvo;
- obráťte sa na notára, ktorý dedičstvo vykonal, aby sa zabránilo vzniku ďalších nástupcov.
Výzva na vykonanie transakcie
Existujú prípady, keď kupujúci začne vypovedať kúpnu zmluvu. V súlade so zákonom (článok 450 Občianskeho zákonníka Ruska) je možné transakciu legálne zrušiť:
- ak predávajúci vážne porušil podpísanú zmluvu;
- v prípade, že podmienky transakcie sú v rozpore s regulačnými právnymi aktmi;
- v prípade porušenia práv tretej strany (dedič);
Túto otázku možno vyriešiť dvoma spôsobmi: vzájomnou dohodou strán alebo súdom, ak jedna zo strán nechce prerušiť zmluvu.
Výmena bytu vo vlastníctve do 3 rokov
Výmena bytov sa stala dnes dôležitou. Mnoho ľudí má otázky:
- Byt, ktorý vlastní menej ako 3 roky, je vymeniteľný?
- Sú vlastníci povinní platiť daň v čase výmeny?
Ak bol majetok v držbe menej ako 3 roky, potom je majiteľ pri výmene bývania oslobodený od dane a žiada o odpočítanie dane. Tento odpočet sa rovná trinástim percentám celkového bývania.
Ak však držba trvá najmenej jeden mesiac, majiteľ musí zaplatiť štátnu daň, aby sa transakcia považovala za platnú a zaregistrovanú.
Všetky zákony Ruskej federácie o výmene bytov sú stanovené v občianskom zákonníku (článok 567) a v článku 217 daňového poriadku je uvedená suma na zaplatenie dane.