Každý chce získať vlastné bývanie, ale dnes sú jeho náklady dosť vysoké, takže nie každý si môže dovoliť takýto nákup. Jednou z ciest z tejto situácie je spoločná výstavba. To vám umožní investovať peniaze do výstavby akéhokoľvek majetku a po dokončení práce získať obytný priestor. Tu je však dôležité pochopiť, že spoločná výstavba má veľa nuancií, ktoré by sa mali zohľadniť, pretože tento spôsob získavania nehnuteľností je jedným z najrizikovejších.
Čo je to vlastník záujmov. definícia
Konverzácia o zdieľanej stavbe a jej vlastnostiach by sa preto mala začať definíciou toho, kto sú akcionári. Tento výraz sa vzťahuje na osobu, ktorá sa podieľa na spoločnej stavbe akejkoľvek obytnej nehnuteľnosti a má právo na kúpu bytu v budúcom dome za zníženú cenu.
Vytvorenie podielu akcionárov sa začína vo fáze výstavby základu pre budúcu štruktúru. V niektorých prípadoch sa môžete pripojiť k stavbe v neskoršej fáze, ale v tomto prípade bude zľava na nákup bývania nižšia.
Výhody spoločnej konštrukcie
Spätná väzba od akcionárov ohľadom tohto typu výstavby je dosť protirečivá, jeho výhody sú však celkom zrejmé:
- výrazná zľava na nákup bývania po dokončení stavby;
- dobrý spôsob, ako investovať peniaze do nehnuteľností, keď máte vo svojich rukách relatívne malé množstvo kapitálu;
- možnosť kúpy bytu v splátkach, v ktorých sa platby uskutočňujú počas procesu výstavby.
Ak teda nemáte peniaze na kúpu vlastného bývania, dobrým riešením bude účasť na spoločnej výstavbe.
Kto je zmluvnou stranou: práva a povinnosti
Pri účasti na spoločnej výstavbe sa nevyhnutne uzavrie dohoda medzi vlastníkmi jednotiek a stavebnou spoločnosťou. Podľa tejto dohody sú akcionári povinní platiť platby načas, ak je obytný priestor získaný splátkami, a plniť ďalšie povinnosti stanovené v dokumente. Developer je potom povinný dokončiť výstavbu zariadenia a uviesť ho do prevádzky v dohodnutom termíne.
Vzťah medzi vlastníkmi akcií a vývojármi je upravený zákonom na federálnej úrovni. V roku 2004 došlo k viacerým zmenám a doplneniam a zlepšeniam, vďaka ktorým bola účasť na spoločnej stavbe bezpečnejšia. Dôvodom bola séria významných škandálov, keď došlo k porušeniu práv akcionárov.
Čo je DDU
Takže sme sa už rozhodli, kto sú zainteresovaní, takže teraz je čas trochu porozumieť terminológii spoločnej výstavby. Najbežnejším pojmom, s ktorým sa stretávajú akcionári, je DDU. Ide o dohodu o spoločnej výstavbe (účasti), ktorá sa uzatvára medzi developerom a akcionármi. Poskytuje záruku, že práva oboch strán nebudú porušené. Nedodržanie akýchkoľvek podmienok môže byť dôvodom na súdne spory. Ako vyplýva z praxe, vo veľkej väčšine sporov medzi vlastníkmi akcií a vývojármi sa riešia v prospech bývalých akcionárov, ale riešenie problémov v súdnom konaní môže trvať niekoľko rokov.
Podstata spoločnej konštrukcie
Komplexné informácie o tomto type stavby možno získať v zákone „Spoločná výstavba“, na základe ktorého sa musí medzi akcionármi a developermi uzavrieť dohoda, podľa ktorej sa od bývalých vlastníkov vyžaduje, aby včas vyplácali, a od tých, ktorí včas dokončia výstavbu bytového domu.
Po dokončení domu dostane každý akcionár byt vo svojom vlastníctve. Parametre bývania sú tiež predpísané v zmluve, takže vlastník zdieľaného stavebného podielu dostane byt, ktorý pôvodne chcel.
Práva účastníkov spoločnej stavby
Už vieme, kto sú majitelia akcií, takže teraz musíme hovoriť o tom, aké zákonné práva majú. Práva a povinnosti oboch strán zapojených do spoločnej výstavby sú uvedené v DDU. Akékoľvek nedodržanie zmluvy jednou zo strán je ďalším dôvodom na to, aby ste sa obrátili na súd.
Ako ukazuje prax, príčiny konfliktných situácií sú tieto:
- ak má akcionár vo svojich rukách dokumenty, ktoré mu poskytujú vlastnícke právo k nehnuteľnosti, skutočnosť doručenia predmetu sa nikde nezaznamenáva;
- ak vývojár nemá čas doručiť objekt včas;
- kvalita bývania nezodpovedá informáciám uvedeným v zmluve;
- vypovedanie zmluvy zavinením ktorejkoľvek zo strán.
V prípade akejkoľvek konfliktnej situácie so spoločnou výstavbou môžu akcionári požiadať o ochranu spotrebiteľa, kde im budú poskytnuté podrobné informácie o súčasnej situácii, a navrhnú, ako čo najlepšie postupovať.
Sľubná dohoda: čo to je a prečo je to potrebné
Ak si kúpite bývanie na splátky, potom budete musieť okrem DDU uzavrieť aj záložnú zmluvu. Toto je požiadavka súčasnej legislatívy a umožňuje vám chrániť práva majiteľov a vývojárov akcií. Dokument je vyhotovený v elektronickej podobe, podpísaný oboma stranami a následne odoslaný na štátnu registráciu. Na tento účel musí byť dokument vyhotovený na stavenisku a notársky overený.
Pri zasielaní zmluvy o štátnej registrácii je k nej priložený balík nasledujúcich dokumentov:
- Overená kópia DDU, jej číslo a dátum registrácie.
- Konštrukčná dokumentácia pre stavebný projekt s uvedením jeho umiestnenia.
- Originál a overená kópia prijatia platby štátnej dane.
- Kópie všetkých dokumentov uvedených v bezpečnostnej dohode.
Ktorákoľvek zo strán zúčastnených na podpise zmluvy môže predložiť dokumenty na registráciu.
Ako sa stať účastníkom zdieľanej stavby
Zainteresovaní vlastníci domu alebo iného obytného majetku, ktorí sa majú zúčastniť na spoločnej stavbe, musia vykonať tieto akcie:
- stavebná spoločnosť určí umiestnenie budúcej budovy a získa pozemok na výstavbu;
- akcionári hľadajú projekty, ktorých sa zúčastňujú akcionári, a uzavrú s developerom dohodu o majetkovej účasti;
- ak sa bývanie kupuje v splátkach, vypracuje sa splátkový kalendár, stanoví sa výška platby a povaha platieb;
- stavebná spoločnosť stavia dom a prevádza ho do vlastníctva akcionárov.
Ide o štandardný postup, ktorý musí akcionár bytu absolvovať, aby získal vlastné bývanie so spoločnou stavbou.
Monitorovanie a dohľad nad transparentnosťou transakcií
Ochrana zainteresovaných strán, konkrétne ich práv, je dnes na veľmi vysokej úrovni. Ak bola zdieľaná stavba len pred niekoľkými rokmi dosť riskantnou záležitosťou, dnes do nej môžete investovať bez obáv zo straty finančných prostriedkov.
Spoločné stavebné zariadenia sú pod dohľadom regionálnych a obecných zastupiteľstiev, takže sa bude rešpektovať legitimita každej transakcie.
Čo robiť, aby podviedli akcionárov
Napriek tvrdej regulácii zdieľanej výstavby zo strany štátu sú zvedení akcionári ešte zriedkaví. Je to spôsobené skutočnosťou, že bezohľadní vývojári môžu zastaviť výstavbu objektu alebo ho vôbec nezačať, pričom peniaze od držiteľov úrokov za meter štvorcový odoberajú.
Znaky porušenia držiteľov záujmov
Existuje osobitný register podvádzaných akcionárov, v ktorom sa zaznamenávajú všetky sťažnosti týkajúce sa porušenia práv akcionárov.
Konfliktné situácie môžu mať dosť dôvodov, najbežnejšie sú však tieto:
- strata práva stavebnej spoločnosti vlastniť pozemok, na ktorom je postavený dom;
- likvidácia alebo bankrot stavebnej spoločnosti;
- oneskorenie prevodu obytného priestoru na oprávneného vlastníka o viac ako 9 mesiacov;
- vývojár sa nedostane do kontaktu, vyhýba sa stretnutiu všetkými možnými spôsobmi alebo neumožňuje akcionárovi stavenisko.
Je dôležité pochopiť, že pri uzatváraní zmluvy s developerom o účasti na spoločnej výstavbe má akcionár všetky práva kontrolovať postup prác na stavbe domu vo všetkých fázach. Ak mu to z nejakého dôvodu bolo zamietnuté, ide o hrubé porušenie jeho zákonných práv.
Ak má akcionár dokonca najmenšie podozrenie, že stavebná spoločnosť si neplní svoje povinnosti, mali by ste sa pokúsiť situáciu čo najskôr objasniť.
Postup riešenia konfliktov
Ak existuje konflikt medzi zainteresovanými stranami (Petrohrad alebo iné mesto) a developerom, na jeho vyriešenie musíte podniknúť nasledujúce kroky:
- Kontaktujte stavebnú spoločnosť. Za týmto účelom sa vyhotoví písomná reklamácia a zašle sa na adresu, na ktorej je spoločnosť zaregistrovaná. Podľa zákona je developer povinný podať písomnú odpoveď s uvedením dôvodu prerušenia alebo zmrazenia stavby.
- Ak neexistuje odpoveď alebo máte podozrenie, že spoločnosť je podvodníkom, mali by ste sa obrátiť na príslušné orgány, ktoré dohliadajú na spoločnú stavbu a súd.
Ak developer podal návrh na vyhlásenie konkurzu, musíte nájsť oficiálne informácie, ktoré to potvrdzujú. Overeným zdrojom sú noviny Kommersant a jednotný štátny register. Ak sa nenájdu oficiálne údaje o bankrote, musíte sa obrátiť na súd.
Na to, aby ste mohli prípad začať, budete musieť pripraviť balík nasledujúcich dokumentov:
- Overená kópia alebo originál DDU.
- Pas občana Ruskej federácie.
- Dokument o prevode peňazí vývojárovi.
Ak súd uzná vývojára, problém môžete vyriešiť pomocou rozhodcovského súdu. K uvedeným dokumentom musí byť priložené súdne rozhodnutie.
Posúdenie žiadostí majiteľov podielov o nesplnení povinnosti vývojárom trvá 20 dní, po uplynutí ktorých je sťažnosť zapísaná do jedného registra. Sú chvíle, keď je majiteľom akcií zamietnutá registrácia sťažností. V takom prípade musíte vyhľadať radu právnika špecializujúceho sa na túto záležitosť.
Ako ukazuje prax, spoločná výstavba je vynikajúcou možnosťou pre ľudí, ktorí nemajú okamžite k dispozícii celú sumu na nákup bývania. Je však možné, že pred podpísaním zmluvy sa musíte s ňou dôkladne oboznámiť a zistiť, kto je zainteresovaným, aby sa v budúcnosti nedostal do nepríjemnej situácie.