Trh s novými budovami ponúka širokú škálu nehnuteľností, z ktorých si kupujúci môže vybrať možnosť, ktorá mu vyhovuje, so zameraním na finančné príležitosti a ďalšie stavebné vlastnosti. Novým trendom je integrovaný rozvoj územia. Tento rozvojový model sa považuje za najúčinnejší, nákladovo najefektívnejší a najodôvodnenejší vzhľadom na nedostatok pôdy a preťaženie v sieťach megacities. Keďže je tento pojem relatívne nový, spôsobuje to veľký záujem potenciálnych kupujúcich domov. Dnes budeme hovoriť o integrovanom rozvoji a rozvoji území, ako aj o perspektívach pre túto kategóriu bytovej výstavby.
Oddeľte skratku KOT
Je potrebné mať na pamäti, keď hovoríme o integrovanom rozvoji územia - toto je definícia, ktorá je zahrnutá v množstve konceptov, ktoré sú súčasťou systému rozvoja území. V tomto článku sa tohto problému dotkneme iba nepatrne, pretože najviac nás zaujíma skratka KOT.
Integrovaný rozvoj území je teda projektom rozvoja krajiny, čo znamená rozsiahlu výstavbu obytných komplexov s celkovou plochou najmenej sto tisíc štvorcov. Takýto komplex obvykle zahŕňa niekoľko bytových domov, ktoré sú spojené jediným architektonickým plánom a dizajnom. Sú tiež v podobnej cenovej kategórii. Odborníci tvrdia, že integrovaným rozvojom území je najčastejšie bývanie v ekonomickej a komfortnej triede, určené pre hromadného kupujúceho s priemernou úrovňou príjmu.
Je potrebné poznamenať, že tento vývojový model zahŕňa všetku súvisiacu infraštruktúru, ktorú buduje stavebná organizácia. Vo väčšine prípadov sú výsledkom veľké mikroregióny nachádzajúce sa na okraji husto obývaných miest, ktoré dokonca majú svoje vlastné komunálne siete.
Trocha histórie
Prvýkrát začali hovoriť o CAT asi pred desiatimi rokmi. Vláda Ruskej federácie potom vydala dokument, v ktorom sú uvedené niektoré z požiadaviek na projekty integrovaného rozvoja. V prvom rade sa uviedla povinnosť developera uviesť do prevádzky zariadenia infraštruktúry vrátane sociálnych zariadení a inžinierskych sietí. CAT zahŕňa aj výstavbu cestných križovatiek a rozpočtové prostriedky by sa na tieto činnosti nemali využívať. Všetky náklady pripadajú na plecia developera a investorov, ktorých môže projekt priťahovať.
Je zaujímavé, že v súčasnosti sa do kategórie integrovaného rozvoja území na účely bývania nemohlo zaradiť viac ako desať projektov. Mnoho žiadateľov nedosiahlo súlad so všetkými predloženými podmienkami a dnes plánujú začať s prácou na CT.
Je potrebné poznamenať, že už v sovietskych časoch sa princíp integrovaného rozvoja veľmi aktívne využíval. Platilo to najmä v tridsiatych rokoch minulého storočia. Potom boli v pustatinách vybudované celé pustiny a niekedy aj mestá. Ciele, ktoré sa sledovali vtedy a teraz, sa však výrazne líšia. V Sovietskom zväze bola hlavnou úlohou výstavba ďalších štvorcových metrov. Preto sa ukázalo, že celé mikrodiehy sú jednofarebné a sivé. Moderný prístup je presne založený na kvalitatívnom rozvoji priestoru. Mnoho vývojárov tvrdí, že nepredávajú toľko bytov ako určitý životný štýl. A za to je kupujúci pripravený zaplatiť takmer všetky peniaze.
Dôvody popularity integrovanej výstavby
Pozemok pre integrovaný rozvoj území je teraz veľmi žiadaný, a to niet divu. V mestách sa každý rok nachádza čoraz menej voľnej pôdy, ktorú by bolo možné využiť ako miesto pre nové budovy. Keby bolo v megalopolise možné postaviť niekoľko domov takmer v strede a prepojiť ich s existujúcimi mestskými komunikáciami, je to už nemožné. Preto vývojári musia brať ohľad na územie na okraji a vyvinúť zaujímavé koncepcie pre svoje nové budovy. Výsledkom je, že kupujúci dostáva neobvyklý projekt s rozvinutou infraštruktúrou a mnohými výhodami.
Nestrácajte zo zreteľa náklady na výstavbu. Spravidla platí, že čím väčší projekt realizuje vývojár, tým lacnejšie ho stojí. Preto, aj keď vezme do úvahy potrebu vybaviť všetky územia susediace s novými budovami, získa značný zisk. Okrem toho má možnosť záujem kupujúceho o všetky druhy zliav, propagačných akcií a zníženie pôvodne deklarovaných nákladov na bývanie o desať až tridsať percent. Takýto prístup nemôže podplatiť budúcich majiteľov bytov.
Väčšina kupujúcich, ktorí majú to šťastie, že sa v takýchto projektoch stanú majiteľmi domov, s veľkým nadšením rozprávajú priateľom a známym o nich, čo zvyšuje záujem o CAT. Najprv ich podpláca moderné vybavenie bytových komplexov. Zvyčajne zahŕňajú video dohľad, šport a ihriská, starostlivo premyslené parkové plochy a križovatky cez vozovku. Samotné budovy tiež vyzerajú štýlovo a moderne. Okres, ktorý bol súčasťou integrovaného rozvoja krajiny, niekedy pripomína malú časť Európy svojou krásou a nezvyčajným dizajnom.
Výhody CAT pre mestá a obce
Tu sú zrejmé aj výhody pre miestne orgány. Nie sú investormi, pokiaľ ide o verejné služby alebo infraštruktúru. Takéto momenty sú vždy stanovené v dohode o integrovanom rozvoji územia, takže mesto musí iba monitorovať postup výstavby a potom vyvážiť hotové objekty.
Teraz, viac ako raz, hovorilo niekoľko vývojárov o kolektívnom rozvoji území. V tomto prípade to môže byť v budúcnosti správcovská spoločnosť, ktorá spravuje kotolne, elektrické siete a ďalšie inžinierske zariadenia, ktoré nimi postavili a uviedli do prevádzky. Legislatívny rámec pre takýto projekt však doteraz neexistuje. To však neznamená, že to nie je potrebné alebo že sa čoskoro neobjaví.
Nevýhody CAT
Napriek tomu, že sme už uviedli veľa zjavných výhod integrovanej výstavby, má aj svoje nevýhody, na ktoré samotní kupujúci často zabúdajú. V prvom rade ide o trvanie projektu. Keďže developer nemôže vybudovať celý mikrodruh v rovnakom čase, uvádza domy do prevádzky v niekoľkých etapách. Pokiaľ ide o veľké projekty, môžu to byť budovy nielen druhej, ale aj tretej a dokonca štvrtej fázy. Túto nuanciu je potrebné zohľadniť pri kúpe bytu v podobnom komplexe.
Niektorí odborníci tiež pripisujú výstavbu infraštruktúrnych zariadení na zostávajúcom princípe nevýhodám CAT. Kupujúci zvyčajne dostanú všetko potrebné pre pohodlný pobyt až po uvedení posledného domu do prevádzky. Môže to trvať päť rokov potom, čo sa prví obyvatelia usadia. Preto sa v súčasnosti pripravuje zákon, ktorý zaväzuje vývojárov postaviť okresnú infraštruktúru súbežne s domami.
Činnosti integrovaného rozvoja krajiny: všeobecný opis
V predchádzajúcich častiach článku sme už uviedli, že integrovaný a trvalo udržateľný rozvoj území má štyri formy a KT je jednou z nich. Ak sa nezaoberáte podrobnosťami, môžu byť zastúpené v tejto forme:
- rozvoj už zastavaných území;
- CAT;
- integrované projekty rozvoja pôdy iniciované vlastníkmi pôdy;
- integrované projekty územného rozvoja iniciované obcou.
Malo by sa pamätať na to, že každá z týchto foriem zahŕňa dôkladné práce na vývoji dokumentácie, navrhovaní budúcich zariadení av budúcnosti zabezpečovaní ich životne dôležitých funkcií.
Pozemok pre komplexný rozvoj: niektoré vlastnosti
V posledných rokoch sa vyvinul mechanizmus na poskytovanie miest pre CAT. Územia sa zvyčajne pripravujú na všeobecnú dražbu, ale predtým sa dokumenty pre ne dôkladne preverujú, pretože práva tretích strán by sa nemali rozšíriť na tieto stránky. Na výberových konaniach sa môže zúčastniť ktorákoľvek právnická osoba, ktorá je však po víťazstve oslobodená od potreby verejných vypočutí pri prieskume pôdy alebo predkladaní projektovej dokumentácie. Vývojári sami považujú túto možnosť za pomerne výhodnú a nákladovo efektívnu.
Stojí za zváženie, že predtým mohli stavebné spoločnosti jednoducho prenajať pôdu a udržať ju na určitý čas. Niekedy vstúpili do subdodávateľských zmlúv a pôda získaná napríklad na výstavbu parkoviska mohla ísť aj do bytovej výstavby. Dnes sa však situácia zásadne zmenila a integrovaný rozvoj území v regiónoch a regiónoch je úzko zameranou činnosťou. Pozemok vyčlenený na takýto vývoj už nebude možné používať iným spôsobom.
Prenájom pozemkov podľa CAT
Ak vývojár plánuje implementovať KOT, potom v každom prípade musí vyhrať aukciu. Bez tohto nebude mať právo uzavrieť nájomné právo na integrovaný rozvoj území. Toto pravidlo je zakotvené v zákone.
Mnoho vývojárov sa však zaujíma o iný bod. Chcú vedieť, či je možné prenajímať práva na externé organizácie. Podľa tohto znenia mnohí chápu možnosť predaja svojich práv. Nedá sa dosiahnuť konsenzus. Zákon to v skutočnosti nezakazuje, ale je formulovaný takým spôsobom, že je prakticky nemožné uskutočniť takýto postup.
Koniec koncov je možné uzavrieť dohodu o CTO iba víťazstvom v aukcii, čo znamená, že organizácia musí v plnej miere splniť svoje povinnosti uvedené v dokumentoch. V skutočnosti sa vývojári už stretávajú s veľkým počtom rôznych situácií, ktoré je v súčasnom právnom rámci dosť ťažké vyriešiť. Mnohí sú preto za prijatie nových zákonov, berúc do úvahy všetky možné situácie, pokiaľ ide o prenájom pôdy podľa CT.
Integrovaná dohoda o rozvoji územia
Tento dokument sa považuje za zásadný, keď hovoríme o takýchto projektoch. Na jeho podpísanie bol vypracovaný aj osobitný legislatívny rámec, ktorý zohľadňuje všetky jeho nuansy.
Uvádzame iba niektoré z bodov, ktoré sa v ňom odrážajú:
- stavebník je povinný pripraviť všetku projektovú dokumentáciu pre stavenisko, ktorá obsahuje nielen usporiadanie staveniska, ale aj všetky budúce infraštruktúrne zariadenia;
- právo podpísať zmluvu existuje iba so zástupcom štátnych štruktúr a právnickou osobou, ktorá vyhrala ponuku;
- dohoda častejšie odráža potrebu previesť všetky inžinierske siete do mestskej rovnováhy v lehotách stanovených v dohode;
- dobu platnosti dokladu a podobne.
Všeobecne možno povedať, že medzi všetkými nuanciami spojenými s CTO boli otázky uzatvárania zmlúv vypracované najlepším spôsobom.
Problémy integrovaného rozvoja krajiny
Chcel by som povedať, že napriek veľkému záujmu o takýto vývoj si odborníci všimli niekoľko problémov týchto projektov, ktoré bránia ich realizácii.
V prvom rade ide o nedostatok legislatívneho rámca. Už sme o tom hovorili viackrát.
Je tiež potrebné premyslieť a pomôcť na úrovni štátu, čo by sa malo prejaviť pri prilákaní investorov na takéto projekty. Nakoniec, ak vezmeme do úvahy, že často výstavba zahŕňa aj výstavbu ciest, potom je ľahké si predstaviť, aké drahé to stojí vývojára. Niektorí jednoducho nie sú schopní vytiahnuť také veľké projekty, hoci záujem o ne je pomerne vysoký.
Problémom CAT je často neschopnosť viacerých vývojárov vzájomne sa dohodnúť. Pri vytváraní konsolidácie by nielen dostali kombináciu svojho úsilia, ale boli by tiež schopní realizovať lepší projekt vytvorený v jednom štýle.
Niekoľko slov namiesto záveru
Systém integrovaného rozvoja území sa, samozrejme, ešte nerozvinul a bude sa zlepšovať v priebehu niekoľkých desaťročí. Budúcnosť výstavby však stále zaostáva za týmito rozsiahlymi a sľubnými projektmi.