Aké otázky je potrebné položiť pri kúpe bytu na sekundárnom trhu?

Kúpa bytu je zodpovednou a pomerne komplikovanou záležitosťou. V prípade nehnuteľností musíte vyčísliť značné sumy, a preto stojí za to sa s touto záležitosťou dôkladne zaoberať. Nákup nehnuteľností je spojený so značnými rizikami, najmä pokiaľ ide o sekundárny trh. Aké otázky treba položiť pri kúpe bytu, aby ste sa chránili?

Algoritmus na kúpu bytu na sekundárnom trhu

Pred rozhodnutím o tom, aké otázky sa majú spýtať pri kúpe sekundárneho bytu, si musíte preštudovať transakčný algoritmus. Takto to vyzerá:

• vyhľadať vhodný objekt;
• prehliadka bytu;
• uzavretie predbežnej transakcie (dohoda o vklade) a vykonanie zálohovej platby; príprava balíka dokumentov;
• uzatvorenie kúpnej zmluvy a notárskej overenia;
• štátna registrácia v UFRS.

Zoznam dokumentov

Na dokončenie nákupu a predaja bytu na sekundárnom trhu budete potrebovať určitý súbor dokumentov. Ide o:

• doklady o titule potvrdzujúce vlastníctvo bytu predávajúcim;
• pasy účastníkov transakcie;
• Údajový list BTI s vysvetlením;
• výpis z účtov HOA a bytových spoločností;
• súhlas ostatných užívateľov bytu alebo zainteresovaných strán na jeho predaj;
• notársky overená plná moc (ak je transakcia vykonávaná treťou stranou).

Kto je vlastníkom bytu?

Aké otázky je potrebné položiť pri kúpe bytu? Prvá vec, ktorú by ste sa mali spýtať, je kto vlastní byt podľa dokumentov? V ideálnom prípade by ste mali postupovať priamo s vlastníkmi nehnuteľností, a nie s ich zástupcami (príbuznými, priateľmi, susedmi atď.). Vlastníctvo musí byť zaregistrované u spoločnosti Rosreestr. Predaj bytov prostredníctvom servera proxy je samozrejme stanovený zákonom, ale tento systém často používajú podvodníci, takže je lepšie to riskovať.

Je dôležité objasniť, na základe čoho vlastník vlastní byt (čo by sa malo potvrdiť príslušnými dokumentmi). Je potrebné študovať históriu vzniku práv, aby ste sa uistili, že po kúpe bytu sa nestretnete s nárokmi niekoho iného na jeho vlastníctvo. Najrizikovejšie možnosti sú:

• osvedčenie o dedičstve;
• dohoda o spoločnom vlastníctve;
• zmluva na celý život.

Ako dlho vlastnil byt predávajúci?

Medzi zoznamom otázok, ktoré treba položiť pri kúpe bytu, je dôležitým miestom otázka dĺžky vlastníctva. V ideálnom prípade by mal vlastník vlastniť nehnuteľnosť najmenej tri roky. Čím dlhšie je toto obdobie, tým menšie riziko je, že niekto bude môcť napadnúť vlastníctvo bytu, keď ste ho už kúpili. Aj keď dôjde k súdnemu sporu, trvanie vlastníctva predchádzajúceho majiteľa bude argumentom vo váš prospech.

Ak napríklad niekto predá byt, napríklad po šiestich mesiacoch vlastníctva, malo by vás to upozorniť. Takéto systémy často používajú podvodníci. Môže sa vykonať aj rýchly ďalší predaj, aby sa skryli porušenia, ku ktorým došlo v priebehu predaja. A to môže tiež byť, že človek objavil podvod (bývanie bolo zastavené alebo má iných majiteľov) a jednoducho sa chce zbaviť problému nehnuteľností bez finančných strát.

Kto je registrovaný v byte?

Pri zostavovaní zoznamu otázok, ktoré treba položiť pri kúpe bytu, je potrebné objasniť, kto je v byte zaregistrovaný. Tu sú základné body:

• Menšie deti.Je dôležité, aby sa počas transakcie neporušovali ich práva.
• Manžel / ka hlavného vlastníka. Musí súhlasiť s predajom. Možno budete potrebovať povolenie od správnej rady na predaj bytu.
• Osoby podstupujúce vojenskú službu. Bez ich súhlasu nie je možné byt predať.
• Osoby vo výkone trestu odňatia slobody. Potrebné je aj ich povolenie na predaj bytu.

Existujú prekážky (obmedzenia)?

Existujú nejaké bremená - je to ďalšia významná položka z kategórie „aké otázky by sa mali položiť pri kúpe bytu“. Napríklad nehnuteľnosť môže byť zabavená na základe súdneho príkazu. V takom prípade vám môže predajca ponúknuť zálohu, aby mohol splatiť dlh, kvôli ktorému bol majetok zaistený. Je to však veľmi riskantná dohoda. A nie skutočnosť, že predávajúci sa vás nebude snažiť zatknúť.

Ďalším bremenom môže byť skutočnosť, že byt je kolaterálom pre hypotekárne úvery. Takéto transakcie sú v skutočnosti povolené. Riziko podvodu a podvodu je však tiež vysoké. Súdne spory sa môžu tiež považovať za zaťaženie súvisiace s týmto majetkom.

Ďalším úskalím je zdroj finančných prostriedkov na kúpu bytu od predchádzajúceho majiteľa. Konkrétne, ak sa nehnuteľnosť kúpila s materským kapitálom, vlastnícke právo sa vzťahuje na všetkých členov rodiny vrátane detí. Pri predaji nehnuteľností sa tieto nehnuteľnosti musia nevyhnutne vydávať v inom byte. Ak predajca túto podmienku nesplní, existuje riziko, že transakcia nákupu a predaja bude zrušená.

Došlo k prestavbe?

Aké otázky mám položiť pri kúpe bytu? Nezabudnite skontrolovať, či došlo k prestavbe. Ale nehovor nič. Požiadajte predajcu o údajový list a starostlivo ho preverte, či je v súlade so skutočným stavom nehnuteľnosti. Ak zistíte nezrovnalosti, skontrolujte, či sú zmeny v ZINZ konzistentné.

Ak sa ukáže, že sanácia nie je legalizovaná, bude to pre vás veľké riziko. Po prvé, regulačné orgány vám môžu uložiť pokutu, a po druhé, existuje riziko, že budete musieť uviesť nehnuteľnosť do správneho stavu, ktorý zodpovedá údajovému listu.

Aký je technický stav bytu?

Okrem právnych otázok je potrebné venovať pozornosť aj technickému stavu bývania. Tu je niekoľko otázok, ktoré treba položiť pri prezeraní a kúpe bytu, aby ste pochopili, aké pohodlné bude pre vás:

• Z akého materiálu sú steny a podlahy vyrobené? Montované domy v zime neudržujú teplo a v lete sú veľmi horúce. Z tohto hľadiska je tehla prijateľnejšia. Je tiež potrebné venovať pozornosť izolácii vnútornej a vonkajšej steny.
• Aká dobrá je zvuková izolácia? V úplnom tichu počúvajte zvuky pochádzajúce zo susedných apartmánov (najmä slabé miesto - kúpeľňa). Tiež porovnajte hladinu hluku v byte s otvorenými a zatvorenými oknami. Zistite, či sa v okolí nenachádzajú priemyselné zariadenia, rušné dopravné trasy alebo hlučný nočný život.
• Je kvalita vedenia? Staré hliníkové vedenia sú citlivé na prepätie, ktoré môže spôsobiť poškodenie moderných elektrických spotrebičov. Ak je vedenie nahradené meďou. Je tiež dobré, ak je ku každej vetve pripojený samostatný stroj RCD. Ak chcete overiť kvalitu zapojenia, požiadajte predajcu, aby zapol niekoľko elektrických zariadení súčasne.
• V akom stave je prívod vody? Nezávisle skontrolujte, aký dobrý je tlak vody v kohútikoch, či je odpadová voda upchatá. Vizuálne posúdite stav potrubí a vodovodných potrubí. Skontrolujte, ako dlho sa rúry menili (nielen v byte, ale aj v stúpačke).
• Je byt vykurovaný dobre? Najspoľahlivejšie informácie získate, ak si kúpite byt v vykurovacej sezóne. Je dobré, ak je nainštalovaný autonómny vykurovací systém. Je však dôležité, aby bol zodpovedajúcim spôsobom zarámovaný.Venujte pozornosť stavu potrubí a radiátorov, skontrolujte, kedy boli vymenené (v byte aj v stúpačke).
• Existujú počítadlá? Ak sú všetky komunikácie nainštalované, vhodné merače. Tým sa ušetrí na účtoch.

Existujú nejaké skryté chyby?

Aké otázky môžem položiť pri kúpe bytu? Spýtajte sa predajcu, či má miestnosť nejaké nedostatky? Existujú nejaké steny alebo praskliny v stenách (s najväčšou pravdepodobnosťou sú skryté pod tapetou), ak strecha presakuje, rohy zvlhnú atď. Samozrejme, že predajca je ťažko rozpoznateľný, takže musíte skontrolovať všetko sami. Možno to bude dôvod odmietnutia nákupu. A ak sa vám byt skutočne páči, zistené chyby môžu byť pre vás argumentom počas aukcie.

Aký je kontingent susedov?

Aké otázky by mal predajca položiť pri kúpe bytu? Bez ohľadu na to, aký dobrý je byt, kvalita života v ňom do značnej miery závisí od jeho susedov. Opýtajte sa predajcu, ak v blízkosti žijú hlasní milovníci hudby, škandalisti, ľudia, ktorí zneužívajú alkohol alebo drogy. Ak nemôžete tolerovať tabakový dym, spýtajte sa, či v okolí žijú silní fajčiari a tak ďalej.

Osobitná pozornosť by sa mala venovať identite susedov, ktorí žijú priamo múrom, nad a pod. Sú medzi nimi fanúšikovia, ktorí klopú na batérie, zaplavia vaše nové opravy a tak ďalej.

Záloha alebo vklad?

A aké otázky by ste si mali položiť pri kúpe bytu? Samozrejme, finančné. Spravidla platí, že ak má kupujúci záujem o byt, urobí zálohu alebo zálohu vo výške 5 - 10% z celkovej ceny, aby ho predávajúci odstránil z predaja. Je to trochu preddavok. Ak dôjde k poruche transakcie (bez ohľadu na dôvody), záloha sa vráti kupujúcemu v plnej výške.

S vkladom je situácia iná. Ak dôjde k poruche nákupnej a predajnej transakcie z dôvodu viny kupujúceho, stratí zaplatenú sumu. Ak transakcia prepadla zavinením predávajúceho, vráti zálohu kupujúcemu v rovnakej výške. Preto sú formality veľmi dôležité. Musia byť prediskutované vopred a jasne uvedené v zmluve.

Organizačné momenty

Ak sa vám byt páčil a chcete ho kúpiť, stojí za to objasniť niekoľko organizačných problémov. Tu je niekoľko otázok, ktoré treba položiť pri kúpe bytu pre realitné kancelárie alebo majiteľa:

• Ako dlho z neho bude majiteľ a ostatní používatelia bytu prepustení?
• Ako dlho sa môžu nájomníci fyzicky presťahovať z bytu?
• Aké veci (nábytok, spotrebiče atď.) Sa prevádzajú do vlastníctva nového vlastníka?

Ako nespadnúť na triky podvodníkov?

Po tom, čo ste prišli na to, aké otázky musíte položiť pri kúpe bytu, urobte niekoľko ďalších odporúčaní, ako sa chrániť pred podvodníkmi:

• Vyhnite sa spolupráci s ľuďmi, ktorí vás robia podozrivými. To sa týka tak priamych predajcov, ako aj realitných kancelárií. Nekupujte ani sekundárny byt od právnickej osoby.

• Dokumenty skontrolujte opatrne. Ak máte pochybnosti, požiadajte o pomoc právnika na dôkladné preskúmanie.

• Ak chcete uzatvoriť kúpnu zmluvu, kontaktujte odborníkov.

• Nenechajte sa lichotiť za nízku cenu. Samozrejme existuje možnosť, že hodnota pod trhom je spôsobená naliehavou potrebou rýchleho predaja bytu (napríklad z rodinných dôvodov). Vo väčšine prípadov je to však znak podvodu.

• Urobte si čas s platbou. Uskutočnite to iba vtedy, keď je transakcia uznaná za zákonnú v Federálnej rezervnej službe. Na tento účel môžete použiť bankové bunky s možnosťou blokovania.

• Platiť za prítomnosti svedkov. Chráni sa tak pred podvodom.

• Uistite sa, že kupujúci sú spôsobilí na právne úkony. Ak si kúpite byt od staršej osoby, budete potrebovať osvedčenie od neuropsychiatrickej lekárne. Je to záruka, že podvodníci sa vás ani vlastníka bytu nesnažia oklamať.

záver

Aby ste vedeli, aké otázky sa kladú pri kúpe bytu (v našom prípade ďalšieho predaja), musíte sa postarať o ďalšie zdroje informácií. Čo by mohlo byť lepšie ako hovoriť so susedmi? Skutočne nemá zmysel, aby pred vami skrývali informácie týkajúce sa čistoty predajcu, vlastníkov bytu, technického stavu domu, povesti okresu a ďalších významných bodov. Možno najsociálnejším publikom sú babičky na lavičkách. Od nich pravdepodobne dostanete najspoľahlivejšie informácie.