Mnoho ľudí dáva prednosť kúpe bytov v nedokončených domoch. To im dáva možnosť získať bývanie za prijateľné ceny, v optimálnej oblasti a so správnym rozložením. Za týmto účelom je medzi kupujúcim a developerom vypracovaný DDU (dohoda o vlastnom imaní). Uvádza sa v nej cena objektu, dátum jeho dokončenia a ďalšie dôležité parametre. Ak dôjde k porušeniu podmienok alebo iných podmienok zmluvy, vývojárovi bude uložená pokuta. Preto každá osoba, ktorá sa stane účastníkom stavby, musí porozumieť pravidlám účtovania tejto sumy.
Legislatívna regulácia
V roku 2005 bol prijatý osobitný zákon spolkového zákona č. 214, ktorý upravuje pravidlá účasti občanov na spoločnej výstavbe výškových budov. V tomto legislatívnom akte sa veľká pozornosť venuje najmä príprave DDU, ako aj informáciám, ktoré by mali byť obsiahnuté v tejto dohode.
Hlavné ustanovenia zákona:
- Nevyhnutným predpokladom pre nadobudnutie nehnuteľnosti v rozostavanej budove je vytvorenie DDU, preto nie je dovolené, aby akcionár podpísal akékoľvek ďalšie dohody, aj keď na tom developer trvá.
- Ostatné zmluvy nepodliehajú pravidlám stanoveným v spolkovom zákone č. 214.
- Ak dôjde k porušeniu práv občanov, môžu od vývojára získať pokutu.
- Pri výpočte tejto platby sa môžu použiť informácie zo samotnej zmluvy alebo sadzby refinancovania stanovenej v čase, keď vývojár poruší pravidlá.
Povinným bodom je, že DDU by sa mal vypracovať výlučne písomnou formou. Vyžaduje sa registrácia v Rosreestr.
Čo by malo byť predpísané v zmluve
Každá osoba, ktorá sa chce podieľať na výstavbe bytového domu, by si mala dôkladne preštudovať dohodu uzavretú s developerom, aby sa ubezpečila, že obsahuje všetky potrebné ustanovenia týkajúce sa zakúpeného bývania. Mnoho spoločností môže použiť celý rad trikov, s ktorými nebude možné získať pokutu od vývojára, bez ohľadu na to, aké porušenia sa dopustil.
Nezabudnite do dohody zahrnúť informácie:
- Presné informácie o budúcom dome a každom byte (jeho rozloha, adresa, počet podlaží a ďalšie parametre).
- Dátum uvedenia budovy do prevádzky.
- Náklady na byt.
- Postup, na základe ktorého by mal majiteľ úroku prispievať na svoje budúce bývanie.
- Záručná doba na byt.
- Metódy, na základe ktorých vývojár splní svoje povinnosti podľa tejto dohody.
Ak aspoň jedna z vyššie uvedených podmienok chýba, je to základ na neplatnosť takejto dohody a už existuje podobná justičná prax. Penále platí vývojár v rozpore so štandardnými podmienkami. Najčastejšie je to kvôli tomu, že sa objekt nevzdáva včas.
V zmluve môže byť uvedená výška tejto platby, a ak z akéhokoľvek dôvodu chýba, budete ju musieť pri výpočte použiť ukazovateľ miery refinancovania pre konkrétny čas.
Zodpovednosti vývojárov
Spoločnosť, ktorá stavia zariadenie a uzatvára DDU, musí spĺňať všetky podmienky stanovené v zmluve.
Povinnosti vývojára:
- V stanovených lehotách stanovených v dohode musí byť zariadenie uvedené do prevádzky.
- Po uvedení nehnuteľnosti do prevádzky sa byty prevádzajú na majiteľov podielov.
- Proces výstavby je možné realizovať samostatne alebo za účasti spoločností tretích strán špecializujúcich sa na výstavbu rôznych objektov. Tieto informácie sa odrážajú v dokumente.
- Ak je budova z nejakého dôvodu poškodená alebo úplne zničená, znáša rôzne riziká.
Všetky zúčastnené strany môžu kontrolovať výkon povinností stavebnej spoločnosti kontrolou rôznych dokumentov. Záujemcovia majú tiež právo kontrolovať postup prác na stavenisku. Ak dôjde k rôznym porušeniam, od vývojárov môže byť občanom uložená pokuta.
Povinnosti akcionárov
Účastníci stavby by si mali pamätať aj na svoje povinnosti voči stavebnej spoločnosti. Patria sem potreba včasného prevodu peňazí na objekt. Všetky podmienky sú uvedené v samotnej zmluve.
Po uvedení zariadenia do prevádzky ho musíte prijať. Ak vlastníci akcií zaznamenajú porušenia, vývojári môžu použiť rôzne metódy ovplyvnenia.
Podľa spolkového zákona č. 214 sa poskytuje účinná ochrana záujmovým skupinám, preto môžu nielen uložiť pokutu, ale môžu použiť aj iné metódy. Akcionári môžu za určitých okolností vypovedať dohodu bez súhlasu vývojára.
Kedy by sa mali predmety doručiť
Všetky podmienky, na základe ktorých by sa byty mali prevádzať na akcionárov, sú uvedené v DDU. Táto dohoda je rovnaká pre všetkých občanov zapojených do výstavby výškových budov.
Spoločnosti často nemôžu z objektívnych dôvodov termín dodržať. Ak vývojár dokáže dokázať, že sa za takéto výsledky skutočne nevinil, potom o dva mesiace upozorní zainteresované strany, že pri prijatí predmetu do prevádzky dôjde k oneskoreniu. V oznámení sa navrhuje vykonať dodatok k dohode, na základe ktorého sa predošlá lehota predĺži.
Ak táto podmienka nie je splnená, vývojár účtuje pokutu.
Prečo máte problémy?
Porušenie dodacích podmienok objektu môže byť z rôznych dôvodov, medzi ktoré patria:
- Nedostatok hotovosti od spoločnosti.
- Materiály alebo vybavenie sa nedodávajú včas.
- Poveternostné podmienky nie sú vhodné pre plánovanú prácu.
- Developer sa vyhlási za bankrot.
- Spoločnosť je odkúpená späť inou organizáciou.
Dôvody sa môžu objaviť v dôsledku zavinenia spoločnosti alebo v prípade jeho neprítomnosti. Ak spoločnosť prostredníctvom súdu preukáže, že nemohla ovplyvniť príčiny oneskorenia výstavby, nebude účtovaná žiadna pokuta.
Algoritmus zhromažďovania
Ak sú majitelia konfrontovaní so skutočnosťou, že lehoty na dodanie predmetu sú oneskorené, ale nebolo o tom oznámené, môžu očakávať prepadnutie. Samotný proces je rozdelený do etáp:
- Výpočet sa vykonáva na základe ktorého sa určuje optimálna výška platby.
- Spočiatku sa proti vývojárovi uplatňuje nárok na zaplatenie pokuty.
- Očakáva sa rozhodnutie týkajúce sa oprávnenosti pokuty.
- Ak vývojár ignoruje práva zmluvných strán, podá sa žaloba.
Majitelia podielov môžu požadovať vrátenie finančných prostriedkov na základe federálneho zákona č. 214, čl. 310 Občiansky zákonník a Čl. 3 GIC.
Ako sa vypočítava platba
Požiadavka na pokutu od výrobcu musí obsahovať informácie o jeho veľkosti, preto najprv musia vykonať výpočty samotné zainteresované strany.
Čiastka pokuty pri absencii potrebných informácií v zmluve sa určuje ako 1/300 sadzby refinancovania centrálnej banky. Informácie o tejto sadzbe je potrebné použiť v deň podania žaloby na súde alebo nároku voči vývojárovi.
Ak je majiteľom kapitálu fyzická osoba, potom podľa čl. 6. Federálnemu zákonu č. 214 sa ukladá pokuta v dvojnásobnej výške.
Príklad výpočtu
Pozrime sa na príklad, ako sa ukladá pokuta. Jednotlivec je držiteľom úrokov, preto sa účtujú sadzby refinancovania vo výške 2/300.V deň posudzovania tohto prípadu bola stanovená sadzba 7,75%. Byt má cenu 2,3 milióna rubľov. Samotné oneskorenie sa rovná roku, takže konečný termín bol oneskorený 365 dní.
Za týchto podmienok bude pokuta nasledovná: 2 300 000 x 365 x 2/300 x 7,75 / 100 = 433 742 rubľov. Z dôvodu veľkého oneskorenia sa nahromadí značné množstvo finančných prostriedkov. A ak mnoho majiteľov akcií má taký problém, vývojár je povinný zaplatiť všetkým všetkým peniaze. Preto spoločnosť často, keď dôjde k omeškaniu, ponúka zainteresovaným stranám možnosť zaplatiť menšiu sumu bez súdu. Občania majú právo rozhodnúť, či sa obrátia na súd alebo súhlasia s návrhom navrhovateľa.
Pravidlá predbežného vymáhania
Pred podaním žaloby na súd je navrhovateľovi podaný nárok na zaplatenie pokuty. Túto etapu nemožno vynechať, pretože súd bude nevyhnutne vyžadovať dôkaz o pokuse o mierové vyriešenie problému.
Proces riešenia tohto problému v predsúdnom konaní je rozdelený do niekoľkých etáp:
- Príprava nároku. Nižšie je uvedená ukážka. Penále platí vývojár na základe informácií z tohto dokumentu. V tomto prípade sa problém vyskytuje na dobrovoľnom základe.
- Nárok musí obsahovať odkazy na zákony, ako aj výňatky zo samotnej zmluvy.
- Dokument je vyhotovený v dvoch exemplároch. Jeden dokument sa odovzdá spoločnosti a na druhom sa umiestni značka prijatia, po ktorej zostane u občana.
- S cieľom zaručiť správnosť registrácie takéhoto nároku sa odporúča použiť pomoc skúseného právnika.
- V dokumente sa musí vykonať správny výpočet pokuty. V DDU sa často poskytujú ďalšie platby, ktoré sa môžu vyberať aj od vývojárov.
- Poukazuje sa na to, že občania utrpeli straty v dôsledku oneskorenia termínu, pretože boli nútení prenajať si bývanie.
- Spolu s nárokom sa vývojárovi prevedie balík dokumentov. Zahŕňa kópiu pasu akcionára, kópiu DDU a dokumenty potvrdzujúce vklad prostriedkov do bytu.
- Dokumenty musia byť zaslané so zoznamom príloh a potvrdením o prijatí. Môžete tiež navštíviť kanceláriu spoločnosti a doručiť dokumenty tajomníkovi.
Pri priamom kontakte s vývojárom musíte vyžadovať, aby bola druhá kópia nároku na vývojára označená špeciálnou značkou. Forfaits by sa mali vyplácať na základe informácií z tohto dokumentu.
Ako podať žiadosť?
Vzorka vymáhania pokuty od developera prostredníctvom pohľadávky je uvedená nižšie.
Pri zostavovaní tohto dokumentu sa zohľadňujú tieto požiadavky:
- Názov spoločnosti je presne uvedený. Informácie možno získať z DDU.
- Uvádzajú sa registračné údaje dohody.
- Uvádzajú sa všetky požiadavky žiadateľa, na základe ktorých sa od vývojára na základe zdieľanej dohody vyberá pokuta.
- Na výpočet tejto sumy sa uvádzajú rôzne vysvetlenia.
- Všetky dokumenty pripojené k reklamácii sú opísané osobitne.
- Pripojí sa dátum podania žiadosti a podpis občana.
Odmietnutie udeliť pokutu môže byť spôsobené nedostatkom informácií o žiadateľovi v dokumente.
Vzorový nárok na vývojára týkajúci sa pokuty je čo najjasnejší a najvýhodnejší. Údaje o občanovi je potrebné zadávať iba v existujúcej forme. Nie je potrebné používať žiadne zjednotené dokumenty, preto je dovolené písať prihlášku bezplatne.
Postup pri výkone súdnych rozhodnutí
Vývojári často nereagujú na tvrdenia ani neprijímajú záporné rozhodnutie. Dúfajú, že zainteresované strany sa nebudú súdiť.
Za týchto podmienok je potrebné podať žalobu na súde tak, aby na základe rozhodnutia bola porušovateľom zmluvy vrátená potrebná suma.
Príprava reklamácie a iných dokumentov
Návrh na uplatnenie sankcie od vývojára môže podať samostatne alebo pozvaný právnik. Dokument by mal obsahovať tieto položky:
- O požiadavke vymáhania pokuty a zaplatenia náhrady morálnej ujmy.
- Názov a adresa súdu, v ktorom sa podáva žaloba.
- Meno žalobcu a adresa registrácie.
- Informácie o odporcovi.
- Povaha porušenia práv akcionárov a tiež zoznam všetkých ich požiadaviek.
- Odôvodnenie požiadaviek legislatívnych aktov.
- Úradné doklady potvrdzujúce oprávnenosť požiadaviek zainteresovaných strán.
- Informácie o cene pohľadávky a nemali by byť spontánne. Preto je pokuta a iné platby správne vypočítané vopred, ak je to potrebné na ich vymáhanie.
K žiadosti sú priložené ďalšie dokumenty, ktoré predkladá DDU, platobné doklady, potvrdenky o zaplatení štátnych povinností a korešpondencia s developerom. Ak neexistuje dôkaz o tom, že sa akcionár pokúsil spor vyriešiť sporným spôsobom, súd odmietne pohľadávku prijať.
Na ktorý súd sa má podať návrh
Súdny proces sa podáva a predkladá na rôzne súdy:
- V mieste registrácie stavebnej spoločnosti.
- V mieste bydliska žalobcu.
- V mieste uzavretia zmluvy medzi oboma stranami.
- V mieste rozostavaného zariadenia.
- Ak výška pokuty nepresiahne 50 tisíc rubľov, prípad sa prerokúva na zmierovacom súde.
Pokuta od vývojára sa môže znížiť, ak jeho veľkosť nezodpovedá spôsobenej škode. Preto je dôležité správne pristupovať k výpočtu tejto platby.
Budenie výroby
Nárok na vymáhanie pokuty od staviteľa sa podáva súdu, po ktorom je stanovený dátum stretnutia. Na základe rozhodnutia súdu sa žalobcovi doručí exekučný titul.
Tento dokument by sa mal adresovať exekútorom, aby začali nútený výber finančných prostriedkov od developera. Môže sa zaslať aj do banky, kde je bežný účet stavebnej spoločnosti.
Aké triky vývojári často používajú
Mnoho spoločností si je vedomé, že z rôznych dôvodov môžu oddialiť dokončenie zariadenia, takže dokonca aj pri zostavovaní DDU často používajú rôzne triky, na základe ktorých sa v budúcnosti môžu vyhnúť prepadnutiu prepadovateľov. Patria sem:
- Namiesto DDU sa uzatvára investičná zmluva alebo iná zmluva.
- Majiteľom podielov sa navrhuje pripraviť predbežnú zmluvu o kúpe bytu, po ktorej je transakcia ukončená tri mesiace po doručení nehnuteľnosti. Za týchto podmienok nie sú občania chránení pred predĺžením lehoty.
- Často existuje DDU so súčasným nákupom poistenia. Je však vysoká pravdepodobnosť, že predĺženie podmienok nebude poistnou udalosťou, a preto držitelia úrokov nedostanú náhradu za svoje straty.
- Platba sa môže uskutočniť prostredníctvom zmluvy o pôžičke. Preto, ak sú podmienky porušené, vývojár vráti peniaze so zmenou, na základe ktorej si môžete kúpiť iný predmet od tejto spoločnosti.
Ak je developer podvodníkom, môže využiť schému dvojitého predaja bytov, pomocou ktorej môže získať ďalšie prostriedky na dokončenie projektu.
Ľudia, ktorí sa snažia kúpiť bývanie v rozostavaných domoch, by mali dobre rozumieť tomu, ako je zmluva s developerom vypracovaná správne a aké informácie musia obsahovať. Ak dôjde k porušeniam zo strany stavebnej spoločnosti, občania sa môžu spoľahnúť na prepadnutie. Musíte vedieť, ako sa správne vypočítava a účtuje. Spočiatku sa musíte pokúsiť získať peniaze predbežným procesom, ale ak neprináša požadovaný výsledok, musia sa zainteresovaní účastníci obrátiť na súd. Ak to chcete urobiť, musíte porozumieť pravidlám na prípravu žiadosti a prípravu ďalších dokumentov.
