Komerčné nehnuteľnosti môžu byť zdrojom príjmu podľa rôznych schém. Keď je objekt mnohokrát kúpený a predaný, nie je to posledné miesto špekulatívne. Okrem toho môžete získať dobrý zisk prenajatím vlastnenej oblasti.
Nehnuteľnosti a podnikanie
Nie je žiadnym tajomstvom, že približne päťkrát viac nájomcov má záujem o rezidenčné nehnuteľnosti ako o komerčné priestory. Nič neprekvapuje, pretože investície do komerčných nehnuteľností v Moskve uskutočňujú podnikatelia, často veľkí a strední podnikatelia. V našej krajine je ich pomerne málo.
Trh s nehnuteľnosťami používaný na vytváranie príjmu závisí od situácie v krajine a vo svete, najmä od negatívnych faktorov. Akonáhle je zaznamenaný pokles obchodnej činnosti, odráža sa to v dopyte po štvorcových metroch. Jeho vzostup vedie k aktivácii nájomníkov. Z tohto dôvodu cenové špičky, ktoré charakterizujú toto odvetvie. V poslednom čase sa investície do komerčných nehnuteľností v Rusku zriedkavo charakterizujú ako sľubné z dôvodu zložitých ekonomických podmienok, pretože ide o pomerne úzko zamerané investície.
Koľko zarobíme?
Pred krízou vykazovali kolektívne investície do komerčných nehnuteľností veľmi vysokú mieru návratnosti. Vedenie areálu:
- sklady;
- kancelárií.
Je známe už niekoľko rokov, keď sa rast zisku za iba 12 mesiacov zdvojnásobil, to znamená, že vlastníctvo malej oblasti sa stalo zdrojom stabilného značného zisku. V posledných rokoch však investície do komerčných nehnuteľností neprinášajú vždy skutočný príjem. Veľa záleží na vybranom objekte, ktorý núti veľmi zodpovedný prístup k rozhodovaniu v prospech jednej alebo druhej možnosti.
Podnikateľ môže počítať s úspechom, ak najprv vyvinul stratégiu zisku, ktorá zohľadňuje vlastnosti majetku, ktorý sa mu páčil. V takom prípade môže príjem z komerčných priestorov prekročiť možný zisk z operácií s bytmi. Je to založené na sadzbách nájomného: vo vzťahu k objektom na trvalý pobyt sú tie, ktoré sú určené pre podnikateľov, drahšie dva alebo dokonca dva a pol krát. Počiatočná cena sa však môže zhodovať.
Investície do komerčných nehnuteľností v Petrohrade, Moskve a ďalších mestách sveta majú tiež taký dôležitý pozitívny znak: trvanie časového zisku. Podnik, ktorý vlastní určitý predmet, má právo si ho prenajať na základe dlhodobej zmluvy. To znamená, že pasívny príjem bude plynúť roky. Jeho veľkosť je určená mestom a špecifikami konkrétnej budovy. Obytné budovy sa však dajú prenajímať len nepretržite, čo vás núti neustále hľadať nových zákazníkov.
Je to dôležité
Ak máte v úmysle investovať do komerčných nehnuteľností v Petrohrade, Moskve a ďalších mestách sveta, najprv venujte pozornosť koncepcii „kapitalizačného pomeru“. Tento pojem sa vzťahuje na hodnotu vypočítanú na základe čistého ročného príjmu. Jeho hodnota sa musí vydeliť sumou investovanou do nehnuteľnosti pri jeho nadobudnutí.
Regulačné ukazovatele:
- pre obytné nehnuteľnosti - 3-7%;
- pre komerčné priestory - 8-12%.
Do čoho investovať?
Ako už bolo uvedené vyššie, v obchodných priestoroch sú výhody, ktoré získali ich majitelia, vyššie ako ukazovatele obsiahnuté v metroch obytných metrov štvorcových. Nie každý objekt však bude rovnako výnosný ako iný ponúkaný na trhu.Aby ste neurobili chybu a neinvestovali peniaze do neúspešného projektu, musíte poznať znaky, ktoré odlišujú úspešné a sľubné možnosti od možností spojených s neodôvodnenými rizikami.
Najobľúbenejšie kategórie:
- sklady;
- kancelárií;
- obchodné podlahy;
- hotely.
Kritériá, ktoré sa majú analyzovať:
- dopyt, špecifiká trhu a ponuky;
- ziskovosť, približná doba návratnosti v kontexte niekoľkých investičných opcií;
- celkový výsledok, ktorý umožňuje určiť, ktorý z možných prinesie najväčší zisk.
Ak vás zaujímajú kancelárie a miesta pre obchody, potom je pre nich návratnosť od 5 rokov do 10 rokov. Pre hotely a sklady je toto obdobie zriedka menej ako 7 rokov, často sa predlžuje na 11 - 12.
Čoho sa báť
Ak plánujete investovať do komerčných nehnuteľností, životný cyklus objektu je na prvom mieste. Orientačné štandardy návratnosti rôznych druhov podnikania sú už uvedené vyššie. Pri analýze atraktívnej možnosti nezabudnite, že tieto výrazy by sa mali navzájom kombinovať. Nechcete, aby bol váš hotel odovzdaný na opravu alebo dokonca zbúraný skôr, ako sa to vyplatí?
Najdôležitejším rizikom sú však investície do výstavby komerčných nehnuteľností. Bez ohľadu na to, aká úspešná je stavba v okamihu, keď prevádzate peniaze za štvorcové metre, neexistujú žiadne záruky, že za pár rokov nebude zmrazená. Vždy existuje možnosť, že objekt prestane byť dokončený vôbec. Je veľmi ťažké to predpovedať, ale prax ukazuje: v čase krízy a po nej je riziko takejto situácie vyššie ako v pokojnom období. A teraz, ako viete, trh s nehnuteľnosťami je po krízach v rokoch 2008 - 2009 a 2014 stále v šoku.
„Sekundárne bývanie“ má však aj určité zložité aspekty, ktoré riskujú investície do komerčných nehnuteľností. Kritériá, na ktoré sa treba zamerať, sú uvedené vyššie. Ak sa objekt javí vo všetkých ohľadoch ako sľubný, potom má zmysel riskovať a investovať do neho peniaze.
Trendy na trhu
Odborníci uvádzajú, že v posledných rokoch vzrástli investície do komerčných nehnuteľností o 71% v porovnaní s krízovým obdobím roku 2009. Súčasne sa aktivita na trhu stále hodnotí ako nedostatočná. V období 2014 - 2017 došlo k hmatateľným zmenám. Z tohto dôvodu sa investície do komerčných nehnuteľností zo zahraničia zo zrejmých dôvodov znížili. Ruská ekonomika sa pomaly zrýchľuje, čo odstrašuje tých, ktorí sa neboja nestability politickej situácie. Posledný sa však vyrovnáva už dva roky, čo sa odráža vo zvýšenom počte záujemcov o metre štvorcové.
Najobľúbenejšie oblasti sú tie, ktoré sa dajú použiť na podnikanie v budovách postavených vo veľkých mestách. Tradične vedúci:
- Moskva;
- Petrohrad
Musím povedať, že ani v krízovom období dopyt po vesmíre prakticky neklesol a teraz trh pravidelne vykazuje veľký rast. Hlavnými odvetviami sú hotely, kancelárie.
Podľa odborníkov je situácia do konca roku 2018 úplne stabilná. Ak teraz ruskí vlastníci voľných finančných prostriedkov uprednostňujú investície do nemeckých komerčných nehnuteľností, odborníci predpovedajú, že do tej doby bude mať väčšina z nich záujem o podnikanie vo svojej domovskej krajine.
Zarobte peniaze správne
Investičné priestory sú tradične žiadané. Existujú tri schémy:
- nákup pripojených zabudovaných priestorov na následný prevod podľa nájomnej zmluvy;
- nadobudnutie objektu v novej budove na ďalší predaj po dokončení stavby;
- kúpa predmetu, kde sa v budúcnosti otvorí jeho vlastný podnik (pravdepodobne by sa mal predávať ako rastie).
Jednotlivec má právo kúpiť absolútne akúkoľvek nehnuteľnosť - to sú súčasné zákony.V budúcnosti je možné objekt preniesť na nájomné alebo opätovne predať, ako aj prezentovať. Ale aby ste sa stali prenajímateľom, musíte si uvedomiť, že komerčné nehnuteľnosti sa trochu líšia od obytných.
Venujte pozornosť tomuto aspektu: keď jednotlivec prevádza na prenájom komerčný priestor, vykonáva činnosti, ktoré prispievajú k dosiahnutiu zisku. Podľa právnych predpisov krajiny nie je v tomto prípade potrebné registrovať sa ako podnik. Zároveň, ak je takáto činnosť pravidelná alebo bolo možné uzavrieť dohodu trvajúcu viac ako rok, potom existuje šanca, že budete uznaní za nelegálneho podnikateľa, za ktorý môžete byť potrestaní. Ako sa situácia ukáže v konkrétnom prípade, závisí od súdu a konania vlastníka.
Čo je výhodnejšie?
Najziskovejšie investície do komerčných nehnuteľností sa tradične realizujú prostredníctvom mechanizmu „pouličného maloobchodu“. Odborníci na trhu s nehnuteľnosťami hovoria, že v posledných rokoch si môžu tí, ktorí majú finančné prostriedky v rozmedzí 5 až 10 miliónov, dovoliť iba taký spôsob ich zvýšenia.
Systém má len jednu nevýhodu - vysokú úroveň hospodárskej súťaže. Všetci tí ľudia, ktorí predtým investovali do bývania, ale rozhodli sa prejsť na „vážnejšiu rybu“, prešli na tento formát, ktorý mohol ovplyvniť iba ziskovosť. Na jednej strane objem ponúk rýchlo rastie, na druhej strane dopyt nie je až taký veľký. V dôsledku toho si nájomníci môžu vybrať z veľkého množstva ponúk, ktoré sú pre nich najvýhodnejšie, a zmeniť prenajímateľov, ako sú rukavice. Môžete prežiť iba pravidelným znížením sadzby, ale nie každý majiteľ je na to pripravený.
Najlepšie sa môžu spoľahnúť na najlepšie
Podľa odborníkov je vzhľadom na zložitú situáciu na trhu, ktorá viedla k tomu, že predtým relevantné systémy stratili svoju účinnosť, rentabilné investovať do komerčných nehnuteľností v novom formáte. Prínos môžu získať tí, ktorí sú schopní rýchlo analyzovať, čo zákazníci potrebujú, a na základe týchto informácií sa rozhodnúť.
Pri výbere objektu na investíciu nezabudnite analyzovať všetky jeho parametre. Zamyslite sa nad tým, na ktorú kategóriu nájomníkov sa spoliehate, a skúste predpovedať, aké parametre budú vyžadovať od objektu, za ktorý chcú dobre platiť. Na základe toho vyberte konkrétnu možnosť. Predovšetkým je vysoký dopyt po tých priestoroch, ktoré sa nachádzajú v podmienkach vysokej premávky. Zároveň vysoká cena s už tak veľkou schopnosťou cross-country je dôkazom nízkej návratnosti investícií, preto sa takýmto zariadeniam vyhýbajte.
A ak v zahraničí?
Investície do nemeckých komerčných nehnuteľností sú tradične populárne, pretože sa všeobecne verí, že táto krajina je na jej nohách najbezpečnejšia ekonomika. Nemecká nehnuteľnosť si aj v podmienkach globálnej krízy, ktorá otriasla podnikmi rôznych krajín, udržala svoje vedúce postavenie a preukázala spoľahlivosť investícií do nej.
Ako vyzerá moderný trh komerčných nehnuteľností v Nemecku? Až 40% účastníkov sú investori z iných krajín. Ročná ziskovosť väčšiny objektov sa zároveň pohybuje v rozmedzí 3-9%. Odborníci tvrdia, že do konca roku 2016 bolo do nemeckých komerčných nehnuteľností investovaných viac ako 50 miliárd EUR, ktoré prekročili poslednú dekádu. Pokiaľ ide o priemerné parametre, takmer sa to zdvojnásobilo.
Najväčší dopyt po nemeckých kanceláriách je, že ich kupuje 47% investorov. Ročný výnos - až 6%. Rôzne obchodné priestory v roku 2016 upútali pozornosť 18% podnikateľov s finančnými prostriedkami. Pre tieto zariadenia je ročný výnos 4-8%. Hotely a sklady sa stali oblasťou činnosti jednej desatiny zahraničných investorov v Nemecku. Títo jednotlivci môžu očakávať zisk až 6% ročne.Apartmány pre študentov, zariadenia pre starostlivosť o seniorov poskytujú ročný príjem 9%, a to zaujíma približne 15% podnikateľov.
Vzhľady a heslá
Ak sa pozriete na skúsenosti investorov v roku 2016, vidíte, že najatraktívnejšou oblasťou je takzvané „veľké sedem“, to znamená najväčšie nemecké mestá. Ak plánujete využiť skúsenosti už úspešných podnikateľov, mali by ste venovať pozornosť práve týmto dohodám:
- hlavným mestom krajiny je Berlín;
- Kolín nad Rýnom;
- Düsseldorf;
- hlavné hanzové mesto Hamburg;
- svetové hlavné mesto piva Mníchov;
- Stuttgart;
- najväčší v Hesensku a piaty najväčší v štáte Frankfurt.
Podľa analytikov boli v roku 2016 v Mníchove prijaté investičné fondy vo výške viac ako sedem miliárd EUR. A to je relatívne k celému objemu krajiny - okolo 13,5%.
Atraktivita Nemecka pre investorov nie je nič prekvapujúce, pretože prakticky neexistujú žiadne voľné kancelárie, a to napriek pomerne veľkému počtu objektov. Vo veľkých mestách sú asi 2% priestorov prázdne, v malých mestách toto číslo stúpa na 5%, ale zriedka ho presahuje. Prečo je situácia pre investorov tak ružová? Monitoruje to štát. Vyjadruje sa to nielen v konkurencieschopnosti trhu, ale aj v zníženej úverovej miere a atraktívnej finančnej a hospodárskej situácii. Úroky z úverov sa pohybujú v rozmedzí 1,5 - 2,8%. Koľko si môžem vziať pôžičku na investovanie týchto peňazí do nehnuteľností? Podľa zákonov Nemecka - až 70% nákladov. Súhlasím, znie to lákavo?
Existuje jemný bod. Nemecké úverové spoločnosti veľmi starostlivo analyzujú každého potenciálneho klienta, jeho úmysly a tiež hodnotia, ako veľká likvidita objektu upútala pozornosť potenciálneho investora. Ak je majetok rizikový, pravdepodobnosť zlyhania je vysoká. V prípade, že banka uzavrie obchod, si kupujúci môžu byť stopercentne istí, že ide o vynikajúcu a sľubnú investíciu, ktorá sa pre neho stane prostriedkom prosperity.
Aby som to zhrnul
Podľa výsledkov štúdií, ktoré uskutočnila spoločnosť VTsIOM prednedávnom, viac ako 50% ruskej populácie je presvedčených, že nákup nehnuteľností je najúčinnejšou metódou na zachovanie a zvýšenie ich hotovostných rezerv. To znamená, že otázka nie je „oplatí sa to kúpiť?“, Ale „čo kúpiť?“.
Pri výbere objektu, do ktorého sa budú investovať prostriedky, sa pokúste starostlivo zanalyzovať všetky vlastnosti nehnuteľností a znova ich riskovať. Nezabudnite na vysokú konkurenciu na trhu, vyhodnoťte ju v rôznych odvetviach komerčných nehnuteľností a vypočítajte, aký ročný príjem môžete poskytnúť ako sa vám páči. Nikdy sa nerozhodnite rýchlo.