Mnoho ľudí sa nechce zaoberať činnosťami súvisiacimi s predajom ich vlastných nehnuteľností. V takom prípade môžu využiť pomoc realitných kancelárií ponúkajúcich plnú podporu transakcií. V tomto prípade si môžete vybrať jedného špecialistu, ktorý bude úzko zapojený do predaja. S ním sa uzatvára exkluzívna zmluva o predaji nehnuteľností. Za týchto podmienok je možné nehnuteľnosť predať za skutočne výhodných podmienok, zatiaľ čo vlastník domu sa do tohto procesu nezúčastní sám.
Pojem dohody
Výhradná zmluva o predaji nehnuteľností je jedinečná zmluva, na základe ktorej si majiteľ nehnuteľnosti vyberie konkrétnu realitnú agentúru zaoberajúcu sa predajom bývania pre zákazníka. Táto dohoda obsahuje dvojstrannú povinnosť:
- klient agentúry, ktorý je zákazníkom, musí poskytnúť odborníkom príležitosť ukázať nehnuteľnosť potenciálnym kupujúcim a vykonať transakciu;
- priamy realitný maklér súhlasí s predajom domu za optimálnu cenu pre klienta v krátkom čase a zároveň sa do tohto procesu nebude žiadnym spôsobom zapojiť občan.
Majiteľ nehnuteľnosti by mal vybranej agentúre dôverovať, ale zamestnanci inštitúcie by mali riešiť všetky organizačné otázky týkajúce sa predaja nehnuteľností. Sú povinní plniť svoju časť dohody kvalitným, svedomitým a pohotovým spôsobom. Klientovi sa poskytuje právna podpora a musí byť tiež zaručené, že dostane prostriedky na svoj majetok.
Agentúra dostáva za tieto práce určitú províziu, ktorej výška závisí od nákladov na predané bývanie. Výhradnú zmluvu o predaji nehnuteľností možno uzavrieť výlučne so spoločnosťou.
Použitie takejto dohody sa považuje za prospešné pre každú osobu, ktorá chce preniesť oprávnenie na predaj svojho majetku agentúre. Výška odmeny zvyčajne zostáva v normálnom rozmedzí, takže predávajúci nepreplatí svoje vlastné prostriedky. Peniaze na sprostredkovanie služieb hradí priamy kupujúci.
Za akých podmienok je podpísaná?
Aby sa dobre chápal pojem výhradnej zmluvy, mali by sa určiť podmienky, za ktorých je dovolené ju podpísať. Na tento účel sa musia dodržiavať tieto požiadavky:
- realitná kancelária bezpochyby prevedie všetky informácie o predávanej nehnuteľnosti, preto majiteľ predloží doklady o vlastníctve, aby bol odborník presvedčený o absencii rôznych zaťažení a iných žiadateľov o nehnuteľnosť;
- agentúra vykonáva počiatočnú analýzu nehnuteľností, ktorá umožňuje určiť, ktorá odmena bude požadovaná, za akú maximálnu cenu môže byť predmet predaný a ktorý uzol bude zahrnutý do zmluvy;
- špecialista poskytuje počiatočné právne posúdenie dokumentov a samotnej nehnuteľnosti, navyše sa často vyžaduje od klienta ďalšie doklady predložené mnohými osvedčeniami, príkazmi alebo výpismi od vládnych inštitúcií;
- sú stanovené všetky potreby a túžby vlastníkov nehnuteľností;
- zákazníkom sa poskytujú informácie o tom, ktorá predajná technológia sa použije, ako aj o tom, v ktorých fázach je postup predaja predmetu rozdelený;
- určuje sa optimálne obdobie predaja, ktoré obvykle nepresahuje 4 mesiace;
- Spotrebiteľský dopyt je identifikovaný odborníkom, na základe ktorého je stanovená primeraná hodnota objektu, a nemal by odporovať želaniam vlastníkov.
Výhradná zmluva sa uzatvára iba za vyššie uvedených podmienok.
Výhody dosiahnutia dohody
Na vypracovanie takejto zmluvy s realitnou kanceláriou existujú určité pozitívne parametre. Medzi hlavné výhody exkluzívnej zmluvy patrí:
- Majiteľ nehnuteľnosti je chránený pred možným podvodom. Ak majiteľ objektu prevedie údaje o svojom majetku do rôznych agentúr, potom vznikajú vážne riziká, ktoré pritiahnu pozornosť podvodníkov. Únik informácií v rôznych inštitúciách môže viesť k podvodným systémom.
- Záujmy klienta agentúry sú chránené. V takýchto organizáciách pracujú iba profesionálni a skúsení realitné kancelárie, preto je zaručené, že transakcia bude dokončená rýchlo, efektívne a úspešne. Na predávajúceho nebude vyvíjaný nátlak a občan je tiež chránený pred možnými náhodnými chybami. V profesionálnych agentúrach je každá fáza predaja objektu sledovaná odborníkmi.
- Kvalifikovane odhadnuté náklady na byt. Realitné kancelárie, ktoré pracujú v profesionálnych agentúrach, majú skúsenosti a schopnosť samostatne posudzovať nehnuteľnosť. Preto je nastavená optimálna cena za predaj bytu. Výsledky hodnotenia budú určite v súlade s vlastníkom nehnuteľnosti.
- Požiadavky zákazníkov určujú odborníci. Na základe tohto ukazovateľa môžete zistiť, za akú cenu môžete rýchlo predať nehnuteľnosť.
- Úspora času. Pri uzatváraní exkluzívnej zmluvy o predaji nehnuteľnosti môže vlastník nehnuteľnosti ušetriť veľa času, pretože nemusí kontaktovať rôzne agentúry. Postup predaja je plne regulovaný zamestnancom vybranej inštitúcie, takže občan sa nebude musieť zaoberať rôznymi zložitými otázkami sám.
- Využívajte efektívnu reklamu. Je to dané vybranou agentúrou a zvyčajne je efektívne a zamerané na priamych potenciálnych skutočných kupujúcich. Spoločnosti zapojili rôzne množstvo informačných zdrojov, stránok na internete alebo tlačených médií. Za podporu bývania účtujú firmy províziu a často sa vypláca vopred.
- Je možné predať nehnuteľnosť za výhodnú cenu. Predaj bytov prostredníctvom exkluzívnej zmluvy sa líši v tom, že predajca nezávisle rozhodne, aké sú minimálne náklady na objekt.
Nepochybnou výhodou využívania služieb realitných kancelárií je, že kupujúci sú lojálnejší k bytom predávaným odborníkmi. Dôvodom je skutočnosť, že sú presvedčení o právnej čistote transakcie, a preto sú pripravení preplatiť za navrhované zariadenia.
Nevýhody exkluzívnej zmluvy
Vypracovanie tejto dohody s realitnou kanceláriou má nielen výhody, ale aj niektoré významné nevýhody. Majitelia bytov by si mali byť vedomí týchto negatívnych aspektov.
Medzi hlavné nevýhody patrí:
- postup predaja môže trvať dlhý čas, zvyčajne je to však spôsobené skutočnosťou, že samotný predajca potrebuje na byt značné množstvo finančných prostriedkov;
- existuje možnosť stretnúť sa s firmami zapojenými do nezákonných alebo nečestných aktivít, preto by sa mali vyberať iba dôveryhodné a spoľahlivé organizácie;
- niektoré čierne realitné kancelárie úplne zavádzajú zákazníkov a úmyselne znižujú náklady na bývanie, aby zvýšili svoje vlastné poplatky.
Ak sa obrátite na slabých laikov, môžu zničiť predaj objektu. Preto je dôležité zabezpečiť, aby bola zmluva vypracovaná výlučne s vysoko kvalifikovaným odborníkom.
Kto má z tohto dokumentu úžitok?
Vypracovanie dohody o výhradnom práve na predaj nehnuteľností je prospešné pre oboch účastníkov procesu.
Pre okamžitého vlastníka výhoda spočíva v tom, že sa nemusí zaoberať samotným predajným konaním a províziu platí iba kupujúci.
Pre firmu takéto zmluvy poskytujú zaručené výnosy.
Štruktúra zmluvy
Na uzavretie dohody s realitnou spoločnosťou je potrebné uplatniť správnu zmluvu vrátane potrebných informácií o vznikajúcom vzťahu medzi oboma stranami. Vzor zmluvy o výhradnom práve na predaj nehnuteľností je uvedený nižšie.
Agentúra zvyčajne už má potrebnú dokumentáciu, takže stačí zadať potrebné informácie o spoločnosti samotnej a jej klientovi. Za týmto účelom sa musia zadať tieto údaje:
- preto je potrebné uviesť informácie o oboch účastníkoch, musí sa uviesť celé meno klienta, ako aj údaje o cestovnom pase klienta, ako aj podrobnosti o realitnej kancelárii;
- uvádza zoznam práv a povinností vyplývajúcich od zákazníka a dodávateľa;
- trvanie zmluvy je predpísané;
- jasne je uvedený predmet zmluvy, ktorý predstavuje byt alebo iný predmet a ktorý musí okamžite predať špecialista spoločnosti;
- zahŕňa náklady na služby realitnej kancelárie;
- zodpovednosť strán je daná, ak zákazník alebo dodávateľ z rôznych dôvodov poruší podmienky obsiahnuté v zmluve.
Strany môžu určiť presné náklady na služby agentúr, ktoré platia kupujúci. Na tento účel sa môže použiť určitá pevná suma alebo sa môže vypočítať v závislosti od predajnej ceny nehnuteľnosti.
Aké ďalšie podmienky sa hodia?
Pravidlá predaja nehnuteľností pomocou exkluzívnej zmluvy vám umožňujú zadať do tohto dokumentu ďalšie body a podmienky. Obaja účastníci sa musia dohodnúť na zadaní určitých informácií.
Najbežnejšie dodatočné podmienky sú:
- pripísanie pokút vo vzťahu k dodávateľovi, ak sa nechce s dôverou priblížiť k svojim povinnostiam na základe dohody;
- opisuje postup účtovania poplatkov za služby realitných kancelárií;
- možnosť automatického predĺženia zmluvy je uvedená, ak sa predmet nepredáva v stanovenom časovom rámci.
Ak sa kompetentne priblížime k vypracovaniu exkluzívnej zmluvy o predaji nehnuteľnosti, je zaručené, že zohľadní všetky nuansy spolupráce medzi vlastníkom nehnuteľnosti a realitnou kanceláriou.
Aké oprávnenia má agentúra?
Ak je s touto spoločnosťou uzavretá výhradná zmluva, potom má dodávateľ na základe tohto dokumentu určité privilégiá. Tieto zahŕňajú:
- stanovenie optimálnej ceny objektu, ktorý bude vhodný pre majiteľa, ako aj uspokojenie dopytu na trhu;
- použitie rôznych metód propagácie bývania, ktoré vám umožňujú zvoliť najúčinnejšie spôsoby propagácie;
- vykonávanie činností súvisiacich s právnou inšpekciou bývania, pretože realitné kancelárie sa musia uistiť, že transakcia je zákonná;
- organizovanie konzultácií o rôznych otázkach s vlastníkom predmetu;
- priame uzavretie transakcie na predaj predmetu.
Všetky vyššie uvedené privilégiá a práva by mali byť stanovené priamo v zmluve. Majiteľ nehnuteľnosti musí preniesť kľúče k nehnuteľnosti realitnej kancelárii, pretože to bude ten, kto sa bude podieľať na predvádzaní nehnuteľnosti potenciálnym kupujúcim.
Aké záruky sa ponúkajú zákazníkom?
Pri kúpe domu veľa ľudí často dáva prednosť realitným kanceláriám. Dôvodom je skutočnosť, že takéto spoločnosti používajú súčasné pravidlá predaja nehnuteľností. Oni sami sú presvedčení o právnej čistote predmetu, takže kupujúci sú presvedčení, že nebudú čeliť podvodom.
Ak kupujúci kupujú bývanie od realitnej kancelárie, ktorá pracuje na základe exkluzívnej zmluvy, majú mnoho výhod:
- S realitnou kanceláriou môžete objasniť rôzne problémy súvisiace s kúpenou nehnuteľnosťou;
- všetky dokumenty pre transakciu sú pripravené okamžite;
- Profesionalitu zabezpečuje predajca.
Náklady na služby realitnej kancelárie pracujúcej na základe exkluzívnej zmluvy sú rovnaké ako pri štandardnej spolupráci.
Storno podmienky
Občania majú často otázku, ako ukončiť exkluzívnu zmluvu, napríklad, ak nájdu kupujúceho samého o sebe. Ak dodávateľ neporuší žiadne porušenia, bude majiteľ nehnuteľnosti po ukončení zmluvy povinný zaplatiť pokutu.
Dohodu môžete ukončiť bez zaplatenia náhrady za nasledujúcich podmienok:
- doba, na ktorú bola zmluva vypracovaná, končí a zároveň neexistuje klauzula o možnosti automatického predĺženia;
- v dokumente sú uvedené rôzne porušenia a protichodné informácie, preto súd takúto dohodu vyhlási za neplatnú;
- Ak je iniciátorom ukončenia vzťahu agentúra, platí majiteľovi objektu pokutu a vráti aj všetky prijaté dokumenty.
Medzi spoločnosťami a klientmi často prebiehajú súdne spory, pretože realitné kancelárie si neplnia svoje povinnosti alebo súčasne oddialia konanie na uskutočnenie transakcie. Najčastejšie sú súdy spojené s vlastníkmi domu. Za týchto podmienok sa ukončí nielen zmluva, ale organizácia sa môže zodpovedať.
záver
Mnoho realitných kancelárií ponúka klientovi príležitosť uzavrieť exkluzívnu zmluvu, na základe ktorej sa jeho majetok predáva. Použitie takejto zmluvy má pre spoločnosti a vlastníkov nehnuteľností klady a zápory.
Malo by byť dobrým pochopením toho, ktoré informácie sú nevyhnutne obsiahnuté v dokumente, ako aj aké ťažkosti sa môžu zmluvné strany stretnúť. Zmluva sa ukončí, len ak existujú dobré dôvody, takže ak chce iba klient agentúry zastaviť spoluprácu, bude musieť organizácii zaplatiť určitú kompenzáciu.