Dohoda o spoločnom investovaní: vzorka, vlastnosti

Dohodu o spoločnom investovaní do výstavby, ktorej vzorka bude predložená neskôr, spravidla vykonávajú podniky zaoberajúce sa výstavbou zariadení s nedostatkom finančných prostriedkov na pokračovanie v práci. Podľa tejto dohody sa po dokončení opatrení a získaní povolenia na uvedenie zariadenia do prevádzky časť tohto zariadenia prevedie na subjekt, ktorý projekt financoval, v pomere k zaplatenej sume. Poďme ďalej zvážiť vlastnosti takejto transakcie.

Špecifickosť zdanenia

V praxi sa všeobecne verí, že dohoda o spoločnom investovaní na výstavbu nebytového domu alebo viacbytového domu zachráni subjekt, ktorý prijal finančné prostriedky, od zahrnutia do základu DPH. Túto pozíciu určujú normy daňového poriadku. Najmä v článku 39 kódexu sa uvádza, že vyradenie majetku investičnej povahy sa nepovažuje za predaj na daňové účely. Príslušné ustanovenie je zabezpečené v podč. 4 s. 3 normy. V tomto pododseku sa nachádza zoznam operácií, ktoré majú investičný charakter. Medzi nimi:

1. Príspevky na kapitál obchodných partnerstiev a spoločností.
2. Vzájomné príspevky do družstevných fondov.
3. Vklady v rámci jednoduchých dohôd o partnerstve (o spoločných činnostiach).

Tieto operácie majú dlhodobý charakter. Zmluva o spoločnom investovaní na výstavbu bytového domu alebo priemyselnej stavby zahŕňa prevod predmetu výmenou za peniaze alebo iný majetok. V zmysle pravidiel by sa takáto operácia mala uznať ako realizácia na daňové účely.

terminológie

V zákone nie sú žiadne ustanovenia, ktoré by jasne zverejňovali, čo je dohoda o stavebnom spoluinvestovaní. Vzor tiež nie je v pravidlách opísaný. Z celej škály definícií navrhovaných odborníkmi je najvhodnejšie toto. Dohoda o spoločnom investovaní - dohoda zahŕňajúca investíciu peňazí a iného majetku za účelom následného zisku.

Obráťte sa na zákon. Ako naznačuje zákon RSFSR č. 1488-1, investície sa vykazujú ako investície do predmetu hospodárskej činnosti so ziskom. Táto definícia je uvedená v 1 článku. V odseku dva tej istej normy sa uvádza, že investícia sa považuje za praktickú činnosť zameranú na predaj investovaných prostriedkov. Federálny zákon č. 160 sa týka zahraničného kapitálu. Zahraničná investícia sa podľa § 2 zákona považuje za investíciu cudzej meny do predmetu hospodárskej činnosti v Ruskej federácii.

Niektorí odborníci, ktorí analyzujú súčasné normy, navrhujú úradné stanovenie definície dohody o investovaní (spoluinvestovaní). Väčšina odborníkov sa však domnieva, že je to nepraktické. Vzhľadom na ustanovenia zákonov č. 1488-1 a 160 sa dá povedať, že každá dohoda zameraná na dosiahnutie zisku sa považuje za dohodu o spoločnom investovaní.

Federálny zákon č. 39

Tento normatívny akt definuje investičnú činnosť v užšom slova zmysle. Federálny zákon č. 39 sa zaoberá kapitálovými investíciami, t. J. Opatreniami zameranými na dosiahnutie zisku z dlhodobého hľadiska prevádzkovaním OS vytvoreného organizáciou. Zákon tiež nezverejňuje niečo ako dohodu o spoločnom investovaní. Normatívny akt odkazuje na Občiansky zákonník. Z toho vyplýva, že v prípade subjektu, ktorý nakoniec zaregistruje vybudované alebo nadobudnuté zariadenie ako OS, bude akákoľvek dohoda uzatvorená počas procesu výstavby fungovať ako dohoda o spoločnom investovaní.

účtovníctva

V PBU 23/2011 je definícia investičnej činnosti. Doložka 10 uvádza, že tie operácie spojené s nadobudnutím, vytvorením, vyradením dlhodobého majetku sa vykazujú ako príslušné operácie. Tieto zahŕňajú:

1. Náklady na nákup, výstavbu, modernizáciu, rekonštrukciu, prípravu na prevádzku majetku. Zahŕňajú okrem iného náklady na výskum a vývoj, technologickú prácu.
2. Predaj dlhodobého majetku.
3. Výpočet úrokov zo záväzkov zahrnutých v investičných nákladoch v súlade s ustanoveniami RAS 15/2008.
4. Platby súvisiace s nákupom / predajom akcií / podielov v iných spoločnostiach. Výnimkou sú finančné investície, ktoré zahŕňajú opätovný predaj v krátkodobom horizonte.
5. Vydávanie pôžičiek iným subjektom alebo ich splácanie.
6. Nadobudnutie / predaj dlhových cenných papierov, s výnimkou investícií nadobudnutých na ďalší ďalší predaj (v krátkodobom horizonte).

PBU sa teda týka transakcií s dlhodobými aktívami. Patria sem OS, nehmotný majetok, dlhodobé investície. Vzhľadom na ustanovenia federálneho zákona č. 39 je potrebné poznamenať, že dohoda o spoločnom investovaní na výstavbu bytovej budovy alebo priemyselnej stavby je dohoda, ktorá sa týka zmeny veľkosti neobežného majetku, ktorá sa odráža v 1 časti bilancie aktív.

nuansy

Pre partnera nie vždy platí dohoda o spoločnom investovaní. Ak je zakúpený operačný systém, môže sa predať nielen (použitý), ale aj výrobkom (tovar). Pre nadobúdateľa bude zmluva v každom prípade investíciou. Pokiaľ ide o predávajúceho, všetko záleží na predmete, ktorý implementuje.

Pri uzatváraní zmluvy o zhotovení investičného majetku je investičná zmluva nevyhnutná výlučne pre zákazníka. Nezáleží na tom, ako zmluvná strana prijme protistranu vybudované zariadenie na účtovanie. Zákazník ho môže vyjadriť ako fixný majetok alebo ako nehnuteľnosť určenú na ďalší predaj (t. J. Ako hotový produkt). Pre dodávateľa sa dohoda týka bežných činností.

Ak hovoríme o zakladateľskej zmluve o založení nového podniku alebo o kúpe podielu na základnom imaní existujúcej spoločnosti, bude to pre vlastníka prostriedkov investícia. Pre samotnú spoločnosť možno dohodu ako takú uznať iba vtedy, ak jej fond platí OS. V takom prípade dlh dlhu zriaďovateľa splatí dlhodobý majetok.

Stanovisko

V jednom zo svojich rozhodnutí súd určil, ako je potrebné vykladať dohodu o spoločnom investovaní bytového domu alebo priemyselnej štruktúry. Stojí za zmienku, že v praxi má táto dohoda rôzne názvy. Výklad, ktorý navrhujete, nemá nič spoločné s takým konceptom, ako je dohoda o spoločnom investovaní. Opätovná kvalifikácia dohody je určená množstvom okolností. Predovšetkým je to spôsobené potrebou objasniť účel dohody na daňové účely. Navrhli ste nasledujúce. Dohody týkajúce sa investícií do výstavby by sa mali označovať ako zmluvy o predaji budúcich nehnuteľností. Daňové orgány preto považujú také transakcie za predaj majetku. Výsledkom je, že investičný príspevok sa považuje za preddavok, ktorý bude následne zdanený s DPH podľa článku 154 daňového poriadku (odsek 1).

Je potrebné povedať, že pred prijatím rozhodnutia Najvyššieho rozhodcovského súdu sa platitelia riadili ustanoveniami odseku 4 článku 4 federálneho zákona č. 39. Norma uvádza, že zákazník, ktorý nepôsobí ako investor, má právo používať, vlastniť, disponovať s kapitálovými investíciami na obdobie av rámci právomocí ustanovených v zmluve. Ako vyplýva z formulácie, účtovná jednotka nezískava vlastníctvo finančných prostriedkov získaných zvonka. V súlade s tým bol stanovený druh dohody - dohoda o zastúpení.V dôsledku toho nebol prevod finančných prostriedkov alebo iného majetku spojený s ďalšou implementáciou štruktúry a nepôsobil ako predmet dane. Za predaj sa tiež nepovažovalo poskytnutie nehnuteľnosti, do ktorej investoval, investorovi.

V súčasnosti je situácia iná. Je potrebné poznamenať, že v rozhodnutí Najvyššieho rozhodcovského súdu je uvedených niekoľko dohôd, ktoré sa môžu použiť ako súčasť vzťahov na financovanie výstavby zariadenia. Dohoda o zastúpení sa však na nich nevzťahuje. Dôvodom je skutočnosť, že podľa vyhlášky môže vlastníctvo objektu vzniknúť iba od vlastníka lokality.

Dohoda o spoločnom investovaní: príspevky

Zvážte situáciu, keď bude podiel dokončeného zariadenia prevádzkovať subjekt, ktorý financoval jeho výstavbu z dôvodu výrobných činností, lízingu alebo riadenia. Ako sa odráža dohoda o spoločnom investovaní? Zverejnené príspevky budú nasledujúce. Podľa počtu db 08 vytvorila hodnotu objektu. Môže byť naúčtovaný na účet. 01 „OS“ alebo porovnaj 03 „Ziskové investície“. Tvorba počiatočných nákladov sa vykonáva v súlade s RAS 6/01. V niektorých prípadoch sa požičané prostriedky používajú na vytvorenie objektu. Potom musí účtovník zohľadniť ustanovenia PBU 15/2008.

Ako uvádza odsek 7 pravidiel, náklady na majetok by mali zahŕňať úrok, ktorý je splatný za odpočet v prospech veriteľa a ktorý priamo súvisí s nadobudnutím, výrobou (zhotovením) predmetu. Pri zostavovaní účtovania na základe dohody o spoločnom investovaní so spoluinvestorom by mal účtovník pamätať na to, že náklady na prijaté úvery a pôžičky sa môžu rovnomerne zahrnúť do ostatných výdavkov počas celej doby trvania dlhu.

Osobitné prípady

Ak bola výstavba zariadenia pozastavená na dlhú dobu (viac ako 3 mesiace), zahrnutie úroku veriteľovi do nákladov na výstavbu zanikne od prvého dňa obdobia nasledujúceho po mesiaci, v ktorom k udalosti došlo. Za toto obdobie by sa mali odpísať na iné výdavky. V prípade pokračovania v práci sa nahromadený úrok prevedie na hodnotu majetku. Obdobie, počas ktorého sa dodatočná koordinácia organizačných / technických problémov, ktoré sa vyskytli po začatí stavby, nebude považovať za obdobie pozastavenia.

Dohoda o spoločnom investovaní: vzorka

Dohoda sa vypracúva podľa všeobecných pravidiel stanovených pre dokumenty tohto typu. Štandardizovaný formulár nie je zákonom schválený. Pravidlá však ustanovujú povinné podrobnosti, ktoré musia obsahovať všetky dohody vrátane dohody o spoločnom investovaní. Vzorový dokument obsahuje nasledujúce informácie:

1. Mená účastníkov konania.
2. Dátum a miesto transakcie.
3. Všeobecné ustanovenia
4. Predmet dohody.
5. Práva a povinnosti účastníkov.
6. Náklady na dohodu.
7. Zodpovednosť strán, a to aj v prípade jednostranného odmietnutia splniť podmienky transakcie.
8. Vyššia moc.
9. Obdobie platnosti zmluvy.
10. Záverečné ustanovenia
11. Podrobnosti o stranách transakcie, ich podpisy, odtlačky pečiatok. Ak sa s jednotlivcom uzavrie dohoda o spoluinvestovaní, uvedú sa jeho cestovné pasy, adresa bydliska a celé meno.

Ak chcete vyhlásiť transakciu za platnú, musí sa dodržať písomná dohoda. Štátna registrácia dohody o spoločnom investovaní nie je stanovená zákonom. V dohode musia byť uvedené všetky podstatné podmienky. Patria sem najmä vymedzenie predmetu transakcie. Napríklad sa uzatvára dohoda o spoločnom investovaní na výstavbu nebytového domu. Vzorová dohoda by mala obsahovať informácie, pomocou ktorých možno objekt jednoznačne identifikovať.

Dôležitý bod

Pred uzavretím dohody by subjekt, ktorý plánuje financovať výstavbu zariadenia, mal skontrolovať solventnosť protistrany.Ak je druhý účastník, ktorý uzavrel dohodu o stavebnom spoluinvestovaní (staviteľ), v úpadku, na vyriešenie situácie s najmenšími stratami je potrebný právnik. Spravidla nebude možné tento problém vyriešiť pokojne. Bude sa musieť obrátiť na súd. V takom prípade je potrebné zohľadniť normy právnych predpisov upravujúcich konkurzné konanie.

Precenenie daňových záväzkov

Ak vzťah nie je regulovaný zmluvou o partnerstve a jednoduchým partnerstvom, hodnota nehnuteľnosti, ktorú investor prevedie na výstavbu zariadenia, podlieha DPH, vypočítanej vo výške 18%. V takom prípade môžu majiteľovi stránok vzniknúť otázky týkajúce sa účtovania výdavkov a zdaňovania. Kontrolné orgány môžu považovať prostriedky prevedené investorom za príjem developera. Podľa zákona ich možno znížiť o preukázané výdavky. Z toho vyplýva, že subjekty, ktoré sa zúčastňujú na takýchto transakciách, by mali prehodnotiť svoje daňové povinnosti týkajúce sa DPH a odpočtu zo zisku. Takéto operácie sa musia vykonávať podľa plánovaných aj už uzatvorených dohôd, pričom sa musí prihliadať na premlčaciu lehotu (tri roky) na vykonávanie inšpekcií federálnej daňovej služby.

Špecifickosť finančných prostriedkov príjemcu

Pri posudzovaní tejto otázky by sa mala venovať pozornosť článku 149 ods. 3 bodu 23.1 daňového poriadku. V súlade s touto zmluvou sa DPH na služby vývojára, ktoré poskytuje, neúčtuje podľa zmluvy o spoločnej účasti na stavbe. Táto dohoda je vypracovaná s ohľadom na ustanovenia spolkového zákona č. 214. Výnimkou je práca, ktorú subjekt vykonáva v rámci výstavby výrobných zariadení. Finančné prostriedky prijaté od spoluinvestora by sa nemali prejaviť vo forme cieleného financovania, vkladu atď. Na zostatkových účtoch 76/86, ale ako zálohová platba na základe dohody o kúpe a predaji na účte. 62. Tieto peniaze musia byť zahrnuté do základu dane z pridanej hodnoty.

Harmonizácia pojmov

Existujú prípady, keď sa v čase podpísania dohody strany nerozhodli, ktorá časť štruktúry sa prevedie po dokončení práce na sponzora projektu. Dodávatelia sa môžu rozhodnúť, že oddelenie sa uskutoční po dokončení stavby. Subjekt, ktorý previedol prostriedky, sa dozvie o parametroch objektu, ktorý skutočne kúpil, a to až v čase vykonania akceptačného osvedčenia. V tomto prípade by sa dohoda o spoločnom investovaní, ktorú uzavreli, mala stále vykladať ako dohoda o predaji budúceho predmetu.

Účtovné otázky príjemcu

Po vypracovaní dohody o spoločnom investovaní realizuje developer počas výstavby stavby dva druhy činností. Vytvára časť objektu pre seba. Inými slovami, developer investuje do OS kapitálové investície. Druhá časť zariadenia sa buduje na následný vratný predaj tretej strane. V tomto prípade môžeme hovoriť o vytvorení hotových výrobkov (aj keď nehnuteľných). Ak prísne dodržiavate požiadavky účtovníctva, náklady na zhotovenie dlhodobého majetku sa musia sústrediť v súvahe. 08, a náklady na výrobu produktu - na účet. 20.

Medzitým sa také oddelenie v stavebnom procese môže urobiť iba teoreticky. V praxi je takáto diferenciácia nemožná, najmä ak sa partneri nerozhodli, do ktorých miestností budú chodiť. Okrem toho sa podľa podmienok dohody môže ustanoviť, že všetky náklady na zariadenie akceptuje vývojár po získaní povolenia na uvedenie zariadenia do prevádzky.

Dovtedy budú účtovné registre odrážať sumy prevedené na financovanie práce. Podľa niektorých odborníkov by sa tieto prostriedky mali odraziť v súvahe. 60.

záver

Právne úpravy rôznych dohôd vrátane spoločného investovania boli vytvorené predovšetkým preto, aby sa vyhli subjektom platenia DPH. Situácia sa VÁM zmenila.Súd prekvalifikoval dohody o spoločnom investovaní v kúpnych a predajných zmluvách budúceho predmetu a v skutočnosti poskytol daňovým úradom príležitosť doplniť rozpočet prostriedkami, ktoré vývojári dostali od svojich partnerov. Medzitým, ako hovoria odborníci, zavedené zmeny ovplyvnili dôsledky vyplývajúce z týchto transakcií tak na DPH, ako aj na odpočet zo zisku.

Hlavnou črtou dohôd o spoločnom investovaní je skutočnosť, že prostriedky získané v prospech developera sa nestávajú jeho majetkom. Nemá právo nakladať s nimi podľa svojho uváženia, ale je povinný ich poslať na výstavbu zariadenia. Z toho vyplýva, že získané finančné prostriedky sú cielené. V zmysle noriem daňového poriadku tieto fondy nemenia základ pre odpočítanie zo zisku a pri výpočte DPH sa nezohľadňujú. Zdá sa, že právne predpisy by mali túto otázku objasniť.