Dohoda o výmene pôdy sa týka prevodu pôdy do vlastníctva jednej strany výmenou za inú pôdu. Keďže výmenný obchod je právny vzťah na refundovateľnom základe, v súvislosti s ním sa používajú všeobecné pravidlá upravujúce nákupné a predajné transakcie so špecifikami, ktoré sú spôsobené samotnou povahou tohto typu transakcie.
Špecifickosť dohody o výmene
Hlavný rozdiel od kúpnej zmluvy spočíva v tom, že za prevedený majetok strany nedostávajú peňažnú sumu uvedenú v zmluve, ale pozemok, ktorý má podobné vlastnosti, vlastnosti a cenu. Obe strany súčasne pôsobia ako predajcovia a kupujúci.
Oblasti, ktoré si vymieňajú, by preto mali byť približne rovnaké. V skutočnosti sa však často stáva, že niektoré stránky sú v niektorých nehnuteľnostiach horšie. V takom prípade majú strany právo stanoviť požadovanú platbu za rozdiel v nákladoch, ktorého výška je stanovená v podmienkach dohody o výmene.
Výmena sa líši od dohody o darcovstve v tom, že charakter transakcie je nevýhodný a nevykonáva sa jednostranne ako prevod pôdy ako dar. Ak sa uzavrie dohoda o výmene pozemkov, každá strana dostane buď podobný majetok, alebo čiastočnú kompenzáciu, ak je jeden pozemok menej ako druhý.
Transakčné formuláre
Pokiaľ ide o výmenu lokalít v Ruskej federácii, také formy transakcií, ako sú:
- jednoduchá písomná forma, keď ju majú zmluvné strany potvrdiť iba podpismi a ďalej ju preniesť na štátnu registráciu orgánom federálnej registračnej služby;
- notárska forma, v ktorej sa nevyžaduje certifikácia tejto zmluvy, ale v mnohých prípadoch je napriek tomu predpísaná regulačným aktom.
Kedy sa vyžaduje notifikácia?
Notifikácia sa vyžaduje v týchto prípadoch:
- Pre transakcie súvisiace s webom patriacim maloletému alebo občanovi, ktorý je uznaný ako subjekt s obmedzenou spôsobilosťou na právne úkony.
- V prípade výmeny, ak existuje spoločné vlastníctvo pozemku (vrátane prípadov, keď všetky strany disponujú svojimi podielmi na jednej transakcii).
Nezáleží na tom, v akej forme sa transakcia uzavrie, štátna správa musí zaregistrovať dohodu o výmene (vzorka bude uvedená nižšie). Ak táto požiadavka nie je splnená, dokument sa vyhlási za neplatný.
predpisy
Pri uzatváraní dohody o výmene pozemkov musia obe strany pamätať na zákonné regulačné normy, ktoré odlišujú dohodu tohto druhu od kúpnej zmluvy na rovnaký pozemok. Napríklad, ak v dohode nie sú presne stanovené podmienky týkajúce sa ceny pôdy, ktorá sa má vymieňať, alebo údaje o rozdelení výdavkov oboch strán, je potrebné pamätať na základný predpoklad výmeny ekvivalentných pozemkov.
Ak sú však na vykonanie dohody o výmene pozemkov potrebné výdavky na prevod pozemku na inú stranu alebo na iné činnosti, ktorých cieľom je splnenie dohody, musí ich vykonať strana, ktorá tak musí urobiť v súlade s predpísanými povinnosťami.
Postup odškodnenia za nerovnakú výmenu
Dohoda spočiatku preberá rovnocennosť pôdy.Z tohto dôvodu sú možné budúce spory účastníkov o hodnotu prevedeného majetku veľmi obmedzené. Ak je predmetom zmluvy výmena nerovnakých pozemkov, strana, ktorá prevádza pozemok s nižšou cenou, dostáva ďalšiu povinnosť zaplatiť rozdiel v ich hodnote.
Takáto platba sa musí uskutočniť pred alebo bezprostredne po prevode zmluvnej strany na stránku s nižšími nákladmi. Zároveň sa v dohode o výmene môže ustanoviť iný postup na kompenzáciu existujúceho cenového rozdielu. Preto je celkom prirodzené, že všetky potrebné požiadavky a forma vyplatenej náhrady sa musia nevyhnutne odraziť v samotnom znení pri uzatváraní zmluvy.
Súčasná výmena
Výmena pôdy sa nemusí robiť súčasne. Existujú aj prípady, keď dohoda stanovuje rôzne dátumy pre prevod vymenených pozemkov. Jedna zmluvná strana si najprv plní svoje záväzky a potom druhá zmluvná strana. Ak sa podľa potvrdenej dohody o výmene nezhodujú podmienky vzájomného prevodu, je potrebné uplatniť pravidlá ustanovené na základe zákona o protiplnení ich povinností, ktoré sú zakotvené v článku 328 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Z jeho obsahu vyplýva, že ak zmluvná strana nesplní zmluvný záväzok, iná zmluvná strana má právo okamžite pozastaviť ďalšie plnenie svojich vlastných záväzkov, ktoré sú uvedené v dohode (vzorová dohoda o výmene je uvedená aj v tomto článku), alebo v zásade odmietnuť splniť ju. Môže tiež požadovať od druhej strany náhradu škody v dôsledku porušenia, ktorého sa dopustila.
O okamihu, keď vlastnícke právo k pozemkom, ktoré sa majú vymieňať, priamo prechádza jeho účastník, je určené v článku 570 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Tvrdí, že vlastníctvo pôdy získanej výmenou sa prevádza súčasne na každú zo strán, ak predtým boli všetky povinnosti stanovené zmluvou splnené.
Okrem toho je potrebné zohľadniť osobitosti barterovej dohody, ktorá sa týka zodpovednosti za zhabanie majetku, tj pôdy získanej na základe dohody o výmene. V prípade nákupu a predaja predávajúci preberá povinnosť previesť na kupujúceho taký tovar, ktorý je oslobodený od predloženia práv naň tretími stranami. Existuje iba jedna výnimka z požiadaviek stanovených zákonom, keď kupujúci sám súhlasí s prijatím tovaru, ktorý je zaťažený právami tretích osôb. Podobné ustanovenie právnych predpisov v občianskoprávnej oblasti sa uplatňuje na výmennú dohodu. Ak jedna zo strán neplní túto povinnosť, vinník nielen kompenzuje protistranu za straty, ktoré jej vznikli, ale vráti aj účastníkovi v dobrej viere pôdu prijatú výmenou. Za akých podmienok sa uzatvára zmluva?
Zmluvné podmienky
Hlavné podmienky dohody o výmene, na ktorej sa musia obe strany dohodnúť, sú:
- určenie predmetu zmluvy, tj pozemky prevedené oboma stranami;
- identifikácia kvantitatívnych charakteristík zmluvného vlastníctva;
- určenie rovnocennosti hodnoty a vlastností pozemkov alebo označenie primeranej kompenzácie na dosiahnutie rovnocennosti.
Základné podmienky transakcie sú dohodnuté priamo v prípravnej fáze a sú založené na rôznych dokumentoch o vlastníctve pôdy (napríklad katastrálne pasy, správy o trhovej hodnote atď.).
Ako vypracovať zmluvu o výmene bytu? O tom ďalej.
Ako sa uzatvára zmluva?
V súlade s článkom 550 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie musí byť dohoda o predaji nehnuteľností písomná. Zmluva o výmene pôdy podlieha výlučne písomnému uzavretiu.Ak nie sú splnené zákonné požiadavky na formulár, dohoda sa automaticky považuje za neplatnú. Dohoda tohto druhu zaväzuje štátnu registráciu nových vlastníkov a ich práva v departemente Rosreestr, ktorý sa nachádza na mieste vymieňanej pôdy.
Charakteristiky, ktoré prispôsobujú objekty výmeny
V zmluve musia byť nevyhnutne opísané vlastnosti, ktoré prispôsobujú pozemky, ktoré sa majú vymieňať:
- plocha odcudzených pozemkov;
- ich katastrálne čísla;
- účel, na ktorý sa prevádzkujú;
- nehnuteľnosť s uvedením ich príslušnosti, ktorá sa nachádza na týchto stránkach.
Zodpovedná je registrácia dohody o výmene pozemkov.
K zmluve o výmene musia byť priložené aj výkresy pozemkov, ktoré sú predmetom zmluvy. Zmluvné strany musia vyhodnotiť príslušné pozemky v katastrálnej hodnote. Ďalej je potrebné vyhodnotiť rôzne štruktúry a nehnuteľné predmety, ktoré sa nachádzajú na tomto pozemku. Posudzovanie sa vykonáva na základe aktov určujúcich katastrálnu hodnotu a konsolidovaných výkazov posudzovania štruktúr. Tieto dokumenty sú pripojené k dohode o výmene.
Po vypracovaní musia strany poskytnúť svojim protistranám tieto informácie:
- o existencii alebo neprítomnosti pozemkových konfliktov a sporov o pozemky, ktoré sa majú vymieňať, ako aj o ich právnej povahe;
- prítomnosť existujúcich vecných bremien;
- či sa pôda, ktorá sa má vymeniť, prenajíma tretej strane;
- o prevode tejto pôdy ako záložné právo.
Hranice územia, na ktoré majú tretie strany nárok, a obsah týchto práv by sa mali uviesť v grafickom pláne príslušných stránok. V dohode sa uvádzajú obmedzenia vlastníckych práv, ktoré súvisia s technologickými, sanitárnymi, ochrannými a inými zónami založenými na tejto pôde, ako aj s priradením pôdy k jej časti alebo jej časti na tie, ktoré majú environmentálne, rekreačné alebo kultúrno-historické účely.
Podľa federálneho práva sa registrácia považuje za spáchanie určitého právneho konania orgánmi, ktoré majú príslušnú autoritu. K vlastníctvu pôdy teda dochádza súčasne so zápisom práv jednej alebo druhej strany vo vzťahu k nej. Konanie o registrácii a registrácii pozemkovej dohody podľa pozemkového zákona je ukončené okamihom zápisu informácií do zjednoteného právneho registra a predloženia dokladov žiadateľom.
Špecifiká zdanenia pôdy po uzavretí zmluvy
Keďže v súlade so zmluvnými požiadavkami každá zo strán nielen odcudzuje pôdu, ale získa aj majetok, ktorý je zhodný z hľadiska ceny a vlastností, dôvody na ich zdanenie vznikajú pre ktorýkoľvek predmet dohody.
Napriek tomu, že existuje pravidlo o rovnocennosti pôdy, ktorá sa má vymieňať, nestojí za to premýšľať o tom, že obe strany zaplatia za pozemky, ktoré získali, rovnaké dane. Čiastku konkrétnej platby vypočíta príslušný daňový úrad na základe katastrálnej hodnoty, ktorá sa môže líšiť aj pre pozemky rovnakého typu. V tejto situácii majú strany právo napadnúť ocenenie pôdy na súde a pokúsiť sa vypočítať daň za trhovú cenu.
Zamýšľané využitie pôdy je významným základom pre vznik práva na oslobodenie od platenia daní.
Výmena pôdy za iné predmety
Pre pozemok je možné realizovať dohodu o výmene automobilov. V takom prípade sa samotné strany určia na základe rovnocennosti transakcie. Ak je ktorýkoľvek z predmetov výmeny lacnejší, bude účtovaný ďalší poplatok. Je zrejmé, že majiteľ stráca vlastníctvo vozidla a získava sa vlastníctvo pôdy.
Často sa uzatvára aj zmluva o výmene pozemku za dom alebo byt.