Zmluva o výmene nehnuteľností je bilaterálna transakcia predaja a nákupu, v rámci ktorej každá zo zmluvných strán koná ako predávajúci alebo kupujúci. Výmena znamená, že dáte svoj majetok inej osobe, čím sa stanete vlastníkom svojho domu.
Aký je rozdiel medzi dohodou o výmene?
Hlavný rozdiel medzi uskutočňovaním výmenných transakcií z procesu nákupu a predaja je ten, že samotná bytová burza sa uskutočňuje bez použitia peňazí. Vzor dohody o výmene nehnuteľností je uvedený nižšie.
V určitom zmysle je postup výmeny nehnuteľností oveľa bezpečnejší ako nákup a predaj:
- Nie je potrebné sa obávať, ako bezpečne previesť prostriedky na predajcu.
- Predajca sa nebude musieť starať o to, či sú faktúry skutočné, pokiaľ ide o hotovosť.
- Pri dlhých prevodoch na účet predajcu prostredníctvom banky neexistuje dočasný problém. Podmienky dohody o výmene nehnuteľností sa budú posudzovať nižšie.
dane
Nespornou výhodou takejto transakcie je tiež absencia potreby platiť daň z príjmu fyzických osôb pri výmene ekvivalentných nehnuteľností.
Zároveň je to však aj nevýhoda, pretože neexistuje žiadny spôsob, ako použiť odpočty dane, ktoré by sa mohli urobiť pri predaji bytu.
To znamená, že podľa dohody o výmene nehnuteľností sa dane neplatia.
Je dôležité poznamenať, že napriek použitiu podobných slov „výmena“ a „výmena“ ako synonymá, z právneho hľadiska nie sú rovnaké:
- Napríklad pojem „výmena“ sa vzťahuje na obytný priestor v obci, ich občania majú dohodu o sociálnom nájomnom vzťahu alebo rozkaz o byte v prípade, že priestory dostali rodičia za sovietskeho režimu alebo starí rodičia a s časom. z dôvodu rôznych okolností neboli dokumenty opätovne vydané.
- Termín „výmenný obchod“ sa používa na označenie transakcií s privatizovanými bytmi a ich majitelia majú osvedčenia potvrdzujúce ich vlastníctvo.
Nebude možné vymeniť bývanie, ktoré je už privatizované, za komunálne alebo naopak, pretože od roku 2005 boli takéto transakcie zakázané. Je možné uzavrieť dohodu o výmene nehnuteľností medzi právnickými osobami.
Dôležité nuansy dohôd
Existujú iba dve takéto nuansy, ale bez nich nebude postup výmeny bytu nemožný:
- Je dôležité uviesť predmet dohody. Je potrebné uviesť presné vlastnosti týkajúce sa bývania, ktoré sa má vymeniť, aby ste mohli nehnuteľnosť kedykoľvek určiť. Úplne všetky digitálne informácie sú duplikované v zátvorkách slovami, čo je potrebné urobiť, aby nedochádzalo k nezrovnalostiam. Forma zmluvy o výmene nehnuteľností sa musí prísne dodržiavať.
- Uvádzajú sa osoby, ktoré majú nárok na používanie bytu. Všetci ľudia zaregistrovaní v konkrétnej oblasti sa ich týkajú. Je tiež dôležité uviesť v zmluve lehoty, podľa ktorých sa bude musieť zrušiť ich registrácia.
Príklad dohody o výmene nehnuteľností môže pomôcť pri navrhovaní.
Ďalšie dodatočné požiadavky na dohodu
Všetky ostatné podmienky podliehajú ďalším podmienkam. To však neznamená, že ich možno vynechať. Tieto požiadavky teda zvyčajne zahŕňajú:
- Party. V prípade jednotlivcov uveďte celé meno a údaje z cestovného pasu.V prípade, že aspoň jedna strana koná ako právnická osoba, bude však potrebné uviesť celé meno inštitúcie, hlavné údaje a jej adresu.
- Náklady. Tradične sa predpokladá, že oba byty majú rovnakú hodnotu, a preto sa táto podmienka nevzťahuje na významné.
- Všeobecný stav, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Stačí jedna veta, že občania vykonali kontrolu majetku, ktorý majú v úmysle prijať, a jej stav vyhovuje všetkým. Každý z týchto účastníkov musí dať svoj byt v štáte, v ktorom sa nachádzal, priamo v čase inšpekcie. Uvádza sa aj príklad zmluvy o výmene nehnuteľností za príplatok.
- Proces poistenia nehnuteľností, ktorý je uvedený v zmluve o výmene.
- Časový rámec. Keď jedna zo strán dostala dokumenty pred druhou stranou, mala by pre druhú stanoviť určité obdobie, počas ktorého bude musieť urobiť to isté. Na konci tohto obdobia zmluva vyprší.
- Nepredvídané dôvody, ktoré môžu zasahovať do vykonávania transakcie, a to, čo sa konkrétne počíta ako vyššia moc, si strany sami určia.
- Dátum transakcie a podpis každej zo strán.
Údaj o nákladoch na bývanie a dodatočné transakčné poplatky
Niektoré nuansy zmluvy o výmene nehnuteľností medzi jednotlivcami sa budú posudzovať nižšie.
Ak sú byty úplne rovnaké, potom je v tomto prípade všetko jednoduché. Je potrebné len uviesť cenu a zdôrazniť, že k transakcii dôjde bez uskutočnenia ďalšej platby.
Ak rozdiel v cene označuje náklady na bývanie, ako aj príplatky, ktorých výška závisí od rozhodnutia oboch strán. V dohode by sa malo tiež uviesť, ako a v akom časovom rámci je jedna strana povinná prevádzať peniaze druhej strane.
Od tejto sumy budú tí, ktorí ju dostanú, povinní platiť daň z príjmu fyzických osôb. Ten, kto prirážku vydal, má právo požadovať odpočet dane. Toto je, samozrejme, relevantné, ak strana vlastní vymeniteľný byt viac ako tri roky.
Toto bude možné iba vtedy, ak budú poskytnuté záruky, ktoré potvrdia prevod peňazí v rámci transakcie.
Preto by ste nemali vyhadzovať potvrdenky alebo platobné príkazy, keď dôjde k bezhotovostnému prevodu poplatku, určite sa vám budú hodiť.
Skutočný proces oceňovania
Keďže skutočné náklady určujú občania, pri vykonávaní transakcie medzi dobrými priateľmi a blízkymi príbuznými sa v zmluve môže prejaviť, že sa nebudú účtovať žiadne ďalšie poplatky, a potom previesť nehnuteľnosť bez akýchkoľvek dokladov. Ale aj zo strany najlepších priateľov je zrada možná a môžu hádzať bez rozdania peňazí, v tejto situácii nemôžete nič dokázať.
Okrem toho je veľmi ľahké robiť problémy s daňovými úradmi. Ak je príplatok nízky, napríklad päťdesiat až sto tisíc rubľov, môžete riskovať a neodrážať jeho ukazovateľ v dohode. Keď však bude byt starého Khrushcheva zrazu vymenený za pohodlnú nehnuteľnosť v novej budove, každý už bude hádať, že sa musí zaplatiť príplatok. Ruský register má právo takúto transakciu vynechať a je pravdepodobné, že bude mať aj daňovú transakciu. Preto by sa mala v zmluve o výmene nehnuteľností správne spolupracovať vo veľkých sumách.
Notifikácia dohody
Bez toho sa môžete obísť iba vtedy, ak ste si istí slušnosťou opačnej strany, ako aj svojou znalosťou zákonov, potom môžete jednoducho ísť a podpísať zmluvu.
Bolo by však lepšie ušetriť na notárskych službách:
- Žiadna zo strán transakcie nemohla neskôr tvrdiť, že nevedela o určitom článku Občianskeho zákonníka Ruskej federácie alebo bola otravovaná okamžite v čase uzavretia dohody, a preto si nemohla spomenúť na nič.
- Ak dôjde k strate listín, notár ich bude môcť duplikovať, inak bude obnova dokumentov úplne nemožná. Takto prebieha registrácia dohody o výmene nehnuteľností.
Podmienky ukončenia
Existujú dva spôsoby ukončenia dohody o výmene nehnuteľností:
- vzájomnou dohodou;
- spôsobom predpísaným zákonom.
Na základe vzájomnej dohody možno dohodu ukončiť v týchto dvoch prípadoch:
- Ak sa túžba všetkého vrátiť na svoje miesto, objavili sa obe strany transakcie súčasne. V tejto situácii nevzniknú žiadne problémy a zmluva sa ukončí a každý získa späť svoj životný priestor.
- Keď iniciatíva na ukončenie dohody prišla z jednej strany. V takom prípade musí byť odporcovi zmluvy podaná písomná žiadosť, v ktorej bude potrebné uviesť dôvod, pre ktorý bolo potrebné dohodu ukončiť. Do tridsiatich dní je druhá strana povinná rozhodnúť, či s tým súhlasí alebo nie. Ak sa dohoda stále dosiahne, transakcia sa ukončí podľa pravidiel vyššie uvedenej situácie.
Dôvody ukončenia
V prípade, že strany ešte nedosiahli vzájomnú dohodu o ukončení transakcie, je potrebné obrátiť sa na súd a uviesť v žiadosti všetky dôvody na ukončenie transakcie.
Medzi nimi môžu byť:
- Nedodržanie zo strany druhej strany.
- Významné zmeny okolností. Je to možné vtedy, keď žalobca vie o možnosti niečoho, čo by mu mohlo zabrániť v uzavretí obchodu, napríklad, ak bol obytný priestor poškodený požiarom pred uzavretím zmluvy a protistrana o tom vedela, ale neinformovala o tom druhú stranu.
- Zmluvu podpísala jedna zo strán pod tlakom alebo pod nátlakom.
- Jedna strana klamala druhú napríklad v dohode sa uvádza, že nikto nemá právo na bývanie, hoci v skutočnosti je nehnuteľnosť zastavená v banke z dôvodu hypotéky.
- Zmluva (vzorka návrhu dohody o výmennom obchode, ktorú sme poskytli) obsahuje významné preklepy, ktoré ovplyvňujú jej vykonávanie, napríklad číslo bytu a jeho adresa sú nesprávne. V závislosti od dôvodu ukončenia transakcie môžete podať žalobu do jedného alebo troch rokov.
- Okrem vyššie uvedených podmienok pre ukončenie môže byť v texte dohody akýkoľvek iný dobrý dôvod, napríklad nesprávny súlad s ktorýmkoľvek z odsekov.
Výmena obytných budov ako jeden z druhov transakcií pre mňa
Dohody o výmene obytných budov sú formou dohody o výmene. Jedinečnosť takého dokumentu spočíva v tom, že predmetom transakcie sú nehnuteľnosti, ktoré sú pevne spojené s pôdou.
Výmena bývania, ktorá sa nachádza na súši, sa vykonáva iba spolu s pozemkom. Majiteľ má plné právo previesť na opačnú stranu nielen samotný pozemok, na ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, ale aj pozemok v ktorejkoľvek susednej oblasti, ak nie je obývaný žiadnymi inými budovami.
Práva na využívanie pôdy
Pre občanov sú v súčasnosti 2 práva na využívanie pôdy:
- prenájom;
- vlastnícke právo.
V situáciách, keď sú pozemky, ktoré sa majú vymieňať, vo vlastníctve strán, potom na základe dohody o výmene nehnuteľností prevedie federálna registračná služba vlastníctvo územia a budovy.
Ak však v rámci nájomných práv na užívanie existuje pozemok na jednej strane, výmena bytových priestorov sa uskutoční bez tohto pozemku. Nový vlastník budovy po registračnom procese a prevode práva na bytový dom, ako nový vlastník nájmu pozemku sa znovu zaregistruje u oprávnenej miestnej správy.
Bývalý vlastník prevedeného majetku bude musieť tiež požiadať oprávnený orgán s vyhlásením o vzdaní sa nájomného práva na územie krajiny, ktoré mu predtým patrilo. Dohoda o výmene obytných budov, ktorá slúži ako základ pre registráciu vlastníckych práv k priestorom a pozemkom, ktoré zaberá, podľa zákona, by mala obsahovať všetky potrebné prvky registrovaného právneho vzťahu, ako napríklad predmet, subjekt a oprávnenie.
Zmluva o výmene nehnuteľného majetku s hnuteľným majetkom
Podľa zákona si môžete vymieňať nehnuteľnosť za hnuteľný majetok (napríklad auto). Strany sú povinné navzájom sa varovať o nedostatkoch majetku, ktorý sa má vymeniť, o právach tretích osôb na neho (nájomca, držiteľ záložného práva atď.).
Preskúmali sme základné podmienky dohody o výmene nehnuteľností.