Pri odcudzení majetku strany často používajú predbežnú platbu ako predbežnú dohodu. Pri kúpe bytu by ste však mali vziať do úvahy určité nuansy pri vypracovaní predbežnej dohody a urobiť to správne. Toto sa bude diskutovať nižšie.
Potreba predbežnej zmluvy
Mnoho ľudí má otázku: „Je pri kúpe bytu skutočne potrebná dohoda o preddavku?“ Odpoveď je jednoduchá: je to potrebné a má na to niekoľko dôvodov: s jej pomocou je zámer kupujúceho získať toto konkrétne vlastníctvo fixný a zámer predávajúceho už nebude hľadať potenciálnych budúcich vlastníkov. Po predbežnej dohode a zaplatení zálohy môžu strany začať prípravy na hlavnú transakciu. Preddavok teda potvrdzuje závažnosť zámerov oboch strán.
Preddavok je dôležitý najmä v prípadoch, keď nie je možné uzavrieť transakciu do niekoľkých dní od okamihu dosiahnutia dohody o nadobudnutí konkrétnej nehnuteľnosti. Dôvodom takéhoto oneskorenia môže byť veľa dôvodov, napríklad, absencia potrebného množstva v súčasnosti, dokumenty atď. V súčasnosti môžu zohrávať úlohu aj ďalšie banálnejšie dôvody, napríklad nedostatok notárskej verejnosti.
Aby boli strany transakcie pokojnejšie a nemuseli sa báť v lehote stanovenej na prípravu transakcie, kupujúci prevedie zálohu na predávajúceho a ten naopak zastaví ďalšie predvádzanie bytu. Predbežná dohoda pri kúpe bytu je dôležitá predovšetkým pre kupujúceho.
Pokročilé funkcie
Občianskoprávne vzťahy neposkytujú jasne definovanú definíciu pojmu „záloha“. Tento pojem sa nevzťahuje na občianske právo a iné predpisy, ktorými sa riadi proces odcudzenia majetku. Pokrok je možné pochopiť a definovať až po preštudovaní podstaty tohto javu z ekonomického hľadiska. Až potom bude možné s istotou uvažovať o mechanizmoch právnej regulácie tohto fenoménu.
Advance - koľko?
Zálohu je možné nazvať čiastočnou platbou vopred, to znamená sumou peňazí prevedených na predávajúceho pred podpisom zmluvy. Najčastejšie je výška zálohy 10 percent z celkovej hodnoty objektu. Zostávajúca suma sa zaplatí po podpísaní kúpnej zmluvy, pokiaľ to nevyžaduje inak.
Príklad predbežnej zmluvy na kúpu bytu je uvedený nižšie.
Preddavky a zálohy
V oblasti predaja majetku sa zálohové platby nachádzajú v článku 380 Občianskeho zákonníka, ktorý popisuje takúto záležitosť ako vklad. V článku sa hovorí, že ak existujú pochybnosti o tom, či považovať čiastočne vložené prostriedky za vklad, najmä bez dodržania písomnej formy dohody, táto suma sa automaticky stáva zálohou. V dôsledku toho sa v tomto prípade uplatňujú primerané sankcie, ak nie sú splnené podmienky podpísanej zmluvy.
Je potrebné poznamenať, že medzi preddavkom a vkladom sú významné rozdiely. Vykonávajú rôzne funkcie, aj keď sa používajú v rovnakých situáciách. Dôsledky porušenia podmienok predbežnej dohody pri kúpe bytu a zálohy sa budú líšiť.
Dôsledky nedodržania podmienok dohody
Ako je uvedené vyššie, medzi vkladom a preddavkom sú určité rozdiely.Ide predovšetkým o to, aby záloha zabezpečila splnenie podmienok stanovených v zmluve. Ak jedna zo strán poruší svoje povinnosti, záloha bude slúžiť ako zodpovedné opatrenie. V prípade odmietnutia transakcie kupujúci nedostane zálohu späť a ak predávajúci zmení názor na predaj bytu, bude musieť vrátiť prijaté prostriedky v dvojnásobnom objeme. Poškodená strana sa môže okrem iného pokúsiť získať späť straty, ktoré vznikli v dôsledku zlyhania transakcie.
Pri kúpe bytu v hypotéke je potrebná dohoda vopred.
Dôsledky
V prípade preddavku bude mať zrušenie transakcie mierne odlišné následky. Ak kupujúci začne zrušenie, znáša následky podľa občianskeho zákonníka. V takom prípade má predávajúci právo požadovať náhradu vzniknutých škôd. Ak dôjde k zrušeniu transakcie z dôvodu zavinenia predávajúceho, kupujúci má právo vrátiť zálohu. Existujú aj situácie, keď predávajúci oneskorí proces vrátenia zálohy. Za týchto okolností sa na pokuty vzťahuje regulácia úveru.
Preto je predávajúci výhodnejší ako preddavok pred vkladom, pretože v prípade nepriaznivých okolností bude musieť iba vrátiť vrátené peniaze a nebude platiť dvakrát toľko ako pri vklade.
Pri kúpe bytu podrobnejšie zvážte príklad zmluvy o preddavku.
dohoda
Registrácia predbežnej dohody sa musí uskutočniť písomne. Pred podpisom sa strany musia dohodnúť na týchto bodoch:
1. Výška preddavku. Keďže záloha je záloha, jej výpočet je založený na hodnote predmetu zmluvy. To je, po prvé, zmluvné strany musia určiť konečné náklady na kúpnu zmluvu a potom rozhodnúť o čiastke, ktorá sa má zaplatiť vopred. Právne predpisy vopred nie sú žiadnym spôsobom regulované a určujú sa podľa uváženia strán. Hlavnou vecou je dosiahnutie kompromisu, ktorý uspokojí záujmy všetkých strán. Nie vždy je to možné urobiť rýchlo, pretože kupujúci chce vložiť menej peňazí a predajca má naopak záujem o väčšie množstvo.
2. Spôsob prevodu zálohy. V takom prípade by sa malo určiť toto:
- Peniaze budú prevedené v hotovosti alebo bankovým prevodom.
- Lehota na príjem peňazí.
- Písanie dodatočného dokladu o prijatí peňazí od predávajúceho.
- Všetky takéto nuansy by sa mali spresniť v dohode o zaplatení zálohy pri kúpe bytu, aby sa v prípade konfliktu mohol predložiť dôkaz o platbe.
3. Predmet kúpnej zmluvy. Tento odsek uvádza nielen skutočnú adresu nehnuteľnosti, ale aj podrobný opis stavu v čase uzavretia dohody o vyplatení zálohy. Je tiež potrebné uviesť osoby zaregistrované na tejto adrese, prítomnosť maloletých detí, zaťaženie vlastníckych práv atď. Všetky tieto nuansy sa zvyčajne objasňujú pri štandardnej kontrole bytu.
4. Zodpovednosť strán za nedodržanie podmienok zmluvy. Tu je potrebné ustanoviť maximálny počet možností, ktoré môžu viesť k zrušeniu transakcie, a starostlivo opísať zodpovednosť každej zo strán.
Predbežná dohoda tiež uvádza dátum transakcie nákupu a predaja a zaznamenávajú sa údaje o pasoch strán dohody. V niektorých prípadoch je možné v zmluve urobiť určité zmeny a doplnenia, na ktorých sa musia obe strany dohodnúť. Po tomto je predbežná dohoda potvrdená podpismi účastníkov.
Ak transakciu vykonáva tretia strana zastúpená realitnou kanceláriou, ponúka štandardnú zmluvu o preddavku na kúpu bytu, ktorá zohľadňuje požiadavky a záujmy oboch strán.
nuansy
Podpísaním kúpnej zmluvy sa venuje veľká pozornosť právnej čistote bytu.Zahŕňa to kontrolu presnosti poskytnutých údajov o majetku, pravosti dokladov, dostupnosti sanácie a ich zákonnosti, totožnosti predávajúceho, zaťaženia bytu a mnohých ďalších faktorov.
Podpísanie predbežnej dohody pri kúpe bytu (šablónu je možné pripraviť vopred) neznamená prevod bytu, v takom prípade sa však oplatí skontrolovať všetky vyššie uvedené body. Koniec koncov, výška zálohy, aj keď nie všetky náklady na nehnuteľnosť, je stále dosť veľká a kupujúci ju pravdepodobne nechce stratiť.
Dôkladná kontrola
Z tohto dôvodu by sa malo dôkladne a dôkladne overiť nadobudnutý majetok, a to aj v štádiu platby zálohovej platby. To možno dosiahnuť aj prostredníctvom realitnej kancelárie. Takto môžete získať zoznam všetkých bývalých vlastníkov bytu a rôzne faktory, ktoré môžu spôsobiť neplatnosť transakcie. Ak existuje podozrenie, že predávajúci môže byť v čase transakcie vyhlásený za nespôsobilého, malo by sa od neho upustiť, a to aj vo fáze zálohovej platby.
Je tiež potrebné skontrolovať, či je predávajúci legálne ženatý a bez pasu. Súhlas manžela / manželky sa považuje za predpoklad pre transakcie s nehnuteľnosťami. V opačnom prípade môže manžel spochybniť transakciu a uznať ju za neplatnú, čo bude mať pre kupujúceho nepríjemné následky.