Prenájom bytu je považovaný za populárny proces medzi mnohými ľuďmi, ktorí nemajú vlastné nehnuteľnosti na trvalý pobyt. Za používanie bývania niekoho iného musíte platiť mesačné splátky, takže občania často premýšľajú o tom, ako si prenajať byt s následným nákupom. Túto príležitosť ponúka obmedzený počet vlastníkov, ale zároveň má veľa výhod pre každého účastníka transakcie.
Koncept nájomného bývania
Prenájom bytu s následným odkúpením spočíva v tom, že nájomníci môžu bývať pravidelne v bývaní, pravidelne prevádzať mesačné splátky nájomného vlastníkovi a na konci zmluvy majú možnosť kúpiť nehnuteľnosť od majiteľa za určitú sumu peňazí. Medzi vlastnosti tohto procesu patrí:
- zmluva nevyhnutne poskytuje nájomcovi možnosť spätného odkúpenia nehnuteľnosti;
- Proces spätného odkúpenia sa môže uskutočniť pred uplynutím platnosti zmluvy alebo pred termínom;
- ak v zmluve nie je podmienka spätného odkúpenia priamo, môže sa to ustanoviť v osobitnej dodatočnej zmluve, ale okamžite sa v nej stanovuje, či sa predtým vyplatená suma pripíše k cene spätného odkúpenia.
Každý účastník musí monitorovať správnosť zmluvy.
Nuansy transakcie
Táto transakcia sa považuje za výhodnú pre nájomcov, ktorí nemajú veľké úspory pri kúpe nehnuteľnosti. Preto sa s pomocou prenájmu bytu od developera s následným odkúpením môžete stať vlastníkom plnohodnotného bývania.
Prenajímatelia naopak strácajú príjem vo forme mesačného nájomného, takže je takmer nemožné nájsť také možnosti. Ponúkajú sa iba vo veľkých mestách, pretože majitelia nemôžu nájsť kupca drahých nehnuteľností.
Výhody transakcie pre účastníkov
Prenájom bytu s následným nákupom má výhody aj nevýhody.
Výhody pre prenajímateľa zahŕňajú:
- nehnuteľnosť nadobúda nájomca za cenu presahujúcu trhovú hodnotu nehnuteľnosti;
- prevod vlastníctva sa uskutoční výlučne po prevode celej ceny bytu.
Výhody pre nájomcov zahŕňajú:
- v byte je možné žiť až do jeho konečného nákupu;
- nevyžaduje sa hypotekárny úver;
- nezaplatí sa významný úrok, ktorý často tvorí celú cenu bytu;
- ak osoba nemá úradné pracovisko, vlastník bytu ani za týchto podmienok neodmieta uzatvoriť nájomnú zmluvu;
- občan má právo na vykúpenie bývania, ale ak do konca zmluvy nevyberie požadovanú sumu, môže vykúpenie odmietnuť.
Preto si mnohí občania želajú prenajať si byt na prenájom s následným vykúpením. Najprv sa však odporúča dôkladne preštudovať nevýhody tohto procesu.
Nevýhody dohody pre prenajímateľa
Takýto prenájom má mnoho nevýhod pre bezprostredného majiteľa bytu:
- existuje možnosť straty určitej časti zisku, ak v období, keď je byt v prenájme, jeho hodnota významne stúpa, ale dohoda nefunguje;
- nie je možné použiť zariadenie na určený účel na osobné účely.
Z dôvodu týchto nedostatkov sa ponuky na takýto prenájom len zriedka nachádzajú.
Nevýhody pre nájomcu
Aj pre nájomcov sa takáto transakcia považuje za nebezpečnú z dôvodu niektorých nevýhod:
- počas doby prenájmu nebude možné nehnuteľnosť úplne vyradiť alebo použiť podľa vlastného uváženia, pretože zmluva často naznačuje, že nie je možné pozvať hostí, priviesť domáce zvieratá alebo vykonať iné podobné úkony;
- existuje riziko, že druhá strana transakcie z rôznych dôvodov odmietne splniť zmluvu a nájomca nedostane predtým vyplatené prostriedky;
- majiteľ môže zomrieť pred zaplatením celej ceny bytu, takže budete musieť vypracovať novú dohodu so svojimi dedičmi, ktorí sa zvyčajne snažia zlepšiť podmienky pre seba, takže kúpa bytu sa stáva jednoducho nerentabilnou;
- majiteľ nehnuteľnosti môže s bývaním nakladať podľa vlastného uváženia, preto ho môže použiť ako záložné právo alebo ho previesť ako darček, a vždy existuje možnosť, že byt bude zaistený na dlhy.
Preto je zmluva o prenájme bytu s následným odkúpením pomerne zriedkavá. Je to z dôvodu významných rizík a nevýhod pre každú stranu transakcie.
Nuansy uzavretia dohody
Na uzavretie takejto transakcie je dôležité vypracovať primeraný lízing na obmedzené časové obdobie. Odchýlky od zmluvy o prenájme bytu s následným nákupom sú nasledujúce:
- v dohode musí byť uvedená možnosť prevodu práva na predmet na nájomcu po určitej dobe;
- predmet sa stáva majetkom nájomcu až po poslednej platbe na základe zmluvy;
- strany nezávisle stanovia všetky podmienky, na základe ktorých sa bude spolupráca vykonávať.
Osobitná pozornosť sa venuje príprave dohody, pretože musí mať podmienky, ktoré sú prijateľné pre každého účastníka transakcie.
Ako sa uzatvára zmluva?
Postup poskytovania nájomného bývania, ktorý je možné vykúpiť po lehote stanovenej v zmluve, je rozdelený do niekoľkých po sebe nasledujúcich etáp:
- nájomník spočiatku nájde bývanie vhodné pre jeho požiadavky a často môže samostatne umiestňovať reklamy na rôzne weby: „Prenajímam byt s následným nákupom“;
- strany transakcie stanovia všetky podmienky, za ktorých sa bude vykonávať spolupráca, a preto sa určujú podmienky nájmu, náklady na bývanie, výška zálohy, ako aj ďalšie nuansy;
- dokumenty pre byt pripravuje majiteľ objektu;
- Dohoda je vypracovaná, starostlivo skontrolovaná a podpísaná stranami;
- Obidve strany transakcie spĺňajú požiadavky uvedené v tejto dohode.
Občania majú často určité nezhody, takže proces vypracovania dohody si často vyžaduje veľa času. Ak sa strany nedohodnú na kompromise, zmluva o prenájme bytu s následným nákupom sa nevypracuje.
Ak podmienky vyhovujú obom účastníkom, je uvedená doba prenájmu, ktorá nemôže prekročiť 10 rokov.
Aké dokumenty sú potrebné?
Na vypracovanie takejto nájomnej zmluvy pripraví vlastník predmetu a nájomca určitú dokumentáciu. Zahŕňa papier:
- pasy obidvoch strán transakcie;
- ak je majiteľ nehnuteľnosti zákonne ženatý, jeho manžel vydá písomné povolenie na poskytnutie bytu na prenájom za určitých podmienok;
- sobášny list;
- výpis z USRN do bytu, v ktorom je registrovaný priamy majiteľ nehnuteľnosti;
- technický plán a cestovný pas na objekt a pomocou týchto dokumentov bude nájomca schopný pochopiť, či v byte dôjde k nelegálnej prestavbe;
- titulné papiere k predmetu, ktoré zahŕňajú kúpnu zmluvu, osvedčenie o dedičstve alebo iné podobné dokumenty;
- Číslo bankového účtu, na ktorý nájomca prevedie prostriedky na bývanie;
- správu o hodnotení nehnuteľností, na základe ktorej sa určuje optimálna platba za byt, ak nájomca nájde nájomník na konci obdobia;
- osvedčenie spoločnosti Rosreestr obsahujúce informácie o tom, že neexistujú žiadne prekážky v oblasti nehnuteľností;
- osvedčenie od bytového odboru, v ktorom sa uvádza neexistencia dlhov za verejné služby.
Iba na základe týchto dokumentov je zmluva o prenájme bytu vypracovaná s následným nákupom. Vzorový dokument je uvedený nižšie.
Podmienky dohody
Najbežnejší nájomný byt v Moskve s následným odkúpením. Dôvodom je skutočnosť, že nehnuteľnosť v hlavnom meste má významnú hodnotu, takže je ťažké nájsť kupujúceho, ktorý je pripravený okamžite previesť požadovanú sumu ako platbu na bývanie.
Pri vypracúvaní tejto zmluvy sa berie do úvahy, že kombinuje prvky nájomnej zmluvy a kúpnej zmluvy. Tento dokument nie je potrebné registrovať, pretože je potrebné iba kontaktovať spoločnosť Rosreestr a potvrdiť prevod práva na objekt na nájomcu.
Základné podmienky zmluvy
Pri zostavovaní tohto dokumentu sa zavádzajú povinné podmienky prenájmu s následným zakúpením bytu. V zmluve sú preto zahrnuté nasledujúce údaje:
- sú predpísané informácie o účastníkoch transakcie, pre ktoré je vyznačená F. I. O., podrobnosti o cestovnom pase, mieste bydliska a kontaktné informácie o účastníkoch;
- je opísaný predmet zmluvy, ktorý opisuje byt, a preto je dôležité uviesť jeho adresu, počet poschodí, rozlohu a ďalšie charakteristiky, ktoré uľahčujú jeho identifikáciu;
- poskytujú sa technické parametre zariadenia a informácie možno získať z technickej dokumentácie k apartmánu;
- zadávajú sa náklady na nájomné, ktoré predstavujú množstvo peňazí, ktoré musí vlastník previesť, takže vlastníctvo majetku prechádza na nájomcu;
- je uvedená platobná schéma, pre ktorú sa určuje frekvencia prevodu finančných prostriedkov, veľkosť platieb a ďalšie parametre;
- obdobie, v ktorom sa uskutoční konečné vyrovnanie medzi stranami transakcie;
- označuje spôsob prevodu peňazí;
- na základe tejto dohody sa na základe tejto dohody prevedie vlastníctvo bytu na nájomcu;
- Presný dátum, kedy bude byt vydaný nájomcovi, je uvedený;
- do úvahy sa berú predpisy o poplatkoch a prenájme;
- Opatrenia zodpovednosti každého účastníka sú uvedené v prípade nesplnenia podmienok dohody;
- Podmienky, za ktorých je možné vypovedať zmluvu pred stanoveným termínom, sú predpísané.
Čím viac podrobností a podmienok je v zmluve, tým bezpečnejšie sa budú strany dohody cítiť. Po vypracovaní dohody o prenájme bytu s následným spätným odkúpením by sa účastníci mali striktne riadiť ustanoveniami tohto dokumentu.
Transakčné riziká
Pri predaji takejto zmluvy existuje určité riziko. Tieto zahŕňajú:
- v priebehu času sa bývanie môže výrazne zvýšiť v dôsledku rozvoja infraštruktúry alebo zmien na trhu, ale už podpísanú dohodu nebude možné vykonať;
- nájomné môže nájomca použiť na iné účely, aby ho mohol prenajať, čím získa zisk z procesu;
- účty za energie sa môžu zvýšiť, preto je vhodné uviesť v procese vypracovania zmluvy, že za tieto služby musí platiť užívateľ.
Prenájom bytu s následným nákupom sa považuje za riskantný pre kupujúceho. Medzi hlavné riziká patria:
- po celú dobu prenájmu je nehnuteľnosť majetkom predávajúceho, ktorý môže vypovedať zmluvu, predať alebo darovať predmet a na nehnuteľnosť môžu byť uložené rôzne bremená;
- predávajúci môže zvýšiť nájomné alebo dokonca hodnotu bytu;
- ak majiteľ zomrie, budete musieť so svojimi dedičmi uzavrieť ďalšiu zmluvu, čo často vedie k zhoršeniu podmienok;
- objekt môže byť zastavený alebo zastavený.
Preto sú dlhodobé nájomné byty s následným odkúpením považované za riskantný proces pre každého účastníka.
záver
Prenájom nehnuteľností sa považuje za bežný postup, ktorý vám umožňuje používať rôzne objekty bez toho, aby ste zaplatili svoje náklady v plnej výške. Ak zmluva obsahuje možnosť následného odkúpenia bytu, potom sa takáto dohoda považuje za výhodnú pre nájomcu.
Je dôležité správne vypracovať zmluvu, ktorá obsahuje základné podmienky spolupráce. Každý účastník sa môže stretnúť s mnohými rizikami a ťažkosťami aj pri zabezpečení vzťahu s úradným dokumentom.