Prenájom bytu je bežný proces, ktorý je stanovený uzavretím nájomného alebo nájomného dokladu. Všetko však nie je také jednoduché, ako by sa mohlo zdať na prvý pohľad. K príslušnému vykonaniu takejto transakcie nedochádza vždy, čo veľmi často spôsobuje konflikty a problémy pre obe zmluvné strany. Ako vypracovať zmluvu o prenájme bytu? Informácie budú užitočné pre majiteľa bytu, ktorý chce zorganizovať pasívny zdroj príjmu, a nájomcu.
Čo by sa malo zohľadniť pri príprave zmluvy o prenájme bytu?
Ako uzavrieť dohodu o prenájme bytu? Spravidla sa vyskytnú minimálne problémy, ak vlastníctvo bytu vlastní jedna osoba. V takom prípade podpíše pracovnú zmluvu ona. Tento postup však môže vykonať oprávnená osoba od nájomcu, ak nie je schopná doklady osvedčiť.
Okolnosti sú veľmi zložité, ak existuje niekoľko vlastníkov priestorov. Na prenájom tohto bývania musíte získať súhlas všetkých jeho vlastníkov. Zmluva o prenájme bytu (formulár nižšie) musí byť potvrdená podpismi každého vlastníka alebo jeho oficiálnych zástupcov.
Čo robiť, ak prenajímateľ nechce poskytnúť všetky potrebné informácie a dokumenty? V tomto prípade je lepšie odmietnuť ďalšiu spoluprácu s ním a hľadať iný byt na prenájom. Nezabudnite, že ak nebude vypracovaná zmluva o prenájme bytu v rozpore so zákonom, takýto dokument bude zrušený, čo bude mať pre nájomcu vážne problémy.
Potrebujem nájomnú zmluvu? Samozrejme. Je dôležité nezabudnúť vopred premyslieť, čo bude uvedené v dokumente, a dôkladne si ho prečítajte. Správna dohoda o prenájme bytu zvyčajne obsahuje nasledujúce body:
- doba trvania zmluvy;
- platba a jej veľkosť;
- platobné podmienky;
- súpis majetku nachádzajúceho sa v byte a jeho súčasného stavu;
- okolnosti platenia účtov za elektrinu, elektriny a internetu;
- Popis prirodzeného znehodnocovania interiéru a predmetov, ak existujú, je v byte.
Overenie vlastníka a doklady o priestoroch
Najdôležitejšou vecou, na ktorú ľudia niekedy pri vyplňovaní nájomnej zmluvy zabudnú, je kontrola prenajímateľa. Forma zmluvy o prenájme bytu sa môže líšiť, ale skontrolujte všetky dokumenty, ktoré potrebujete. Na začiatok je potrebné požiadať o predloženie pôvodného pasu a nie jeho fotokópie. Veľmi starostlivo skontrolujte listinu o titule. Toto je najdôležitejší bod, ktorý naznačuje právo vlastníka na obytný pozemok.
Za zmienku stojí, že až do roku 2000 bolo vydané osvedčenie o vlastníctve bytu a od októbra 2013 spolu s dokladom o štátnej registrácii majetku začali dodatočne vydávať výpis z Jednotného štátneho registra.
Nestrácajte zo zreteľa titulné dokumenty a množstvo ďalších maličkostí
Vždy je dôležité, aby sa zabezpečilo, že spolu s osvedčením o stanovení vlastníckeho práva a výpisom z Jednotného štátneho registra podnikov požiadajú nájomcu, aby predložil dokumenty o bývaní, tj akt, ktorým sa vykonáva vlastníctvo priestorov. Zmluva o prenájme bytu jednotlivcom sa môže začať vyhotovovať a podpisovať až po kontrole všetkých dokladov vlastníka.
Existuje niekoľko možností pre takéto dokumenty: existuje osvedčenie o vlastníctve, darovacia listina, predaj, osvedčenie o dedičstve alebo privatizácii. Ak vybraný byt patrí do bytového družstva, požiadajte nájomcu o osvedčenie o zaplatení podielu. Pomerne často si ľudia zamieňajú exponovaný papier s rôznymi osvedčeniami o právnej registrácii alebo registrácii v registri vlastníkov.
Nie je možné nahradiť osvedčenie o vlastníctve a výpis z jednotného mestského registra práv. Okrem toho by sa mali všetky predložené dokumenty skontrolovať z hľadiska zmeny a doplnenia dátumu a registračného čísla. Plomby a podpisy musia byť jasne rozlíšiteľné.
Registrácia aktu o prijatí bytu
Nájomca musí okrem doby trvania zmluvy, výšky nájomného a ďalších bodov uviesť v doklade čas, v ktorom navštívi byt, aby preveril jeho stav. Musí tiež uviesť obdobie, počas ktorého musí informovať nájomcu o svojej návšteve.
Spolu s nájomnou zmluvou je potrebné vypracovať akt prevodu a prevzatia bytu s uvedením jeho vád, aby ste v budúcnosti nemohli byť obesení o poškodené vybavenie alebo nekvalitné vybavenie, rozbitú sprchu, ktorá bola v takom stave ešte pred príchodom.
Ako je možné prenajať byt s odkúpením?
Občiansky zákonník Ruskej federácie v tejto veci hovorí, že zákon alebo dohoda o prenájme bytu (vzorka nižšie) môže ustanoviť, že prenajatý majetok sa prevedie na nájomcu po uplynutí nájmu.
Ukazuje sa, že klient si môže prenajať byt s výkupom s majiteľom obytného priestoru. Je potrebné venovať pozornosť týmto bodom:
- v žiadnom prípade nie je dovolené vykladať dohodu stanovujúcu právo na odkúpenie prenajatého majetku, pretože to môže viesť k odmietnutiu alebo ukončeniu transakcie (dokument musí byť jasne napísaný a jasne zrozumiteľný);
- zmluva o prenájme nehnuteľností, ktorá ustanovuje prevod vlastníctva tohto majetku na nájomcu v budúcnosti, sa musí uzavrieť vo forme, ktorá sa používa na zmluvu o predaji obytných priestorov;
- Dôležitou podmienkou nájomnej zmluvy so spätným odkúpením je veľkosť ceny.
Zmluva o predaji bývania
Preto, aby ste si mohli kúpiť byt s právom na ďalšie vykúpenie, musíte uzavrieť dohodu o forme predaja. Ďalej musíte uskutočniť platby načas a po zaplatení celej sumy spätného odkupu urobte dokument na dokončenie transakcie.
Takmer všetky okolnosti zmluvy s následným právom na kúpu nehnuteľnosti sú uvedené nižšie: výška spätného odkúpenia, mesačné splátky a konečný termín (všetko určuje vlastník obytného priestoru a klient).
Uvedená schéma nadobúdania nehnuteľností môže byť zaujímavá pre klienta, ktorý je ochotný investovať osobné financie do kúpy nehnuteľnosti za účelom získania zisku, alebo pre majiteľov elitného bývania. V súčasnosti existuje veľa investičných organizácií, ktoré ponúkajú kúpu nehnuteľností na splátky s následným spätným odkúpením. Jeho funkčné obdobie v týchto spoločnostiach však nepresahuje dvadsať rokov.
O účtoch a domácich miláčikoch
V prípade, že sú v rámci kontraktu nástroje na vašich pleciach, je vhodné vytvoriť samostatný priečinok, do ktorého vložíte všetky platené účty, takže v budúcnosti nebudú žiadne problémové situácie.
Uchovávanie domácich miláčikov v byte bez súhlasu prenajímateľa sa neodporúča, pretože by mohlo zničiť nehnuteľnosť alebo nábytok majiteľa. Niekedy je to predpísané v samostatnej doložke o prenájme obytného priestoru, ale môžete sa tiež dohodnúť ústne.
Funkcie zmluvy o prenájme izby v byte
Samozrejme, pre zmluvu o prenájme izby v byte je potrebná písomná forma. Ak si chcete prenajať nehnuteľnosť na dlhú dobu, nemôžete to urobiť bez štátnej registrácie.
V zmluve by sa mali konkrétne uviesť priame povinnosti strán a ich práva. V závislosti od toho, kde sa miestnosť prenajíma, sa v zmluve ustanovia vlastnosti budovy:
- Ak hovoríme o ubytovni, potom v zmluve je uvedená povinnosť nájomcu dodržiavať harmonogram. Porušenie takejto požiadavky ohrozuje vysťahovanie z miestnosti. Všetky domáce problémy, ktoré sa vyskytnú v čase bydliska vlastníka, sa spravidla riešia samostatne, pokiaľ to nie je podrobne uvedené v zmluve.
- Ak hovoríme o komunálnom byte, zmluva presne určuje veľkosť platby a jej dátum. Majiteľ musí v dokumente uviesť aj odsek o možnej zmene výšky nájomného a okolnostiach, kvôli ktorým môže dôjsť k zvýšeniu alebo zníženiu nájomného. Musí sa uviesť aj čas, po ktorý musí nájomca o tejto skutočnosti informovať.
Rozdiel medzi nájmom a nájomným bytom
Konfigurácia nájomnej zmluvy, ako aj miestnosti, je iba písomná. V záhlaví zmluvy sa uvádza:
- dátum vyhotovenia zmluvy;
- miesto jej zostavenia;
- strany, ktoré sa zúčastňujú na transakcii, sú určené.
Hlavná časť uvádza povinnosti strán, náklady na prenájom a načasovanie platieb. Vypracovanie dokumentu o prenájme miestnosti sa riadi pravidlami platnými pre nájom priestorov. Kritériá sú uvedené v štátnom zákonníku Ruskej federácie. V súlade s podpísaným dokumentom dáva majiteľ budovy prenajímateľovi izbu, v ktorej bude naďalej bývať. Nájomca musí obývaciu izbu používať iba na účely zmluvy a tiež musí udržiavať miestnosť v udržiavanom stave.
V zmluve by sa mal komplexne opísať prenajatý priestor. Ak je miestnosť umiestnená v spoločnom obytnom priestore, potom je v štruktúre dokumentu zahrnutý zoznam miest na sociálne využitie a prenajatých miestností. Napríklad si môžete prenajať chodbu alebo kúpeľňu.
V súlade s občianskym zákonníkom môže byť vlastníkom týchto priestorov výlučne občan, ktorý je schopný byť občanom.
Ako ukončiť pracovnú zmluvu?
Skôr alebo neskôr sa budete musieť rozlúčiť s prenajatým bytom. Najjednoduchšou možnosťou ukončenia nájomnej zmluvy je opustiť dom po skončení platnosti zmluvy. Ak hovoríme o predčasnom ukončení dokumentu, je potrebné zvážiť niekoľko bodov. Ak je iniciátorom takejto transakcie prenajímateľ, môžete v zmluve uviesť, že v tomto prípade musí čiastočne zaplatiť sumu, ktorú nájomca strávil pri hľadaní obydlia.
Ak bola táto suma zaplatená vopred, majiteľ bytu musí byť vrátený nájomcovi. Ak chce nájomca vypovedať zmluvu s predstihom, záloha zostáva na majiteľovi objektu.
Čo je dôležité nechať ujsť pri dlhodobej príprave nájomnej zmluvy?
Ak sa nájomné prenajíma osobe, zákon nadobúda formu nájmu bytového domu. Podľa štátneho zákonníka Ruskej federácie sa nájomné ako typ úkonu vykonáva v prípadoch, keď je nájomcom právnická osoba. V takom prípade môže spoločnosť obytnú budovu využívať iba na bývanie, napríklad na ubytovanie nerezidentných zamestnancov alebo na odovzdanie iným ľuďom.
Kľúčom pri prenajímaní obytného priestoru je kontrola práva vlastníka prenajať si byt a venovať náležitú pozornosť dokumentácii zmluvy, ako aj jej prílohám: akt prevodu a prijatia, potvrdenie o prijatí platby za bývanie. Povinný je, že majiteľ priestorov musí mať osvedčenie o vlastníctve a musí byť pripravený poskytnúť nájomcovi papier na preskúmanie.