V súčasnosti je potreba získať ich životný priestor rovnako vysoká ako kedykoľvek predtým. Moderný trh s nehnuteľnosťami poskytuje spotrebiteľom veľké príležitosti. Z tohto hľadiska je pre každého potenciálneho kupca dôležité, aby bola všetka dokumentácia správne vyhotovená vrátane kúpnej zmluvy alebo bytu DKP. Zákonnosť transakcie do veľkej miery závisí od toho.
Od roku 2013 legislatíva výrazne zjednodušila prípravu dokumentácie na notifikáciu dohody. Okrem toho sa zmenil aj postup uskutočňovania skutočnosti o prevode vlastníctva nehnuteľnosti z predávajúceho na kupujúceho. Prečo je táto dohoda taká dôležitá? Budeme analyzovať tému tohto článku.
Čo je DCT?
Kúpne a predajné zmluvy sa líšia, ale pri akvizícii sa vyžaduje notifikácia:
- byt;
- auto;
- pozemok;
- vlastníctvo súkromného domu;
- podiely na základnom imaní podniku.
Ako vidíte, nejde iba o nehnuteľné, ale aj hnuteľné veci. Z právneho hľadiska je tento dokument dohodou medzi predajcom nehnuteľnosti a kupujúcim, ktorá je vyhotovená písomne. Zároveň sa prevádza vlastníctvo predávaného bývania. To je to, čo je DCT pri kúpe bytu.
Predbežná dohoda
Okrem hlavnej dohody o kúpe alebo predaji nehnuteľností sa objaví aj ďalší dokument, ktorý sa označuje ako predbežná zmluva. Prečo je to potrebné? Je to veľmi vhodný nástroj pri transakciách s nehnuteľnosťami zložitej povahy. Jeho prítomnosť umožňuje zmluvným stranám dohody právne zabezpečenie ich práv a povinností v prípade určitých ťažkostí. Napríklad, obchod nemôže byť realizovateľný v blízkej budúcnosti (jeden alebo dva týždne).
V takom prípade sa uzavrie podobný druh dokumentu. Vyžaduje si to však závažný dôvod:
- Kupujúci nemá k dispozícii finančné prostriedky na nadobudnutie nehnuteľnosti.
- Nie je dostatok dokumentov a ich zhromažďovanie trvá nejaký čas.
- Neprítomnosť jedného z predajcov z dobrého dôvodu, ktorého prítomnosť je povinná.
- Predbežný DKP bytu sa hodí pri obstaraní nehnuteľnosti so subvenciou. V takom prípade budú finančné prostriedky dostupné pre kupujúceho až po zaregistrovaní transakcie v Rosreestri, čo bude trvať najmenej dva týždne.
- Kupujúci sa zúčastňuje na dedičskom konaní, ktoré vyžaduje 6 mesiacov, obe strany však zamýšľajú transakciu dokončiť. V takom prípade odborníci neodporúčajú podpísanie takejto dohody bez notársky overeného osvedčenia o dedičstve.
Okrem toho bude predbežný dokument užitočný v prípade konfliktu, ktorý spôsobí jedna zo strán dohody - odmietnutie podpisu hlavnej zmluvy.
Tento dokument má právnu silu. Preto bude v prípade potreby súd posudzovať, pretože zaväzuje strany, aby plnili povinnosti, ktoré sú v ňom uvedené.
Druhy dohôd
Existujú dva typy apartmánov DCT:
- Písomná dohoda v jednoduchej forme. Hovoríme tu o dokumente podpísanom oboma stranami, ktorý súhlasí so špecifikovanými podmienkami uvedenými v zmluve. Ak existuje niekoľko hárkov, zošívajú sa spolu a zapečatia sa podpismi.
- Notársky overený dokument. V takom prípade sa skontroluje spôsobilosť každého účastníka transakcie na právne úkony. Ak je to potrebné, preložte ho do iného potrebného jazyka. Existuje tiež úplná záruka, pokiaľ ide o zákonnosť postupu predaja.Stále je však potrebné zaplatiť poplatok, ktorý závisí od hodnoty nehnuteľnosti.
Ako asi viete, notárska voľba je stále uprednostňovaná. Okrem toho je teraz notár poverený postupom overovania vlastníctva predávajúceho. Okrem toho môže špecialista vykonať aj registráciu vlastníckych práv k nehnuteľnostiam po potvrdení dokumentácie a registrácie bytu DKP.
Transakcia sa teda značne zjednodušila návštevou na jednej adrese, aby sa získal úplný rozsah predaja alebo kúpy nehnuteľnosti.
Strany predaja
Na transakcii sa zúčastňujú najmenej dvaja ľudia:
- Predávajúci - osoba, ktorá vlastní nehnuteľnosť, ktorá je predmetom zmluvy.
- Kupujúci - osoba, ktorá po dokončení transakcie prevádza vlastníctvo predmetu zmluvy.
To znamená, že ide o dohodu medzi stranami: predávajúci prevedie svoj majetok na druhú stranu, ktorou je kupujúci, za poplatok. V prípade potreby sa na transakcii môžu zúčastniť správcovia, ktorí zastupujú záujmy strán.
Splnomocnenec by mal mať osvedčenie iba u notára. Účastníkmi predaja bytov DCT môžu byť nielen fyzické osoby, ale aj právnické osoby.
Predmet zmluvy
Predmetom zmluvy je majetok, ktorý majiteľ ponúkne na predaj. Toto je najdôležitejšia podmienka transakcie, ktorá sa určite musí odraziť v zmluve. V opačnom prípade to bude jasné porušenie. V tejto súvislosti by sa mal predmet zmluvy opísať s maximálnymi podrobnosťami, pričom by sa nemalo zabúdať na uvedenie všetkých parametrov objektu a označení, podľa ktorých je identifikovaný.
V prípadoch, keď je predmetom zmluvy byt, by sa v dokumente mali zohľadniť tieto skutočnosti:
- Úplná adresa umiestnenia nehnuteľnosti (krajina, mesto, ulica, číslo domu a bytu).
- Celková plocha predmetu predaja vyjadrená v osvedčení o vlastníctve.
- Na ktorom poschodí je byt.
- Účel nehnuteľnosti (bytový, nebytový).
- Číslo zjednoteného štátneho registra (katastra).
Ak z nejakého dôvodu neboli všetci majitelia prepustení z bytu v súlade s podmienkami bytu, potom je to možné prostredníctvom súdu. Nie je to však možné v každom prípade. Nemôžete napríklad napísať občanov, ktorí takýmto spôsobom odmietli privatizáciu, napriek tomu však máte plné právo vlastniť majetok na rovnakej úrovni ako predávajúci alebo zahrnuté v rozkaze.
Aj tu možno pripísať osoby, ktoré podpísali zmluvu o doživotnej podpore so závislými osobami. Niektorí občania si vyhradzujú právo používať priestory v súlade so zákonmi. Trvanie sa odráža vo vôli dedičstva a trvá niekoľko rokov alebo dokonca celý život.
Príprava potrebnej dokumentácie
Najdôležitejšou vecou, o ktorej by sa malo rozhodnúť pred vykonaním postupu kúpy a predaja nehnuteľností, je výber dobrého notára. Podľa súčasnej legislatívy majú súkromní špecialisti rovnaké právomoci ako štátni notári. Inými slovami, takmer všetci odborníci v tejto oblasti vykonávajú svoju činnosť v mene štátu.
Len pri výbere notára na zostavenie účtu bytového majetku by sa malo zohľadniť množstvo okolností. Transakcia by sa mala vykonať iba v mieste skutočného umiestnenia nehnuteľnosti alebo v mieste bydliska predávajúceho alebo kupujúceho.
Povinnosti majiteľa nehnuteľnosti zahŕňajú prípravu nasledujúceho balíka dokumentov:
- Váš pas s fotografiou a identifikačným kódom.
- Preukázanie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam.
- Technický pas bytu (ak si to zmluvné strany želajú).
- Informácie o počte ľudí žijúcich a registrovaných v byte.Spravidla sa vydáva na sídlisku a malo by sa o to postarať dva alebo tri dni pred transakciou.
- V niektorých prípadoch bývajú v byte deti alebo nekompetentní ľudia. Potom je potrebné získať príslušné povolenie na predaj majetku od opatrovníckeho a správcovského úradu v jeho mieste.
- Je tiež potrebné vyhodnotiť nehnuteľnosť podľa aktuálnej trhovej hodnoty. Za tento účel sú zodpovedné špeciálne vládne orgány.
Okrem uvedených dokumentov, pre byty DKP môžu byť potrebné ďalšie dokumenty, pretože situácia je odlišná. Napríklad, predajca vlastní byt na rovnakej úrovni ako manžel / manželka alebo sú obaja majitelia legalizovaní manželstvom. V takom prípade je potrebný písomný súhlas spoluvlastníka predávaného bytu. Okrem toho ho notárovi predkladá druhý manžel osobne spolu s pasom, identifikačným kódom, sobášnym listom.
Postup nákupu
V súlade so súčasnými právnymi predpismi Ruskej federácie sa celý postup predaja nehnuteľností uskutočňuje v troch etapách:
- Na začiatok sú všetky informácie o predávajúcom zapísané do jediného štátneho registra vlastníckych práv k nehnuteľnostiam. Skontroluje sa, či je predmet zmluvy zabezpečený.
- Druhou fázou je samotná dohoda.
- Teraz zostáva do katastra nehnuteľností vkladať informácie o novom majiteľovi predmetu zákazky. Aj v tejto fáze sa pripravuje a vydáva dokument, ktorý oprávňuje kupujúceho ako skutočného vlastníka bytu.
Napríklad DKP byty - foto nižšie.
Všetky uvedené postupy by sa mali vykonať do jedného dňa. Okrem toho môže tento proces trvať 2 až 4 hodiny, v závislosti od konkrétnej situácie a balíka dokumentov.
Ukončenie zmluvy
Nákup a predaj bytov má zvyčajne rôzne dôsledky. Niektoré sú dobré, zatiaľ čo iné sú zmätené. Napríklad sa kúpila nehnuteľnosť, oslava domácnosti sa oslavovala s priateľmi, príbuznými a majitelia už začali s opravami - zdá sa, že všetky problémy prešli a pred nami je len svetlá budúcnosť. Ale nebolo tam - príde predvolanie a prebieha ďalšie konanie týkajúce sa ukončenia zmluvy.
Takýto obrat je schopný kohokoľvek, obrazne povedané, jednoducho znepokojujúci, dosť kaziaci nervový systém. Čo môže slúžiť ako hlavný dôvod ukončenia transakcie?
Chyby platby
Závažným dôvodom pre ukončenie bytu DKP môže byť porušenie platby. Pri transakciách s nehnuteľnosťami oboma stranami zmluvy sa často vyskytujú významné chyby. A niekedy to vedie k veľmi smutným dôsledkom. Typickým je nedostatok potvrdenia o vykonanej platbe alebo vystavenie platobných dokladov s chybou.
Preto, aby sa predišlo mnohým problémom, je potrebné počas platobných transakcií robiť chyby. To znamená, že ak je byt kúpený od právnickej osoby, platba by sa mala uskutočniť iba na účet organizácie.
Pokiaľ ide o jednotlivcov, všetko je trochu jednoduchšie - tu by sa mal výpočet vykonať iba v hotovosti. V takom prípade musí predajca poskytnúť potvrdenie, ktoré odráža všetky podrobnosti o prevode finančných prostriedkov. Slúži to ako spoľahlivá záruka a potvrdenie, že kupujúci splnil svoje povinnosti týkajúce sa platby za nadobudnutý majetok.
Problémy s registráciou
Na to, aby kúpna zmluva nadobudla právnu silu, nestačí ju uistiť u notárskej verejnosti. Samotnú transakciu je samozrejme možné vykonať jednoducho písomne, v každom prípade je však potrebné zaregistrovať byty DCT v Rosreestr. Zmluva sa prevedie na tento štátny orgán osobne alebo prostredníctvom splnomocnenca s plnomocenstvom.
Okrem toho budete potrebovať účtenku na zaplatenie štátnej povinnosti, výpis z domácej knihy, ako aj notárske potvrdenie manžela / manželky o súhlase s predajom nehnuteľností. Ak majiteľ nie je ženatý, priloží sa k balíku dokumentov vyhlásenie s pečiatkou notára. Po 11 dňoch, ak bola transakcia dokončená jednoduchým spôsobom a 3 dni s notárom, Federálna registračná služba stanoví právo previesť vlastníctvo na nového majiteľa. A práve v tomto okamihu sa podmienky transakcie považujú za úplne implementované.
Je známy smutný prípad, ktorý sa vyskytol u jedného občana, ktorý v dôsledku súdneho konania zostal bez získaného bytu. Za účasti notára mal v rukách kompetentne uzavretú zmluvu, ale na dlhú dobu nebol poskytovaný štátnej registračnej službe, aby legitimizoval svoje vlastníctvo nehnuteľností.
Bolo to však v čase, keď podľa starej verzie Občianskeho zákonníka Ruskej federácie bolo dosť ťažké vstúpiť do ich zákonných práv. Teraz bol celý postup registrácie bytového domu zjednodušený a občania sa nemusia báť - teraz sa im vyššie uvedená udalosť nestane.
Iné okolnosti
Mnoho predajcov nehnuteľností je jednoducho presvedčených o svojej legitimite vypovedať dohodu po 6 mesiacoch od podpísania dokumentu. Veriť však znamená urobiť veľkú chybu. Áno, dohoda sa môže skutočne ukončiť, musí to však existovať dobrý dôvod. A okrem už uvedených situácií môžu ako závažný dôvod na vyhlásenie neplatnosti transakcie slúžiť aj iné okolnosti. Spravidla v čase uzavretia dohody nedošlo k takýmto situáciám, objavujú sa neskôr. V každom prípade by sa všetky takéto situácie mali posudzovať na súde.
Na záver
Kúpa a predaj bytu (ako aj akéhokoľvek iného nehnuteľného majetku) je pomerne problematický postup. Ako už bolo uvedené, môžu to mať rôzne následky. Preto je potrebné viac ako zodpovedne zaobchádzať s transakciou tohto druhu.
Vyhnite sa najmä nenapraviteľným chybám a správne vykonávajte platobné transakcie. Je tiež dôležité dôkladne si prečítať zmluvu pri obstarávaní bývania, pretože nie je známe, kto predávajúci, kto je a za akým účelom predáva nehnuteľnosť. Dohoda by sa mala vykonať v notárskej kancelárii - takže aspoň bude existovať určitá záruka zákonnosti dohody.
Nakoniec môžete všetkým účastníkom transakcií s nehnuteľnosťami prikázať, aby sa vyhli chybám a dodržiavali platné právne predpisy. Najdôležitejšie je však jasne pochopiť, čo je DCT pri kúpe bytu. Iba potom môžete pokojne spať!