Čo je podnájom pozemku?

Pozemky sú požadované nehnuteľnosti používané na výstavbu zariadení, poľnohospodárstvo alebo na iné účely. Môžu byť vydané na prenájom od súkromných vlastníkov alebo od štátu. V takom prípade môže nájomca prenajať pôdu za určitých podmienok. Z tohto dôvodu je dôležité, aby bol priamy majiteľ informovaný o príprave novej zmluvy. Výšku poplatku určuje priamy nájomca, ale podmienky podnájomnej zmluvy nesmú byť v rozpore s požiadavkami uvedenými v nájomnej zmluve.

Zmluvné strany

Pri príprave podnájomnej zmluvy o pozemok sú účastníkmi nájomca a nájomca. Najčastejšie ich zastupujú veľké priemyselné spoločnosti, na transakcii sa však môžu zúčastniť aj súkromné osoby.

Najčastejšie si veľká spoločnosť prenajíma veľkú časť pôdy od štátu. Je rozdelená na niekoľko malých plôch, ktoré sa potom prenajímajú za vyššiu cenu. Dôvodom podnájmu pozemku je často zníženie výrobnej kapacity alebo zvýšenie daní nájomcovi.

Strany transakcie môžu mať odlišné právne postavenie. Ako nájomcovia môžu pôsobiť nielen spoločnosti, ale aj jednotliví podnikatelia alebo dokonca súkromné osoby. V rozpočte firiem neexistujú žiadne obmedzenia týkajúce sa občianstva ľudí alebo podielu zahraničného kapitálu.

Práva a povinnosti strán

Prenájom a podnájom pozemkov sú podobné pojmy, pretože v každom prípade je určité územie prevedené na konkrétnu osobu alebo spoločnosť na dočasné použitie. Je možné uviesť v prenájme možnosť spätného odkúpenia územia. Medzi vlastnosti podnájmu pozemkov patrí:

nájomca musí zaručiť vlastníkovi pozemku, že prevod pozemku sa uskutočňuje v rámci zákona a so správnym plnením zmluvy
vlastník územia musí byť upozornený na vypracovanie podnájomnej zmluvy;
nájomca nemôže ponúknuť nájomcovi viac práv, ako má na základe hlavnej nájomnej zmluvy;
nie je dovolené zasahovať do činností subdodávateľa, ak tým neporušuje zákonné požiadavky;
existencia podnájomnej zmluvy žiadnym spôsobom nezrušuje povinnosti existujúce podľa hlavnej nájomnej zmluvy;
nájomca môže ukončiť vzťahy s nájomcom z rôznych dôvodov, napríklad ak sa neplatí mesačný poplatok za čas alebo sa vykonáva nezákonná výroba.

Všetky práva a povinnosti vyplývajúce z oboch strán transakcie sú bezpodmienečne stanovené v podnájomnej zmluve. Zostavuje sa pri zohľadnení ustanovení nájomného.

Dôvody predčasného ukončenia

Podnájomná dohoda o pozemku sa ukončí súdnym rozhodnutím alebo mierovými prostriedkami, ak existujú tieto dôvody:

systematicky prenajímateľ porušuje požiadavky občianskeho zákonníka;
platba za používanie stránky nie je včas zaplatená;
na území došlo k vážnej nehode;
rozmaznaná pôda v dôsledku rôznych prírodných katastrof;
územie sa používa na iné účely;
objekt je zaistený pre potreby štátu.

Ak existuje dôkaz o tom, že účastník porušil požiadavky zákona, potom je za svoje konanie dodatočne zodpovedný. Za týmto účelom dostávajú príslušné pokuty.Nájomca má právo prenajať pôdu iba s predchádzajúcim oznámením o úkonoch vlastníka územia.

Predmet zmluvy

Pri príprave dohody sa jej téme venuje veľká pozornosť. Predstavuje priamy pozemok. Dohody o prenájme pôdy a podnájme by mali obsahovať tieto informácie o pôde:

prevedená oblasť;
Presná adresa
číslo katastra;
zoznam budov umiestnených na území;
prítomnosť lesných ciest;
sú uvedené nedokončené stavebné objekty;
je daná prítomnosť viacerých hydraulických štruktúr, požiarnych veží, potrubí alebo iných prvkov a štruktúr.

Ak nájomca prenajíma iba určitú časť pridelenia, táto informácia je zahrnutá do zmluvy o podnájme. Okrem toho sa odporúča, aby sa pri prevode pôdy vypracovalo osvedčenie o prijatí.

Vzor dohody o podnájme pôdy sa nachádza nižšie.

Nuansy pre vlastníka pôdy

Vlastníkovi územia musí byť oznámené, že nájomník má v úmysle prenajať pôdu. Ak je hlavná nájomná zmluva vypracovaná na rok, musíte najprv získať súhlas vlastníka na prevod pozemku na nájomcu.

Obdobie podnájmu pozemku nesmie prekročiť obdobie uvedené v hlavnej zmluve. Ak sa pôda prenajíma na významné obdobie, územie sa môže stať majetkom nájomcu, ak je prenajímateľom štát. Potom nájomca nezávisle určí, kedy prevedie svoj majetok na dočasné užívanie iným osobám.

Zmluvné pravidlá

Pri príprave dohody sa odporúča používať vzor podnájomnej zmluvy o pozemok, aby sa nevynechali dôležité body. Ak lehota presiahne jeden rok, dokument sa musí zaregistrovať na federálnej registračnej službe.

Zmluva sa neuzavrie od okamihu jej podpísania oboma stranami, ale po vykonaní zmien v USR. Podnájom pozemku je nevyhnutne stanovený úradným dokumentom. Vzťahy medzi nájomcom, vlastníkom pôdy a podnájom sa regulujú pomocou tejto dohody.

Aké položky sú zahrnuté?

Pri vypracovaní podnájomnej zmluvy musí byť súčasťou informácie o dokumente časť pozemku:

preto sú uvedené podrobnosti o účastníkoch, ich úplné meno, údaje z cestovného pasu a adresa bydliska občanov, a ak je spoločnosť jednou zo strán, potom sú v dohode zahrnuté aj ich údaje, celé meno, adresa, DIČ a ďalšie informácie;
adresa majetku prevedeného na dočasné použitie je presne zaregistrovaná;
ak sa prevedie iba časť jedného územia, uvedie sa jej presná plocha;
výška platby za využívanie pôdy je stanovená;
postup je stanovený na základe toho, ktoré prostriedky budú prevedené na prenajímateľa;
uvádza obdobie, na ktoré sa dohoda uzatvára;
základné práva a povinnosti, ktoré sa objavia zmluvným stranám po registrácii tohto dokumentu;
je uvedená zodpovednosť strán;
uvádza dôvody predčasného ukončenia zmluvy.

Je dovolené používať fixné náklady na podnájom alebo plávajúce, pretože poplatok môže závisieť od rôznych podmienok. Prenajímateľ musí zabezpečiť, aby prenajímateľ využíval územie iba na základe jeho účelu, pretože inak by nezákonné konanie mohlo viesť k degradácii pôdy a zníženiu hodnoty územia.

Správnu dohodu o podnájme pôdy získate len vtedy, ak budete brať do úvahy početné pravidlá. Vzorový dokument o frekvencii sa používa na správne vypracovanie zmluvy.

Aké doklady sa vyžadujú od nájomcu?

Pred uzavretím zmluvy musí nájomca preukázať potenciálnemu nájomcovi, že má právo takúto dohodu uzavrieť. Na tento účel sa pripravujú tieto dokumenty:

hlavnú zmluvu uzatvorenú s priamym vlastníkom nehnuteľnosti a majiteľa môže zastupovať súkromná osoba alebo štát;
písomné povolenie vlastníka poskytnúť pôdu na užívanie tretími stranami;
úradný list od vlastníka územia;
nájomný pas;
výpis z USRN obsahujúci informácie o veľkosti pozemku a jeho bezprostrednom vlastníkovi;
súhlas manžela / manželky vlastníka poskytnúť pôdu na prenájom;
ak sa na území nachádzajú budovy, pre každý objekt sa požadujú výpisy z USRN.

Právo na podnájom patrí jednotlivcom aj rôznym spoločnostiam. Občania pripravia cestovný pas na uzatvorenie zmluvy, ale spoločnosť musí prenajímateľovi odovzdať základnú dokumentáciu, osvedčenie o registrácii a ďalšie dokumenty na preskúmanie. Hlavný nájom musí mať osobitné ustanovenie, ktoré umožňuje nájomcovi preniesť územie na použitie na iné osoby na základe podnájomnej zmluvy.

Podrobná inštrukcia procesu

Podnájom časti pozemku alebo celého územia sa vykonáva v určitom slede akcií. Patria sem:

pôvodne sa s majiteľom územia uzatvára lízing;
nájomca sa musí ubezpečiť, že na základe obsahu tohto dokumentu má právo poskytnúť územie na použitie tretím stranám za akýkoľvek poplatok;
ak je dokument vystavený na obdobie dlhšie ako 1 rok, musí byť zaregistrovaný v Rosreestri;
vyhľadávajú sa subjekty, ktoré sú pripravené podpísať dohodu o osobitných podmienkach;
každá strana pripraví potrebnú dokumentáciu pre ďalšiu spoluprácu;
a) ak je medzi dvoma účastníkmi uzavretá dohoda, a ak je veľkosť územia značná alebo jedna zo strán je veľká spoločnosť, je vhodné do tohto procesu zapojiť skúsených právnikov, aby boli presvedčení o právnej čistote transakcie;
ak lehota podnájmu presahuje 1 rok, musí byť dokument zaregistrovaný v USRN;
po uplynutí stanoveného obdobia sa môže akákoľvek zmluva predĺžiť.

Registrácia nájmu alebo podnájmu sa uskutoční do 10 dní. Potom môže nájomca alebo nájomca využiť získané územie na účely uvedené v zmluve.

Poskytnutie priameho pridelenia na použitie je prednostne stanovené vyhotovením zmluvy o prevode. Označuje, kedy bolo územie prevedené. Užívateľ musí preniesť prenajímateľovi prostriedky uvedené v zmluve v stanovenej lehote. Ak dôjde k oneskoreniu, vedie to k výpočtu pokút a dohoda sa môže vypovedať v predstihu.

Ako dlho je vypracovaný?

Obdobie, na ktoré sa uzatvára podnájom, sa môže v rôznych situáciách výrazne líšiť. Závisí to od obdobia uvedeného v hlavnej nájomnej zmluve. Preto ak štát poskytol pôdu po dobu 15 rokov, potom nemožno prenajať obecný pozemok po dobu dlhšiu ako 15 rokov.

Ak dohoda naznačuje nesprávny termín, dokument sa ľahko zruší prostredníctvom súdu.

Zmluvné náklady

Poskytnutie pozemku na podnájom určite sprevádzalo oficiálne uzavretie dohody. V takom prípade musíte za vykonanie príslušných zmien USRN zaplatiť štátny poplatok. Cena závisí od toho, kto je užívateľom pozemku:

jednotlivci platia 2 000 rubľov.
pre spoločnosti sa výška cla zvyšuje na 22 000 rubľov.

Ak sa transakcie zúčastňuje niekoľko občanov alebo podnikov, potom sa výška poplatku zvyšuje v závislosti od počtu účastníkov. Registračný poplatok sa platí, takže nezáleží na tom, koľko predmetov sa prevedie na použitie. Štátnu povinnosť možno zaplatiť prostredníctvom pobočiek MFC alebo rôznych bankomatov. Okrem toho môžete kontaktovať ktorúkoľvek pobočku banky.

Aké kontroverzné situácie môžu nastať?

Prenajatie územia je skôr špecifický a zložitý proces. Je to spôsobené skutočnosťou, že na prevod predmetu na použitie konkrétnou osobou sa uzatvárajú dve samostatné dohody registrované v USRN. Preto často vznikajú rôzne kontroverzné situácie, ktorých riešenie sa berie do úvahy:

ak užívateľ nezaplatí poplatok včas, stáva sa to základom pre účtovanie pokút a výška pokuty môže byť stanovená v priamej zmluve;
Významné odchýlky od podmienok transakcie vedú k predčasnému ukončeniu dohody;
nie je možné uzavrieť zmluvu bez predbežného vypracovania územného a územného prieskumu, pretože v tomto prípade neexistujú presné hranice pridelenia na použitie;
geodetické práce vykonáva iba priamy vlastník územia;
aj keď sú všetky potrebné dokumenty vypracované a podpísané, transakcia sa neuzavrie, kým nebude zaregistrovaná v Rosreestri, preto v prípade absencie registrácie nemôže zmluvná strana platiť finančné prostriedky podľa zmluvy, pretože ani existencia podpísanej zmluvy o prevode neslúži ako základ pre prevod poplatku;
ak užívateľ pozemku ukončí svoju činnosť na mieste pred termínom uvedeným v zmluve, nejde o dôvod ukončenia platieb, preto musí prísne dodržiavať požiadavky zmluvy, inak môže čeliť potrebe zaplatiť násilne vysoké pokuty;
ak vlastník pozemku neustále zvyšuje výšku poplatku, ale zároveň si neplní svoje povinnosti týkajúce sa údržby pôdy, môže nájomca žalovať prenajímateľa;
v prípade ukončenia nájomnej zmluvy pred stanoveným termínom to vedie k automatickému ukončeniu podnájomnej zmluvy.

Ak každá strana transakcie dodržiava požiadavky zákona, potom nevzniknú žiadne sporné otázky, ktoré by viedli k potrebe podať žalobu na súde.

Riziká účastníkov procesu

Priradenie územia má pre priameho používateľa určité riziká. Patria sem:

zmluva sa neuzatvára s vlastníkom územia, ale s nájomcom;
ak bude pôvodná dohoda ukončená z rôznych dôvodov, potom podnájomná zmluva stratí právoplatnosť;
existuje možnosť, že nájomca je scammer, takže môže klamať podnájomníka aj bezprostredného vlastníka územia;
Obdobie, na ktoré sa vykonáva podnájom, je obmedzené na obdobie, na ktoré sa uzatvára hlavná nájomná zmluva.

Preto je nájsť používateľov ochotných uzavrieť takúto dohodu dosť ťažké. Zvyčajne sú to rôzne spoločnosti, ktoré na podnikanie využívajú územia.

Pravidlá prevrátenia

Predĺženie zmluvy o podnájme je povolené iba vtedy, ak sa predĺži doba prenájmu. Preto bude nájomník na začiatku musieť vyriešiť problémy s vlastníkom týkajúce sa predĺženia. Iba s kladným rozhodnutím pozýva účastníka, aby pokračoval v spolupráci.

Ak vlastník pôdy odmietne uzavrieť novú zmluvu, sprostredkovateľ a užívateľ pôdy sú zbavení práva na uzatváranie transakcií s touto nehnuteľnosťou.

záver

Podnájom pôdy spočíva v tom, že nájomca samostatne prevádza pôdu inému užívateľovi za poplatok.Na tento účel sa nevyhnutne uzavrie formálna dohoda. Ak jej platnosť presiahne jeden rok, dohoda sa zaznamená v USRN.

Pri uzatváraní takejto dohody vznikajú pre každého účastníka určité nuansy a riziká. Používatelia a vlastníci území by preto mali rozumieť požiadavkám právnych predpisov týkajúcich sa využívania pôdy.