Miera kapitalizácie je veľmi dôležitá pri plánovaní finančných alebo investičných aktivít. Zároveň v Rusku nie je možné vždy určiť mieru kapitalizácie spoľahlivou presnosťou. Dôvodom je skutočnosť, že informácie z rôznych trhov sú neúplné. Navyše to často nie je úplne pravda. Čo je miera kapitalizácie?
Čo je miera kapitalizácie?
Tento ukazovateľ predstavuje pomer hodnoty nehnuteľnosti k príjmu, ktorý môže priniesť v priebehu roka. Miera kapitalizácie umožňuje investorovi posúdiť vyhliadky na investovanie peňazí do konkrétneho aktíva. Existuje niekoľko typov tohto ukazovateľa. Analýzou každej z nich môžete lepšie porozumieť charakteristickým rysom mier kapitalizácie.
Charakteristický ukazovateľ
Napríklad miera bezrizikovej kapitalizácie stanovuje smerovanie investícií do tých aktív, pre ktoré je zaručená aspoň návratnosť investícií. Pokiaľ vieme, investovanie bez rizík prakticky neexistuje. V tomto prípade máme na mysli investície, ktoré znižujú pravdepodobnosť nepríjemných nehôd na nulu.
Príkladom takejto investície je investícia, ktorej ručiteľom je štát alebo spoľahlivá banka zo Švajčiarska. Zároveň sú trhové riziká neoddeliteľne spojené s finančnými nástrojmi, ako sú akcie, dlhopisy a iné cenné papiere. Príjem z takýchto investícií priamo závisí od úspechu emitujúcej spoločnosti.
Investori boli prví, ktorí pociťovali nízku ziskovosť podniku pri investovaní do svojich vlastných cenných papierov. Riziká však nesú nielen tento druh financovania. Napríklad nehnuteľnosť je tradičným a jedným z najspoľahlivejších spôsobov investovania. Toto aktívum je napriek tomu náchylné na riziká, ako napríklad nízka likvidita, odpisy počas prevádzky, ako aj zmeny právnych predpisov vrátane daní.
Metódy výpočtu miery kapitalizácie
Aké sú metódy výpočtu miery kapitalizácie? Existuje ich niekoľko:
- kumulatívna konštrukcia;
- súvisiace investície;
- metóda stláčania trhu;
- Inwoodova metóda a ďalšie.
V praxi je najbežnejšou metódou kumulatívnej konštrukcie. Aké sú komponenty kapitalizácie? Táto metóda používa princíp spočítania bezrizikového ukazovateľa úrokovej sadzby, trhovej rizikovej prémie a rizikovej prémie spojenej s investovaním do konkrétneho aktíva. Čo to znamená? Inými slovami, na predpovedanie pravdepodobného zisku je potrebné vziať do úvahy také ukazovatele, ako je bezriziková miera, celková úroveň trhových rizík a miera rizika vo vzťahu ku konkrétnemu majetku.
Miera kapitalizácie nehnuteľností
V procese analýzy pravdepodobnej ziskovosti investovania do nehnuteľností vypočítajú investori zisk, ktorý môžu získať počas svojej činnosti. Táto metóda umožňuje predpovedať účinok investície a porovnať kúpnu cenu objektu s príjmami.
Miera kapitalizácie nehnuteľností sa vypočíta pomocou vzorca, ktorý sa odvodí z nasledujúcej rovnice:
V = I / R, kde:
- V je hodnota majetku;
- I - odhadovaná ziskovosť z prevádzky zariadenia;
- R je miera kapitalizácie nehnuteľností.
Preto miera kapitalizácie: R = I / V.
Je potrebné poznamenať, že miera kapitalizácie príjmu sa niekedy nazýva aj miera kapitalizácie, miera kapitalizácie alebo multiplikátor čistého nájomného. Tieto pojmy sú synonymá. Výpočet tohto ukazovateľa je pomerne efektívny a objektívny. Je to kvôli fixným nákladom na nehnuteľnosti, ktoré určujú trh a ktoré možno nájsť z otvorených zdrojov. Okrem toho je cena prenájmu nehnuteľností regulovaná aj trhom, čo úlohu zjednodušuje.
Zásady výpočtu miery kapitalizácie nehnuteľností
Je potrebné zdôrazniť, že pri výpočte ziskovosti predmetu by sa požadované výdavky mali odpočítať z celkových príjmov. Patria sem:
- platba za elektrinu;
- platba za zabezpečenie objektu;
- platy rôznych zamestnancov;
- ďalšie náklady spojené s procesom prevádzky nehnuteľností.
Okrem toho z parametra I je potrebné odpočítať ušlý zisk z prenájmu nie všetkých 100% budovy. Medzi náklady, ktoré znižujú celkovú ziskovosť, patria dane, úroky z pôžičiek a ďalšie fixné náklady. A až po odpočítaní všetkých nákladov dostaneme čistý prevádzkový výnos, ktorý sa používa vo vzorci na výpočet miery kapitalizácie nehnuteľností.
Po získaní všetkých potrebných údajov môžeme vypočítať požadovaný ukazovateľ podľa vyššie uvedeného vzorca. Zoberme si príklad. Predpokladajme, že investujete do určitého druhu nehnuteľnosti, napríklad do úložného priestoru. Náklady na zariadenie sú 50 miliónov rubľov. Po odpočítaní všetkých nákladov investor zistí, že čistý prevádzkový výnos bude 13 miliónov rubľov ročne. Na určenie miery kapitalizácie nehnuteľností musíte použiť vzorec: 13 miliónov / 50 miliónov = 0,26. Táto hodnota ukazuje, že investor dostane každý rok 26% svojej investície z prenájmu skladovacích zariadení.
Výber nehnuteľnosti s najvyššou mierou kapitalizácie
Pri výbere nehnuteľného majetku na investovanie peňazí by sa mali uprednostniť tie, ktoré majú najvyššiu mieru kapitalizácie. Okrem toho treba poznamenať, že bez zohľadnenia tohto koeficientu nie je možné predpovedať efektívnosť investícií a objekt vyhodnotiť pred jeho nadobudnutím. Vyžaduje si to aj analýzu trhu a sledovanie dôležitých ekonomických ukazovateľov na základe dostupných údajov o investíciách do nehnuteľností.
V procese úplného monitorovania by sa mali získané informácie zovšeobecňovať. Zároveň je potrebné vyhodnotiť rôzne segmenty trhu s nehnuteľnosťami. Tieto informácie budú následne slúžiť ako pomôcka a umožnia správne posúdenie zariadenia. Okrem toho umožňuje vykonať kvalitatívnu porovnávaciu analýzu dostupných vypočítaných ukazovateľov a priemerných údajov o trhu.
Metóda prepojeného investovania
Výška vlastného imania a vypožičaného kapitálu sa často používa na nákup nehnuteľností. Preto je pre správny výpočet miery kapitalizácie potrebné vziať do úvahy obidva zdroje investícií. Ako vypočítať ukazovateľ? V tomto prípade sa na určenie miery kapitalizácie používa metóda priamej investície alebo, ako sa tiež nazýva, technika investičnej skupiny. Vzorec kapitalizácie pre úverové fondy je okrem toho nasledujúci:
Rm = DO / IR, kde:
- Rm - kapitalizačný pomer vypožičaných prostriedkov alebo hypotekárna konštanta;
- DO - ročné platby za vypožičané prostriedky;
- IR je hlavná výška hypotekárneho úveru.
V takom prípade sa miera kapitalizácie vlastného imania vypočíta pomocou tohto vzorca:
Re = DP / K, kde:
- Re je miera návratnosti vlastného kapitálu;
- DP - hotovostný tok za rok pred zaplatením všetkých daní;
- K je výška vlastného imania.
Celková miera kapitalizácie pri použití metódy priamych investícií sa určuje vypočítaním váženého priemeru prvých dvoch ukazovateľov: P = M x Pm + (1 - M) x Re, kde M je časť požičaných prostriedkov v celkových nákladoch na objekt.
Metóda stlačenia trhu
Táto metóda zahŕňa použitie pri výpočte miery kapitalizácie ukazovateľa čistého prevádzkového príjmu z činností podobnej spoločnosti alebo z jej nehnuteľností, ako aj z predajnej hodnoty jej aktív. Na stanovenie pomeru kapitalizácie pomocou metódy stláčania trhu je potrebné vydeliť čistý prevádzkový výnos nákladmi na podobný objekt alebo spoločnosť.
Ako tomu rozumieť? Inými slovami, na stanovenie miery kapitalizácie požadovanej spoločnosti sa používajú ukazovatele základného vzorca pre kapitalizačný pomer, ale pre inú podobnú spoločnosť, ktorá zaujíma rovnaký segment trhu a je porovnateľná vo veľkosti. Charakteristickým rysom tejto metódy výpočtu je absencia účtovania návratnosti investícií a návratnosti investícií.
Táto technika má výhody aj zjavné nevýhody. Pozitívne charakteristiky zahŕňajú relatívnu jednoduchosť určenia pomeru kapitalizácie. Takto vypočítaná stávka má svoje nevýhody. Medzi nevýhody patrí napríklad nedostatok potrebných údajov týkajúcich sa čistého prevádzkového príjmu a predajnej hodnoty spoločnosti, ktorá sa považuje za základ analýzy. Preto nie vždy je možné vybrať správne a vhodné príklady.
Metóda Inwood
Táto metóda sa používa v prípadoch, keď podľa prognózy bude návratnosť investícií počas celého investičného cyklu rovnaká. Súčasne časť výnosov predstavuje návratnosť investícií a druhou je návratnosť investovaného kapitálu. Suma návratnosti kapitálu sa reinvestuje. Zohľadňuje sa tým miera návratnosti investícií. Mieru kapitalizácie je možné určiť za podmienky získania rovnakých výnosov získaním súčtu miery návratnosti investícií a koeficientu návratnosti za rovnaké percento.