Aký je nájom bytu? Tento pojem sa vzťahuje na postup prevodu určitého majetku z jednej osoby (príjemcu) na osobnú povahu na inú osobu (platiteľa), ktorý v odpovedi pravidelne vypláca hotovosť konkrétnej (vopred dohodnutej) sumy za danú hmatateľnú hodnotu. V súčasnosti hovoríme o nájomnom bývaní (najčastejšie byty). Vo väčšine prípadov je nehnuteľnosť prevádzaná staršou osobou. Na oplátku počíta so starostlivosťou a výživou až do svojej smrti. Tento typ zmluvy je však dosť komplikovaný a má veľké množstvo nuancií.
Čo je to nájom za byt - hovorme podrobne
Nehnuteľnosť je možné kúpiť na základe dohôd rôznych foriem. Ide o nákup a predaj, darovanie alebo dedenie. V tom istom riadku je možnosť celoživotnej údržby so závislou alebo doživotnou rentou výmenou za bývanie. Aký je jeho význam? Aké sú výhody zmluvy o doživotnom dôchodku za byt pre jeho majiteľa? Staršie osoby sú poskytované finančne, dostávajú potrebnú pomoc a platia za svoj hlavný majetok - nehnuteľnosť.
Tradičným dôvodom, prečo sa takéto dohody najčastejšie uzatvárajú s osamelými starými ľuďmi, sú ťažkosti, niekedy nemožnosť ich existencie bez starostlivosti a dôstojnej materiálnej podpory. V našej krajine je životná úroveň starších ľudí nízka. Veľkosť dôchodku je často pomerne nízka, ceny za účty sa neustále zvyšujú a vek si vyžaduje starostlivosť a lieky.
Osamelý starší človek sa môže v ťažkej finančnej situácii spoliehať iba na svoje vlastné zdroje. Najčastejšie je táto nehnuteľnosť vlastnená. Mnohí, ktorí sa dozvedeli, aké je nájomné za byt, sa rozhodnú nájsť žiadateľa o ich nehnuteľnosť a uzavrieť s ním dohodu. Vo väčšine prípadov to pomáha prekonať materiálne poruchy. Nájomné zaplatené v dôsledku ponuky bytu pokrýva väčšinu výdavkov staršieho človeka a umožňuje mu bývať relatívne pohodlne.
Objasnite pojmy
Aký je rozdiel medzi doživotnou rentou a tzv. Závislými zmluvami o údržbe? Po uzavretí prvého z nich môže starší majiteľ bytu počítať s mesačným prijatím dohodnutej sumy. Druhým prípadom je splnenie povinnosti úplnej údržby, fyzickej starostlivosti a poskytnutie starej bezmocnej osobe všetkému, čo potrebuje, na druhú stranu. Čo je v tomto prípade nájom bytu? Zmluva uzatvorená so starým mužom je o kúpe jedla a odevov, oprave a čistení bytu, platení za verejné služby, nákupe drog av prípade potreby za nemocničnú starostlivosť. A tiež denná starostlivosť (nezávisle alebo s pomocou sestry) a nakoniec organizácia a úhrada pohrebného konania.
Pre niektorých ľudí je účasť na živote staršieho človeka s finančnou pomocou pre neho jediná príležitosť v budúcnosti vyriešiť komplexný problém s bývaním. Strany sa nachádzajú ústne alebo prostredníctvom príbuzných, niekedy aj vďaka orgánom sociálnej ochrany. Tí, aj iní chcú vedieť, s kým rokujú. Zmluva o prenájme bytu medzi príbuznými nie je zďaleka vždy uzavretá. Častejšie - s dobrými priateľmi, dôveryhodnými bezprostrednými susedmi, bývalými kolegami.
Predpokladajme, že sa našli - staršieho muža, ktorý „dozrel“, aby prevádzal nehnuteľnosť výmenou za starostlivosť a výživu až do svojej smrti, a jedného, ktorý môže prevziať všetky takéto povinnosti výmenou za byt. Aké kroky budú potrebné, aby strany správne formalizovali svoj vzťah?
Prvý krok: je dôležité vziať do úvahy všetko
Pred vykonaním anuity pre byt strany pripravia zoznam dôležitých a menších (až po najmenšie podrobnosti) podmienky budúcej zmluvy. Každý detail sa musí dohodnúť podrobne. Ponáhľaj sa v takom prípade je zbytočný. Všetky výhody a nevýhody prenájmu bytu by sa mali vymyslieť vopred. Obidve strany si vyžadujú premyslený prístup k papierovaniu. Takáto dohoda chýba v štandardnej forme, jej obsah je vždy individuálny.
Staršia osoba (vlastník bytu) uvádza požiadavky uvedené v texte zmluvy: čo presne bude platiť platiteľ nájomného. Je dôležité nevynechať žiadnu zo základných podmienok a sformulovať očakávané s extrémnou presnosťou. Napríklad druhá strana je povinná zaplatiť určitú sumu najneskôr do určitého obdobia. Peňažný obsah sa musí indexovať podľa inflácie. Akákoľvek z očakávaných budúcich služieb druhej strany v oblasti starostlivosti, nákupu liekov, varenia, čistenia atď. Sa musí zreteľne odraziť v texte zmluvy.
Buďte opatrní
V živote sa môžu vyskytnúť rôzne situácie. Predpokladajme, že v čase prípravy a podpisu zmluvy nebolo zdravie staršieho človeka ako celku uspokojivé, ale v budúcnosti sa jeho stav vážne zhoršil. Služby sestry a poskytovanie liekov s anuitnou zmluvou však neboli zabezpečené.
Ďalší prípad. Každý, kto sa chová ako platiteľ, náhle zomrie skôr, ako dosiahne požadovaný majetok. Kto zdedí túto zmluvu? Jeho text o tom nič nehovorí.
Bolo by lepšie, keby ste predvídali všetky teoreticky možné situácie. Preto by ste pri rozhodovaní o takomto riešení mali v tomto prípade určite zapojiť právnika. Po bohatých skúsenostiach vám vysvetlí, aké prenájmy a nevýhody v byte prinesú každej strane. Špecialista bude schopný poskytnúť maximálny rozsah opatrení na ochranu staršieho majiteľa nehnuteľnosti, ak sa platiteľ náhle správa v zlej viere. Na druhej strane od majiteľa bývania sú možné špinavé triky. Právne kompetentný dokument potom odstráni možné riziká pre druhú stranu.
Krok 2: prejdite na zbieranie dokumentov
Majiteľ bude musieť zhromaždiť celý balík dokumentov, ktoré sú schopné potvrdiť jeho vlastníctvo k tomuto majetku. Budete potrebovať osvedčenie o katastrálnej hodnote a údaje o všetkých osobách zaregistrovaných v tomto byte. Nerobte si originály osobných dokumentov.
Niektorí skúsení právnici odporúčajú vystaviť osvedčenie od neuropsychiatrického lekára. Jeho úlohou je potvrdiť, že majiteľ bytu mal v čase uzavretia zmluvy na mysli jeho pravú myseľ. Tento krok nie je povinný z hľadiska zákona, ale niekedy môže zachrániť budúceho platcu pred problémami. Faktom je, že ak je majiteľ starý a má vážne choroby, dedičia sa môžu pokúsiť napadnúť obchod s odkazom na jeho šialenstvo.
Krok tri: Choďte k notárovi
Po zhromaždení všetkého, čo potrebujete, by ste mali navštíviť notára, ktorý posúdi právnu spôsobilosť vlastníka bytu a stupeň informovanosti o rozhodnutí. Ak nemá pochybnosť, odborník je povinný vypracovať a potvrdiť zmluvu o doživotnom poistení bytu. Takáto notifikácia je povinná.
Po potvrdení notárom sa zmluva prevedie na registračný orgán, zmluvné strany zaplatia štátnu povinnosť a ak je transakcia zaregistrovaná, vydá sa osvedčenie o vlastníctve so zaťažením.
Podmienky zmluvy, nový majiteľ bude musieť splniť až do smrti bývalého majiteľa. Až potom má právo podať žiadosť o premiestnenie z bytu bremena (na základe úmrtného listu). A až potom sa všetky obmedzenia týkajúce sa využívania bývania skončia.
Za akých podmienok môže byť zmluva ukončená?
Tak anuita, ako aj výživné počas celého života, vykonávané vo forme úradne uzavretých dohôd, možno zrušiť iba vzájomnou dohodou oboch strán alebo v súdnom konaní. Transakcia môže byť vyhlásená za neplatnú iba z dvoch dôvodov. Medzi ne patrí nesplnenie uvedených podmienok alebo uznanie vlastníka bytu za právne nespôsobilého v čase podpísania dokumentu.
Ak sú jeho body rešpektované a starší človek uzavrel obchod, ktorý je z právneho hľadiska zodpovedný, uznanie takejto dohody za neplatné z právneho hľadiska je prakticky nemožné. V prípade, že osoba prijímajúca nájomné má vážne opodstatnené nároky týkajúce sa splnenia predpísaných podmienok, ktoré možno preukázať v súdnej sieni, takáto transakcia sa môže ukončiť.
Prax ukazuje, že existuje veľa takýchto situácií. Právnici to niekedy pripisujú podvodom zo strany starších vlastníkov, ale z väčšej časti - zastavením skutočnej podpory a starostlivosti od nového vlastníka.
Celoživotný prenájom na byt: možné problémy
Ľudia sú zvyknutí zaobchádzať s takýmito dohodami opatrne a zbytočne. Trh s nehnuteľnosťami je koniec koncov plný podvodníkov. Z tohto dôvodu sa zmluvnými stranami takýchto transakcií najčastejšie stávajú iba dobre známi ľudia. Právnici však upokojujú - podmienky a záruky ochrany môžu byť uvedené v samotnej zmluve a podporené jej notárizáciou.
Táto dohoda vo svojom jadre znamená, že nový vlastník nemá dostatok príležitostí predať alebo odobrať svoj domov starému človeku a presťahovať sa tam (pokiaľ nie je výslovne dohodnuté). Povinnosť vychovávať nemôže odmietnuť.
Riziká sú však možné pre obe strany. Jednou z nich je nesprávna voľba staršou osobou zmluvného partnera. Dôvera a právne správne vypracovaný dokument tu nestačí. Starší človek môže byť sympatický k druhej strane a môže zatvárať oči pred prejavmi zábudlivosti a voliteľnosti, ale nakoniec môže pravidelne porušovať podmienky transakcie.
Opačná situácia je, keď charakter partnera nevyhovoval vkusu starého človeka a usilovne hľadá najmenšie nedostatky pri plnení svojich dohodnutých povinností. Postupom času sa obaja dozvedeli o celoživotnom prenájme bytu, čo nie je také jednoduché. Bohužiaľ v tomto prípade nefunguje vzorec „nič osobného“. Každá zo strán bude musieť dôkladne premýšľať a rozhodnúť sa, či budete môcť po mnoho rokov udržiavať vzťahy s vybraným partnerom.
Iné riziká
Riziko spočíva v možnom nesprávnom posúdení vlastných finančných a fyzických schopností partnera staršej osoby. Je možné, že toto (doživotné nájomné z bytu) predstavuje pre príkazcu veľkú záťaž. Náklady na údržbu a starostlivosť o staršiu chorú osobu sa nakoniec z roka na rok zvýšia.
Ďalšie riziko - platiteľ nájomného nemusí čakať na byt. Starí ľudia niekedy zažívajú svojich partnerov jeden po druhom. V tomto prípade by sa v zmluve malo určiť, kto sa má prenajať po smrti platiteľa - s prevodom všetkých predchádzajúcich práv a povinností.
Jedno z možných rizík pre staršiu osobu - noví vlastníci môžu vyžadovať jeho premiestnenie.Ak je odmietnutie možného premiestnenia upravené v zmluve, táto žaloba sa týka porušenia jeho podmienok, čo umožňuje staršej osobe právo obrátiť sa na súd. Hlavné je, že nájom bytu s životným pobytom musí byť zaregistrovaný.
Čo obvykle platiteľ riskuje? Starší človek, pár rokov po podpísaní zmluvy, ho možno bude chcieť jednostranne ukončiť. Advokáti uvádzajú, že ak platiteľ starostlivo spĺňa všetky predpísané podmienky, nie je to možné. To znamená, že príjemca nájomného nemá v tomto prípade právo zmeniť názor a ukončiť transakciu, vedenú iba na základe jeho vlastnej vôle.
Kto bude toho, kto neprežije?
Advokáti poznamenávajú, že k podvodom dochádza tak na strane platiteľov, ako aj na starých rodičov, ktorí môžu v rámci akejkoľvek hodnovernej výhovorky vyprovokovať partnera, aby odstúpil od formálneho splnenia podmienok zmluvy, na základe ktorého sa potom pokúsi transakciu ukončiť. Môžu odmietnuť peniaze alebo brániť plateniu bytových a komunálnych služieb. Potom súd vyhlasuje, že za pár mesiacov nevideli peňažný obsah. Ak súd považuje svoje nároky za odôvodnené, potom sa vlastnícke právo môže vrátiť starému človeku, nikto však kompenzuje skôr vyplatené prostriedky opatrovateľovi.
Aby sa predišlo takýmto smutným okolnostiam, právnici zvyčajne odporúčajú platiteľom, aby okamžite založili špeciálny denník, v ktorom vložia všetky príjmy a šeky potvrdzujúce vynaložené a prevedené sumy. Ak starý muž dostane hotovosť v ruke, je nevyhnutné, aby sa vždy podpísal. Tento dokument môže zohrávať veľmi dôležitú úlohu v možnom súdnom konaní.
Najbežnejšou situáciou je však situácia, keď platiteľ nájomného postupne prestane plniť svoje povinnosti. Tu je rada pre starého muža jednoznačná - obrátiť sa na súd a vypovedať anuitnú zmluvu na byt s doživotnou údržbou.
Dedičia nespia
Problémy môžu pochádzať od príbuzných. Po smrti staršieho príjemcu nájomného sa veľmi často snaží dosiahnuť ukončenie transakcie, pričom uviedol údajnú nespôsobilosť príjemcu. V takom prípade sa hodí vyššie uvedené osvedčenie neuropsychiatrického lekárnika. Ak chýba, je teoreticky možné vykonať komplexné vyšetrenie psychologickej a psychiatrickej povahy, ktoré sa vykonáva posmrtne, na základe dokumentov a svedectiev. Tento proces je však veľmi komplikovaný, drahý a niekedy neprináša žiadne výsledky.
Za predpokladu, že je znenie zmluvy správne vypracované, všetky riziká sa vylúčia, s výnimkou možného neplnenia určitých ustanovení „zmluvy“. Problémy nastávajú napríklad vtedy, keď sa neuvádza povinná indexácia peňazí v súvislosti s infláciou alebo chýba dôležitý bod pri prijímaní sestry na chorobu. Ak dokument nestanovuje konkrétny spôsob a lehotu na vyplatenie peňažných súm, môže ich starý človek prijímať od prípadu k prípadu nesystematicky. Výsledkom je, že sa prakticky nehovorí o zlepšení jeho finančnej situácie a bývanie už nie je vo vlastníctve. Preto sa opakujeme ešte raz - služby právnika budú vyžadovať obe strany pred uzavretím transakcie, a nie pri výskyte problémov.
Ďalšie podrobnosti
Teraz sa podrobnejšie zaoberáme charakteristikami týchto dohôd a niektorými dôležitými právnymi otázkami. Ktoré odseky dokumentu sa považujú za povinné? Existujú iba dve z nich: označenie odcudzeného majetku s podrobnosťami o konkrétnom byte a určenie povinností príjemcu. Už sme zvážili potrebu podrobného dekódovania druhého odseku.
Príjemcom môže byť buď občan (jednotlivec), alebo nezisková organizácia. Platiteľom môže byť aj fyzická alebo právnická osoba.V právnych predpisoch nie je jasne definovaná strana transakcie. Povinná písomná forma uzavretia anuitnej zmluvy sa riadi článkom 584 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ako aj jeho notárskym osvedčením. Ak táto podmienka nie je splnená, akýkoľvek súd zruší takúto transakciu.
Ak sú účastníkmi jednotlivci, musia sa v dokumentoch uviesť údaje o ich pasoch. Ak ide o obchodnú alebo inú organizáciu, budete musieť poskytnúť informácie obsiahnuté v zakladajúcich dokumentoch s registračnými adresami. Mali by sa uviesť aj všetky údaje s podrobným popisom odcudzeného bývania. Osobitným bodom nie sú iba povinnosti, ale aj zodpovednosť každej zo strán v prípade oneskorených platieb. Zmluva o doživotnom poistení bytu musí byť zapečatená podpismi všetkých účastníkov.
Aké dokumenty sú potrebné
Zoznam požadovaných dokumentov sa môže líšiť. Zvážte tie hlavné, bez ktorých sa nemôžete obísť. Ako také by sa malo nazývať vysvetlenie vlastníctva, ktoré má byť odcudzené pôdorysom. Môžete si ju objednať na ZINZ podaním príslušnej žiadosti a zaplatením za túto službu. Vyžaduje sa niekoľko osvedčení od MFC: osobný účet, výpis z domácej knihy. Okrem osobných identifikačných dokladov strán budete potrebovať aj katastrálny pas pre uvedené bývanie a osvedčenie o veľkosti jeho odhadovanej hodnoty.
Ak jedna zo strán koná prostredníctvom zástupcu, je okrem svojho pasu povinná predložiť plnomocenstvo na vykonanie transakcie. Už sme spomenuli vlastnícke dokumenty k odcudzenému majetku, ako aj dôvody pre počiatočný výskyt takýchto práv (napríklad darovaciu listinu, závet alebo kúpnu zmluvu). Ako už bolo uvedené, osvedčenie o spôsobilosti na lekárske ošetrenie zo strany lekárskeho zariadenia sa nebude dotknúť. Ďalším povinným dokumentom je osvedčenie o neexistencii zaťaženia alebo finančných dlhov predmetu z Jednotného štátneho registra podnikov a potvrdenie o zaplatení štátnej povinnosti za certifikačný postup. K balíku sú priložené tri kópie anuitnej zmluvy.
Koľko stojí zmluva tohto druhu?
Bez ohľadu na to, či sa byt prenajíma relatívnemu alebo cudzincovi, účastníci budú musieť zaplatiť určitú sumu peňazí za prevod odcudzeného majetku. Ako je uvedené v kapitole 30 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, občan (jednotlivec) ho prispieva sumou 2 000 rubľov. Pre právnickú osobu je oveľa vyššia - 22 000 rubľov. Uzatvorenie takejto zmluvy s notárom vyžaduje zaplatenie poplatku, ktorého výška závisí od hodnoty odcudzeného majetku vo výške 0,5%. Horná a dolná hranica tohto množstva je obmedzená na 20 000 rubľov. a 300 rubľov, čo je uvedené v príslušnom článku Občianskeho zákonníka.