V modernom svete pravdepodobne neexistuje taký človek, ktorý by nechcel mať vlastné bývanie. Nie každý má však možnosť si ho kúpiť v pohodlných nových budovách s rozvinutou infraštruktúrou, pretože ceny sú veľmi vysoké.
Kúpa bytu na sekundárnom trhu je jednou z možností na získanie bytového priestoru, ktorý sa stáva každým rokom čoraz dôležitejším. Dôvodom sú rastúce ceny nového bývania a klesajúca kúpna sila obyvateľstva. Pri kúpe tohto druhu nehnuteľnosti však musíte byť veľmi opatrní a zohľadniť mnohé nuansy, pretože kupujúci čelia určitým rizikám. Skúsme sa zaoberať všetkými aspektmi získavania sekundárnych nehnuteľností, ktorým sa zabráni mnohým úskaliam.
Aké sú riziká, ktorým čelia majitelia domov?
Aké sú teda riziká pri kúpe bytu na sekundárnom trhu?
Medzi hlavné patria:
- nadobúdanie nehnuteľností fiktívnou plnou mocou;
- nákup životného priestoru, v ktorom žijú osoby do veku väčšiny, ako aj dočasne vysídlených obyvateľov;
- vykonanie transakcie bez nesúladu s právnym rámcom;
- nákup bývania, s ktorým bolo zakázané vykonávanie akýchkoľvek operácií;
- nadobudnutie bytu, v ktorom sa uskutočnila nelegálna prestavba.
Všetky tieto nuansy môžu kupujúcemu spôsobiť veľa problémov, takže každý, kto uvažuje o kúpe druhého domu, by mal mať podrobné vedomosti o všetkých nuanciách transakcie.
Kľúčové vlastnosti nadobúdania sekundárneho bývania
Aby ste sa nedostali do nepríjemnej situácie, je potrebné byt pri kúpe skontrolovať. Sekundárny trh je veľmi atraktívny pre veľké množstvo kupujúcich, preto prevádzkuje mnoho bezohľadných realitných kancelárií a podvodníkov, ktorí chcú profitovať z neinformovaných občanov.
Preto pred podpísaním dokumentov musíte skontrolovať:
- či sa byt objaví v spore;
- kto vlastní bývanie;
- Má nehnuteľnosť nejaké zaťaženie (dedičia, maloletí vlastníci atď.);
- súlad obytného priestoru s technickou dokumentáciou;
- Povesť realitnej kancelárie, advokátskej kancelárie alebo notára.
Ak je všetko v poriadku so všetkými vyššie uvedenými nuanciami, potom je možné kúpiť byt na sekundárnom trhu. Nezabudnite tiež venovať pozornosť infraštruktúre a dopravnej križovatke, pretože pohodlné umiestnenie vo vašej domácnosti závisí od výhodnej polohy vášho domu.
Overovanie dokumentov
Aby bola transakcia zákonná, musia byť dokumenty pri kúpe bytu na sekundárnom trhu autentické. Ich overením sa zabráni čiernym realitným kanceláriám a ich podvodným systémom, ako aj výrazne znížia súvisiace riziká.
Nasledujúce práce sú predmetom dôkladného štúdia:
- dohoda;
- vôle;
- doklad potvrdzujúci prevod bývania dedičstvom alebo darom;
- doklad o vlastníctve;
- Zákon o privatizácii bývania.
Je veľmi dôležité, aby bol každý z vyššie uvedených dokumentov vypracovaný v úplnom súlade so všetkými právnymi formalitami, pretože v opačnom prípade bude jednoducho fiktívny. Okrem toho musíte poskytnúť originály všetkých zmlúv a osvedčení. Nikdy nepracujte s fotokópiami.Ak nemáte dostatočný prehľad o právnom rámci, je lepšie využiť služby kvalifikovaných právnikov špecializujúcich sa na túto oblasť.
Overenie totožnosti a dokladov predajcu
K kúpe bytu na sekundárnom trhu by malo dôjsť iba u predávajúceho v dobrej viere, takže musíte skontrolovať jeho totožnosť a dokumenty, konkrétne občiansky pas a kartu daňového poplatníka. V dokumentoch pre transakciu sa musia uviesť príslušné údaje z týchto cenných papierov. Pokúste sa vyhnúť ľuďom, ktorí nemajú poriadok alebo podozrievanie, ako aj tým, ktorí sú pití alkoholom. Táto kontrola je veľmi dôležitá, pretože ak sa k legislatívnym dokumentom pridajú irelevantné informácie, potom v prípade súdneho sporu iniciovaného predajcom stratíte prípad a stratíte zákonné právo vlastniť obytný priestor. V takom prípade bude takmer nemožné vrátiť zaplatené peniaze.
Ak je predávajúci ženatý / vydatá, mal by požiadať o písomný súhlas s predajom bytu manželom / manželkou. To platí aj v prípadoch, ak jeden z párov nie je zaregistrovaný v byte. Ak chcete získať informácie o všetkých osobách, ktoré žijú v domácnosti a majú naň právo, požiadajte predajcu, aby poskytol osvedčenie podľa formulára č.
Kontrola vlastníctva prostredníctvom registrov
Bez ohľadu na to, či je byt kúpený ako hypotéka na sekundárnom trhu alebo za hotovosť, transakcia sa bude považovať za zákonnú, iba ak má predávajúci nehnuteľné právo na nehnuteľnosť určenú na bývanie.
Môžete to overiť nasledujúcimi spôsobmi:
- požiadať o výpis z registra vlastníckych práv k nehnuteľnostiam;
- získať osvedčenie v Jednotnom registri zákazov odcudzenia bývania;
- podať žiadosť do štátneho registra hypoték.
Všetky tieto štátne orgány budú musieť predložiť žiadosť v ustanovenej podobe, ako aj informácie o predajcovi bytu a adrese nehnuteľnosti. Tu je však dôležité pochopiť, že všetky tieto organizácie nemusia mať úplné informácie, takže je najlepšie dostávať tieto vyhlásenia prostredníctvom notárskej verejnosti. Obytný priestor sa navyše jednoducho nemôže zapísať do žiadneho z vyššie uvedených registrov. V takom prípade môžete získať potrebné informácie prostredníctvom ZINZ.
Predbežné uzavretie transakcie
Jedným z najproblematickejších a najťažších spôsobov, ako si kúpiť vlastný dom, je kúpiť si byt na sekundárnom trhu. Podrobné pokyny pre tento proces sú podrobne opísané v Občianskom zákonníku. Podľa zákona musí byť transakcia vykonaná výlučne písomne a musí byť tiež notársky overená.
Ak ste odhodlaní kúpiť nehnuteľnosť, môžete s predávajúcim uzavrieť predbežnú dohodu podloženú dokumentmi, ktoré zaručia, že prenajímateľ uzavrie s kupujúcim dohodu o predaji obytnej nehnuteľnosti za vopred dohodnutých podmienok v presne stanovenom časovom rámci. To umožňuje kupujúcim znížiť potenciálne riziká a zaistiť sa proti skutočnosti, že nehnuteľnosť kúpi iná osoba.
Čo treba brať do úvahy pri uzatváraní transakcie?
Ak sa nákup bytu na sekundárnom trhu uskutoční na základe predbežnej zmluvy, mali by sa pri podpise dokumentu zohľadniť tieto nuansy:
- zmluva musí byť uzavretá za prítomnosti všetkých osôb zaregistrovaných v predanom byte;
- predávajúci musí poskytnúť všetky dokumenty požadované zákonom;
- podrobnosti uvedené v zmluve musia byť relevantné;
- podmienky, za ktorých sa musí predaj vykonať, by sa mali dohodnúť vopred;
- platba sa musí uskutočniť v národnej mene;
- povinnosti a zodpovednosti oboch strán by sa mali dohodnúť vopred;
- na všetkých stranách dokumentu musí byť podpísaný kupujúci a predávajúci.
Je potrebné poznamenať, že ak chce predajca s vami uzavrieť dohodu o úmysle, neponáhľajte sa to urobiť, pretože tento dokument má veľa právnych formalít. Preto sa najprv poraďte s kvalifikovaným odborníkom.
Sekundárne poistenie domácnosti
Pri kúpe je rezidenčné poistenie nehnuteľností spoľahlivou zárukou, že v prípade zlyhania transakcie z akéhokoľvek dôvodu dostane osoba platbu v hotovosti, ktorej výška je uvedená v poistnej zmluve. To vám umožňuje znížiť akékoľvek kategórie rizík pri transakciách s nehnuteľnosťami, preto sú tieto služby veľmi populárne.
Poistenie bude relevantné v týchto prípadoch:
- Ak sa transakcia neuskutoční s vlastníkom bytu, ale so správcom.
- Jednou zo strán transakcie je osoba mladšia ako 25 rokov. Ak by predaj bývania výrazne zhoršil životné podmienky detí, opatrovnícke orgány majú právne dôvody na zákonné zrušenie transakcie aj po formalizácii nákupu.
- Podhodnotený životný priestor. Najčastejšie sa cena podceňuje, aby sa znížila výška odpočtov dane. V takom prípade kupujúci prevedie jednu časť sumy úradne na predajcu a druhú v obálke, takže ak bude transakcia z akéhokoľvek dôvodu zrušená, bude môcť vrátiť iba časť uvedenú v dokumentoch.
Stojí za zmienku, že ak kupujete byt na hypotéke na sekundárnom trhu, potom je nevyhnutným predpokladom aj poistenie. Ide o to, že táto požiadavka je inherentná pre väčšinu bánk, keď žiadajú o hypotéku.
Proces opätovného predaja
Ak chcete bezpečne kúpiť druhé bývanie, musíte prísne dodržiavať základné pravidlá transakcie.
Postup pri kúpe bytu na sekundárnom trhu je nasledujúci:
- Vyhľadajte atraktívnu nehnuteľnosť.
- Naučenie sa pravosti dokumentácie.
- Overenie totožnosti predávajúceho.
- Registrácia transakcie a uskutočnenie zálohovej platby.
- Príprava potrebného balíka dokumentov.
- Podpisové dokumenty oboch strán.
- Registrácia nového vlastníka vo vládnej agentúre.
- Vypracovanie aktu prijatia / prevodu bytu.
Tento postup je štandardný, preto je veľmi dôležité dôsledne sledovať všetky jeho fázy.
Výhody pri kúpe sekundárneho bývania
V súčasnosti štát poskytuje podporu občanom s nízkymi príjmami vydávaním materského kapitálu.
V tomto prípade je kúpa bytu na sekundárnom trhu možná iba vtedy, ak nehnuteľnosť spĺňa tieto požiadavky:
- Bývanie sa stáva úplným majetkom rodiny.
- Nehnuteľnosť sa nachádza v Rusku.
- Hygienický stav spĺňa všetky požiadavky.
- Transakcia sa vykonáva v úplnom súlade so zákonom.
- Právo na vlastníctvo bytu majú všetci členovia rodiny vrátane maloletých.
V takom prípade sa nákup rezidenčnej nehnuteľnosti môže uskutočniť v hotovosti aj na úver.
záver
Preskúmali sme teda, ako dochádza k nákupu bytu na sekundárnom trhu s bývaním. Ako ste si asi uhodli, na jednej strane je to prospešné, pretože náklady na takúto nehnuteľnosť sú oveľa nižšie ako v nových budovách, na druhej strane kupujúci však musia podstúpiť vyššie riziká. Preto je najlepšie kupovať nehnuteľnosť prostredníctvom skúsených právnikov s rozsiahlymi skúsenosťami v tejto oblasti, aby sme sa chránili a nestratili peniaze. V súčasnosti je na trhu tohto typu činnosti mnoho spoločností.