Mnoho ľudí využíva majetok iných ľudí na základe prenájmu. Izba môže byť obytná alebo nebytová. Zmluva sa môže uzavrieť medzi jednotlivcami alebo spoločnosťami. Vzťah medzi oboma stranami sa riadi dohodou. Často používal lízing s právom kupovať nehnuteľnosť, čo umožnilo nájomcovi kúpiť priestory po skončení platnosti zmluvy.
Koncept
Lízing s právom na kúpu nehnuteľnosti predstavuje vzťah medzi dvoma stranami transakcie týkajúcej sa nehnuteľnosti. Medzi vlastníkom priestorov a nájomcom sa uzatvára osobitná zmluva. Zahŕňa nielen najdôležitejšie podmienky, ale aj informácie o možnosti odkúpenia predmetu transakcie.
Zmluva zvyčajne naznačuje, že nájomca môže nehnuteľnosť uplatniť. Až po stanovenom období. Tento postup sa uskutočňuje na základe podmienok čl. 624 Občiansky zákonník. Preto nájomca v procese využívania priestorov nesmie žiadnym spôsobom porušovať požiadavky a podmienky zmluvy.
Rozdiely od lízingu
Lízing nehnuteľností sa často porovnáva s leasingom. Medzi týmito transakciami sú určité rozdiely:
- pri prenájme neexistujú žiadne obmedzenia týkajúce sa výberu nájomného bývania, preto nájomca vyberie predmet, po ktorom si ho prenajímateľ kúpi od majiteľa a zabezpečí finančný lízing, a pri štandardnom prenájme je majetok vo vlastníctve osoby vyhotovený, a preto je výber predmetu obmedzený;
- tri strany sa zúčastňujú na prenájme a pri prenájme sa zmluva priamo uzatvára medzi dvoma účastníkmi;
- počas uzatvárania lízingovej zmluvy je možné, aby klient odkúpil nehnuteľnosť, a pri lízingovej zmluve je to možné iba vtedy, ak existuje príslušná doložka.
Mnoho ľudí a spoločností má záujem o prenájom s právom na kúpu komerčného majetku. Za takýchto podmienok môžu podnikatelia skontrolovať, či je vybrané miesto vhodné pre prácu aj pre zákazníkov. Ak je činnosť účinná, potom sa rozhodne o spätnom odkúpení predmetu.
Výhody
Využitie nájmu s právom kúpy nehnuteľnosti má pre nájomcu mnoho výhod:
- kúpa bytu bez použitia vypožičaných prostriedkov;
- nehnuteľnosť sa používa až do konečného odkúpenia;
- Transakciu môžete kedykoľvek zrušiť;
- na podpis zmluvy sa nevyžaduje zhromažďovanie veľkého množstva dokumentov;
- s bývaním nie sú spojené žiadne ďalšie náklady, pretože poistenie sa nevydáva a hodnotenie sa nevykonáva;
- nevyžaduje sa žiadna záloha.
Výhody pre prenajímateľa zahŕňajú:
- Existujúcu nehnuteľnosť môžete predať za vysokú cenu;
- nehnuteľnosť patrí vlastníkovi až do konečného odkúpenia;
- Zmluvu je možné kedykoľvek ukončiť.
Lízingy s právom na kúpu nehnuteľností obvykle využívajú prenajímatelia, ktorí chcú predať svoj majetok, ale tento proces nemôžu vykonať okamžite z dôvodu vysokých nákladov na nehnuteľnosť alebo z iných faktorov.
nedostatky
Takáto dohoda má pre nájomcu niektoré negatívne aspekty:
- Pred konečným odkúpením je nehnuteľnosť zaregistrovaná u iného účastníka transakcie, ktorý ju môže úplne zbaviť;
- majiteľ objektu môže transakciu kedykoľvek ukončiť bez vrátenia platieb za prenájom;
- ak prenajímateľ zomrie, budete musieť so svojimi dedičmi uzavrieť novú dohodu o výhodnejších podmienkach.
Prenajímateľ zároveň nemôže tieto priestory využívať na nijaký účel, a to ani dlhodobo, môže dôjsť k zvýšeniu ceny nehnuteľností, čo povedie k strate zisku.
Aké dokumenty sa požadujú?
Najčastejšie ponúkanými v Moskve sú nájomné s právom na kúpu nehnuteľnosti. Dôvodom je skutočnosť, že nehnuteľnosť je v hlavnom meste drahá, a preto je ťažké ju štandardným spôsobom predať. Na uzavretie transakcie sa pripravujú tieto dokumenty:
- pasy strán transakcie, a ak je jednou zo strán spoločnosť, potom sa použije osvedčenie o registrácii a registrácii u Federálnej daňovej služby;
- výpis z knihy domácich, s ktorým môžete zistiť, kto je zaregistrovaný v nehnuteľnostiach;
- osvedčenie o vlastníctve objektu alebo výpis z USRN vrátane informácií o majiteľoch bytu;
- priamy nájom, v ktorom existuje klauzula o možnosti spätného odkúpenia nehnuteľností;
- splátkový kalendár obsahujúci informácie o tom, kedy presne by sa mali previesť platby nájomcom.
Okrem toho sa zvyčajne vydáva osvedčenie o prijatí. Obsahuje informácie o všetkých domácnostiach dostupných v priestoroch, ako aj o dátume, kedy nájomca začal nehnuteľnosť používať.
Nuance registrácie zmluvy
Ak je vypracovaný lízing s právom na kúpu nehnuteľnosti, jeho trvanie zvyčajne trvá 10 alebo 15 rokov. Ak doba platnosti zmluvy presiahne 1 rok, je zaregistrovaná vo federálnom registri. Na tento účel sa pripravujú dokumenty:
- cestovné pasy účastníkov;
- žiadosť o registráciu;
- jedna kópia nájomnej zmluvy;
- príjem dane;
- technický pas a plán nehnuteľností.
Môžete sa obrátiť nielen na pobočku Rosreestr, ale aj na MFC.
Nuansy spolupráce
Bez ohľadu na to, či sa v Nižnom Novgorode alebo v inom meste uzatvára lízing s právom na kúpu nehnuteľnosti, do úvahy sa berú určité požiadavky zákona. Proces prípravy zmluvy je upravený federálnymi predpismi, preto účastníci transakcie berú do úvahy vlastnosti:
- odkúpenie je iba právo nájomcu, a nie je preto jeho povinnosť donútiť ho súdnou cestou vykonať tento proces;
- po zaplatení celej sumy splatnej prenajímateľovi sa vyžaduje registrácia prevodu práva na byt na nájomcu;
- aj bežné nájomné možno rekvalifikovať na prenájom s právom kúpy, ktoré je stanovené v čl. 624 Občianskeho zákonníka je preto postačujúce iba vypracovať dodatočnú dohodu medzi oboma stranami.
Tento spôsob prenájmu je vhodné používať iba pod podmienkou, že medzi týmito dvoma účastníkmi existuje dôverný vzťah a že dopyt po nehnuteľnostiach sa považuje za nízky.
Riziká nájomcu
Pri nájme nájomného práva s právom kúpy nehnuteľnosti musí nájomca čeliť vážnym rizikám:
- smrť prenajímateľa môže viesť k ukončeniu zmluvy alebo k vytvoreniu ďalších nepríjemných podmienok dedičov;
- majiteľ nehnuteľnosti môže použiť nehnuteľnosť ako kolaterál, keď žiada o rôzne pôžičky;
- zmeny na trhu s nehnuteľnosťami môžu viesť k príliš vysokej cene za odkúpenie nehnuteľnosti, hoci za takýchto podmienok je vždy možné ju odmietnuť odkúpiť, ale vlastník nehnuteľnosti nevracia platby za nájomné.
Preto, hoci takáto ponuka má mnoho výhod, je dôležité zohľadniť riziká, ktorým nájomca čelí.
Pravidlá vypracovania zmluvy
Nájomná zmluva s právom kúpy musí obsahovať určité. Tieto zahŕňajú:
- informácie o stranách transakcie (musí byť uvedené F. I. O., sú uvedené informácie z pasov, dátum narodenia a miesto registrácie);
- predmet dohody, ktorá je vlastníctvom, je preto uvedená jej adresa, rozloha a ďalšie charakteristiky, ktoré sa skopírujú z úradných dokumentov do bytu;
- dobu platnosti zmluvy a často sa na účely spätného odkúpenia vypracuje neobmedzená dohoda;
- veľkosť mesačnej platby, za ktorú sa berie do úvahy nájomné a kúpna cena nehnuteľnosti;
- frekvencia platieb;
- spôsob prevodu finančných prostriedkov, pri ktorých je možné peniaze osobne prevádzať do rúk, prevádzať na bankový účet alebo prevádzať na základe bankovej bunky;
- povinnosti vyplývajúce z nájomcu a prenajímateľa;
- zodpovednosť strán za porušenie podmienok transakcie.
Je dôležité správne pristupovať k vypracovaniu tejto dohody, aby existoval zákonný nájom s právom kupovať nehnuteľnosť. Vzor zmluvy je možné prečítať nižšie.
Vyžaduje sa posúdenie bytu?
Ak sa bývanie prevádza na dlhodobé užívanie, je pravdepodobné, že sa jeho cena výrazne zmení. Strany sa musia dohodnúť, či tieto zmeny ovplyvnia sumu spätného odkúpenia, po ktorej sa rozhodne o dohode.
Prepočty často vyberajú strany pri zohľadnení zmien cien na trhu s nehnuteľnosťami alebo výpočtu pomocou cudzej meny. Aby sa v budúcnosti predišlo nezhodám, je vhodné v zmluve uviesť konečnú cenu predmetu a vzorec na výpočet ukazovateľa. Z tohto dôvodu sa strany obracajú na nezávislého odhadcu. Zostavuje správu obsahujúcu informácie o trhovej cene predmetu v čase vyhotovenia dohody.
Ako prechádzajú práva na objekt?
Najčastejšie ponúkané v Moskve a Moskovskej oblasti prenájmu s právom na nákup nehnuteľností. Vďaka tejto ponuke sa môže ktokoľvek stať vlastníkom tekutého a výnosného majetku s dobrou polohou. Zároveň je dôležité vedieť, ako sa vykonáva prevod práv do bytu na nájomcu. Na tento účel je možné použiť niekoľko možností:
- uplynutie platnosti zmluvy;
- úplný prevod hodnoty objektu na majiteľa.
V každom prípade je tento proces zaregistrovaný v Rosreestri, po čom sa nájomca stáva úplným vlastníkom predmetu.
Špecifiká predčasného ukončenia
Podľa čl. 619 Občianskeho zákonníka sa vzťahy medzi oboma stranami ukončujú súdnym rozhodnutím za týchto podmienok:
- nájomca v procese používania predmetu porušuje podmienky zmluvy;
- priestory sa používajú na iné účely;
- zhoršujúce sa bývanie v dôsledku zlej starostlivosti používateľa;
- v stanovenej lehote sa nájomné neprenáša;
- generálna oprava stanovená v zmluve sa nevykonáva.
Strany dohody môžu ustanoviť ďalšie podmienky predčasného ukončenia zmluvy.
záver
Prenájom s možnosťou kúpy sa v mnohých regiónoch považuje za požadovanú transakciu. Má to výhody pre oboch účastníkov. Podľa správne vypracovanej dohody prechádza bývanie po ukončení spolupráce do vlastníctva nájomcu.
Osobitná pozornosť sa bude musieť venovať riadnemu vypracovaniu zmluvy, aby obsahovala dôležité informácie o spolupráci. Ak doba platnosti presiahne 1 rok, zaregistruje sa u Rosreestru.