Akreditív pri kúpe nehnuteľnosti: klady a zápory

Banková a ekonomická terminológia nie je známa každému a čo je akreditív pri kúpe nehnuteľnosti, nie všetci kupujúci vedia.

V navrhovanom článku sa pokúsime porozumieť pojmu „akreditív“, určiť jeho výhody a nevýhody. Budeme hovoriť aj o úverových inštitúciách, ktoré túto službu ponúkajú.

Stručná terminológia

• žiadateľ - žiadajúca spoločnosť na otvorenie akreditívu / platiteľa na základe zmluvy.
• príjemcu - príjemca platobných prostriedkov konajúci ako tretia strana.

Koncept akreditívu

„Akreditív“ znamená jednu z foriem peňažných záväzkov, v prípade ktorých má príjemca (príjemca) právo na prijatie prostriedkov na žiadosť klienta banky, ale iba vtedy, ak úverovej inštitúcii poskytne platbu, ktorou sa vykonáva akreditív pri kúpe nehnuteľnosti. V takom prípade sa musia dodržať všetky podmienky operácie. Inými slovami, akreditív – jedným z typov bezpečného vyrovnania. Pri uskutočňovaní platby týmto spôsobom banková inštitúcia koná ako ručiteľ operácie.

Čo dáva poverenie na takúto operáciu

Prostredníctvom akreditívu máte možnosť uskutočniť akékoľvek platby v prospech tretej strany, ak sa príjemca spojí s bankou a po predložení všetkých dokladov potrebných na zaplatenie požiada o sumu stanovenú v zmluve.

Dôležité! Nezabudnite, že pri vykonávaní takejto operácie je potrebné dodržiavať podmienky upravené v ustanoveniach zmluvy. Ak uplynie platnosť, nebude možné získať platbu, aj keď budú k dispozícii všetky potrebné dokumenty.

Pomocou akreditívu môžete presmerovať platbu, previesť oprávnenie do inej banky na vykonanie rovnakých operácií alebo prijať, vykonať platbu a zohľadniť zmenku.

Využívanie služby v zahraničí

V zahraničnej praxi je akreditív alebo bunka pri kúpe nehnuteľnosti vo väčšine prípadov pridelená na financovanie konkrétnej služby alebo transakcie a princíp platby je podobný ako pri operáciách s bankovou zárukou. Medzi týmito operáciami však existujú určité rozdiely. Akreditív je určený na dočasné zmrazenie hotovosti alebo bezhotovostných platieb na základe zmluvy. Bunka sa otvorí, keď je potrebné previesť prostriedky inému príjemcovi. Skladovateľnosť peňazí v bunke je o niečo kratšia. A jeden a druhý spôsob ukladania zaručuje spoľahlivosť vašich úspor.

Akreditívy vydávané na medzinárodnej úrovni sa vydávajú s prihliadnutím na jednotný systém pravidiel prijatý dokumentárnym systémom akreditívov Medzinárodnej obchodnej komory v roku 2007.

V Ruskej federácii schvaľujú regulačné dokumenty upravujúce proces vykonávania akreditívu centrálna banka Ruska a v skutočnosti sa líšia od všeobecne uznávanej praxe v Európe.

Klasifikácia akreditívov

Celkovo sa rozlišuje 11 druhov aktív:

1. odvolateľný, ktoré môžu byť zrušené na žiadosť platiteľa alebo vydávajúcej banky.
2. Zlyhanie - nie je možné ho vzdať.
3. S červenou rezerváciou. Táto skupina operácií zahŕňa akreditívy zabezpečujúce platbu (preddavok) autorizovanou implementačnou bankou na žiadosť emitujúcej banky.
4. Uložené alebo zakryté, Úverové listy tohto druhu sú v našom regióne populárne. Pri použití tejto povinnosti emitujúca banka v plnej miere pokryje sumu akreditívu za obdobie uzavretia transakcie, pričom na tento účel použije úverové prostriedky alebo prostriedky platiteľa.
5. Zaručená alebo neobjavená. Pri operáciách tohto typu je možné odpočítať prostriedky z účtu v rámci stanovenom v zmluve.
6. potvrdená - tie, ktoré zaručujú, že vykonávajúca banka vyrovná dohodnutú sumu bez ohľadu na okamih, keď sú finančné prostriedky prijaté od vydávajúcej banky.
7. Otáčavé akreditívy zabezpečiť rovnomernú alebo čiastočnú platbu niekoľkými platbami z účtu platiteľa na účet príjemcu. Použitím tohto typu operácie môžete ušetriť peniaze, pretože vo všeobecnosti sa znížia náklady.
8. Kruhová. Umožňujú príjemcovi prijímať prostriedky pripísané skôr, ako bolo dohodnuté v rámci zmluvy o pôžičke, prostredníctvom korešpondenčnej banky z bankovej štruktúry, ktorá sa zaväzuje klientovi zaplatiť akreditív.
9. Zálohovanie. Navrhujú predloženie rôznych druhov dokladov (okrem platobných dokladov) na prijímanie platieb od príjemcu.
10. Kumulatívne. Poskytujú možnosť previesť nevyčerpané percento platného akreditívu na sumu nového otvoreného v tej istej bankovej inštitúcii.
11. Nekumulatívne. Manipulácie súvisiace s operáciami tohto typu umožňujú vrátenie nevyčerpaných prostriedkov prostredníctvom štruktúry vydávajúcej banky na účet platiteľa.

Zásada akreditívu v Ruskej federácii

Zvážte situáciu. Strany sa museli prvýkrát dohodnúť. Keďže nemajú žiadne skúsenosti s uzatváraním transakcií medzi sebou, obávajú sa vyplatenia zálohy.

V takom prípade môže jedna zo strán - kupujúci - požiadať vydávajúcu banku, aby otvorila akreditív pri kúpe nehnuteľnosti za sumu uvedenú v zmluve, ktorá sa má uzavrieť. Pri otvorení bunky na príjem finančných prostriedkov je potrebné poskytnúť záručné materiály, ktoré potvrdzujú povinnosť splniť uzatvorenú zmluvu. Zoznam týchto dokumentov obsahuje kúpnu zmluvu, balík dokumentov o dodávke alebo preprave tovaru a iných zárukách potvrdzujúcich podmienky transakcie.

Postup akreditívu

Na konci transakcie musí predávajúci poskytnúť vydávajúcej banke doklady, ktoré zaručujú úspešné dokončenie transakcie, po ktorých banková inštitúcia uskutoční platbu zaplatením predtým dohodnutého akreditívu pri kúpe nehnuteľnosti, na základe pokynov od vykonávajúcej banky. Po dokončení všetkých etáp transakcie a zaplatení provízie môže strana konajúca ako príjemca vybrať prostriedky vo výške uvedenej v zmluve.

Dôvody akreditívu

Medzi výhody takejto operácie patrí:

1. Vysporiadanie akreditívom pri kúpe nehnuteľnosti zabraňuje overovaniu pravosti bankoviek.
2. Vysoká spoľahlivosť.
3. Banková inštitúcia má záujem o správnosť transakcie, pretože prísne kontroluje priebeh transakcie.
4. Nákup nehnuteľnosti prostredníctvom akreditívu znižuje riziko pre strany na nulu. Keďže k zmrazenej sume má prístup iba banka, znamená to, že možnosť straty finančných prostriedkov je vylúčená.
5. Predávajúci dostane 100% záruku prijatia výnosov z transakcie.
6. Akreditívom pri kúpe nehnuteľnosti, ktorého hodnota zriedka presahuje výšku provízie za prepočítanie a prenájom bankovej bunky, je služba prospešná pre obe strany.

Nevýhody akreditívu

Existujú aj určité nevýhody takejto operácie ako akreditívu:

1. Úverová transakcia zahŕňa zložitý obeh dokumentov, dôkladnú kontrolu a prísnu kontrolu postupu operácie.
2. Transakcie tohto typu sú pomalšie.
3. Jednou z významných nevýhod je možnosť získať prostriedky iba od jedného kupujúceho, čo komplikuje priebeh transakcie, ak je nehnuteľnosť vo vlastníctve viacerých osôb.
4. Poskytnutím akreditívu pri kúpe nehnuteľnosti si ruská banka Sberbank účtuje ďalšiu províziu.
5. V prípade zlyhania transakcie dôjde k vráteniu sumy v súdnom konaní.
6. Pri vykonávaní akreditívu banka predkladá žiadosť o informovanie daňovej služby o ukončení transakcie.
7. Z dôvodu zložitosti viacstupňového procesu, vysokej kontroly a času, ktorý tím špecialistov trávi, sú bankové poplatky za takéto služby často predražené.

Banky Ruskej federácie poskytujúce akreditívy zákazníkom

Väčšina veľkých bánk v súčasnosti ponúka pri nákupe nehnuteľností transakcie prostredníctvom akreditívu. Tieto banky zahŕňajú:

• CBR.
• Ruská banka Sberbank.
• BIN.
• UniCredit Bank.
• Alfa Bank.

Hlavné rozdiely medzi poskytovaním služieb od popredných bankových inštitúcií: cena služieb, provízia za prevádzku a rýchlosť ich vykonávania.

Strany transakcie si môžu zvoliť ktorúkoľvek bankovú inštitúciu na vykonanie zaručenej spoľahlivej transakcie.

Tarifný systém pre akreditívy s Sberbank

Pri kúpe nehnuteľnosti je najlepšie transakciu dokončiť prostredníctvom akreditívu. Sberbank stanovuje náklady na službu podľa aktuálnej platobnej sadzby. Provízia sa počíta s ohľadom na sumu transakcie, použité pôžičky a dobu bezpečného zadržania finančných prostriedkov. Sadzby za služby:

1. Výška provízie za akreditív, ktorá znamená vykonávanie bankových operácií v rámci jednej územnej jednotky banky, je 0,2%. Horná a dolná hranica ceny sú obmedzené na 1 000 a 5 000 rubľov.
2. Interakcia s rôznymi štruktúrnymi zložkami bánk - 0,3%. Horná a dolná hranica je 1 500 a 10 000 rubľov.
3. Náklady na služby súvisiace so spracovaním akreditívu sú 2 000 rubľov s maximálnym časom interakcie obmedzeným na 120 dní.
4. Možnosť predĺženia doby použiteľnosti peňazí v bunke + 60 dní s dodatočnou platbou 2 000 rubľov.

Náklady pre právnické a fyzické osoby

Je ľahké poznamenať, že sadzby za služby za poskytovanie akreditívu pre jednotlivcov sú celkom prijateľné. Vstupom do transakcií, ako je nákup a predaj bytu alebo domu, získate záruku spoľahlivosti transakcie a splnenia ich povinností stranami.

Akreditív pre právnické osoby je o niečo drahší ako pre fyzické osoby. Provízia je vyššia - z 0,5% za sumu do 2 500 - 10 000 rubľov.

Existuje jedna podmienka, ktorá môže znížiť náklady na tarifu. Ak sa banka zúčastňuje na komunálnom alebo regionálnom programe spoločensky dôležitého významu, náklady na služby sa formujú jednotlivo alebo môžu úplne chýbať.

Ak vykonávate takúto operáciu ako akreditív, musíte to zdokumentovať. Zároveň sa uzavrie zmluva o poskytovaní služieb. Samotná služba sa vykonáva na formulári stanovenom bankovým formulárom, ktorý uvádza všetky údaje o transakcii. Zmluva o úvere na kúpu nehnuteľnosti (vzorka) je uvedená na nižšie uvedenej fotografii.

V každom prípade je akreditív výhodnou podmienkou na vykonanie hlavnej transakcie. Pri tejto operácii sa nemôžete obávať, že transakcia bude nečestná alebo že budete podvedení. V spolupráci s bankou prostredníctvom zmluvy o spotrebiteľskom úvere sú všetky fázy transakcie jasné a transparentné av tomto prípade sa nemusíte obávať.

Dobropis je vaša výhoda a bezpečnosť počas vykonávania akejkoľvek transakcie. Nie je veľa ruských bánk, ktoré takúto službu ponúkajú. Ale tí, ktorí to robia, robia svoju prácu efektívne, berúc do úvahy všetky podrobnosti operácie, takže nakoniec môžete získať to, za čo ste zaplatili, a predávajúci - úprimne zarobené peniaze z predaja.