Kodeks cywilny przewiduje swobodę zawierania umów jako jedną z podstaw prawa. Jednak pomimo tego, różne wymagania są przedstawiane w umowach zgodnie z prawem i zwyczajami obrotu handlowego. Ta ostatnia obejmuje obowiązujące zasady postępowania w zakresie działalności przedsiębiorczej, które należy wdrożyć niezależnie od tego, czy są one zapisane w dokumencie prawnym, czy nie. Jest to określone w art. 5 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Artykuł skupi się na podstawowych warunkach umowy najmu, czyli tych, które powinny być w niej zawarte (zgodnie z prawem lub obyczajem obrotu biznesowego).
Przedmiot umowy
Podstawowe warunki, bez których umowa jest nieważna, są nadal dyskutowane. Ale dla właściciela nieruchomości, którą zamierza on wynająć, głównym celem jest takie ułożenie relacji, aby wszystkie zasady prawa były przestrzegane i nie dochodziło do konfliktów.
Na tych tezach skupimy się przy opracowywaniu umowy. W art. 432 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stwierdza, że umowa zostaje zawarta, jeżeli strony mają porozumienie co do wszystkich istotnych warunków umowy (wynajem lokali, zgodnie z tematem artykułu).
Istotny jest przedmiot, warunki określone w ustawie, a także w innych aktach prawnych, zwanych koniecznymi, oraz inne warunki, na których jedna ze stron wymaga zgody.
Struktura i warunki materiałowe
Prawo nie przewiduje ścisłej procedury sporządzania umowy. Musi jednak przestrzegać zwyczajów związanych z obiegiem przedsiębiorstw i spełniać wszystkie istotne warunki umowy najmu społecznego. Według nich struktura powinna mieć następującą formę:
- Preambuła
- Temat
- Warunki dodatkowe
- Inne warunki
W preambule należy podać nazwę umowy, datę i miejsce jej zawarcia, informacje o osobach. Temat obejmuje to, co strony uzgodnią.
Następnie wskazana jest cena i procedura rozliczeniowa, w której ustalona jest wysokość opłaty, a także procedura przelewu. W części dotyczącej praw i obowiązków stron oddzielnie opisano prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy, w tym osiągnięte porozumienia. Należy również wskazać odpowiedzialność za naruszenie warunków umowy, bezpieczeństwo zobowiązań (na przykład dotyczące depozytu), okresy ważności, podstawy do zmiany i rozwiązania, poufność i procedurę rozwiązywania sytuacji konfliktowych. Wszystko to jest niezbędnym warunkiem umowy najmu.
Inne warunki obejmują odniesienia do przepisów prawa, liczby kopii, siły wyższej i tak dalej. Na koniec wymagane są szczegółowe informacje, a strony składają swoje podpisy.
Cena
Cena jest podana w art. 682 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Wskazanie tego można również znaleźć w art. 671 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Ustanawia się to za zgodą stron. Płatność za czynsz jest również przewidziana w przypadku mieszkań państwowych i komunalnych, o których są przepisy art. 156 LCD RF.
Umowny wskaźnik opłaty nie oznacza, że strony ustalają ją w sposób arbitralny i nieuzasadniony. Zgodnie z części 2 i 4 art. 156 LCD RF, kwota na użytkowanie i utrzymanie lokali mieszkalnych funduszy komunalnych i państwowych zależy od powierzchni, udogodnień, lokalizacji domu. Te same kryteria są stosowane przy ustalaniu ceny w ramach umowy najmu komercyjnego.
Prawo może ustalić maksymalną wysokość czynszu za mieszkanie.Następnie, jeśli w umowie wskazana jest wyższa cena, odpowiedni warunek zostanie uznany za nieważny. Nie unieważnia to całości umowy. Jednak zamiast podanej w nim ceny zostanie wypłacona maksymalna kwota. W takim przypadku wynajmujący nie będzie mógł wnosić roszczeń przeciwko najemcy. To prawda, że pomimo ustanowionej normy nikt jeszcze jej nie wykorzystał, ponieważ nigdzie nie określono maksymalnego limitu płatności w ramach umowy najmu handlowego.
Termin
Istotnym warunkiem umowy najmu jest termin. Można ją zawrzeć na okres krótszy niż rok. Następnie jest to uważane za krótkoterminowe. Jeżeli okres ten przekroczy jeden rok, umowa jest długoterminowa. Maksymalny okres, na jaki można zawrzeć umowę najmu, wynosi pięć lat. Dlatego nawet jeśli strony zawrą umowę na dłuższy okres, będzie ona obowiązywać tylko przez pięć lat.
Postanowienia dotyczące rejestracji umowy długoterminowej nie dotyczą zatrudnienia. Mimo to wielu ekspertów od nieruchomości uważa (lub udaje), że umowa będzie musiała zostać zarejestrowana w Rosreestr. I zalecają zawarcie umowy tylko na 11 miesięcy. Jednocześnie ta opcja jest często odpowiednia dla najemców, ponieważ w tym czasie będą oni mogli rozwiązać pytanie, czy są zadowoleni z mieszkania i czy chcą zostać dalej, czy nie.
Wypowiedzenie
Wśród zasadniczych warunków umowy najmu pomieszczeń Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej przewiduje się jej wypowiedzenie przez jedną ze stron (przez wynajmującego za pośrednictwem sądu, a przez najemcę w dowolnym momencie za powiadomieniem wynajmującego na 3 miesiące). Strony mogą również wskazać w umowie krótszy okres na powiadomienie właściciela o rozwiązaniu umowy. Jest to jednak sprzeczne z prawem (art. 687 kodeksu cywilnego). Musisz zrozumieć, że bez złożenia zawiadomienia właściciel może, poprzez sąd, zobowiązać najemcę do uiszczenia opłaty za utrzymanie. Dlatego najemca nie powinien ignorować tego etapu, ale należy go określić jako niezbędny warunek umowy najmu specjalistycznych lokali mieszkalnych.
Akt akceptacji: praktyka sądowa
Często między pracodawcami a właścicielami powstają spory. Mogą odnosić się do szkód materialnych, powstania długu, powstania strat i tak dalej. Ich rozwiązanie zależy w dużej mierze od sporządzonej umowy i prezentacji istotnych warunków umowy na komercyjny wynajem lokali.
Oprócz tego przygotowywany jest akt przekazania i odbioru nieruchomości, który wskazuje informacje o stanie i istniejących wadach. Jest to konieczne, ponieważ bez niego najemca będzie musiał ponosić odpowiedzialność za niedociągnięcia pokoju. Jeżeli ustawa stwierdza, że lokal został przekazany w dobrym stanie, sąd nie uwzględni zarzutu najemcy, że na początku istniały odpowiednie wady. W przypadku nieobecności aktu wynajmujący nie będzie w stanie udowodnić, że lokal został uszkodzony, ponieważ nie ma dokumentów potwierdzających jego pierwotny stan. Przykładem jest rozstrzygnięcie sądu apelacyjnego w okręgu Uljanowsk nr 33-3165 / 2013 z 3 marca 2013 r.
Lista dołączonej nieruchomości
Akt akceptacji musi również wskazywać, które przedmioty są przekazywane do użytku i ich szacunkową wartość. Wtedy właścicielowi łatwiej będzie udowodnić istnienie strat w przypadku uszkodzenia nieruchomości.
Właściciel musi usunąć wady, jeśli nie są one spowodowane winą najemcy. Jeśli nastąpi to przedwcześnie, najemca ma powód do rozwiązania umowy. A jeśli braki nie były znaczące, wówczas pracodawca nie ma powodu, aby odmówić zawarcia umowy. Odpowiednią decyzję wydał Sąd Miasta Moskwy w sprawie nr 33-26040 z 18 sierpnia 2011 r.
Możliwe straty dla pracodawcy
Zgodnie z podstawowymi warunkami umowy najmu w praktyce sądowej decyzje są podejmowane zarówno na korzyść najemców, jak i najemców. Najemca narażony jest na ryzyko poniesienia strat, na przykład z powodu potrzeby wynajmu innych mieszkań, jeśli właściciel odmówił dostępu do wynajętego mieszkania. W życiu często zdarza się, że właściciele wypędzają najemców, powodując im niedogodności i zmuszając ich do szukania nowego mieszkania. W przypadku braku odpowiednich podstaw dzierżawca ma prawo żądać od wynajmującego odszkodowania.
Jednocześnie wydatki powinny być ekonomiczne, zbliżone do płatności za lokal, a nawet niższe. Inne mieszkania powinny być w przybliżeniu takie same jak poprzednie, ponieważ w interesie najemcy jest w miarę możliwości zmniejszenie strat. Jest to określone w art. 404 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Straty, które muszą zostać zwrócone, nie mogą być przypisane wydatkom przekraczającym cenę wynajmu, na przykład przy wynajmie pokoju hotelowego. Zostało to przyjęte decyzją Sądu Miasta Moskwy nr 4g / 8-9143 / 2012 z dnia 23 października 2012 r.
Ponadto pracodawca nie będzie mógł dochodzić odszkodowania, jeżeli przyczyną był jego wina, na przykład, jeśli dług nie został spłacony. Ponieważ oprócz obowiązku zapewnienia mieszkań z jednej strony istnieje obowiązek ich zapłaty, z drugiej strony wynajmujący ma prawo zawiesić dostęp do lokalu do czasu spłaty długu.
Wniosek
Każdy lokator i wynajmujący decyduje, w jaki sposób budują relacje. Ale aby uniknąć problemów w przyszłości, warto dokładnie przestudiować podstawowe warunki umowy najmu mieszkania i upewnić się, że wszystkie interesy stron są przestrzegane. Następnie, w przypadku konfliktu, możesz liczyć na uczciwe orzeczenie sądu, ponieważ do tego będą dostępne wszystkie niezbędne dokumenty.
