Podczas zakupu mieszkania często sporządzana jest umowa przedwstępna. Zawiera zamiar stron do sfinalizowania głównej transakcji. Zwykle powstaje, gdy jeden uczestnik procesu z różnych powodów nie może podpisać głównej umowy. Zgodnie z kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej umowa przedwstępna jest prawnie wiążąca tylko wtedy, gdy zostanie właściwie sporządzona. Dlatego w proces zaangażowani są często doświadczeni prawnicy, którzy badają treść umowy, a także w razie potrzeby dokonują pewnych korekt.
Pojęcie umowy przedwstępnej
Zgodnie z art. 429 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej przedwstępna umowa sprzedaży mieszkań jest oficjalnym dokumentem sporządzonym i podpisanym przez dwie strony transakcji. Jego struktura całkowicie powtarza treść głównej umowy, ale nie jest zarejestrowana w Rosreestr ani u notariusza.
Umowa obejmuje wszystkie warunki transakcji. Dodatkowo podane są okresy, w których strony muszą zawrzeć transakcję.
Dlaczego jest skompilowany?
Zgodnie z kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej z różnych przyczyn sporządzana jest przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania. Jest to najczęściej wymagane w następujących sytuacjach:
- z różnych powodów nabywca w momencie zawarcia umowy nie ma niezbędnej kwoty potrzebnej do zakupu nieruchomości, na przykład czeka na sprzedaż swojego mieszkania lub otrzyma pieniądze w drodze spadku;
- mieszkanie jest kupowane z hipoteką, dlatego przed podpisaniem głównej umowy przedstawiciele wybranego banku powinni ocenić najemcę, ponieważ działa on jako zabezpieczenie, więc strony będą musiały poczekać na decyzję tej instytucji;
- sprzedawca z różnych powodów nie ma żadnych ważnych dokumentów dotyczących mieszkania, więc ich przywrócenie zajmuje trochę czasu;
- literówki lub błędy w oficjalnych dokumentach są ujawniane.
Aby zapobiec zerwaniu umowy, sporządzane jest wstępne porozumienie. Przedstawia konsekwencje dla każdego uczestnika, który odmówi podpisania głównego dokumentu. Często w tej umowie wskazane są rozmiary przepadków lub depozyt jest w ogóle przekazywany.
Rodzaje umów
Zgodnie z art. 429 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa przedwstępna może być przedstawiona w kilku wersjach. Należą do nich:
- Z depozytem lub zaliczką. W takim przypadku zalecana jest kwota faktycznie przekazana sprzedawcy. Jeśli zostanie wykorzystany depozyt, nie zostanie on zwrócony, jeśli kupujący odmówi podpisania umowy. Jeśli sprzedawca jest winowajcą odmowy transakcji, wówczas zwraca podwójną wielkość depozytu. Podczas korzystania z zaliczki kwota zwracana jest kupującemu, niezależnie od tego, kto dokładnie odrzucił transakcję.
- Od dewelopera. W inny sposób taka umowa nazywa się PDDU. Ale ten dokument nie ma mocy prawnej, a przy jego pomocy nawet przez sąd nie będzie można postawić sprawcy przed sądem. Dlatego taka umowa jest zwykle oferowana tylko przez oszustów, którzy z różnych powodów chcą korzystać z szarych programów.
- Ubiegając się o kredyt hipoteczny. Najczęściej, zgodnie z kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej, umowa przedwstępna jest sporządzana właśnie dlatego, że kupujący potrzebuje kwoty pożyczki na zakup nieruchomości. W takim przypadku przed podpisaniem umowy głównej będziesz musiał uzyskać zgodę na transakcję od wybranego banku, który oceni stan i cenę wybranego obiektu. Ale nawet obecność umowy przedwstępnej nie zawsze gwarantuje zawarcie głównej transakcji.Wynika to z faktu, że jeśli kupujący nie otrzyma zgody banku, będzie musiał zacząć szukać bardziej odpowiedniej opcji.
- Przy zakupie za pośrednictwem agencji nieruchomości. Na takich warunkach sporządzana jest trójstronna umowa przedwstępna, która obejmuje obowiązki pracownika tej organizacji. Zastaw może zostać przekazany bezpośrednio do specjalisty agencji, dlatego to on jest gwarantem głównej transakcji.
Każda odmiana ma swoje własne cechy i niuanse. Przed opracowaniem dokumentacji należy zapoznać się z przepisami art. 429 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej z komentarzami. Umowa przedwstępna tylko z właściwym składem ma moc prawną.
Zasady kompilacji
Podczas tworzenia tego dokumentu musisz przestrzegać pewnych obowiązkowych zasad. Należą do nich:
- stosuje się proste pisanie;
- Dozwolone jest wprowadzanie informacji za pomocą komputera lub ręcznie;
- nie należy korzystać z ustnej umowy, ponieważ jest prawdopodobne, że strony transakcji nie potraktują wcześniej uzgodnionych warunków z całą powagą;
- nie jest wymagane złożenie wniosku do notariusza o poświadczenie dokumentu.
Jeśli strony transakcji nie wiedzą, jak prawidłowo sporządzono umowę przedwstępną, mogą zwrócić się o pomoc do prawnika.
Jakie dokumenty są wymagane?
Aby przygotować wstępną umowę, musisz przygotować pewną dokumentację. To od niej informacje są wprowadzane do tego dokumentu. Należą do nich następujące dokumenty:
- paszporty uczestników transakcji;
- dokumentacja katastralna mieszkań;
- paszport techniczny do mieszkania;
- wyciąg z USRN, potwierdzający, że obiekt jest sprzedawany przez bezpośredniego właściciela, a nie przez oszusta;
- wyciąg z książki domu zawierającej informacje o osobach zarejestrowanych w mieszkaniu.
Korzystając z powyższej dokumentacji, sporządzana jest nie tylko umowa, ale także legalność transakcji. Zgodnie z 429 art. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej umowa przedwstępna powinna zawierać tylko istotne i wiarygodne informacje, w przeciwnym razie zostanie łatwo unieważniona na mocy orzeczenia sądu.
Jakie informacje są zawarte?
Zazwyczaj taką umowę sporządzają bezpośredni uczestnicy transakcji, ale mogą zwrócić się o pomoc do prawnika. Zgodnie z art. 429 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, umowa przedwstępna musi koniecznie zawierać następujące informacje:
- depozyt lub zaliczka;
- koszt mieszkania;
- zasady przekazywania nieruchomości;
- okres, w którym ma zostać podpisana główna umowa;
- warunki, na jakich nabywca ponownie zarejestruje mieszkanie;
- wskazane są osoby zarejestrowane lub mieszkające w mieszkaniu;
- Przedmiot transakcji reprezentowany przez właściwość jest opisany;
- prawa i obowiązki każdej strony.
Czasami w tym dokumencie zawarta jest klauzula dotycząca możliwych sytuacji, w przypadku których można rozwiązać umowę. Jeżeli informacje te nie są dostępne, wówczas zgodnie z art. 429 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa przedwstępna może zostać rozwiązana wyłącznie w sądzie lub poprzez zawarcie porozumienia pokojowego.
Zasady rejestracji
Niniejsza umowa nie może być zarejestrowana w Rosreestr. Zgodnie z kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej umowa przedwstępna służy jedynie potwierdzeniu zaliczki lub depozytu, a także potwierdza zamiar stron zawarcia umowy głównej.
Ponadto nie trzeba kontaktować się z notariuszem w celu poświadczenia dokumentacji. Ale ten specjalista może upewnić się, że umowa jest sporządzona poprawnie.
Czego szukać?
Zgodnie z art. 429 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa przedwstępna będzie miała wartość tylko pod warunkiem, że zostaną w niej zawarte wszystkie niezbędne warunki i klauzule. Dlatego podczas tworzenia tej dokumentacji należy zwrócić uwagę na następujące punkty:
- koniecznie zawierać pewne ważne informacje, na przykład informacje na temat przedmiotu umowy, ponieważ w przeciwnym razie niemożliwe będzie zidentyfikowanie mieszkania, które zostało nabyte na podstawie niniejszej umowy;
- dokument jest podpisany przez obie strony transakcji;
- żadna ze stron nie może uzyskać więcej korzyści z dokumentu;
- w celu ochrony przed oszustwem dane paszportowe obu uczestników są z pewnością zawarte w umowie;
- Ważne jest, aby zweryfikować wszystkie informacje wprowadzone na podstawie dostępnych oficjalnych dokumentów;
- powinieneś upewnić się, że nieruchomość jest sprzedawana przez dorosłego właściciela, a inni obywatele nie ubiegają się o mieszkanie.
Przed podpisaniem umowy wszystkie nieupoważnione osoby muszą zostać zwolnione z mieszkania.
Data ważności
Zgodnie z kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej umowa przedwstępna nie traci znaczenia do czasu podpisania umowy głównej, która polega na zawarciu transakcji sprzedaży mieszkania. Termin jest zwykle podawany bezpośrednio w tekście niniejszej umowy.
Jeżeli z różnych przyczyn transakcja nie nastąpi w określonym czasie, umowa przedwstępna traci moc prawną. W takim przypadku kaucja nie jest zwracana kupującemu, jeśli główna umowa nie została zawarta z jego winy. Sprzedawca może nawet wystąpić do sądu, aby zmusić drugą stronę do sfinalizowania transakcji.
Niuanse wypowiedzenia
Zgodnie z kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości może zostać rozwiązana przed terminem, jeżeli strona naruszy jej główne postanowienia. Dodatkowo proces ten jest wykonywany, jeśli istnieją dowody, że na uczestnika transakcji wywierana była presja i może być on fizyczny lub emocjonalny.
Umowa zostanie uznana za nieważną, jeżeli jeden z uczestników jest małoletnim obywatelem lub osobą niekompetentną.
Wniosek
Często przedwstępna umowa jest sporządzana między dwiema stronami transakcji. Zawiera informacje o zamiarach obywateli w przyszłości do zawarcia umowy przeniesienia własności mieszkania ze sprzedającego na kupującego. Niektóre dane obowiązkowe muszą być w nim zawarte, aby dokument miał moc prawną.
Każda ze stron transakcji musi zdawać sobie sprawę z negatywnych konsekwencji rozwiązania niniejszej umowy. Negatywne momenty powstają, jeśli w tekście jest zapisany depozyt.
