Kupno mieszkania to ważny moment w życiu każdej osoby. Ta inwestycja jest nie tylko duża, ale także narażona na pewne ryzyko. „Mieszkanie jest własnością krócej niż 3 lata” - takie nagłówki reklam są dziś bardzo popularne. Większość ludzi nie rozumie, dlaczego sprzedawca podaje takie dane w reklamie. Jak uniknąć błędów i kupić mieszkanie bez ryzyka? Aby to zrobić, musisz szczegółowo zapoznać się ze wszystkimi formalnościami i warunkami zakupu i sprzedaży.
Zasady bezpieczeństwa przy zakupie nieruchomości
Ryzyko związane z zakupem mieszkania jest dziś bardzo wysokie. Jak nie zakochać się w oszustwie nieruchomości i sprzedawcy? Jak się zabezpieczyć podczas zakupu i sprzedaży lokali mieszkalnych? Potencjalny nabywca, aby nie dać się zwieść, powinien zwrócić uwagę na takie szczegóły, jak historia nieruchomości mieszkalnej, dokumenty dotyczące mieszkania, osoby ubiegające się o mieszkanie, zgodność mieszkania z dokumentami.
Przed przetworzeniem dokumentów zakupu należy szczegółowo przestudiować historię mieszkań. Powinieneś znać odpowiedzi na wiele pytań:
- Kto jest właścicielem mieszkania;
- kto był wcześniej właścicielem;
- kto jest zarejestrowany w tym mieszkaniu;
- ile mieszka niezarejestrowanych rezydentów.
Jeśli chodzi o dokumenty, przed rejestracją należy dokładnie przestudiować dokumenty dotyczące lokalu. Bardzo często oszuści używają fałszywych dokumentów.
Ponadto kupujący musi mieć pewność, że nabywa mieszkanie zgodnie z prawem, a obudowa musi być zgodna z dokumentami. Na przykład oto kilka pytań wyjaśniających, które należy zadać właścicielowi, jeśli mieszkanie zostało zrekonstruowane: „Czy przebudowa mieszkania była legalna?”, „Usługi zarządzania zgodziły się na przekazanie komunikacji?”.
Niezbędne dokumenty do mieszkania
Kupno mieszkania jest poważną transakcją, dlatego należy pamiętać o niezbędnym pakiecie dokumentów przy sporządzaniu umowy. Większość kupujących uważa, że wszystkie pytania dotyczące sprzedaży można przekazać agentowi nieruchomości. Należy pamiętać, że nie ponosi on finansowej ani prawnej odpowiedzialności za podpisanie transakcji. Agent nieruchomości świadczy wyłącznie usługi informacyjne.
Apartamenty mogą zwykle być pierwotne lub wtórne. Podczas zakupu w nowym budynku klient może kupić mieszkanie już w wynajętym domu lub uczestniczyć we wspólnej budowie. Procedury zakupu domu w już oddanym do użytku nowym domu i procedury nabywania mieszkania na rynku wtórnym są takie same.
Jeśli klient uczestniczy we wspólnej budowie, najpierw zawiera z nim umowę o wspólnym uczestnictwie (DDU), a po wybudowaniu budynku kupujący sporządza prawo do nieruchomości. Aby zarejestrować DDU, klient musi:
- wniosek (formularz wniosku można uzyskać na miejscu);
- umowa DU;
- czek na zapłatę cła państwowego w wysokości 100 rubli plus kopię czeku.
Pułapki przy zakupie nieruchomości
Podczas sprzedaży głównym celem sprzedawcy jest zarobienie jak najwięcej na transakcji. Aby nie kupować mieszkań, które nie będą odpowiadały cenie, należy wystrzegać się typowych błędów. Typowe błędy podczas zakupu:
- Kupno mieszkania w pośpiechu. Nie ma potrzeby spieszyć się z tym problemem i przed ukończeniem formalności należy rozważyć co najmniej dziesięć opcji.
- Nabycie mieszkania w lecie. Aby zidentyfikować błędy w pokoju, należy rozważyć opcje jesienią lub zimą.Następnie możesz zrozumieć, jak dobrze pomieszczenie jest ogrzewane, czy dach przecieka, sprawdź ściany pod kątem pleśni.
- Windows i widok z nich. Musisz zwrócić uwagę, czy pod oknami znajduje się plac budowy lub hałaśliwa autostrada.
- Przebudowa pokoju. Aby uniknąć problemów z prawem, plan mieszkania musi być zgodny z paszportem WIT.
- Pomieszczenia zasilające. Zgodnie z prawem Federacji Rosyjskiej, aby przenieść gniazda, właściciel musi mieć projekt zasilania obiektu mieszkalnego.
- Kontrola mieszkań wieczorem. Eksperci zalecają kontrolę mieszkań w ciągu dnia, aby zobaczyć wszystkie błędy w pomieszczeniu.
- Odmowa pomocy prawnika. Kupując nieruchomość, musisz skorzystać z usług prawnika. Pomoże to uniknąć problemów w przyszłości.
Możliwe metody oszustwa podczas zakupu i sprzedaży zakwaterowania
Jak się zabezpieczyć i nie wpaść w oszusta? Dziś oszuści mieszkań pracują według takich schematów:
- Wielokrotna sprzedaż domu. Podczas takiej transakcji oszuści przekazują fałszywe dokumenty i wymagają pełnej zapłaty po rejestracji przez notariusza.
- Sprzedaż mieszkania innej osoby. Oszuści przygotowują nieprawdziwy pakiet dokumentów do wynajętego mieszkania i próbują go sprzedać.
- Zaliczka Oszust żąda zaliczki od kupującego, po czym oszust szybko znika.
Aby nie dać się zwieść, musisz przestrzegać kilku zaleceń:
- Musisz zawrzeć umowę sprzedaży w obecności prawnika.
- Należy poprosić o wszystkie kopie podpisanych dokumentów właściciela mieszkania.
- Przed podpisaniem umowy powinieneś dowiedzieć się jak najwięcej o właścicielu.
- Kupujący w momencie zawarcia umowy ma pełne prawo do wprowadzania zmian. Jeśli sprzedawca zabroni wprowadzania zmian, należy odstąpić od takiej umowy.
- W momencie transakcji muszą być obecne dwie osoby. Mogą być świadkami w sądzie, jeśli pojawią się jakiekolwiek problemy.
Kupno domu będącego własnością krócej niż 3 lata
Sprzedaż mieszkania krótszego niż 3 lata w nieruchomości wynika z warunków i procedur określonych w art. 220 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej. Jeśli koszt mieszkania wynosi ponad milion rubli, wówczas prawo wymaga od sprzedawcy zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania. Jeśli mieszkanie na sprzedaż jest własnością krócej niż 3 lata, podatek wynosi trzynaście procent całkowitego kosztu mieszkania.
Wielu sprzedawców może próbować przechytrzyć prawo i nie płacić należnego podatku. Oferują kupującemu podpisanie umowy w wysokości mniejszej niż milion rubli i nieformalne opłacenie brakującej części. Takie oferty nie powinny być akceptowane, ponieważ możesz wpaść w poważne kłopoty. Na przykład sprzedawca może rozwiązać umowę sprzedaży, a podczas sesji sądowej sprzedawca zwróci mieszkanie, a kupujący otrzyma pieniądze określone w umowie. Jeśli mieszkanie zostało sprzedane na nieruchomości przez okres krótszy niż 3 lata, podatek należy uregulować zgodnie z prawem. W przeciwnym razie spowoduje to karę prawną.
Typowe ryzyko
Kupowanie nieruchomości na mniej niż 3 lata może prowadzić do dużego ryzyka. Istnieje kilka powodów do niepokoju:
- Podarowane mieszkanie na mniej niż 3 lata w nieruchomości może zwrócić właścicielowi, jeśli od momentu oddania nie minęły więcej niż trzy lata.
- Umowa może zostać rozwiązana, jeżeli w apartamencie zarejestrowani są osoby niepełnoletnie lub osoby niepełnosprawne prawnie.
- Odliczenie podatku od nieruchomości mieszkalnej nie jest możliwe, jeśli mieszkanie jest własnością krócej niż 3 lata.
Takie ryzyko jest możliwe, ale nie we wszystkich przypadkach. Dziś mieszkanie posiadane krócej niż 3 lata z reguły nie przynosi kupującemu problemów i zmartwień. Chociaż oczywiście zawsze są wyjątki. Możesz dostać się do oszustów, mieszkań z długami lub jako zabezpieczenie.
Ryzyko podczas zakupu mieszkania przez pełnomocnika
Podczas zakupu mieszkania przez pełnomocnika istnieje ryzyko. Trzy główne zagrożenia:
- Zakup mieszkania przez fałszywe pełnomocnictwo.
- Przeniesienie własności nieruchomości z powodu wygasłego lub odwołanego pełnomocnictwa.
- Śmierć właściciela, od którego działa pełnomocnik. W takim przypadku lepiej jest spotkać się z właścicielem i uzgodnić, że kupujący będzie zaangażowany w rejestrację bez pośrednika.
Jeśli jest kilku właścicieli nieruchomości, konieczne jest uzyskanie pisemnego zwolnienia od każdego właściciela.
Z czego powinno się składać prawdziwe pełnomocnictwo
W celu weryfikacji autentyczności pełnomocnictwa należy sprawdzić jego ważność. Oryginał dokumentu musi zawierać:
- Dane paszportowe zleceniodawcy (imię i nazwisko, data urodzenia, miejsce rejestracji, seria i numer paszportu);
- dane dotyczące upoważnionego przedstawiciela;
- adres wyobcowanego mieszkania;
- podpis osoby, która wydała to pełnomocnictwo;
- napis certyfikacyjny i pieczęć notarialna.
Ryzyko przy zakupie nieruchomości uzyskane w drodze dziedziczenia
Sprzedawcą może być osoba, która odziedziczyła mieszkanie od innej osoby. Musisz znać niuanse takiego dziedzictwa:
- spadek może przechodzić wraz z długami;
- spadek może zostać przeniesiony na spadkobiercę, który jest przedmiotem zastawu; w takiej sytuacji nie ma on prawa do rozporządzania spadkiem;
Kilka problemów, które mogą się pojawić:
- złożenie pozwu w celu zerwania transakcji spadkowej;
- obciążenie mieszkania, na przykład, jeśli podpisano długoterminową umowę najmu, taka umowa pozostaje legalna, nawet jeśli zmienia się właściciel.
Prawna czystość mieszkania
Aby się zabezpieczyć i nie popaść w oszustwo, musisz sprawdzić mieszkanie pod kątem czystości prawnej. Nowy właściciel potrzebuje:
- dowiedzieć się o terminie wejścia w życie prawa do dziedziczenia;
- skontaktować się z notariuszem, który dokonał spadku, aby zapobiec pojawieniu się innych następców.
Zakwestionowanie transakcji
Zdarzają się przypadki, gdy kupujący inicjuje wypowiedzenie umowy sprzedaży. Zgodnie z prawem (art. 450 kodeksu cywilnego Rosji) transakcję można legalnie anulować:
- jeżeli sprzedawca poważnie naruszył podpisaną umowę;
- w przypadku gdy warunki transakcji są sprzeczne z regulacyjnymi aktami prawnymi;
- w przypadku naruszenia praw osoby trzeciej (spadkobiercy);
Kwestię tę można rozwiązać na dwa sposoby: za obopólną zgodą stron lub w sądzie, jeżeli jedna ze stron nie chce zerwać umowy.
Wymiana mieszkania będącego własnością krócej niż 3 lata
Wymiana mieszkań stała się dziś aktualna. Wiele osób ma pytania:
- Mieszkanie, które ma mniej niż 3 lata, jest wymienne?
- Czy właściciele są zobowiązani do zapłaty podatku w momencie wymiany?
Jeśli nieruchomość była w posiadaniu krócej niż 3 lata, wówczas właściciel jest zwolniony z podatku podczas wymiany mieszkania, żądając odliczenia podatku. Odliczenie to stanowi zaledwie trzynaście procent całkowitej liczby mieszkań.
Ale jeśli okres zatrudnienia przekroczy co najmniej jeden miesiąc, właściciel musi zapłacić podatek państwowy, aby transakcja została uznana za ważną i zarejestrowaną.
Wszystkie przepisy Federacji Rosyjskiej dotyczące wymiany mieszkań są określone w Kodeksie cywilnym (art. 567), aw art. 217 Kodeksu podatkowego wskazana jest kwota podatku do zapłaty.