Et administrasjonsselskap er en organisasjon som blir ansatt for å stole på enhver eiendom. Eiendommen fungerer ofte som et hus, kontanter og til og med store bedrifter. Et slikt styringssystem skiller seg fra direkte kontroll når eieren tar alle beslutninger og er ansvarlig for dem. Forvaltningsselskapet bærer ofte ikke noe ansvar, eller bærer, men i begrenset grad. Før du tar kontakt med en slik organisasjon, bør du derfor studere funksjonene i denne styringsmetoden.
Hva er
Et forvaltningsselskap er en spesialisert institusjon som utfører lederfunksjoner innen ulike felt av økonomisk aktivitet. I Russland betyr dette konseptet ofte selskaper som driver med ledelse i bolig- og fellestjenester. I økonomisk teori har dette begrepet et bredere konsept. I gründervirksomhet er ledelsesselskaper forvaltningsselskaper som ikke er relatert til tilbudet av boliger og fellestjenester - og dette er en veldig vanlig forekomst.
Noe av det særegne ved slike selskaper er at de kan opprettes i en av foretakene som eksisterer i den russiske lovgivningen. Valget av en eller annen form avhenger av størrelsen og omfanget av selskapet. Så innen bolig- og kommunale tjenester er selskaper ofte opprettet i form av LLC eller i form av et partnerskap av eiere. I den første versjonen (LLC) blir ledelsen utført av en spesialisert organisasjon, i den andre - av eierne selv.
Typer administrasjonsselskaper
Uavhengig av om det er et PJSC, partnerskap eller LLC, er ledelsesbedrifter klassifisert etter aktivitetsområde, foretaksform, deltakernes størrelse og sammensetning. Følgende typer forvaltningsselskaper som opererer i Russland skilles:
- vedlikehold av bygninger;
- verdipapirfond, tillitsforvaltning av investorer;
- administrasjonsselskap som leverer ledelsestjenester for firmaer og bedrifter.
De mest brukte selskapene er bolig- og fellestjenester. Dette er forståelig, fordi det er mye færre virksomheter i landet enn boliger med flere leilighetsbygg. Andre typer management selskaper er selskaper som tilbyr passende tjenester til forretningsmenn og investorer. Deres viktigste oppgave er å forvalte eiendelene til kundene sine.
Bolig- og bruksselskaper
De driver med vedlikehold og reparasjon av boligblokker. Utfør viktige oppgaver som:
- forbedring av tilstøtende territorier;
- samling av betalinger fra beboere i huset og betaling av verktøy;
- ansette arbeidere til bygg- og reparasjonsarbeid;
- informere om endringer i tariffer;
- rengjøring og reparasjon av verandaer.
Forvaltningsselskapene i distriktet fungerer som en mellomting mellom verktøy og beboere i det betjente huset eller husene som ligger i et bestemt område.
Statlig regulering av boliger og kommunale tjenester
I samsvar med den russiske føderasjonens boligkode, må forvaltningsselskapet ikke bare være selvforsynt, men også lønnsomt. Det vil si at den bare eksisterer på midler mottatt fra innbyggere, samt fra andre typer gründeraktiviteter som ikke er forbudt ved lov. For eksempel å leie ut noen lokaler eller gi plass til reklame.
Mottatte penger går til forbedring av hjemmet.Men til og med middelene til innbyggere og inntekter fra å leie et sted å leie eller for å reklamere er kanskje ikke nok til å betjene det. Det meste av boligmassen i Russland er i en trist situasjon. Mange hus er ikke lenger fornuftige å reparere, og det er ingen steder å omplassere leietakere. Men folk bor fortsatt i slike hus og betaler for tjenester. Forvaltningsselskapet har ikke alltid skylden for dette. Dette kan også oppstå fordi ingen før hadde administrert leilighetsbygget, eller det klarte seg ineffektivt, eller pengene som ble mottatt bare ble stjålet.
Ansvar for boliger og forvalterforetak
Ledelsesselskapers ansvar og rettigheter - utfører aktiviteter for å vedlikeholde bygningen gjennom betalinger utført av de som bor i dette bygget. Det inkluderer:
- Regelmessig inspeksjon og reparasjon av bygningen: tak, heiser, verandaer. For å gjøre dette, bør passende spesialister jobbe i selskapets stab, eller det bør utarbeides kontrakter med andre selskaper som tilbyr tjenestene til slike spesialister.
- Rengjøring av tak, lokaler og territorier i tilknytning til bygningen.
- Sikre bygningens brannsikkerhet. Det vil si at dette inkluderer betaling for inspeksjonsavdelingers tjenester, installasjon og vedlikehold av brannsikkerhet og kjøp av brannslukningsapparater.
- Gi tilgang til verktøy for alle beboere i den betjente bygningen.
- Informere om størrelsen på tariffer og betalingsbetingelser, innsamling av bruksregninger.
- Rapporter om arbeidet som er utført til kundene: hvor, til hvilket formål og i hvilken grad midlene ble brukt eller planlagt å bli brukt.
- Forberedelse og avholdelse av et leiemøte.
- Søk etter kilder til merinntekt. For eksempel utleie av lokaler, annonseringsplass;
- Avskrivning på en bygning.
Forvaltningsselskaper i Moskva, St. Petersburg eller andre byer kan også utføre byggearbeid. For eksempel konstruksjonen av loftet eller en annen etasje. Men de har rett til å gjennomføre slike hendelser bare med fullt samtykke fra alle eiere, og bare etter å ha gitt tillatelse til å gjøre endringer i bygningens konstruksjon fra den relevante regjeringsavdelingen.
Former for bedrifter i forvaltningsselskaper
Uansett hvilket område som administrasjonsselskapene opererer i, kan de være organisert i form av et PJSC, LLC eller partnerskap. I form av PJSC og LLC er det selskaper som driver med investeringsaktiviteter eller leverer forvaltningstjenester til private gründere, firmaer og bedrifter. Også i form av LLC administreres av et forvaltningsselskap for bolig- og fellestjenester. I det første tilfellet - leietakerne ansetter et tredjepartsfirma, i det andre (partnerskap) - de driver selv med ledelsesaktiviteter.
Ulemper ved å styre boliger og verktøy for styringsselskaper
Forvaltningsselskapet er bare ansvarlig overfor sine kunder, som det må rapporteres årlig til generalforsamlingen for leietakere. Teoretisk sett skulle dette skje over hele Russlands føderasjons territorium, i praksis er situasjonen noe annerledes. I realiteten er det veldig vanskelig å samle alle innbyggerne på en dag. I tillegg er det mange sjefer for slike virksomheter som ikke har noe travelt med å rapportere til innbyggerne, siden det ikke er gunstig for dem.
Det meste av boligmassen i Russland er i en falleferdig tilstand, derfor, i store byer, som mottar store summer, investerer ikke bedriftsledere midlene de mottar i bygninger, men foretrekker å bruke dem på egne behov. For eksempel oppfører administrasjonsselskaper i Moskva og andre store byer ofte på denne måten. Problemet med boligselskaper i boligsektoren har eksistert siden loven om forvaltningsselskaper ble vedtatt, og problemer med svindel på dette området er ikke løst.
Hvordan endre boligselskaper
Hvis administrasjonsselskapet ikke oppfyller sine forpliktelser, ikke oppfyller kravene fra kunder, har de rett til å si opp kontrakten med henne og inngå et nytt, men med et annet selskap eller til å organisere et partnerskap med huseiere.
Teoretisk sett er det nok for å si opp kontrakten å sende inn en uttalelse til administrasjonsselskapet eller domstolen med underskrifter fra alle eller nesten alle eierne og en pakke med dokumenter. Kontrakten må sies opp innen to uker.
I praksis er situasjonen en helt annen.Det brukes mye penger i bolig- og redskapssektoren, og derfor er det for mange skruppelløse ledere som jobber der, som bruker smutthull i lovene, på grunn av for høye tollsatser og nesten fullstendig fravær av kostnader for vedlikehold og reparasjoner av hjemmet, får ekstra fortjeneste. De søker imidlertid ikke å forlate et lønnsomt yrke. Noen ganger hender det at sjefen for en LLC administrerer et administrasjonsselskap selv med en rettskjennelse om å oppheve en virksomhetstillatelse og fortsette å jobbe.
Selskaper for investeringsforvaltning
Selskaper for investeringsforvaltning er organisasjoner som driver med tillitshåndtering av investorkapital. Essensen av denne ledelsen er at investorer kjøper enten aksjer i investeringsporteføljen som allerede er opprettet av spesialister, eller instruerer en spesielt innleid profesjonell næringsdrivende om å skaffe seg de aktuelle verdipapirene.
Å bruke et investeringsstyringsselskap har sine fordeler og ulemper. Fordelene inkluderer det faktum at all handelsoperasjon, markedsanalyse og transaksjoner, vil bli gjort av en person som har lang erfaring og et tilstrekkelig høyt kompetansenivå på dette aktivitetsfeltet. Dette kan redusere risikoen og spare tid. Ulempen med slike selskaper er at de tar en høy prosentandel av provisjonen. I tillegg gir ingen 100% garanti for at de investerte midlene vil forbli trygge og at forsvarlig eller inntekt vil bli mottatt fra dem.
Ansvar for investeringsforvaltningsselskaper
Det er ansvaret for sjefen for LLC å styre forvaltningsselskapet. Hun må publisere årlige og kvartalsvise rapporter om arbeidet sitt, samt all informasjon angående kundekontoer. Hovedansvaret er å prøve å opprettholde og øke kapitalen til kundene, for å sikre stabil vekst av eiendelene.
Hvordan velge et investeringsforvaltningsselskap
Når du velger, bør du ta hensyn til opplevelsen av selskapet, anmeldelser om det, økonomiske resultater. Spesiell oppmerksomhet bør rettes mot tilstedeværelsen / fraværet av en revisjonsrapport og dens innhold knyttet til årsregnskapet. Typisk tilbys kapitalstyringstjenester av store banker og investeringsfond. Hovedbetingelsen når du velger et forvaltningsselskap er at levetiden på markedet er minst 10 år.
Forvaltningsselskaper for bedrifter og firmaer
Det er to typer slike forvaltningsselskaper. Enten ansettes et eget selskap, eller så er det en avdeling i foretaket som utfører denne funksjonen.
I det første tilfellet ansetter eieren et eksternt selskap, i det andre tilfellet er ledelsen lokalisert i en av avdelingene i foretaket i form av en PJSC eller LLC, der den administrerer. Forvaltningsselskapet er faktisk sentrum som hele nettverket av bedrifter styres fra. For eksempel har Coca-Cola sukkerholdige brusplanter rundt om i verden, men den styres fra et amerikansk hovedkvarter. Det er her beslutninger tas om hva, når og hvordan de skal produsere. Planer for å utvide produksjonen lages. All regnskapsinformasjon fra alle virksomheter strømmer også hit for analyse og utvikling av beslutninger om ledelse.
Lederne av den andre typen er i sjeldne tilfeller ty til, og et slikt tiltak anses som tvunget. Tjenestene til slike selskaper blir brukt til i tilfeller der foretaket er i krise eller når eieren blir tvunget til å avskjedige lederen (eller han trakk seg selv), men det er ingen måte å erstatte ham umiddelbart. Foretak trenger ekstern styring, og denne kvalitetsstyringen bør være høyere enn intern.
Fordeler og ulemper med ledere
Ekstern virksomhetsstyring eller styring fra et fjernsenter har fordeler og ulemper.På den ene siden jobber høyt kvalifiserte spesialister i slike ledelsesselskaper, på den andre siden kan ikke disse spesialistene alltid bestemme hva som skal til for å løse et problem. De er ikke hos bedriften, har ikke jobbet med det på lenge, og på grunnlag av ett regnskap er det ikke så lett å bestemme årsaken til krisen og finne en vei ut av den.
En av de viktigste manglene ved forvaltningsselskaper som opererer i bedriften, er at beslutninger tas sent. Slik ledelse kan være effektiv bare i to tilfeller: når selskapet nettopp åpner eller allerede er i konkursstadiet.
I det første tilfellet oppretter administrasjonsselskapet et styringssystem, i henhold til hvilket foretaket skal operere. I dette tilfellet er administrasjonsselskapet et eksempel på hvordan bedriften skal styres i fremtiden. I det andre reduseres administrasjonsselskapets arbeid bare til å finne midler til å dekke løpende gjeld og først deretter til utviklingen av foretaket. Samtidig må de samarbeide med eieren for å redde foretaket.
Bortsett fra disse to tilfellene, vil tjenester fra administrasjonsselskaper bare føre til uønskede kostnader, lavere kvalitet og hastighet på beslutningene.
Forvaltningsselskaper spiller en viktig rolle i prosessen med å styre virksomheter som ikke bare driver bolig- og fellestjenester, men også på andre områder av gründervirksomhet. Til tross for manglene, er i noen tilfeller å ansette et administrasjonsselskap den eneste måten å forbedre situasjonen.