Bygging av forretningssentre: forretningsplan, prosjekt, estimat, papirarbeid. Byggetillatelse

Prosjektet er bygging av et objekt (antagelig et shopping- og underholdningssenter). Anlegget ligger i byen Mytishchi, Moskva-regionen, på adressen: st. Letnaya, 26. Omtrentlig dato for idriftsettelse av anlegget er 2019.

Objekter dekningsområder

Når du utvikler konseptet med å bygge et forretningssenter, er det nødvendig å bestemme grensene for tjenesteområdet rundt området.

Konvensjonelt kan området rundt objektet deles inn i tre soner (avhengig av nærhet til stedet):

• 1. omkretsring: begrenset av Yubileynaya, Mira-gater, Yauza-elven.
• 2. omkretsring: dekker det meste av byen, med unntak av avsidesliggende områder - Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroiplastmass, East Perlovka og Druzhba.
• Tredje miljøring: dekker hele byen Mytishchi, inkludert områdene Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, East Perlovka og Druzhba.

Interne og eksterne faktorer for prosjektsuksess

Eksterne faktorer er utenfor investorens kontroll, men deres innflytelse på den påfølgende utviklingen av prosjektet er av grunnleggende betydning i gjennomføringen av byggeprosjektet til forretningssenteret.

En sammenligning av eksterne og interne utviklingsfaktorer er presentert i tabellen nedenfor.

Basert på analysen kan vi konkludere med at det ved flere beslutninger om bygging av et forretningssenter må tas hensyn til flere parametere:

• Utsiktene for den økonomiske, sosiale og demografiske utviklingen i regionen.
• Nivået på konkurransen i området til anlegget.
• Sosiodemografiske kjennetegn ved befolkningen som bor i området.
• Funksjoner ved selve objektet.
• Investeringsresultatene til prosjektet.

Det skal bemerkes at den gjennomsnittlige kostnaden for å bygge forretningssentre i St. Petersburg er 450 millioner rubler med et areal på 40.000 kvadratmeter. m. Imidlertid skiller denne indikatoren seg litt fra den samme i Moskva.

Det skal bemerkes at kostnadene for å bygge forretningssentre i Moskva er omtrent 600 millioner rubler, med en kvadratur på over 40 000 kvadratmeter. m.

SWOT-analyse av objektet

Nedenfor er den endelige tabellen over SWOT-analysen av anlegget foreslått for bygging.

Etter å ha analysert gjenstandens styrker og svakheter, dens utvikling og trusler, kan vi vurdere muligheten for å implementere to forskjellige alternativer for bruk av plass:

• Kjøpesenter.
• Shopping- og underholdningssenter.

Kjøpesenter

I dette tilfellet kan du fokusere på shoppinggalleriet. Den store størrelsen på shoppingområdet vil øke mangfoldet av varer som tilbys. Leieprisene for butikklokaler er mye høyere enn for underholdningsområder. I dette tilfellet vil dekningsområdet til kjøpesenteret bare være den første ringen av miljøet.

Denne forretningsplanen for bygging av et forretningssenter er det mest optimale emnet for bygging av et to-etasjers anlegg.

Shopping- og underholdningssenter

I det andre tilfellet kan du fokusere på underholdningskomponenten. Den største fordelen med dette forslaget er det faktum at i bymarkedet er det en akutt mangel på steder for fritidsaktiviteter for barn. Tilstedeværelsen av en underholdningssone øker tiden som kundene bruker på eiendommen. I nye kjøpesentre er forholdet mellom shopping- og underholdningsområder 50% til 50%.

I første etasje foreslås det å plassere et dagligvarebutikk.

Hvis det er et stort antall underholdningsoperatører, vil shopping- og underholdningssenteret kunne tiltrekke besøkende til de første og delvis andre ringene i byens miljø, da det ikke er nok underholdningssteder i byen. Det må huskes at leieprisene for denne typen tjenester er lavere enn for butikkarealene, noe som til slutt vil føre til en økning i tilbakebetalingsperioden for prosjektet.

Utenlandsk erfaring tyder på at den mest optimale gjennomføringen av prosjektet vil være etableringen av et shopping- og underholdningskompleks, da dette alternativet reduserer kommersiell risiko.

Det planlagte forretningssenteret tilhører klasse A. Det er det høyeste blant dem som kan tildeles. Klasse A-vurdering indikerer prestisje for alle bygningens lokaler, tilgjengeligheten av moderne livssystemer og selve senterets arbeid.

Kostnadene for å bygge et forretningssenter i klasse A ved hjelp av et spesifikt eksempel presenteres nedenfor. Vi må ikke glemme at bygging av et kjøpesenter i en annen by kan ha helt andre økonomiske investeringer i volum.

Sammenstilling av prosjektets kontantstrømmer

Antagelig har kjøpesenteret følgende parametere når du får byggetillatelse:

• Det totale arealet til kjøpesenteret er 9672 kvadratmeter. m.
• Inkludert 1. etasje - 4847 kvm. m.
• Inkludert 2. etasje - 4825 kvadratmeter. m.
• Beleggsprisen i det første året er 70%.
• Innflyttingsgraden de påfølgende årene er 95%.
• Risikoen for manglende betaling er 0%.
• Inntektsvekst per år - 5%.

Siden leieavtalen fastsetter straffbeløpet for sene utbetalinger på mer enn 30 dager, er risikoen for manglende betaling under byggingen av forretningssenteret lik null. Den årlige økningen i leieprisene vil være 5%.

Dette illustreres tydeligere av tabellen nedenfor.

Investeringer i bygging av bygging av et forretningssenter (RUB)

Det viktigste poenget er studien av finansieringsproblemer med kapitalinvesteringer. For dette formålet kan både egne og lånte midler til selskapet brukes. Nedenfor er dataene om finansieringen av byggeprosjektet mer detaljert.

Prosjektfinansiering:

• Samlede investeringer - 13439642 dollar.
• Inkludert det første året - 10939642 dollar.
• Inkludert det andre året - $ 2500,000
• Totalt lånt kapital - $ 13.439.642, inkludert 1. år: $ 10.939.642, 2. år: $ 2.500.000
• Lånets tilbakebetalingstid - 10 år.
• Renten på lånet er 18%.

I prosessen med å studere de økonomiske resultatene av prosjektet er et viktig poeng studiet av beløpet og beløpet på skattetrykket i selskapet i henhold til forretningsplanen.

Resultatene av de planlagte skattefradragene for prosjektet presenteres nedenfor.

Skatter betalt under prosjektets drift:

• For eiendom - 2,2%.
• Fortjeneste - 20%.
• MVA - 18%.

For å bygge kontantstrømmen må vi bestemme omtrentlig mengde inntekter fra å leie ut lokalene, som vi trenger for å utføre sonering av kjøpesenterområdet. Reguleringselementer er presentert i tabellen nedenfor.

reguleringsplan

Beregning av inntekter fra utleie av lokaler til det planlagte forretningssenteret er et sentralt punkt, da det er forbundet med dets effektivitet. Det er forskjellige prognosealternativer for å få slike inntekter: optimistisk, gjennomsnittlig og pessimistisk. Tabellen nedenfor viser egenskapene til hvert alternativ tydeligere.

Den første tabellen presenterer den pessimistiske prognosen for muligheten til å generere inntekter.

Beregninger av leieinntekter. Leiepriser - Pessimistisk prognose

Dataene i tabellen lar oss konkludere med at som et resultat av gjennomføringen av prosjektet, vil den pessimistiske størrelsen på inntektene fra leie av plass i kjøpesenteret være $ 3909468.

Tabellen nedenfor viser dataene for beregning av leieinntekter fra kjøpesenterplass med det gjennomsnittlige alternativet.

Beregninger av leieinntekter. Leiepriser - gjennomsnittlig

Dataene i tabellen lar oss konkludere med at som et resultat av gjennomføringen av prosjektet vil den gjennomsnittlige størrelsen på den mottatte inntekten fra leie av plass i kjøpesenteret være $ 4229399.

Det er også nødvendig å forutsi en optimistisk prognose for mulig mottak av objektets inntekt fra leie av plass, som er presentert i tabellen nedenfor.

Beregninger av leieinntekter. Leiepriser - Optimistisk prognose

Disse tabellene lar oss konkludere med at som et resultat av gjennomføringen av prosjektet, vil den optimistiske størrelsen på inntektene fra leie av plass i kjøpesenteret være $ 4776385.

Vi beregner kostnadene for lånte midler og nedbetalingsplanen i tabellen nedenfor.

Merk: I den tredje måneden inkluderer den månedlige betalingen en to-års utsettelse av betaling og kapitalisering av renter lik $ 5143445.

Dataene i tabellen indikerer at den månedlige betalingen for prosjektet vil være 3214579 dollar per måned.

Andre utgifter

Vurder og beregn alle typer driftsutgifter under byggingen av et forretningssenter:

• De to første årene vil vaktenes arbeid dekke halvparten av det konstante volumet.
• Beregningen av rengjøringstjenester inkluderer rengjøring av alle områder og territorier.
• Betaling av lønn i sin helhet tas med i betraktningen, under hensyntatt alle skatter og merverdiavgift.
• En årlig lønnsøkning på 5% per år.
• Alle driftsutgifter overføres til leietakere (unntatt 1. året og halvparten av 2. års utgifter).

For å sammenstille kontantstrømmen beregnet vi følgende data:

• Estimerte gjennomsnittlige leieinntekter i 10 år med prosjektgjennomføring, forutsatt at det første året det leide området er 70%, og i det neste 95%.
• Avskrivning av eiendom vil være 3,33% per år.

Oppgjør innenfor rammen av finansiell virksomhet inkluderer merrenter i henhold til skattelovgivningen, siden formatet før og etter finansiering ikke vil bli utarbeidet.

Siden byggingen aksepteres "i henhold til trinnene i arbeidet", og kontantstrømmen blir dannet fra det første året, som starter fra det øyeblikket prosjektet genererer den første inntektsrublen, mister selskapet retten til merverdiavgift det første året etter at byggingen er fullført.

Siden prosjektbalansen er et positivt beløp når anlegget når 100% kapasitet, ble ikke andre og ekstraordinære utgifter tatt med i beregningene.

Basert på tilgjengelige data ser det ut til å være mulig å vise de planlagte kontantstrømmene som er opprettet av prosjektet.

Tabellen nedenfor viser driftskostnadene for prosjektet.

Driftsutgifter

Tabellen nedenfor viser at driftsutgiftene i løpet av det første året vil være $ 271 707, deretter øker det med år og vil nå $ 740157 på det tiende året.

I en påfølgende analyse av prosjektets effektivitet vil dynamikken i prosjektinntektene i løpet av de første 10 årene bli vurdert i tabellen nedenfor.

Prosjektinntekter

Dataene i tabellen lar oss konkludere med at mengden av prosjektinntekter det første året vil utgjøre $ 2.717.987, deretter vil inntektene øke, innen det tiende året vil de utgjøre $ 3,970,2947.

Når du forsker på et prosjekt, er beregningen av avskrivningsfradrag, som er presentert i tabellen nedenfor, viktig.

Prosjektavskrivning

Som det fremgår av tabellen, vil avskrivningsbeløpet i det tredje året være $ 262 153, og i det siste, tiende året - $ 227,582. Det totale avskrivningsbeløpet for alle år med prosjektet vil være $ 9596147.

Tabellen nedenfor viser kontantstrømmen for prosjektet.

Kontantstrøm

Tabellen viser at den totale kontantstrømmen for prosjektet vil være $ 1.300.415.

Estimering av diskonteringsrente

Den brukes til å beregne fremtidige inntektsstrømmer til en verdi for øyeblikket. Diskonteringsrenten (r) beregnes kumulativt med formelen:

r = α + MRR * RI,

hvor

α er den gjennomsnittlige inflasjonsraten i perioden.

MRR (Minimum Risk of Return) - minimums reell risikosats knyttet til prosjektets funksjon.

RI (Investeringsrisiko) - nivået av gjennomsnittlig påkrevd lønnsomhet (risiko) av prosjektdeltakere.

Minste reelle MRR-risikosats for dette tilfellet vil være lik kostnaden for lånte midler, nemlig 18%, det vil si renten på et banklån.

I samsvar med investeringsavtalen er gjennomsnittlig nødvendig RI-avkastning fra prosjektdeltakerne satt til 2%.

Dermed vil diskonteringsrenten være lik:

r = (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% = 30%

funn

Ved utarbeidelse av en forretningsplan for bygging av et forretningssenter ble prosjektet vurdert, optimistiske konklusjoner ble trukket.

I løpet av de neste tre årene vil en moderat økonomisk vekst bli observert i Mytishchi-distriktet, men etterslepet av de gjennomsnittlige indikatorene for distriktet fra de gjennomsnittlige indikatorene for Moskva-regionen vil komme til uttrykk. De ledende næringene vil forbli ingeniør-, instrument- og byggebransjen.

Innen utgangen av 2018 er det planlagt å øke veksten i varehandelen med 40% og øke det årlige volumet på husholdningstjenester med 35%. Veksten i handel vil bli sikret ved vekst av middelklassen og inntektene.

Områder som oppfyller internasjonale standarder er i akutt mangel, etterspørselen etter kvalitet i detaljhandelen er større enn tilbudet. Dette vil føre til en økning i kvaliteten på etableringen og styringen av kjøpesenteret.

De viktigste etterspørselskildene i dag er klesbutikker. De utgjør omtrent 50% av området i kjøpesentre. Nivået på ledig plass i 2018 vil være 10-15%. Den forventede økningen i detaljhandel vil være cirka 75 000 kvadratmeter. m. For øyeblikket er den gjennomsnittlige leieprisen for næringslokaler i byen omtrent $ 405 / kvm. m. per år (inkludert mva og driftsutgifter).

I sonen til den første ringen av miljøet er det et stort antall objekter som konkurrerer både i matvaresektoren og i industrivarene.

Ved beregning av kontantstrømmer ble det tatt hensyn til gjennomsnittlig leiepris, tilgjengeligheten til lokaler på nivået 5%, samt alle driftskostnader og lånebetalinger. Kontantstrømmen for prosjektet viste seg å være positiv, men fortsatt ikke stor nok.

Diskonteringsrenten, som inkluderer gjennomsnittlig inflasjonsrate, risikoen generert av prosjektet og gjennomsnittlig avkastning som kreves, var 30%.

Dermed kan det innsendte prosjektet aksepteres for vurdering, siden beregningene viser dets lønnsomhet og effektivitet.