En leieavtale innebærer en transaksjon der eieren (utleier) forplikter seg til å overføre eiendom til brukeren (leietakeren) i en viss periode, og leietakeren forplikter seg til å betale for å bruke den. Som med enhver annen kontrakt, er en viktig betingelse i dette tilfellet gjenstanden. Det avhenger av ham de juridiske konsekvensene, inkludert leiekontraktens løpetid. I en ubestemt periode eller en viss kontrakt er inngått - dette er en annen viktig betingelse for en kontrakt. Det er veldig viktig for partene å bestemme gyldighetsperioden. Men i tillegg til dette er det lovgivningsnormer, i henhold til hvilken perioden ikke alltid samsvarer med deres vilje.
Leie og leie: hvordan skille
Før du begynner å studere begrepene, er det verdt å forstå konseptene som vanlige mennesker ofte forveksler. Det handler om å leie og ansette. Hovedforskjellen er at leieavtalen aksepteres i forhold til en person, mens leieavtalen aksepteres i forhold til en juridisk enhet. Andre viktige forskjeller inkluderer følgende:
- Objekt. Hvis det kan leies utelukkende til boliglokaler, er det et kontor, lokaler for produksjon og handel, så vel som lagerlokaler.
- Partene i leiekontrakten er utleier og leietaker, mens det i en leieavtale er utleier og leietaker. De relevante vilkårene må være angitt i kontrakten.
- Ved konfliktsituasjoner under arbeidsavtalen, kan du prøve å løse dem gjennom et eiendomsmeglerfirma. Hvis vi snakker om en leieavtale, henvender de seg ofte til private advokater for å få hjelp.
- Kontraktens løpetid. Hvis leiekontrakten kan utstedes for en periode, er leiekontrakten bare for en periode som ikke overstiger fem år. Så hvis begrepet ikke er spesifisert i arbeidsavtalen, er grensen for gyldigheten som standard fem år som standard.
- Juridiske forhold under en leiekontrakt er regulert på grunnlag av kap. 34 i Den russiske føderasjonens sivile kode, og med hensyn til arbeidsavtalen, kap. 35 i den russiske føderasjonens sivile kode.
- Hvis en gjeld oppstår fra en juridisk enhet, er det lettere å innkassere den, siden sistnevnte, som regel, har eiendommer, samt kontanter på driftskontoen. Hvis innbyggere er begrensede i solvens, for eksempel i fravær av arbeid, vil det være vanskeligere å gjøre.
Forstå forskjellene i ansettelser og leie, går vi direkte til leiekontrakten, spesielt til handlingsperioden.
Funksjoner ved leiekontrakten
Gyldighetsperioden er en tidsperiode som bestemmes etter gjensidig avtale mellom partene. I samsvar med den, begynner og slutter leiekontraktene.
I følge denne indikatoren har leietaker forpliktelser til å betale leid eiendom. I sin tur må eieren overføre eiendommen til brukeren i en passende periode.
Begynnelsen og slutten av transaksjonen avhenger av leiekontraktens løpetid. En avtale inngås for en ubestemt periode eller en viss periode, gyldigheten begynner på begynnelsen av dagen og slutter på slutten av dagen (kl. 24:00). Følgelig faller oppsigelsen av kontrakten (hvis leietaker sendte et varsel om opphør av ytterligere juridiske forhold) klokken 24:00 den datoen, som er definert i dokumentet.
Typer leieavtaler
Artikkel 610 i Civil Code of the Russian Federation forklarer løpetiden på en leieavtale. I en ubestemt periode skal han anses for å være avsluttet dersom innholdet ikke klarer å fastslå den eksakte datoen. Et slikt dokument kalles også evigvarende.
I bokstavelig forstand kan et slikt konsept imidlertid ikke tolkes. Enhver leieavtale gir for en viss periode, siden tingen blir overført til bruk, og ikke i den annen parts eierskap. I mangel av en spesifikk periode, er det riktigere å snakke om partenes mulighet til enhver tid å avslutte rettsforholdet. Det er sant at for dette er det først nødvendig å varsle den andre siden.
Det er også kortsiktige kontrakter. De er ofte lukket når du leier en bolig. En kortvarig kontrakt er hovedsakelig inngått for 11 måneder. På grunn av dette er det ikke nødvendig å registrere det hos Rosreestr. En leieavtale kan inngås i to måneder, i flere uker, dager og til og med timer.
Kortsiktige kontrakter er de mest lønnsomme for utleier, da de ikke bare lar deg få mer overskudd, men også begrense leietaker i visse rettigheter, og også gjøre det mulig å unngå å betale skatt.
Loven åpner for et slikt konsept som begrensningsperioden for kontrakten. Det kan ikke bare angis i avtalen, men er også lovpålagt. Tilstanden er gyldig, for eksempel ved utleie av tomter og tomter som har mineraler, samt vannforekomster. Lovverket fastsetter de maksimale vilkårene som denne eiendommen kan overføres til bruk på.
Som regel tilhører denne eiendommen staten, da en borger eller selskap, som eier, har flere muligheter for uttrykk for vilje. Derfor må dette punktet tas i betraktning når du signerer kontrakten.
Det er tilfeller der lovgivningen setter en tidsbegrensning for en leid gjenstand, og partene ikke sørget for en leiekontrakt. I en ubestemt periode, selv om det antas at en kontrakt er inngått, vil den bare være gyldig fram til slutten av begrensningsperioden. Imidlertid, hvis en av partene ønsker det, kan den trekke seg fra kontrakten på et tidligere tidspunkt uten juridiske konsekvenser.
En annen type dokument kalles en tidsbegrenset kontrakt. Dette betyr at den tydelig staver en spesifikk gyldighetsperiode eller er knyttet til utbruddet av en spesifikk hendelse. For eksempel kan en hytteutleie avtale stille betingelsen: "før kjøps- og salgstransaksjonen er inngått" eller "før arvingen går inn".
Langsiktige kontrakter er hovedsakelig inngått for leie:
- Tomteland.
- Undergrunnen.
- Vannforekomst.
Rettsforholdet under slike avtaler kan videreforandres ved at leietaker får muligheten til å bli en fullverdig eier. For eksempel, hvis en tomt er registrert under ledelse av et datterselskap i en periode på 49 år, og når et hus blir reist på den (i form av en kapitalstruktur), kan landet omregistreres som eiendom.
Begrunnelse for å inngå en avtale på ubestemt tid
Lovgivningen åpner for muligheten for å inngå en avtale om leie av eiendom for en ubestemt periode av følgende grunner:
- Angir ikke termin i kontrakten.
- Utvidelsen av den eksisterende kontrakten, ved bruk av fortrinnsretten.
forlengelse
Hvis en person som har leid en bestemt eiendom, har oppfylt vilkårene i løpet av hele kontraktperioden, har han den fortrinnsrett til å inngå en passende leieavtale. Fornyet for en ubestemt periode eller for en klart definert periode - det er mulig under en rekke forhold. Disse inkluderer følgende:
- Det er ingen brudd på gyldigheten av den opprinnelige kontrakten.
- Brukeren av lokalene er klar til å tilby eieren gunstige betingelser for fornyelse i forhold til de tilbudene som andre søkere har.
- Forhåndsvarselet er oppfylt, som uttrykker et ønske om å videreføre det aktuelle rettsforholdet.
Det antas at kontrakten leiekontrakt forlenges på ubestemt tid dersom leietaker ikke har sagt opp retten til å bruke eiendommen, og utleier ikke skaper hindringer for dette. I dette tilfellet er avtalevilkårene de samme, med unntak av tilfeller der partene erklærer noe annet.
Imidlertid må leietaker ved lov skriftlig varsle eieren om intensjonen om å fortsette å leie eiendommen innen rimelig tid frem til dokumentets slutt. Hvis partene ønsker å gjøre endringer, må de inngå en tilleggsavtale der den vil vises. Ofte endrer parter vilkårene for en leieavtale.
Når det gjelder bolig er det mer lønnsomt for leietaker å på forhånd bestemme hvilken periode leieavtalen for lokalene skal inngås. I en ubestemt periode er fremtidige innbyggere svært sjelden enige om å bosette seg. Perioden er et av de viktigste punktene i avtalen. Derfor anbefales det at dokumentet foreskriver betingelsen om at perioden vil være uendret gjennom hele handlingsvarigheten.
Hvis leieavtalen samt utleie av et rom eller annen gjenstand er langsiktig, ledsages den av en obligatorisk statsregistreringsprosedyre.
Handlinger fra partene ved utløp
I tilfeller hvor kontrakten er utløpt og leietaker ikke har fraflyttet lokalene og utleier ikke motsetter seg, fortsetter retten til å bruke eiendommen på de samme vilkår. Videre anses kontrakten som forlenget i en lignende periode. Hvis leietaker ikke ønsker å eie eiendommen i fremtiden, må han varsle utleier. Ellers kan uønskede konsekvenser forekomme. Som regel er dette vilkåret foreskrevet i kontrakten.
Hvis leietakeren fraflyttet lokalene, men ikke informerte utleier om det, kan det hende at de kan bli pålagt å betale for den perioden utleier ikke var klar over disse handlingene. Hvis leietaker nekter å gi eiendommen etter kontraktens utløp, kan eieren få den ved å gå til retten. Hovedbetingelsen i dette tilfellet er overholdelse av foreldelsesfristen.
Oppsigelse av kontrakten
Hvis leieavtalen er inngått på ubestemt tid, er det mulig å avslutte den når som helst etter avtale med partene eller ensidig. I sistnevnte tilfelle, under visse betingelser, må du gå til retten. Ensidig avslag bekreftes av dommerpraksis. For eksempel er det en avgjørelse fra Den russiske føderasjons domstol nr. VAS-10796/13 i forhold til sak A33-8577 / 2012.
Oppsigelse av leieavtalen på ubestemt tid er også fastsatt i gjeldende lovgivning i form av varselet nevnt over. Informasjon om dette er inneholdt i art. 610 i den russiske føderasjonens sivile kode. For å si opp kontrakten, må leietaker varsle utleier innen en spesifikk periode. Varslingen skal sendes på foreskrevet måte. Hvis dette ikke gjøres, vil domstolen vurdere dette misbruket når det søkes til rettsmyndigheten.
Det må tas hensyn til at varselet blir dokumentert. For dette formål må du lage en oversikt over investeringer.
Beskyttelsesmetoder
For avtalepartene brukes forskjellige beskyttelsesmetoder. Så hvis utleier sender varsel til leietaker, og sistnevnte ikke fraflytter lokalene, har utleier rett til å presentere følgende krav til leietaker:
- Foreta en betaling for hele leietiden. Midler kan utvinnes som urettferdig berikelse. Siden kontrakten på dette tidspunktet allerede er ansett som avsluttet, vil innkrevingen i form av husleie være feil.
- Frigjør plass. Dette kravet må skilles fra rettferdiggjørelsen ettersom det dreier seg om et juridisk spørsmål. Ved leieforhold brukes beskyttelsesmetoder som er basert på bestemmelsene i art. 610 i den russiske føderasjonens sivile kode.
Denne tilnærmingen bekreftes ved resolusjon fra Den høyeste voldgiftsdomstol i Ukraina nr. 16253/11, vedtatt i saken nr. A40-13860 / 10-40-812.
Leietakers interesse er vanligvis å holde forholdet i gang selv etter at vi har mottatt varsel om oppsigelse av leieavtalen. Hans beskyttelsesmetode velges avhengig av hvem utleier er og hvem som står på hans side, så vel som av hans handlinger.
For eksempel, hvis en leieavtale blir inngått på ubestemt tid, men offentlige etater er på utleiers side, vil utfordringen bli gjennomført i samsvar med Sec. 24 agribusiness of the Russian Federation. Dette er dokumentert av dommerpraksis, for eksempel FAS-resolusjonen i saken nr. A57-3636 / 2012. Samtidig kjenner dommerpraksis saker der denne metoden for beskyttelse ble anerkjent som uriktig. Så ved FAS 'vedtak i sak nr. A55-25220 / 2012, var kravet om å anerkjenne avgjørelsen fra det statlige organet om ensidig nektelse for å oppfylle leiekontrakten ulovlig. Retten forklarte denne avgjørelsen med at søkeren valgte en mangelfull beskyttelsesmetode, ettersom rettsforholdene mellom partene i kontrakten er sivilrettslig og ikke følger av statens offentlige myndigheter. myndighet.
Det var også tilfeller av kravet om å anerkjenne leie av tomter i en ubestemt periode. Spesielt er dette resolusjonen fra FAS ZCO i saken nr. A45-24711 / 2012, samt resolusjonen av FAS sentrale organ i saken nr. A62-7460 / 2012. Domstolene, med tanke på de relevante kravene, ble ledet av følgende punkter:
- Om kontrakten virkelig ble inngått på ubestemt tid.
- Hvorvidt et varsel om oppsigelse er sendt.
- Er betingelsene oppfylt når du sender en varsling.
- Ble det mottatt av en annen part.
Kontraktsregistrering
Leie av boliger (eller lokaler som ikke er i bolig) inngått for en periode på inntil ett år er ikke registreringspliktig (som regel er gyldighetsperioden 11 måneder). Statlig registrering av en leieavtale på ubestemt tid utføres heller ikke til tross for at dokumentets gyldighetsperiode faktisk kan overstige ett år. Dette kan forstås ved å lese bestemmelsene i paragraf 2 i art. 651 i Civil Code of the Russian Federation, som indikerer at statsregistrering forholder seg til tidsbestemte kontrakter, hvis gyldighet er mer enn ett år. Dette bekreftes også ved voldgiftspraksis, særlig resolusjonen av FAS i Moskva i saken nr. KG-A40 / 6418-00, resolusjonen av FAS SZO i saken nr. A26-394 / 2007 og andre handlinger.
Ikke bare er det nødvendig å registrere en leieavtale som er inngått på ubestemt tid, men også et fornyet dokument. Grunnlaget for dette er artikkel paragraf 2 621 i den russiske føderasjonens sivile kode. Andre dokumenter som bekrefter denne bestemmelsen inkluderer et informasjonsbrev fra Presidiet for den høyeste voldgiftsdomstolen i Den Russiske Føderasjon nr. 59.
I praksis, for å studere leieavtalen i en ubestemt periode, vil prøven presentert nedenfor hjelpe best.
Hovedtrekket er mangelen på omtale av gyldighetsperioden. Resten av dokumentet er en vanlig leieavtale.
konklusjon
Uansett om leieavtalen på ubestemt tid er registrert eller ikke, er det positive og negative poeng i den. Leietaker kan være bekymret for at utleier når som helst har rett til å si opp kontrakten dersom han varsler leieren riktig. Utleier må ha bevis for at han faktisk sendte et varsel til leietaker.