Styringssystemet for en bygård omfatter en rekke organisatoriske og juridiske aspekter. Noen ganger er det utenfor spesialistens rekkevidde. Likevel har innbyggere rett til å forvalte eiendommen sin, vi vil finne ut hvordan de kan gjøre det.
Formålet med studien
Det er kjent at en bygård er et sammensatt kompleks, vedlikehold av det krever løsning av mange problemer og kunnskap om en alvorlig mengde lovgivningsmessige handlinger, det er nødvendig å stadig samhandle med innbyggere, organisasjoner og myndigheter.
For dette formål bør leilighetseiere velge en av de foreslåtte måtene å administrere hjemmet sitt. Hvor effektiv hver av dem er, vil vi analysere nedenfor. Mye avgjøres av beboernes aktivitet og deres vilje til å løse vanlige problemer.
Lovgivningsregulering
Kontrollsystemet til en bygård bestemmes av en hel liste over lovgivningsmessige handlinger:
- Housing Code - beskriver rettighetene og pliktene til sameier, tilbyr styringsordninger og prosedyren for implementering av dem.
- Regjeringsvedtak av 15. mai 2013 nr. 416 eller faktisk regler for styring av en bygård.
- Listen over minimumstjenester for vedlikehold av felleseie i en bygård.
- Regjeringsvedtak av 23. september 2010 nr. 731 - standarder for utlevering av informasjon fra ledende organisasjoner.
- Andre handlinger fra myndigheter som påvirker levering av tjenester, andre nyanser.
Russisk lovgivning regulerer mange livssektorer. Styringssystem for leilighetshus er intet unntak. Vanskeligheten ligger i det faktum at mange handlinger, gjentar bestemmelsene i LC, innfører tilleggsregler i stedet for å spesifisere de eksisterende. I tillegg er reguleringsmateriell spredt over en rekke handlinger, mange av dem motsier hverandre.
Du kan ikke diskontere domstolenes meninger. Forfatningsdomstolen klargjør for eksempel periodisk bestemmelsene i LC og andre reguleringsakter. Dessverre tas ikke hans stilling alltid med i vurderingen av dommerne når de tar beslutninger.
Det gir også forklaringer til Den russiske føderasjons væpnede styrker, noe som heller ikke er lett. De endrer enten praksisen med å anvende lover ikke til det bedre, eller de sier ikke noe om de virkelig alvorlige problemene som eiere og forvaltningsorganisasjoner og tredjeparter står overfor. I tillegg blir i praksis ignorert referanser til dem i spesifikke tvister.
Rettssystemet for å styre en bygård er et sammensatt fenomen, og det tar mye tid å studere det.
Forskrift 416
Det spesifiserte dokumentet er den viktigste lovgivningen etter LCD-skjermen. Det utvider forståelsen for mange bestemmelser på LCD-skjermen. Vurdere strukturen:
- generelle bestemmelser (styringsmetoder er oppført);
- styringsstandarder;
- prosedyren for dannelse av en liste over arbeider og tjenester for vedlikehold av MKD;
- organisering av utleveringstjeneste;
- prosedyren for overføring og generering av teknisk dokumentasjon for MKD;
- prosedyre for avslutning av aktiviteter i den administrerende organisasjonen;
- ordre om utlevering av informasjon fra HOA, spesialiserte kooperativer.
Det kan med rimelighet hevdes at dekret fra regjeringen i Den russiske føderasjon om forvaltning av leilighetsbygg fremhever mange punkter i detalj.
Andre lovgivningsmessige handlinger
Vi vil ikke vurdere andre forskrifter i så detalj. Forskrift 416 påvirker direkte de viktigste nyansene ved ledelse og viser direkte eller indirekte til andre dokumenter.
Mål og mål for ledelsen
Forvaltningen av en bygård i bolig- og felleservicesystemet er et tiltakssystem som tar sikte på å oppnå en rekke mål:
- etablering av gunstige og trygge levekår;
- organisering av vedlikehold av felleseie i en bygård;
- løse problemet med bruk av felleseiendom;
- organisering av tilbudet av offentlige tjenester;
- opprettholde ingeniørkommunikasjon i god stand.
Styring av en bygård i boligsystemet er gitt på følgende måter:
- direkte beslutninger fra eierne av boliglokaler;
- styring av boligkomplekser ved å opprette spesialiserte organisasjoner (HOAs, kooperativer) uten å inngå avtale med en administrerende organisasjon;
- inngåelse av en avtale med den administrerende organisasjonen, avgjørelsen tas gjennom HOA eller ved å fatte en beslutning på et møte med eiendomseiere;
- ledelse gis av utvikleren før den inngår en avtale med den administrerende organisasjonen.
Den siste metoden er et mellomalternativ. Hvorfor? Etter å ha satt huset i drift, skal noen takle huset. Utviklere er ikke spesialiserte lederorganisasjoner. På grunn av dette prøver de å inngå en avtale med den administrerende organisasjonen så snart som mulig. Hun får utdelt den tekniske dokumentasjonen. Tidligere prøvde noen utviklere å opprette egne administrasjonsselskaper, men utdannelsen deres er nå komplisert. En hel liste med krav blir presentert, det er nødvendig å få en lisens.
Nedenfor vil vi snakke om hver av de tilgjengelige kontrollmetodene.
Leilighetsstyringsstandarder
Dekret 416 skisserer aktivitetene til å lede organisasjoner, og fastsetter også visse kriterier som aktiviteten skal overholde.
I delen avsatt til standarder, faktisk, er en liste over tjenester og arbeid med styring av en bygård gitt:
- dannelse, lagring, oppdatering av dokumentasjon er organisert i samsvar med regler for styring og levering av tjenester for vedlikehold av MKD;
- utarbeidelse av forslag for forvaltning av felleseie til generalforsamlingen for eiere;
- utvikling av en liste over tjenester for vedlikehold av felleseiendom, med hensyn til minimum akseptabelt beløp;
- levering av beregning og begrunnelse av prisen for tjenester, avsløring av all informasjon;
- utvikling av planer for energisparetiltak;
- utarbeidelse av de mest lønnsomme forslagene til overføring av felleseie til bruk for tredjepart (husleie, etc.);
- kunngjøring av utkast til dokumenter relatert til forvaltning og vedlikehold av felleseie;
- utarbeidelse av dokumentasjon, krav, inngåelse av avtaler med ressurstilførende organisasjoner, bruk av spesialiserte programmer laget for å forenkle dokumentasjon;
- organisering og gjennomføring av oppgjør med verktøy og organisasjoner som leverer varer og tjenester i løpet av forvaltningen;
- sikre effektiv kontroll av sameier (publisering av indikatorer for økonomisk og økonomisk aktivitet, andre dokumenter osv.);
- organisering av mottak og behandling av søknader, forslag og klager;
- eiers deltakelse i kvalitetskontroll av utført arbeid.
Listen viser direkte henvisninger til forskrifter som regulerer arbeidet med personopplysninger og levering av offentlige tjenester.
Direkte deltakelse i ledelse
I følge RF LC er ledelsen av en bygård uten å opprette en juridisk enhet og involvere et forvaltningsselskap mulig forutsatt at ikke mer enn 30 leiligheter er lokalisert i huset. Hvorfor bestemte du deg for å innføre en slik begrensning? Faktum er kjent at det er vanskelig å bli enige med et stort antall mennesker om en beslutning som vil passe for alle. Men innbyggerne i små hus er nærmere beslektet. Og i denne situasjonen er det lettere å løse problemer, unngå byråkratisering av prosessen og unødvendige kostnader.
Et slikt styringssystem for boligblokker involverer direkte leietakere som inngår avtaler med ressurstilførende organisasjoner.
I denne situasjonen er det først og fremst viktig å overvåke riktigheten på generalforsamlingen, utførelsen av protokollen og aktivitetene i rådet i leilighetsbygget. Loven åpner for at generalforsamlingen kan utstede en fullmakt til en tredjepart for å representere sine deltakere, for eksempel i forbindelser med Nord-Ossetia, myndighetene når de utarbeider grensene for territoriet (listen over makter og saker som fullmakten er utstedt er ikke begrenset av lov).
Basert på protokollen fra generalforsamlingen inngår hver eier en avtale med RNO. Loven sier at alle som signerer avtalen fra sameiernes side er en part i avtalen.
Ansvaret for kvaliteten på tjenestene ligger hos selskapet som leverer det. Ansvarsgrensen bestemmes av klausulene i avtalen. Reglene for levering av tjenester beskriver forbrukerens og entreprenørens ansvarslinje.
Eiere er ansvarlige for vedlikehold av delte nettverk. Derfor er en av dem engasjert i service, eller det velges en organisasjon eller person som på grunnlag av kontrakten vil være engasjert i service. Som du kan se, er denne kontrollmetoden ganske passende for små hus.
HOA opprettelse
HOA er en spesifikk organisasjon. Det er en form for organisering av medeiere av leiligheter for vedlikehold av felleseiendom og levering av verktøy. Foreningen kan opprettes i ett, samtidig i flere hus (det er karakteristisk for småhus på flere titalls leiligheter hver). Organisasjonen kan delta i andre aktiviteter rettet mot å tilfredsstille ledelsesbehov.
Hvordan er dets opprettelse? Sameierne holder generalforsamling og bestemmer seg for å opprette en fagforening. Lovgivningen regulerer strengt prosessen med å forberede seg til stemmegivning og prosedyren for gjennomføring. I tilfelle ulovlige handlinger, kan dette føre til avvikling av partnerskapet og anerkjennelse av alle dets videre handlinger som ulovlige, og de vil bli kansellert.
Foreningen begynner å operere fra det øyeblikket staten registreres. Følgende liste over dokumenter sendes inn:
- referat fra generalforsamlingen;
- en kopi av charteret signert av en autorisert person som er sertifisert av en notarius;
- en liste over personer som stemte for opprettelsen av et HOA, med deres personopplysninger og en indikasjon på størrelsen på aksjene deres i felleseie som de eier.
I følge LCD-skjermen hviler ledelsen i en bygård på styrets direktør eller styrelederen som avgjør driftsspørsmål, og generalforsamlingen. Loven delte kompetanse og tildelte krefter som bare kan utøves direkte av eierne. For eksempel disponering av felleseiendom.
Huseiereforeninger opererer på grunnlag av charteret, utviklet i en standardform og godkjent av myndighetene. Mindre endringer er tillatt (i begrenset grad). Hvis det er brudd, vil boligtilsynet utstede en forskrift ved klage eller som en del av befaringen, som aktorembetet eller retten har rett til å kansellere.
Aktivitetene til HOAs er ganske formaliserte: alle beslutninger blir nedtegnet i protokollen fra generalforsamlingen, ordrer fra styrelederen. Organisasjonen har bankkontoer, bruk av kontanter er forbudt. Evnen til å samle inn penger er en betydelig fordel som ikke er tilgjengelig med direkte kontroll over huset. Det eneste unntaket: uansett metode, er det alltid rett til å åpne en konto for akkumulering av midler til større reparasjoner.
Opprettelse av kooperativer
I tillegg til HOA har sameierne rett til å overlate ledelsen til en annen juridisk enhet, for eksempel et boligbyggesamvirke. I motsetning til HOA opprettes imidlertid opprinnelig et kooperativ for bygging av et objekt.Da har organisasjonen rett til å fortsette sin eksistens. Alle hans aktiviteter, som lignende kooperativer, ligner arbeidet til HOAs. Årsaken er at behandlingen av felleseie til eiere av en bygård bygger på de samme reglene.
Dermed reduseres metodene for å styre eierne av lokaler i en bygård ved å organisere foreninger til ordningen som ble opprettet for HOA.
Det er tilfeller av transformasjon av et andelslag til et HOA.
Ledelsesselskap
Funksjonen er kommersiell. Alle andre organisasjoner har status som non-profit, og deres aktiviteter er ikke rettet mot å tjene penger. Bedrifter, tvert imot, opprettes nettopp for dette formålet. De er organisert av både myndigheter og privatpersoner.
Selskapet leverer et komplett spekter av tjenester, samtidig har beboerne i huset rett til å velge et annet alternativ for samarbeid. Dermed tilbys følgende alternativer:
- administrasjonsselskapet tjener huset fullt ut;
- Kontrakten er inngått med HOA for å oppfylle listen over verk eller tjenester som er spesifisert i kontrakten.
I det første tilfellet opprettes ikke noe partnerskap; sameier har rett til å velge en organisasjon på en generalforsamling. Hvis møtet av en eller annen grunn ikke holdes, eller innbyggerne er motvillige til å delta i valg av organisering, oppnevnes en konkurranse av de kommunale myndighetene. Deretter utnevner de et forvaltningsselskap, som tar ansvar for forvaltningen av sameiets hus.
Fordelen med denne metoden er tilgjengeligheten av ressurser som HOA ikke har (utstyr, personell).
Hvilken måte å velge
Loven gir flere måter å organisere ledelsen av en bygård. Eiere har rett til å velge den som passer dem best.
Hva er fordelene med direkte ledelse, undersøkte vi ovenfor: minimumskostnader, direkte kommunikasjon med organisasjoner som leverer tjenester, og mangelen på en kompleks og kostbar styringsstruktur.
Opprettelsen av en forening vil kreve en større grad av samarbeid, men det gir innbyggerne muligheten til å forvalte felleseie selv. Ledelsen av HOA eller andelslaget er mer oppmerksom på innbyggernes behov. Det tas hensyn til uttalelsen om takstens størrelse og listen over tjenester. De viktigste sakene bør avgjøres direkte av eierne.
Selv om reglene for å styre en bygård er de samme, er det lettere for å administrere selskaper å "gjerde seg", og det er vanskeligere for beboerne å oppfylle sine forpliktelser. Styret i foreningen er avhengig av egne naboer.
Informasjonssystem om boliger og fellestjenester
I 2017 ble portalen til den informative statlige boligstrukturen lansert, og spilte rollen som et referansesystem for styring av bygård. Den inneholder informasjon om myndigheter, selskaper og organisasjoner som er ansvarlige for tilbudet av boliger og fellestjenester. Huseiere foreninger, administrerende kooperativer og selskaper er også inkludert her. Målet med portalen var å gi innbyggerne informasjon om kvaliteten, volumet av verktøy, brudd som er tillatt, og om rettigheter og plikter til mennesker.
Systemet skal primært brukes til å beregne og betale betalinger, beregne subsidier. Det er interessant at lovgivningen tillater ikke å betale regninger som ikke er inngått i systemet, og oppfordrer markedsenheter til å delta i systemet.
Administrerende organisasjoner, deres representanter blir imidlertid møtt med konstante funksjonsfeil, og prosessen med å registrere og legge inn data er en tungvint og kompleks prosedyre. Det er forvirring med størrelsen på boligområdet som er tilgjengelig for lederorganisasjoner og bidratt av Rosreestr.
Dermed skapte implementeringen av en god idé i stedet for hjelpesystemet for styring av boligblokker et annet problem.
Støtte ressurser
Administrasjonsaktiviteter krever samtidig utføring av mange funksjoner.Samtidig blir det innført endringer i lovverket på daglig basis, det blir gitt nye forklaringer på eksisterende reguleringsakter, og dommerpraksis blir analysert. For å forenkle arbeid med et økende volum av informasjon, for eksempel, er det opprettet et elektronisk system "multi-apartment house management".
Den lar deg systematisere tilgjengelig informasjon, behandle den. Dokumentmaler tilbys, det gjenstår bare å fylle dem ut.
Avslutningsvis
Ledelse av en bygård - en tjeneste som tilbys husets eiere. De har rett til helt å ta alt i egne hender eller overføre kontroll til en spesialisert organisasjon.
Et annet alternativ praktiseres - et administrerende kooperativ eller HOA opprettes, som inngår en avtale om levering av tjenester med administrasjonsselskapet. Graden av HOA-involvering i ledelsen er allerede bestemt av partene.
Rettssystemet for å styre en bygård representerer et lag med rettsakter (LCD, visse lover, myndighetsvedtekter, beslutninger fra lokale myndigheter).
Ved stadig endring av lovkrav provoserer kompleksiteten i mange prosesser en økning i byrden for de som er ansvarlig for ledelsen. For å gjøre livet lettere, blir det laget spesialiserte programmer, for eksempel administrasjonssystemet for bygårdene (ICFER).