Prosedyren for å registrere salg av en leilighet er interessant ikke bare for nybegynnere, men også for de som er engasjert i dette profesjonelt. Tross alt innfører lovgivningen stadig nye endringer, og selve prosedyren er underlagt justeringer. Bare trinnene i transaksjonen endres ikke.
inspeksjon
Fremgangsmåten for å registrere salg av en leilighet er alltid den samme. Og det første elementet er å sjekke. Dette refererer ikke bare til den eksterne inspeksjonen av huset, men også at leiligheten eies av selgeren. Tilstedeværelsen av en fullmakt er ganske akseptabel. Men hun skal ha en normal gyldighetsperiode og detaljer.
For ikke å komme på svindlere, er det best å personlig møte utleier og bli kjent med alle dokumentene som etablerer eiendommen.
Før du overvåker ordren om registrering av salg av en leilighet, er det bedre å bekrefte eierens dokumenter og hans bilde.
Deretter må du finne ut om leiligheten er beheftet, enten den er i kausjon eller under arrest. Dette kan gjøres ved å gå til Rosreestr på bostedsstedet og be om et utdrag fra Unified State Legal Register. Dette ekstraktet vil vise all informasjon om leiligheten og eventuelle begrensninger på den.
Det er like viktig å finne ut tilstedeværelsen eller fraværet av sykdommer hos selgeren, som i fremtiden kan bli grunnlaget for å kansellere transaksjonen. Dette er en avhengighet eller en slags mental sykdom. Av denne grunn må selgeren oppgi legeattester. Dette punktet kan utelates hvis utleier har rett til å kjøre kjøretøy.
Prosedyren for å registrere salg av en leilighet inkluderer også å samle informasjon om de menneskene som har rett til å bruke denne boligen. Du kan finne ut om du tar fagbrev på boligkontoret eller et utdrag fra husboken. Kompliser utskrivningen av mennesker fra leiligheten som bor der mindreårige barn.
I tillegg må du sørge for at eierne ikke har felles gjeld. Hvis dette ikke er gjort, overføres all gjeld til den nye eieren.
Inngåelse av en foreløpig kontrakt
Prosedyren for å fullføre en leilighetskjøp og salgstransaksjon inkluderer en foreløpig kontraktsbestemmelse. Dette øyeblikket er valgfritt, men praksis viser at folk vanligvis ikke nekter å sette sammen det.
Hva er meningen med denne avtalen, og hvorfor er den inkludert i prosedyren for å registrere en leilighetskjøp og salgstransaksjon? Alt er ganske enkelt. Ved en slik avtale bekrefter partene deres samtykke til å avslutte hovedtransaksjonen etter en tid. Årsaken til forsinkelsen kan være ferieperioden i hjemmet eller den perioden kjøperen finner riktig beløp for. Det er på dette stadiet at kostnadene for bolig bestemmes og når de skal selges. Du kan ikke endre disse dataene senere.
Innholdet i den foreløpige kontrakten
Det har ikke noe å si hvor rekkefølgen på registrering av kjøp og salg av leiligheten vil være: med pantelån eller kontanter indikerer kontrakten alle varene som vil vises i hoveddokumentet. Det vil si at det vil være en beskrivelse av leiligheten, dens kostnader, oppgjørsprosedyre og tidspunktet for inngåelse av hovedkontrakten.
innskudd
Ofte blir mange advokater i praksis overfor spørsmålet om et innskudd. Men problemet er at med disse lovene anses denne handlingen som uriktig. Derfor er det umulig å utarbeide både en innskuddsavtale og en foreløpig kontrakt samtidig. Vil måtte velge.
Risiko for signering av en foreløpig kontrakt
Fremgangsmåten for å registrere salg av en leilighet med pantelån eller kontanter er ikke forskjellig. Men det er risikoer i det primære boligmarkedet.Det er mulig at byggefirmaet vil tegne en foreløpig kontrakt med flere fremtidige eiere og deretter overføre boliger etter eget skjønn. For å unngå slike situasjoner inngås en avtale om deltakelse i delt konstruksjon. En slik avtale er underlagt obligatorisk registrering hos den føderale registreringstjenesten.
Situasjonen med det sekundære boligmarkedet er mye enklere, fordi den foreløpige kontrakten ikke inneholder noen risiko for noen av partene.
Gjør selve avtalen
Fremgangsmåten for registrering av salg av en leilighet i Russland forbyr ikke inngåelse av en kontrakt skriftlig. Men det er best å sertifisere et slikt dokument hos en notarius. Dette vil fjerne noen risikoer, selv om det vil koste mer. Uansett kontrakt, men det angir nødvendigvis kjøper og selger, en grundig beskrivelse av eiendommen, dens pris, betalingsmåte, hver parts forpliktelser. Uansett rekkefølgen på registrering av salget: i et pantelån eller i kontanter, i alle fall, er kontrakten forseglet med underskrifter fra begge parter.
Det er best å gjøre tre kopier av dokumenter samtidig, slik at hver side har sine egne, og en blir lagret i føderalt register.
I tillegg til hovedkontrakten gjøres det en overlevering av leiligheten. Det fanger opp at boliger har gått fra selger til kjøper. Kontrakten og handlingen er inngått sammen. Under overføringen av kontrakten godtar den nye eieren den tekniske dokumentasjonen, samt alle papirene som bekrefter retten til eiendom.
Betalingsmetoder for en leilighet
Når en leilighet er kjøpt, kan kjøperen betale på flere måter. Det vanligste er kontantoppgjør. Det vil være bedre for kjøperen hvis pengene bare blir overført etter at signaturene er gjort på hovedkontrakten. Etter at pengene er overført, er det nødvendig å utarbeide en kvittering.
En annen type betaling, som er tillatt etter prosedyren for å fylle ut dokumentene for salg av en leilighet, er å sette inn penger i en bankcelle, som selgeren vil indikere. Men denne metoden blir som regel til ekstra problemer for sistnevnte.
Det er også lov å betale for kjøpet ved bankoverføring. Dette betyr at det er helt lovlig å overføre penger fra en konto til en annen.
Loven åpner også for alle slags oppgjørsdatoer. I følge loven kan dessuten alle økonomiske forpliktelser gjøres opp etter at den nye eieren registrerer boligerett på nytt.
Hvordan registrere seg
Siden januar 2017 er registreringsprosedyren forenklet. Nå kan du utstede en leilighet i eiendommen i absolutt alle avdelinger i Rosreestr, uavhengig av hvor boligen ligger. Selv om det er en annen by. Fremgangsmåten for å registrere salg av en leilighet gjennom MFC er mye mer praktisk og raskere.
Også i Rosreestr er det nå mulig å registrere overføringen av rettigheter til eiendommer og sette den på matrikkelregistrering. Siden før dette måtte gjøres separat, tar hele prosedyren nå mye mindre tid og krefter.
Fremgangsmåten for å registrere salg av en leilighet hos en notarius er litt forskjellig fra registreringen i Rosreestr. For å registrere eierskap, må du ha:
- Uttalelse.
- Kjøp og salgsavtale med overføring og aksept.
- Dokumenter som bekrefter rettighetene til leiligheten.
For å registrere ditt eierskap til leiligheten på nytt, må du betale to tusen rubler. Denne statlige plikten må betales senest fem dager etter innlevering av dokumenter.
Registrering kan ta tre til ti dager. For øyeblikket er ikke databehandling på MFC inkludert. Etter at registreringen er fullført, mottar kjøperen et utdrag fra Unified State Register. Eiendomsbevis i hendene på nr.
Om nødvendig er det mulig å lage et nytt leilighetsregistreringsbevis i BTI.
skatter
Skatten på salg av en leilighet avhenger av flere faktorer. Dette er:
- Begrunnelsen for overføring av eierskap til leiligheten.
- Funksjonstid.
Hvis leiligheten er arvet, gitt eller etter privatisering, vil det i dette tilfellet ikke være noen moms. Dette gjelder bare boliger som på salgstidspunktet var eid i mer enn tre år.
De samme reglene gjelder situasjonen da utleier fikk eiendommen etter at han tegnet vedlikehold over livstid.
I noen andre situasjoner må minst fem år gå for å ikke betale skatt ved salg av en leilighet. Men dette gjelder bare de leilighetene som ble kjøpt etter 1. januar 2016. For eiere som eier en leilighet fra en tidligere tid, beholdes de samme tre årene.
Det vil si at hvis leiligheten selges uten å overholde frister, vil det være nødvendig å betale en skatt på tretten prosent. Den lades i henhold til matrikkelverdien og koeffisienten 0,7. Koeffisienten beregnes i samsvar med året da eieren kjøpte eiendommen.
Kostnadene for bolig ved matrikkelen finner du online på nettstedet til Rosreestr. For å gjøre dette trenger du bare koordinatene til leiligheten.
Inntektene fra salg av leiligheten, må den tidligere eieren indikere seg selv i selvangivelsen. Den leveres til slutten av april neste år. Det vil si at når transaksjonen ble fullført i 2016, blir skatten arkivert og betalt i 2017. Fristen for betaling er 15. juli. Samtidig spiller det ingen rolle i hvilken grad prosedyren for registrering av salg av en leilighet skal gjennomføres: gjennom en notarius publicus eller uten hans hjelp.
Å kjøpe et hus gjennom en eiendomsmegler
Hvis det ikke er noe ønske og tid til å rote med papirer og fordype prosedyren for å registrere salg av en leilighet med pant i Sberbank eller i kontanter, er det bedre å kontakte en eiendomsmegler. Å finne en profesjonell er ikke lett, men fullt mulig. Annonser finner du både i aviser eller på Internett, og på TV eller radio. Det er flere tegn som du kan skille et dårlig byrå fra et godt:
- Stor arbeidserfaring.
- Kontoret til selskapet er på et prestisjefylt sted og har en god reparasjon.
- Det er mer positive anmeldelser enn negative.
- Byrået er en profesjonell forening av eiendomsmeglere.
- Ingen problemer med pakken med inngående dokumenter.
- Ansatte ser og oppfører seg med verdighet.
- Kvaliteten på arbeidet er dokumentert.
Selskapet foretar hele transaksjonen og overvåker prosedyren for registrering av kjøp og salg av en leilighet med moderskapskapital, pantelån eller kontanter. Men slike tjenester vil koste mye. Vanligvis er en agent villig til å jobbe for fem prosent av prisen på bolig.
Hvem kan selge en leilighet
Selv om en person ikke kjøper hele leiligheten, kan han i dette tilfellet bare gjøre en avtale med eieren. Dette betyr at denne personen må være registrert i dokumentene. En avtale om kjøp av bolig, et eierbevis, en gaveavtale vil gjøre. Hvis den faktiske eieren av en eller annen grunn ikke kan være til stede ved transaksjonen, kan det gjøres av en bobestyrer. Dette krever en fullmakt utstedt av eieren selv og sertifisert av ham og notarius publicus. Fullmakten kan utstedes til hvem som helst, det viktigste er at dette gjøres riktig.
Men hva skal jeg gjøre når eieren er mindreårig? Hvis barnet ennå ikke har fylt fjorten år, utføres alle juridiske operasjoner for ham av hans juridiske representanter. Det være seg fremgangsmåten for registrering av salg av en andel i en leilighet eller en hel leilighet. Hvis en tenåring er fra fjorten til atten år gammel, kan han rolig handle på egne vegne, men samtykke fra juridiske representanter er fortsatt nødvendig.
Ekstra papir kreves
Hvis du raskt vil selge en leilighet, trenger du kanskje også disse dokumentene:
- Attest for juridisk kapasitet. Dette gjelder spesielt for eldre mennesker. Hun er utstedt i en nevropsykiatrisk dispensator på bostedet.
- Når en av partene i transaksjonen er mindreårig, er det nødvendig å fremlegge et sertifikat fra vergemyndighetens myndigheter.Hun bekrefter at ingen krenker rettighetene til en mindreårig.
- Hvis en leilighet blir solgt av en av ektefellene, må du ha skriftlig samtykke fra den andre ektefellen med deg. Hvis ektefellene er skilt, vil et slikt dokument fortsatt være nødvendig. Slikt samtykke må være notarized. I tillegg må du legge ved attest eller skilsmisse.
- Du må også oppgi dødsattest i tilfelle ektefellen døde.
- Ved bruk av morskapital er det behov for attest for at rettighetene til barnet ikke blir krenket ved salg av en leilighet.
- Informasjon om at eierne ikke har gjeld for verktøy.
- Salgskontrakten, som ble utført tidligere. Slikt papir bekrefter nok en gang transaksjonen.
Fastsette kostnadene for bolig
Hvis huset er riktig priset, gir dette eieren flere tusen rubler.
Selvfølgelig kan prisen settes tilfeldig, men du kan henvende deg til fagfolk. Det er også et tredje alternativ - å overvåke gjennomsnittsprisen på slike boliger. Etter å ha vurdert tendensen til å sette en pris som vil være tjue prosent høyere enn gjennomsnittet, hvis kjøpere ringer og er interessert, kan du heve ytterligere ti prosent. I mangel av reaksjon vil prisen tvert imot måtte reduseres med de samme ti prosent.
Hvordan estimeres verdien av leiligheten? Etter følgende kriterier:
- Hvor mange rom. Naturligvis, jo mer det er, jo dyrere blir leiligheten. Men en kvadratmeter koster i dette tilfellet mindre, fordi den er omvendt proporsjonal med antall rom. Av denne grunn er odnushki fremdeles dyrere enn noen annen leilighet.
- Opptakene av leiligheten.
- Opptakene av kjøkkenet. Når den er under ti meter, faller prisen.
- Utformingen av rommene. Isolerte rom er mer populære enn tilstøtende rom.
- Etasje som leiligheten ligger på. Dyrere boliger ligger i de midterste etasjene i huset.
- Hvor godt er området rundt.
- Renheten i inngangen, hvor nytt huset er, om det har heis.
- Reparasjon i leiligheten. Dyre reparasjoner av høy kvalitet kan øke kostnadene med ti prosent, og dårlig kosmetisk tilstand, tvert imot, reduserer prisen. Et billig forsøk på å "dekke øynene dine" vil ikke bidra til å selge boliger dyrere.
- Kostnadene for verktøy.
- Hva slags oppvarming. Individuell oppvarming er dyrere.
- Utviklet infrastruktur. Prisen på en leilighet avhenger av hvor mange butikker som er rundt, hva slags transport, om det er skoler og sykehus.
- En viktig rolle spilles av området der leiligheten ligger.
Hvordan selge eller kjøpe en leilighet gjennom MFC
De nødvendige dokumentene for registrering av kjøp og salg av en leilighet gjennom MFC er de samme, men handlingsalgoritmen er litt endret. Først må du bestille et skjema der du trenger å spesifisere all informasjonen. Så kom til MFC og snakk med en spesialist. Vanligvis gir de ut en liste over nødvendige dokumenter, avhengig av betalingsmåte for transaksjonen.
Oppsummert kan vi si at før du kjøper en leilighet, må du veie alt veldig bra. Det er tross alt veldig enkelt å finne på svindlere i denne saken, både for selger og kjøper. For å unngå dette, må du studere alle dokumentene nøye og ikke nøl med å be eieren av leiligheten om en forklaring. I tillegg vil det være nyttig å vandre rundt naboene og finne ut alt om leiligheten og dens eiere. Fordi selgeren selv ikke kan fortelle hele sannheten. En annen måte å beskytte deg selv på er å besøke et lokalt distrikt eller et boligkontor. Det er der folk vanligvis vet alt om alle.
Men faren ligger ikke bare i selger eller kjøper, men også i eiendomsmegleren. Disse menneskene bør behandles med stor omhu. Ved den minste tvil er det bedre å nekte tjenestene til denne personen og se etter en annen. De spøker jo ikke med en leilighet, så du kan bli uten bolig i det hele tatt. Av denne grunn er en useriøs holdning til salgstransaksjonen ganske enkelt uakseptabel.Jo mer oppmerksomhet vil bli lagt til valg av bolig og sjekke det for dokumentarisk renslighet, jo bedre. Og det er bedre for en person å ikke inngå en slik avtale, det skal være noen som kan hjelpe og foreslå.