Den diskonterte kontantstrømmetoden er kompleks og vanskelig å beregne. Han evaluerer det analyserte objektet etter mottak av forskjellige kontantstrømmer fra det, og modellerte funksjonene i kvitteringen.
Hvor mye koster fremtidige penger?
Metode for diskontering av kontantstrøm – dette er reduksjonen i verdien av kontante betalinger fremover til nåværende tidsperiode. Diskontering er basert på konseptet om verdien av penger som synker over tid i økonomien. Over tid mister penger verdien sammenlignet med den nåværende. Som referanse, må du ta det nåværende beregningsøyeblikket og bringe alle påfølgende økonomiske kvitteringer til gjeldende periode. For å gjøre dette, bruk koeffisienten som brukes i metoden for å diskontere kontantstrømmer. Et eksempel på beregningen er som følger: k = 1 / (1 + r)jeg. I formelen betegner r diskonteringsrenten, i symboliserer antall tidsperioder.
Hvor skal man bruke metoden?
Kontantstrømdiskonteringsmetoden brukes universelt. Det lar deg bestemme hvor mye fremtidig inntekt som er i nåtiden. Finansielle strømninger kan være ustabile, inntektene kan erstattes av tap. Forandringsdynamikken kan ikke alltid forutsies. Du kan alltid vurdere eiendommen i forhold til dagens fordeler som den kan gi i morgen.
Det anbefales å bruke kontantstrømdiskonteringsmetoden hvis:
- det er argumenter for å tro at økonomiske strømmer vil redusere eller øke betydelig over tid;
- verdsettelsesemnet er tilstrekkelig til å beregne fremtidig inntekt (positiv eller negativ);
- økonomiske strømmer påvirkes alvorlig av sesongmessighet;
- Evalueringsemnet er et objekt med et utvidet sett med mulige funksjoner;
- eiendommen som verdsettes har nettopp blitt bygget eller tatt i bruk.
Hvilke data er nødvendig for beregningen?
For beregning etter metoden for å neddiskontere kontantstrømmer og bringe dem til det nåværende øyeblikket, er følgende data nødvendig:
- Lønnsomhet (selv kontantstrømmer).
- Vilkår for oppgjør.
- Diskonteringsrente.
Algoritmehandlinger
Vurder algoritmen for å beregne verdien av metoden for å diskontere kontantstrømmer.
Grunnlaget for beregningene er lønnsomhet. Dette er de reelle kontantstrømmene fra verdsatt eiendom med inntektsmetoden. Metoden for kontantstrømdiskontering tar hensyn til netto fri flyt, det vil si de økonomiene som blir stående til disposisjon for eieren etter fradrag for alle kostnader, inkludert investeringer.
Fastsettelsen av faktureringsperioden avhenger av mengden eiendomsdata. Hvis de er nok og nødvendig for å lage prognoser på lang sikt, kan du velge en lengre periode eller øke nøyaktigheten til prognosen.
I Russland er den gjennomsnittlige prognoseperioden 35 år.
Denne indikatoren gir verdien av inntekten til dags dato i forhold til verdien. For å gjøre dette må de økonomiske strømningene multipliseres med diskonteringsrenten, som er den etablerte inntektsrenten som kan forventes av investoren som har investert i verdien av foretaket.
Diskonteringsmetode for kontantstrøm og påvirkningsfaktorer
Ved beregning av hastigheten blir følgende påvirkningsfaktorer tatt i betraktning:
- inflasjonsrate;
- lønnsomhet på objekter;
- fortjeneste som tar hensyn til all risiko;
- Sentralbankens rente;
- prosentandel av forretningsbanker for å låne midler;
- gjennomsnittlig kapitalkostnad.
Metode Søknadsmetode
For adekvat bruk av metoden for å neddiskontere kontantstrømmer i evaluering av en virksomhet, er det nødvendig å handle i henhold til følgende algoritme:
- Valg av periode for vurderingen. I Russland kan det ikke overstige trettifem år. Verden bruker lengre vurderingsperioder.
- Bestemme hvilken type kontantstrøm som blir undersøkt. For eksempel kan du beskrive omfanget av økonomiske avtagende og økende strømmer (inntekt og tap) ved å beskrive årsregnskapet (inneværende og tidligere år) og dagens situasjon i det moderne markedet, ved å ta hensyn til feil. Det tas hensyn til flere inntektstyper: totale inntekter (netto etter eiendomsskatt og forretningsutgifter); anslått totalinntekt; netto driftsinntekt (fratrukket investeringer i anleggsmidler og utbetalinger på utlån og lån); økonomiske strømmer før og etter å ha betalt fiskale avgifter.
- Beregning av reversering eller gjenværende verdi av det evaluerte objektet etter at inntekten opphørte å strømme. Reversjonen kan omtrent bestemmes ved å studere kostnadene for slike objekter i det russiske markedet eller forutsi markedssituasjonen. Det er mulig å beregne aktiveringsgrad eller årlig inntekt etter slutten av prognoseperioden.
- Beregning av diskonteringsrenten. Et vanskelig moment i denne beregningen er riktig prognoser for frekvensen av fremtidig inntekt. Det er mer enn ti måter å gjøre dette på kontantstrømdiskonteringsmetoden. Eksempler på økonomiske beregningsmetoder: kumulativ metode eller risikotilsetning, sammenligningsmetoder for investeringer, tildelingsmetode (beregning av prosentandelen av transaksjoner i forhold til lignende objekter), overvåking basert på markedsovervåking for analyse av eiendomsinvesteringer, der satsen er avledet ved å sammenligne sammendragsindikatorer.
- Bruk av metoden for å neddiskontere kontantstrømmer i henhold til de beregnede initialindikatorene. For beregningen brukes følgende formel: DDP = ∑Nt = 1DP / (1+ Sd)thvor DDP - diskonterte kontantstrømmer; DP - kontantstrøm i den valgte tidsperioden (t); SD - frekvensen av fremtidig inntekt; t er tidsvarselet; N er antall prognoseperioder for fremtidige kontantstrømmer.
Metoder for diskonteringsrente
I realiteter bruker spesialister følgende metoder for å beregne inntektsgraden:
- kumulativ konstruksjon;
- sammenligning av alternative investeringer;
- tildeling av renter;
- markedsovervåking.
Den mest populære måten i Russland
Den kumulative konstruksjonsmetoden er basert på at diskonteringsrenten er en risikofylt funksjon. Det tas som en kombinasjon av alle risikoer som er mulige for hver eiendom separat. Satsen er lik summen av risikofri rente og risikopremie. Den siste komponenten beregnes ved å summere verdiene til de tilgjengelige faktorene for den analyserte egenskapen.
Spesialister i Russland beregner vanligvis diskonteringsrenten ved kumulativ konstruksjon. Dette skyldes enkelheten i å beregne avkastningstakten for denne metoden under de nåværende forholdene i det innenlandske eiendomsmarkedet.
Sammenlign og konkluder
Metoden for forskjellige investeringer, eller rettere sagt deres sammenligning, brukes som regel i beregningen av fremtidig verdi på eiendommer. Enten kan avkastningsklassen som investoren har erklært, tas som avkastningskursen, deretter settes satsen av sponsoren, eller den forventede avkastningsraten til andre lignende prosjekter eller verktøy forstått av folk som investerer penger.
Uthev det viktigste
Tildelingsmetoden brukes når avkastningsrenten beregnes som en rente. Det vurderes basert på informasjon om lignende transaksjoner med objekter på eiendomsmarkedet. Denne metoden er tidkrevende og komplisert. Beregningsmekanismen er:
- i å bygge hypoteser om verdien av fremtidig inntekt;
- sammenligne fremtidige finansstrømmer med initialinvesteringer (anskaffelseskost).
I dette tilfellet vil formelen beregnes avhengig av mengden initial informasjon og størrelsen på de oppgitte rettighetene til kjøperen. Avkastningsraten, i motsetning til forholdet mellom de første investeringene, kan ikke fordeles direkte fra dataene om salget. Det er ingen måte å beregne det på uten å fremheve og analysere kjøperens forutsetninger angående fremtidige økonomiske muligheter.
Det mest praktiske alternativet for å beregne diskonteringsrenten etter tildelingsmetoden, forutsatt at det foreligger en undersøkelse av investoren (sponsoren) og avklaring:
- hvilken prosentandel som ble brukt til å bestemme den opprinnelige salgsverdien;
- hvordan fremtidig økonomi ble spådd.
Hvis takstmannen har innhentet alle dataene han trenger, kan han beregne den interne avkastningshastigheten til et lignende objekt. Han vil stole på tallet oppnådd ved fastsettelse av avkastningskurs på andre transaksjoner. Det er verdt å huske at hvert objekt er unikt, uopprettelig og har sine egne økonomiske funksjoner. Selv om det med visse avvik (unøyaktigheter) er det mulig å oppnå verdien av diskonteringsrenten ved tildelingsmetoden, som vil tilsvare den generelle forventede utviklingen i fremtiden. Imidlertid må du vite at som slike transaksjoner bør velges de som skal selges av objekter som ligner på originalen, hvis eksisterende bruk er den mest effektive.
Beregningsforløpet i henhold til tildelingsmetoden i trinn:
- modellering for et lignende objekt i løpet av en gitt tidsperiode i samsvar med scenariet for den mest effektive bruken av alle tilgjengelige økonomiske strømmer;
- beregning av avkastningssats på investeringer for gjenstand for beregning;
- analyse av resultatene ved en hvilken som helst statistisk eller ekspertmetode for å bringe de eksisterende egenskapene til analysen til den estimerte egenskapen.
Ranger markedet
Overvåkingsmetoden er basert på følgende data:
- konstant analyse av markedssituasjonen;
- spore transaksjonsindikatorer for investeringer i eiendom.
Analysert informasjon bør generaliseres til ulike markedssektorer og regelmessig dekkes. Dataene gir veiledning for evaluerere. De lar deg foreta en sammenlignende analyse av de beregnede indikatorene med de eksisterende, for å bekrefte sannheten av forskjellige korreksjonsavvik. Hvis du må ta hensyn til effekten av risiko på diskonteringsrenten, bør det gjøres øyeblikkelig endringer i avkastningskursen når du vurderer faste objekter. Hvis inntekten består av to eller flere kilder, hvorav den ene kan betraktes som garantert og pålitelig, brukes en inntektsrate på den, og andre kilder diskonteres til en høyere sats. For eksempel settes størrelsen på premier i form av prosenter på leietakers forretningsvolum og er en variabel over tid, avhengig av sesongmessige faktorer. Denne teknikken hjelper til å ta hensyn til graden av risiko når du tjener på en eiendom i en enkelt form. Analogt er det mulig å ta hensyn til de forskjellige grader av risiko for å generere inntekt fra eiendommen over tidsperioder.