Markedet for nye bygninger tilbyr et bredt utvalg av eiendomsobjekter, hvor kjøperen kan velge det alternativet som passer ham, med fokus på økonomiske muligheter og andre konstruksjonsegenskaper. En ny trend er den integrerte utviklingen av territoriet. Denne utviklingsmodellen anses for å være den mest effektive, kostnadseffektive og berettigede i møte med mangel på land og overbelastning i bruksnettverkene til megaciteter. Siden dette begrepet er relativt nytt, forårsaker det stor interesse fra potensielle boligkjøpere. I dag skal vi snakke om integrert utvikling og utvikling av territorier, samt diskutere utsiktene for denne kategorien boligbygging.
Dechiffrer forkortelsen KOT
Det er verdt å huske på når vi snakker om integrert utvikling av et territorium - dette er definisjonen som er inkludert i en rekke konsepter som er en del av systemet for utvikling av territorier. Vi vil bare berøre dette problemet i denne artikkelen, fordi mest av alt er vi fortsatt interessert i forkortelsen KOT.
Så integrert utvikling av territorier er landutviklingsprosjekter, som innebærer storstilt bygging av boligkomplekser med et samlet areal på minst hundre tusen torg. Typisk inkluderer et slikt kompleks flere leilighetsbygg, forent av en enkelt arkitektonisk plan og design. De er også i en lignende priskategori. Eksperter sier at oftest er den integrerte utviklingen av territorier økonomi og komfortklasseboliger, designet for massekjøperen med et gjennomsnittlig inntektsnivå.
Det er verdt å merke seg at denne utviklingsmodellen inkluderer all den tilhørende infrastrukturen, som bygges av byggeorganisasjonen. I de fleste tilfeller er resultatet store mikrodistrikter som ligger i utkanten av tettbygde byer og til og med har egne fellesnettverk.
Litt historie
For første gang begynte de å snakke om CAT for omtrent ti år siden. Da utstedte regjeringen i Den russiske føderasjon et dokument der det ble beskrevet noen av kravene til integrerte utviklingsprosjekter. Først av alt ble forpliktelsen fra utbygger til å ta i bruk infrastrukturanlegg, inkludert sosiale fasiliteter og ingeniørnettverk, indikert. CAT innebærer også bygging av veibytte, og budsjettmidler bør ikke brukes til slike aktiviteter. Alle kostnader faller på skuldrene til utvikleren og investorene, som han kan tiltrekke seg til prosjektet.
Det er interessant at i dag ikke mer enn ti prosjekter har vært i stand til å falle inn i kategorien integrert utvikling av territorier til boligformål. Mange av søkerne oppnådde ikke overholdelse av alle vilkårene som ble presentert, og i dag planlegger de bare å starte arbeidet med CT.
Det er verdt å merke seg at tilbake i Sovjet-tiden ble prinsippet om integrert utvikling veldig aktivt brukt. Dette gjaldt spesielt i trettiårene av forrige århundre. Da ble hele ødemark, og noen ganger byer, bygget i ødemark. Imidlertid varierer målene som nå og nå betydelig. I Sovjetunionen var hovedoppgaven bygging av flere kvadratmeter. Derfor viste hele mikrodistrikt å være ensidig og grått. Den moderne tilnærmingen er nettopp basert på den kvalitative utviklingen av rom. Mange utviklere hevder at de selger ikke så mye leiligheter som en viss livsstil. Og for dette er kjøperen bare klar til å betale nesten alle penger.
Årsaker til populariteten til integrert konstruksjon
Land for integrert utvikling av territorier er nå etterspurt, og dette er ikke rart. Faktisk er det hvert år i byer mindre og mindre gratis land som kan brukes som et sted for nybygg. Hvis det tidligere i megalopolene var det mulig å bygge flere hus nesten i sentrum og koble dem til den eksisterende bykommunikasjonen, er det allerede nå umulig å gjøre dette. Derfor må utviklere vurdere territoriet i utkanten og utvikle interessante konsepter for sine nye bygninger. Som et resultat mottar kjøperen et uvanlig prosjekt med en utviklet infrastruktur og mange fordeler.
Ikke mist synet av byggekostnadene. Som regel, jo større prosjekt utvikleren implementerer, jo billigere koster det ham. Selv om han tar hensyn til behovet for å utstyre alle territorier ved siden av nye bygninger, får han derfor et betydelig overskudd. I tillegg har det muligheten til å interessere kjøperen i alle slags rabatter, kampanjer, og redusere de opprinnelig deklarerte boligkostnadene med ti til tretti prosent. En slik tilnærming kan ikke unnlate å bestikke de fremtidige eierne av leiligheter.
De fleste kjøpere som er heldige nok til å bli huseiere i slike prosjekter, med stor entusiasme forteller venner og bekjente om dem, som fremmer interessen for CAT. Først av alt bestikkes de av det moderne utstyret til boligkomplekser. Vanligvis inkluderer de videoovervåking, sports- og lekeplasser, nøye gjennomtenkte parkområder og kryssinger gjennom kjørebanen. Bygningene i seg selv ser stilige og moderne ut. Noen ganger ligner et distrikt som var en del av integrert landutvikling, et lite stykke Europa med sin skjønnhet og uvanlige design.
Fordelene med CAT for byer og kommuner
Her er fordelene for lokale myndigheter også åpenbare. De er ikke investorer når det gjelder verktøy eller infrastruktur. Slike momenter er alltid fastsatt i avtalen om integrert utvikling av territoriet, så byen trenger bare å overvåke fremdriften i byggingen og deretter ta de ferdige objektene i balanse.
Nå har det mer enn en gang vært snakk om kollektiv utvikling av territorier av flere utviklere. I dette tilfellet kan det hende at de i fremtiden kan være et ledelsesselskap som administrerer kjelehusene, elektriske nettverk og andre tekniske anlegg bygget og satt i drift av dem. Til dags dato eksisterer imidlertid ikke lovgivningsrammen for et slikt prosjekt. Dette betyr imidlertid ikke at det ikke er nødvendig eller at det ikke vises snart.
Ulemper ved CAT
Til tross for at vi allerede har listet opp mange åpenbare fordeler ved integrert konstruksjon, har det også ulemper, som kjøperne ofte glemmer. For det første er dette varigheten av prosjektet. Siden utbygger ikke kan bygge hele mikrodistriktet på samme tid, setter han husene i drift i flere trinn. Når det gjelder store prosjekter, kan det være bygninger ikke bare i andre, men i tredje og til og med fjerde trinn. Denne nyansen må tas i betraktning når du kjøper en leilighet i et lignende kompleks.
Noen eksperter tilskriver bygging av infrastrukturanlegg etter restprinsippet til ulempene med CAT. Vanligvis får kjøpere alt de trenger for et komfortabelt opphold først etter at det siste huset er tatt i bruk. Og det kan ta fem år etter at de første beboerne har bosatt seg. Derfor arbeides det i dag en lov som skal forplikte utbyggerne til å oppføre distriktsinfrastrukturen parallelt med hus.
Integrerte arealutviklingsaktiviteter: generell beskrivelse
I de forrige delene av artikkelen nevnte vi allerede at integrert og bærekraftig utvikling av territorier har fire former, og CT er en av dem. Hvis du ikke går inn på detaljer, kan de bli representert i følgende skjema:
- utvikling av allerede bygde territorier;
- CAT;
- integrerte landutviklingsprosjekter initiert av grunneiere;
- integrerte arealutviklingsprosjekter initiert av kommunen.
Det må tas i betraktning at hver av disse formene involverer nøye arbeid med utvikling av dokumentasjon, utforming av fremtidige fasiliteter og i fremtiden sikre deres viktige funksjoner.
Tomt for kompleks utvikling: noen funksjoner
De siste årene er det utviklet en mekanisme for å skaffe nettsteder for CAT. Vanligvis legges territoriene ut til generell auksjon, men før det blir dokumentene for dem nøye sjekket, fordi rettighetene til tredjeparter ikke bør utvide til nettstedet. Enhver juridisk enhet kan delta i anbud, men etter seier er den unntatt fra behovet for offentlige høringer om landmåling eller innsending av prosjektdokumentasjon. Utviklerne anser dette alternativet som ganske praktisk og kostnadseffektivt.
Det er verdt å vurdere at tidligere byggefirmaer ganske enkelt kunne leie tomter og holde dem i en viss tid. Noen ganger inngikk de underentrepriser, og arealene som er anskaffet for bygging av en parkeringsplass, for eksempel, kunne gå til boligutvikling. Imidlertid har situasjonen i dag grunnleggende endret seg, og den integrerte utviklingen av territorier i regioner og regioner er en snævert fokusert aktivitet. Tomten som er avsatt til slik utbygging vil ikke lenger kunne brukes på noen annen måte.
Leie av tomter under CAT
Hvis utvikleren planlegger å implementere KOT, trenger han i alle fall å vinne auksjonen. Uten dette vil han ikke ha rett til å inngå leieavtale for integrert utvikling av territorier. Denne regelen er nedfelt i loven.
Imidlertid er mange utviklere interessert i et annet poeng. De vil vite om leaserettigheter kan tilordnes eksterne organisasjoner. Under denne formuleringen forstår mange muligheten for å selge rettighetene sine. Det kan ikke være noen enighet. Loven forbyr faktisk ikke dette, men den er formulert på en slik måte at det praktisk talt er umulig å foreta en slik prosedyre.
Det er tross alt mulig å inngå en avtale om CTO-er bare ved å vinne auksjonen, noe som betyr at organisasjonen fullt ut må oppfylle sine forpliktelser angitt i papirene. I praksis står utviklere allerede overfor et stort antall forskjellige situasjoner, som det er ganske vanskelig å løse med det eksisterende juridiske rammeverket. Derfor er mange for å innføre nye lover under hensyntagen til alle mulige situasjoner for utleie av land under CT.
Integrert territoriell utviklingsavtale
Dette dokumentet anses som avgjørende når vi snakker om slike prosjekter. Til signering ble det til og med utviklet et spesielt lovverk som tar hensyn til alle nyansene.
Vi vil bare gi noen av poengene som reflekteres i det:
- utbygger plikter å utarbeide all prosjekteringsdokumentasjon for byggeplassen, som ikke bare inkluderer utformingen av stedet, men også alle fremtidige infrastrukturanlegg er merket;
- retten til å signere kontrakten eksisterer bare med representanten for statlige strukturer og den juridiske enheten som har vunnet anbudet;
- oftere reflekterer avtalen behovet for å overføre alle ingeniørnettverk til bybalansen innen de frister som er fastsatt av avtalen;
- gyldighetsperioden for dokumentet og lignende.
Generelt kan vi si at blant alle nyansene knyttet til CTO har spørsmålene om å inngå kontrakter blitt utarbeidet på den beste måten.
Problemer med integrert arealutvikling
Jeg vil si at til tross for den store interessen for slik utvikling, merker eksperter en rekke problemer med disse prosjektene som er til hinder for gjennomføringen.
For det første er dette mangelen på lovgivningsmessige rammer. Vi har allerede nevnt dette mer enn en gang.
Det er også nødvendig å tenke over og hjelpe på statlig nivå, noe som bør komme til uttrykk i å tiltrekke investorer til slike prosjekter. Tross alt, hvis vi tar hensyn til at ofte bygging også inkluderer veibygging, så er det lett å forestille seg hvor dyrt det koster utbygger. Noen klarer ganske enkelt ikke å trekke så store prosjekter, selv om interessen for dem er ganske stor.
Ofte er problemet med CAT manglende evne til at flere utviklere er enige med hverandre. Når du oppretter en konsolidering, ville de ikke bare motta en kombinasjon av innsatsen, men vil også kunne realisere et bedre prosjekt opprettet i en enkelt stil.
Noen få ord i stedet for en konklusjon
Selvfølgelig er systemet for integrert utvikling av territorier ennå ikke utviklet og vil bli forbedret over flere tiår. Framtiden for bygging ligger imidlertid fortsatt bak disse store og lovende prosjektene.