Mange foretrekker å kjøpe leiligheter i uferdige hus. Dette gir dem muligheten til å få bolig til rimelige priser, i et optimalt område og med riktig oppsett. For å gjøre dette blir det mellom kjøper og utbygger trukket frem DDU (aksjeavtale). Den staver ut prisen på objektet, fullføringsdatoen og andre viktige parametere. Hvis vilkårene eller andre betingelser i kontrakten brytes, pålegges byggherren en straff. Derfor må hver person som blir deltaker i konstruksjonen forstå reglene for å belaste dette beløpet.
Lovgivningsregulering
Tilbake i 2005 ble en spesiallov vedtatt føderal lov nr. 214, som regulerer reglene for borgernes deltakelse i delt bygging av høyhus. Mye oppmerksomhet i denne lovgivningsakten blir gitt spesielt til forberedelsen av DDU, så vel som til informasjonen som bør være inneholdt i denne avtalen.
De viktigste bestemmelsene i loven:
- En forutsetning for anskaffelse av eiendommer i et bygg under bygging er dannelse av en DDU, derfor er det ikke tillatt fra andelseieren å signere noen andre avtaler, selv om utbygger insisterer på det.
- Andre kontrakter er ikke underlagt reglene som er spesifisert i føderal lov nr. 214.
- Hvis rettighetene til borgere krenkes, kan de få en straff fra utbygger.
- Ved beregning av denne betalingen kan informasjon fra selve kontrakten eller refinansieringsrenten som er satt på tidspunktet for overtredelsen av utbygger, brukes.
Et obligatorisk poeng er at DDU utelukkende skal utarbeides skriftlig. Hans registrering i Rosreestr er påkrevd.
Hva bør foreskrives i kontrakten
Hver person som planlegger å delta i byggingen av en bygård, bør nøye studere avtalen som er utarbeidet med utbygger for å sikre at den inneholder alle nødvendige bestemmelser om kjøpt bolig. Mange selskaper kan bruke en rekke triks som det vil være umulig å gjenopprette straffen fra utvikleren, uavhengig av hvilke brudd han begikk.
Sørg for å ta med informasjon i avtalen:
- Nøyaktig informasjon om det fremtidige huset og hver leilighet (dets område, adresse, antall etasjer og andre parametere).
- Dato for når bygget skal tas i bruk.
- Kostnaden for leiligheten.
- Prosedyren på grunnlag av hvilke penger interessenten skal bidra med for hans fremtidige bolig.
- Garantiperiode for leiligheten.
- Metoder som utbygger vil oppfylle sine forpliktelser i henhold til denne avtalen.
Hvis minst en av de ovennevnte forhold mangler, er dette grunnlaget for å ugyldiggjøre en slik avtale, og det er allerede en lignende dommerpraksis. Straffen betales av utbygger i strid med standardbetingelser. Oftest skyldes dette at objektet ikke gir seg i tide.
Kontrakten kan angi beløpet på denne betalingen, og hvis den er fraværende av en eller annen grunn, må du bruke refinansieringsrenten for et bestemt tidspunkt for å beregne.
Utvikleransvar
Selskapet som bygger anlegget og som DDU er inngått med, må oppfylle alle betingelsene som er foreskrevet i kontrakten.
Utviklerens ansvar:
- Innenfor de fastsatte perioder som er foreskrevet i avtalen, skal anlegget settes i drift.
- Etter igangkjøring av eiendommen overføres leiligheter til aksjeeiere.
- Byggeprosessen kan implementeres på egen hånd eller med involvering av tredjepartsfirmaer som spesialiserer seg på bygging av forskjellige objekter. Denne informasjonen gjenspeiles i dokumentet.
- Det er utbyggeren som bærer forskjellig risiko hvis bygningen av en eller annen grunn er skadet eller fullstendig ødelagt.
Alle interessenteiere kan kontrollere utførelsen av pliktene til et byggefirma ved å sjekke forskjellige dokumenter. Interessehavere har også rett til å kontrollere fremdriften i arbeidet på byggeplassen. Hvis det er forskjellige brudd, kan innbyggerne bli ilagt en straff fra utbygger.
Aksjonærers ansvar
Deltakere i konstruksjonen bør også huske sitt ansvar overfor byggefirmaet. Disse inkluderer behovet for rettidig overføring av penger til objektet. Alle betingelser er spesifisert i selve kontrakten.
Etter å ha satt anlegget i drift, må du godta det. Hvis overtredelser også blir registrert av aksjeeiere, kan utviklere bruke forskjellige innflytelsesmetoder.
I henhold til føderal lov nr. 214 gis effektiv beskyttelse av interessenteiere, derfor kan de ikke bare kreve straff, men også bruke andre metoder. Under visse omstendigheter kan aksjeeiere si opp avtalen uten samtykke fra utbygger.
På hvilket tidspunkt skal gjenstander leveres
Alle vilkår på grunnlag av hvilke leiligheter som skal overføres til aksjeeiere er angitt i DDU. Denne avtalen er den samme for alle borgere som er involvert i bygging av høyhus.
Ofte, av objektive grunner, kan ikke selskaper overholde fristen. Hvis utbygger kan bevise at han virkelig ikke er skyld i slike resultater, advarer han om to måneder interessentene om at det vil være forsinkelser i aksept av objektet i drift. Innkallingen foreslår å legge et tillegg til avtalen, på grunnlag av hvilken forrige periode forlenges.
Hvis denne betingelsen ikke er oppfylt, belastes utbygger en straff.
Hvorfor har du problemer?
Brudd på leveringsbetingelsene for objektet kan skyldes forskjellige årsaker, som inkluderer:
- Mangel på kontanter fra selskapet.
- Materiell eller utstyr blir ikke levert i tide.
- Værforholdene egner seg ikke for det planlagte arbeidet.
- Utbygger erklærer seg konkurs.
- Selskapet er kjøpt tilbake av en annen organisasjon.
Årsaker kan vises på grunn av feilen i selskapet eller i dets fravær. Hvis selskapet gjennom retten beviser at det ikke kan ha innvirkning på årsakene til forsinkelsen i byggingen, vil det ikke bli ilagt noen straff.
Samlingsalgoritme
Hvis interessentinnehavere blir møtt med at fristene for levering av gjenstanden er forsinket, men det ikke var noen melding om dette, kan de forvente at det blir tapt. Selve prosessen er delt inn i stadier:
- En beregning foretas på grunnlag av hvilken den optimale betalingsstørrelsen bestemmes.
- Til å begynne med trekkes det et krav mot utbygger om betaling av straff.
- Det avventes en beslutning om straffens berettigelse.
- Et søksmål blir anlagt hvis utbygger ignorerer rettighetene til partene i kontrakten.
Interesseiere kan søke gjenvinning av midler på grunnlag av føderal lov nr. 214, art. 310 Civil Code and Art. 3 GIC.
Hvordan beregnes betaling
Straffekravet fra byggherren skal inneholde informasjon om størrelsen, så først må interessentene selv gjøre beregningene.
Straffens størrelse i mangel av nødvendig informasjon i kontrakten bestemmes som 1/300 av sentralbankens refinansieringsrente. Det er nødvendig å bruke informasjon om denne satsen den dagen en søksmål inngis for retten eller et krav til utbygger.
Hvis aksjeeieren er et individ, under art. 6. Forbundslov nr. 214 blir ilagt en straff i dobbelt beløp.
Beregningseksempel
La oss se på et eksempel på hvordan straffbeløpet belastes. En person er en renteholder, derfor belastes 2/300 refinansieringsrenter.Den dagen denne saken behandles, er det fastsatt en sats på 7,75%. Leiligheten har en kostnad på 2,3 millioner rubler. Selve forsinkelsen er lik et år, så fristen var forfallen i 365 dager.
Under slike forhold vil straffen være som følger: 2.300.000 x 365 x 2/300 x 7.75 / 100 = 433.742 rubler. På grunn av den lange forsinkelsen påløper det et betydelig beløp. Og hvis mange aksjeeiere har et slikt problem, er utvikleren forpliktet til å betale penger til dem alle. Derfor, ofte når det er forsinkelse, tilbyr selskapet interessentene muligheten til å betale et mindre beløp uten domstol. Innbyggere har rett til å avgjøre om de vil gå til sak eller gå med på utbyggerens forslag.
Regler for forsøk på utvinning
Før du søker for retten, trekkes det et krav til utbygger om betaling av straffen. Dette stadiet kan ikke gå glipp av, siden retten nødvendigvis vil kreve bevis for et forsøk på å løse problemet fredelig.
Prosessen med å forhåndsløse et slikt problem er delt inn i stadier:
- Gjør krav på forberedelse. Nedenfor er et utvalg av det. Straffen utbetales av utbygger på grunnlag av informasjon fra dette dokumentet. I dette tilfellet oppstår problemet på frivillig basis.
- Kravet må inneholde henvisninger til lover, samt utdrag fra selve kontrakten.
- Et dokument er laget i duplikat. Ett dokument blir overlevert selskapet, og på et annet blir akseptmerket satt, hvoretter det blir igjen hos innbyggeren.
- For å garantere korrekt registrering av et slikt krav, anbefales det å bruke hjelp fra en erfaren advokat.
- Dokumentet må foreta riktig beregning av straffen. Ofte i DDU er det gitt ekstra betalinger, som også kan hentes fra utvikleren.
- Poenget indikeres at innbyggerne fikk tap på grunn av en forsinkelse i fristen, da de ble tvunget til å leie bolig.
- Sammen med kravet blir en pakke med dokumenter overført til utvikleren. Det inkluderer en kopi av aksjonærens pass, en kopi av DDU og dokumenter som bekrefter innskuddet av midler til leiligheten.
- Dokumenter må sendes med liste over vedlegg og kvittering for kvittering. Du kan også besøke firmaets kontor for å overføre papirer til sekretæren.
Når du kontakter utvikleren direkte, må du kreve at det settes et spesielt merke på den andre kopien av kravet til utvikleren. Fortapninger skal betales basert på informasjon fra dette dokumentet.
Hvordan komme med krav?
Nedenfor vises et eksempel på tilbakebetaling av straffen fra utbygger gjennom kravet.
Ved utarbeidelse av dette dokumentet tas følgende krav i betraktning:
- Firmanavnet er nøyaktig stavet ut. Informasjon kan hentes fra DDU.
- Registreringsdataene for avtalen er indikert.
- Alle kravene til søkeren er gitt, på bakgrunn av hvilken det blir samlet inn en straff fra utbygger i henhold til den delte avtalen.
- Ulike forklaringer gjøres for beregning av dette beløpet.
- Alle dokumenter knyttet til kravet er beskrevet separat.
- Datoen for søknads innlevering og innbyggerens underskrift er påført.
Avslag på å tillegge straff kan skyldes mangel på informasjon om søkeren i dokumentet.
Et eksempel på krav til utbygger om straffen gjøres så tydelig og praktisk som mulig. Det er bare nødvendig å legge inn data om innbyggeren i den eksisterende formen. Det er ikke påkrevd å bruke noen enhetlige dokumenter, derfor er det tillatt å skrive en søknad i et gratis skjema.
Rettshåndhevelsesprosedyre
Ofte reagerer ikke utviklere på påstander eller tar en negativ beslutning. De håper at interessentene ikke vil gå til sak.
Under slike forhold er det nødvendig å inngi søksmål for retten slik at det nødvendige beløp på bakgrunn av avgjørelsen vil bli gjenvunnet fra overtrederen av kontrakten.
Utarbeidelse av et krav og andre dokumenter
En uttalelse om krav om straff fra utbygger kan fremsettes uavhengig eller av en invitert advokat. Dokumentet skal inneholde følgende elementer:
- Kravet om å inndrive straffen og utbetalingen av erstatning for moralsk skade.
- Navn og adresse på retten der søksmålet er anlagt.
- Navn på saksøker og registreringsadresse.
- Informasjon om tiltalte.
- Arten av brudd på rettighetene til aksjeeiere, og lister også opp alle kravene deres.
- Begrunnelse av krav ved lovgivningsmessige handlinger
- Offisielle dokumenter som bekrefter berettigelsen til kravene til interessentene.
- Informasjon om prisen på kravet, og den skal ikke være spontan. Derfor blir straffen og andre betalinger korrekt beregnet på forhånd om nødvendig for å gjenopprette dem.
Kravet er ledsaget av andre dokumenter som er levert av DDU, betalingspapirer, kvitteringer for betaling av statlige plikter og korrespondanse med utbygger. Hvis det ikke er bevis for at aksjonæren prøvde å løse problemet på en forsøksmessig måte, vil retten nekte å godta kravet.
Hvilken domstol du skal søke på
Et søksmål utarbeides og fremlegges for forskjellige domstoler:
- På registreringsstedet for byggefirmaet.
- På saksøkerens bosted.
- På stedet der kontrakten ble trukket mellom de to partene.
- På stedet for anlegget under bygging.
- Hvis straffen ikke overstiger 50 tusen rubler, behandles saken i en sorenskriver.
Straffen fra utbygger kan bli redusert hvis størrelsen ikke er i samsvar med skadene. Derfor er det viktig å nærme seg beregningen av denne betalingen på riktig måte.
Spenning av produksjonen
Kravet om inndrivelse av straffen fra byggherren fremlegges for retten, hvoretter datoen for møtet er satt. På grunnlag av rettsavgjørelsen gis saksøker en henrettelse.
Dette dokumentet bør rettes til fogderiene slik at de begynner tvangsinnsamling av midler fra utbygger. Det kan også sendes til en bank der det er en kontoer for et byggefirma.
Hvilke triks bruker utviklere ofte
Mange selskaper er klar over at de av forskjellige årsaker kan forsinke ferdigstillelsen av anlegget, så selv når de lager en DDU, bruker de ofte forskjellige triks, basert på hvilke de kan unngå å overføre forspillere i fremtiden. Disse inkluderer følgende:
- I stedet for DDU blir det utarbeidet en investeringskontrakt eller annen kontrakt.
- Det foreslås for aksjeeierne å utarbeide en foreløpig kontrakt for kjøp av en leilighet, hvoretter transaksjonen er avsluttet tre måneder etter levering av eiendommen. Under slike forhold er ikke innbyggerne beskyttet mot utvidelse av vilkårene.
- Ofte er det en DDU med samtidig kjøp av forsikring. Imidlertid er det stor sannsynlighet for at utvidelsen av vilkårene ikke vil være en forsikret hendelse, derfor vil ikke interessenteiere få erstatning for tapene sine.
- Betaling kan skje gjennom en låneavtale. Derfor, hvis vilkårene er brutt, returnerer utvikleren pengene med en vekslingskasse, på bakgrunn av hvilken du kan kjøpe en annen gjenstand fra dette selskapet.
Hvis utbygger er en svindler, kan han bruke ordningen med dobbelt salg av leiligheter, som han kan få ekstra midler til å fullføre prosjektet.
Personer som søker å kjøpe bolig i hus under bygging, skal være godt kjent med hvordan kontrakten med utbygger er utarbeidet riktig, hvilken informasjon må være inneholdt i den. Hvis det er brudd fra byggefirmaet, kan innbyggerne stole på å miste. Du må vite hvordan det er riktig beregnet og belastet. Til å begynne med må du prøve å få pengene på en forhånds rettssak, men hvis det ikke gir ønsket resultat, så må interessentene gå til sak. For å gjøre dette, må du forstå reglene for å utarbeide en søknad og utarbeide andre dokumenter.
