Kommersiell eiendom kan være en inntektskilde under forskjellige ordninger. Ikke det siste stedet er spekulativt når en gjenstand blir kjøpt og solgt mange ganger. I tillegg kan du få et godt overskudd ved å leie ut det eide området.
Eiendom og virksomhet
Det er ingen hemmelighet at omtrent fem ganger flere leietakere er interessert i boligfelt enn i næringslokaler. Det er ingenting å bli overrasket over, fordi investeringer i næringseiendom i Moskva gjøres av gründere, ofte store, mellomstore. Det er relativt få slike i landet vårt.
Eiendomsmarkedet som brukes til å generere inntekter, avhenger av situasjonen i landet og i verden, spesielt av negative faktorer. Så snart en nedgang i forretningsaktiviteten er observert, gjenspeiles dette i etterspørselen etter kvadratmeter. Økningen fører til aktivering av leietakere. Derav prisstigningene som kjennetegner denne sektoren. I det siste karakteriseres sjelden investeringer i næringseiendom i Russland som lovende på grunn av vanskelige økonomiske forhold, ettersom dette er ganske snævert fokuserte investeringer.
Hvor mye tjener vi?
Før krisen viste kollektive investeringer i næringseiendommer svært høye avkastningsrater. Leder lokalene:
- varehus;
- kontorer.
Det er kjent i flere år når resultatveksten på bare 12 måneder ble doblet, det vil si at eierskapet til et lite område ble en kilde til stabilt betydelig overskudd. Men de siste årene gir ikke alltid investeringer i næringseiendom virkelig inntekt. Mye avhenger av det valgte objektet, som tvinger en veldig ansvarlig holdning til beslutningstaking til fordel for et eller annet alternativ.
En gründer kan stole på suksess hvis han først utviklet en profittstrategi som tar hensyn til funksjonene til eiendommen han likte. I en slik situasjon kan inntektene fra næringsareal overstige det mulige overskuddet fra drift med bolig. Dette er basert på leiepriser: i forhold til gjenstander for permanent opphold er de som er designet for gründere to, eller til og med to og en halv ganger dyrere. Men startprisen kan være sammenfallende.
Investeringer i næringseiendom i St. Petersburg, Moskva og andre byer i verden har også en så viktig positiv egenskap: varigheten av gevinsten i tid. Å eie et visst objekt har gründeren rett til å lease det under en langsiktig kontrakt. Dette betyr at passiv inntekt vil strømme i flere år. Vel, størrelsen bestemmes av både byen og detaljene i en bestemt bygning. Men boligkvarter kan bare leies dyrt kontinuerlig, noe som forplikter deg til stadig å se etter nye kunder.
Det er viktig
Hvis du har tenkt å investere i næringseiendom i St. Petersburg, Moskva og andre byer i verden, må du først ta hensyn til begrepet "kapitaliseringsgrad". Dette begrepet brukes til en verdi beregnet på grunnlag av netto årlig inntekt. Verdien må deles med beløpet som er investert i eiendommen ved overtagelsen.
Forskriftsindikatorer:
- for fast eiendom - 3-7%;
- for næringslokaler - 8-12%.
Hva skal jeg investere i?
Som allerede nevnt ovenfor, er fordelene som deres eiere mottar for kommersielle lokaler høyere enn indikatorene som ligger i boligkvadratmeter. Men ikke alle objekter vil være like lønnsomme som en annen som tilbys på markedet.For ikke å gjøre en feil og ikke investere penger i et mislykket prosjekt, må du kjenne tegnene som skiller vellykkede og lovende alternativer fra de som er forbundet med uberettiget risiko.
Mest populære kategorier:
- varehus;
- kontorer;
- handelsgulv;
- hoteller.
Kriterier som skal analyseres:
- etterspørsel, markedsspesifikasjoner og tilbud;
- lønnsomhet, omtrentlig tilbakebetalingstid i sammenheng med flere investeringsalternativer;
- det totale resultatet, som gjør det mulig å bestemme hvilket av de mulige som vil gi størst fortjeneste.
Hvis du er interessert i kontorer og nettsteder for butikker, er tilbakebetalingsgraden for dem fra fem år til et tiår. For hotell og lager er denne perioden sjelden mindre enn 7 år, og strekker seg ofte til 11-12.
Hva du skal frykte
Hvis du planlegger å investere i næringseiendom, kommer livssyklusen til objektet først. Veiledende standarder for tilbakebetaling av ulike typer virksomheter er allerede indikert ovenfor. Når du analyserer et attraktivt alternativ, må du huske at disse begrepene bør kombineres med hverandre. Du vil ikke at hotellet ditt skal overleveres til overhaling eller til og med bli revet før det lønner seg?
Imidlertid er den viktigste risikoen investeringer i bygging av næringseiendom. Uansett hvor vellykket konstruksjonen er i øyeblikket når du overfører penger for kvadratmeter, er det ingen garantier for at den ikke blir frosset om noen år. Det er alltid en sjanse for at objektet i det hele tatt slutter å være ferdig. Det er veldig vanskelig å forutsi dette, men praksis viser: i en krise og etter det er risikoen for en slik situasjon høyere enn i en rolig tid. Og nå er som kjent eiendomsmarkedet fremdeles i sjokk etter krisene 2008-2009 og 2014.
Imidlertid har "sekundærboliger" også visse komplekse aspekter som gjør risikable investeringer i næringseiendom. Kriteriene du må være oppmerksom på er angitt ovenfor. Hvis en gjenstand viser seg som lovende på alle måter, er det fornuftig å ta en sjanse og investere penger i den.
Markedstrender
Eksperter rapporterer at investeringene i næringseiendom de siste årene har vokst med 71% sammenlignet med kriseperioden i 2009. Samtidig blir markedsaktiviteten fremdeles vurdert som utilstrekkelig. Materielle endringer skjedde i perioden 2014-2017. Av denne grunn har investeringer i næringseiendom fra utlandet av åpenbare grunner gått ned. Den russiske økonomien bygger sakte opp tempoet, noe som skremmer bort de som ikke er redd for ustabiliteten i den politiske situasjonen. Den siste har imidlertid rettet seg ut i to år nå, noe som gjenspeiles i økningen i antall mennesker som er interessert i kvadratmeter.
De mest populære områdene er de som kan brukes til å gjøre forretninger i bygninger som er bygd i store byer. Tradisjonelt ledende:
- Moskva;
- St. Petersburg
Jeg må si at selv i kriseperioden falt ikke etterspørselen etter plass her praktisk talt, og nå viser markedet jevnlig stor vekst. De ledende sektorene er hoteller, kontorer.
I følge eksperter er situasjonen absolutt stabilisert innen utgangen av 2018. Hvis nå russiske eiere av frie fond foretrekker investering i tyske kommersielle eiendommer, spår eksperter at de fleste av dem da vil være interessert i å gjøre forretninger i hjemlandet.
Tjen penger riktig
Kommersielle lokaler er tradisjonelt etterspurt blant investorer. Det er tre ordninger:
- kjøp av vedlagte, innebygde lokaler for senere overføring i henhold til en leieavtale;
- anskaffelse av et objekt i et nytt bygg for å videreselge når byggingen er fullført;
- kjøp av et objekt hvor fremtiden egen virksomhet vil åpne (muligens antas å bli solgt når den vokser).
En person har rett til å kjøpe absolutt hvilken som helst eiendom - dette er gjeldende lover.I fremtiden kan objektet overføres på leiebasis eller selges på nytt, så vel som presentert. Men for å bli en utleier, må du huske at næringseiendommer er noe forskjellig fra bolig.
Vær oppmerksom på dette aspektet: når en person overfører en kommersiell plass til leie, utfører han derved aktiviteter som bidrar til å tjene penger. I henhold til lovene i landet er det ikke nødvendig å registrere seg som foretak i dette tilfellet. Hvis slik aktivitet er regelmessig eller det var mulig å inngå en avtale som varer mer enn et år, er det samtidig en sjanse for at du blir anerkjent som en ulovlig gründer, som du kan bli straffet for. Hvordan situasjonen vil vise seg i en bestemt sak, avhenger av retten og eierens handlinger.
Hva er mer lønnsomt?
Tradisjonelt er de mest lønnsomme investeringene i næringseiendom foretatt av mekanismen for "street retail". Ekspertene på eiendomsmarkedet sier at de som har midler i området 5-10 millioner de siste årene har råd til akkurat en slik metode for å øke dem.
En ulempe med systemet er det høye konkurransenivået. Alle de menneskene som tidligere investerte i bolig, men bestemte seg for å flytte til en "mer seriøs fisk," byttet til dette formatet, som ikke annet enn å påvirke lønnsomheten. På den ene siden vokser tilbudsmengden raskt, på den andre siden er etterspørselen ikke så stor i en slik grad. Som et resultat kan leietakere velge mellom et stort antall tilbud hva som er mest gunstig for dem, og bytte utleiere som hansker. Du kan overleve bare ved å senke satsen regelmessig, men ikke hver utleier er klar for dette.
De beste kan stole på de beste
Ifølge eksperter gjør den vanskelige markedssituasjonen, som førte til at tidligere relevante ordninger mister effektiviteten, det lønnsomt å investere i næringseiendom i et nytt format. Fordeler kan oppnås av de som er i stand til raskt å analysere hva kundene trenger og ta en beslutning basert på denne informasjonen.
Når du velger et objekt for investering, må du huske å analysere alle parametrene. Tenk på hvilken kategori leietakere du regner med, og prøv å forutsi hvilke parametere de vil kreve av objektet de vil betale godt for. Velg et spesifikt alternativ basert på dette. Spesielt er det stor etterspørsel etter de lokalene som ligger i forhold til høy trafikk. Samtidig er den høye prisen med den allerede store langrennsevnen bevis på lav avkastning på investeringer, så unngå slike fasiliteter.
Og hvis i utlandet?
Investeringer i tyske kommersielle eiendommer er tradisjonelt populære, ettersom det er vanlig å tro at dette landet er den mest selvsikre økonomien på beina. Selv under forholdene under den globale krisen, som rystet foretakene i forskjellige land, opprettholdt tysk eiendommer sin ledende posisjon og beviste påliteligheten ved å investere i den.
Hvordan ser det moderne kommersielle eiendomsmarkedet i Tyskland ut? Opptil 40% av deltakerne er investorer fra andre land. Samtidig varierer den årlige lønnsomheten for de fleste objekter mellom 3-9%. Eksperter sier at innen utgangen av 2016 ble det investert mer enn 50 milliarder euro i tyske kommersielle eiendommer, som oversteg det siste tiåret. Når det gjelder gjennomsnittsparametrene, er dette nesten doblet.
Den største etterspørselen etter tyske kontorer er at de blir kjøpt av 47% av investorene. Årlig avkastning - opptil 6%. Ulike butikklokaler i 2016 vakte oppmerksomheten til 18% av gründere med midler. For slike anlegg er den årlige avkastningen 4-8%. Hotell og lager har blitt aktivitetsområdet til en tidel av utenlandske investorer i Tyskland. Disse personene kan forvente et overskudd på opptil 6% per år.Leiligheter for studenter, institusjoner for eldreomsorg gir en årlig inntekt på 9%, og dette interesserte rundt 15% av gründere.
Utseende og passord
Hvis du ser på opplevelsen fra investorer i 2016, kan du se at det mest attraktive området er det såkalte "Big Seven", det vil si de største tyske byene. Hvis du planlegger å dra nytte av opplevelsen fra allerede vellykkede gründere, bør du ta hensyn til nettopp disse bosettingene:
- landets hovedstad er Berlin;
- Köln;
- Düsseldorf;
- den viktigste hansabyen Hamburg;
- øl verdenshovedstad München;
- Stuttgart;
- den største i Hessen og den femte største i delstaten Frankfurt.
I følge analytikere ble det i løpet av 2016 mottatt investeringsfond på over syv milliarder euro i München. Og dette er i forhold til hele volumet av landet - omtrent 13,5%.
Det er ikke noe overraskende i attraktiviteten i Tyskland for investorer, siden det er til i dag, til tross for det ganske store antallet objekter, at det praktisk talt ikke er noen gratis kontorer. I store byer er omtrent 2% av lokalene tomme, i småbyer stiger dette tallet til 5%, men overstiger sjelden det. Hvorfor er situasjonen så rosenrød for investorer? Dette overvåkes av staten. Dette kommer til uttrykk ikke bare i markedets konkurranseevne, men også i en redusert kredittrate og attraktivt økonomisk, økonomisk klima. Renter på lån varierer i området 1,5-2,8%. Hvor mye kan jeg ta et lån for å investere disse pengene i eiendom? I henhold til tyske lover, opptil 70% av kostnadene. Enig, det høres fristende ut?
Det er et subtilt poeng. Tyske kredittfirmaer analyserer nøye hver potensiell kunde, intensjoner hans, og vurderer også hvor stor likviditet objektet har fått oppmerksomheten til en potensiell investor. Hvis eiendelen er risikabel, er sannsynligheten for svikt stor. I tilfelle når banken gjør en avtale, kan kjøperen være hundre prosent sikker på at dette er en utmerket og lovende investering, som vil bli et middel for velstand for ham.
For å oppsummere
I følge resultatene fra studier utført av VTsIOM for ikke så lenge siden, er mer enn 50% av befolkningen i Russland sikre på at det å kjøpe eiendom er den mest effektive metoden for å bevare og øke kontantbeholdningen. Det vil si at spørsmålet ikke høres ut "Er det verdt å kjøpe?", Men "Hva skal jeg kjøpe?".
Når du velger et objekt som midler skal investeres i, prøv å nøye analysere alle funksjonene til eiendommer og ikke risikere det igjen. Ikke glem den høye konkurransen i markedet, evaluer den i forskjellige sektorer av næringseiendom og beregne hvilken årlig inntekt du kan tilby det alternativet du liker. Ta aldri en beslutning i all hast.