Sebuah syarikat pengurusan adalah organisasi yang diupah untuk mempercayai sesuatu harta benda. Harta yang paling kerap bertindak sebagai rumah, wang tunai dan bahkan perusahaan besar. Sistem pengurusan sedemikian berbeza daripada kawalan langsung apabila pemilik membuat semua keputusan dan bertanggungjawab terhadapnya. Syarikat pengurusan sering tidak bertanggungjawab, atau beruang, tetapi pada tahap tertentu. Oleh itu, sebelum menghubungi organisasi sedemikian, anda harus mempelajari ciri-ciri kaedah pengurusan ini.
Apa itu
Sebuah syarikat pengurusan adalah sebuah institusi khusus yang menjalankan fungsi pengurusan dalam pelbagai bidang aktiviti ekonomi. Di Rusia, konsep ini sering bererti syarikat yang terlibat dalam pengurusan dalam sistem perumahan dan komunal perkhidmatan. Dalam teori ekonomi, istilah ini mempunyai konsep yang lebih luas. Dalam aktiviti keusahawanan, syarikat pengurusan adalah syarikat pengurusan yang tidak berkaitan dengan penyediaan perumahan dan perkhidmatan komunal - dan ini sangat umum.
Salah satu keunikan syarikat itu ialah mereka boleh diwujudkan dalam salah satu bentuk perusahaan yang ada dalam perundangan Rusia. Pemilihan satu bentuk atau yang lain bergantung pada saiz dan skop syarikat. Jadi, dalam bidang perumahan dan syarikat pengurusan perkhidmatan perkauman sering kali dibuat dalam bentuk LLC atau dalam bentuk perkongsian pemilik. Dalam versi pertama (LLC), pengurusan dijalankan oleh organisasi khusus, di kedua - oleh pemiliknya sendiri.
Jenis Syarikat Pengurusan
Tidak kira sama ada PJSC, perkongsian atau LLC, syarikat pengurusan diklasifikasikan oleh bidang aktiviti, bentuk perusahaan, saiz dan komposisi peserta. Oleh itu, jenis syarikat pengurusan berikut yang beroperasi di Rusia dibezakan:
- syarikat penyelenggaraan bangunan;
- dana bersama, pengurusan amanah aset pelabur;
- syarikat pengurusan yang menyediakan perkhidmatan pengurusan untuk firma dan perusahaan.
Syarikat-syarikat yang paling banyak digunakan adalah perkhidmatan perumahan dan perkauman. Ini difahami, kerana terdapat lebih sedikit perusahaan di negara ini daripada bangunan berbilang apartmen kediaman. Lain-lain jenis syarikat pengurusan adalah syarikat yang menawarkan perkhidmatan yang sesuai kepada ahli perniagaan dan pelabur. Tugas utama mereka adalah untuk menguruskan aset pelanggan mereka.
Syarikat perumahan dan utiliti
Mereka terlibat dalam penyelenggaraan dan pembaikan bangunan pangsapuri kediaman. Laksanakan tugas penting seperti:
- penambahbaikan wilayah bersebelahan;
- kutipan pembayaran daripada penduduk rumah dan pembayaran utiliti;
- menyewa pekerja untuk pembinaan dan kerja pembaikan;
- memaklumkan mengenai perubahan tarif;
- membersihkan dan membaiki beranda.
Syarikat pengurusan daerah bertindak sebagai perantara antara utiliti dan penduduk rumah atau rumah khidmat yang terletak di kawasan tertentu.
Peraturan negeri perumahan dan syarikat pengurusan perkhidmatan kaum
Selaras dengan Kod Perumahan Persekutuan Rusia, syarikat pengurusan mestilah tidak hanya berdikari, tetapi juga menguntungkan. Iaitu, ia hanya ada pada dana yang diterima daripada penduduk, dan juga dari jenis lain aktiviti keusahawanan yang tidak dilarang oleh undang-undang. Sebagai contoh, menyewa beberapa premis atau menyediakan ruang untuk pengiklanan.
Menerima wang pergi ke rumah pembaikan.Tetapi cara-cara penduduk dan pendapatan dari menyewa tempat untuk disewa atau untuk iklan mungkin tidak mencukupi untuk menyampaikannya. Kebanyakan stok perumahan Persekutuan Rusia berada dalam keadaan sedih. Banyak rumah tidak lagi masuk akal untuk membaiki, dan tidak ada tempat untuk menempatkan semula penyewa. Tetapi orang terus hidup di rumah tersebut dan membayar perkhidmatan. Syarikat pengurusan tidak semestinya menyalahkan perkara ini. Ini juga mungkin berlaku kerana sebelum ini tiada siapa yang menguruskan bangunan apartmen, atau ia menguruskan tidak cekap, atau wang yang diterima hanya dicuri.
Tanggungjawab syarikat pengurusan perumahan dan utiliti
Tanggungjawab dan hak syarikat pengurusan - menjalankan aktiviti untuk mengekalkan bangunan melalui pembayaran yang dibuat oleh mereka yang tinggal di bangunan ini. Ia termasuk:
- Pemeriksaan dan pembaikan kerap bangunan: bumbung, lif, beranda. Untuk melakukan ini, pakar yang sesuai harus bekerja di kakitangan syarikat atau kontrak harus disediakan dengan syarikat lain yang menyediakan layanan spesialis tersebut.
- Pembersihan bumbung, premis dan wilayah bersebelahan bangunan.
- Memastikan keselamatan kebakaran bangunan. Iaitu, termasuk membayar perkhidmatan jabatan pemeriksaan, memasang dan mengekalkan keselamatan kebakaran, dan membeli alat pemadam api.
- Memberi akses kepada utiliti untuk semua penduduk di bangunan perkhidmatan.
- Memaklumkan mengenai saiz tarif dan terma pembayaran, pengumpulan dana untuk bil utiliti.
- Laporkan kerja yang dilakukan kepada pelanggannya: di mana, untuk apa tujuan dan sejauh mana dana dibelanjakan atau dirancang untuk dibelanjakan.
- Penyediaan dan mengadakan mesyuarat penyewa.
- Cari sumber pendapatan tambahan. Sebagai contoh, sewa premis, ruang iklan;
- Susut nilai pada bangunan.
Syarikat pengurusan di Moscow, St. Petersburg atau mana-mana bandar lain juga boleh menjalankan kerja pembinaan. Sebagai contoh, pembinaan loteng atau lantai lain. Tetapi mereka berhak untuk menjalankan peristiwa tersebut hanya dengan persetujuan penuh semua pemilik dan hanya selepas mengeluarkan kebenaran untuk membuat perubahan kepada pembinaan bangunan dari jabatan kerajaan yang berkaitan.
Bentuk perusahaan pengurusan syarikat
Terlepas dari kawasan di mana syarikat pengurusan beroperasi, mereka boleh dianjurkan dalam bentuk PJSC, LLC atau perkongsian. Dalam bentuk PJSC dan LLC, terdapat syarikat yang terlibat dalam aktiviti pelaburan atau menyediakan perkhidmatan pengurusan kepada usahawan, firma, dan perusahaan swasta. Juga dalam bentuk LLC diuruskan oleh syarikat pengurusan bagi perumahan dan perkhidmatan komunal. Dalam kes pertama - penyewa mengupah syarikat pihak ketiga, dalam kedua (perkongsian) - mereka terlibat dalam aktiviti pengurusan sendiri.
Kelemahan menguruskan syarikat pengurusan perumahan dan utiliti
Syarikat pengurusan hanya bertanggungjawab kepada pelanggannya, yang perlu dilaporkan setiap tahun kepada mesyuarat agung penyewa. Secara teorinya, ini sepatutnya berlaku di seluruh wilayah Persekutuan Rusia, dalam praktiknya, keadaan agak berbeza. Pada hakikatnya, sangat sukar untuk mengumpulkan semua penduduk dalam satu hari. Di samping itu, banyak ketua perusahaan tersebut tidak tergesa-gesa untuk melaporkan kepada penduduk, kerana ia tidak memberi manfaat kepada mereka.
Kebanyakan stok perumahan di Rusia berada dalam keadaan usang, oleh itu, di bandar-bandar besar, menerima sejumlah besar, pengurus syarikat tidak melabur dana yang mereka terima di bangunan, tetapi lebih suka menghabiskannya dengan keperluan mereka sendiri. Sebagai contoh, syarikat pengurusan di Moscow dan bandar-bandar besar lain sering berkelakuan seperti ini. Masalah dengan syarikat perumahan di sektor perumahan telah wujud sejak undang-undang mengenai syarikat pengurusan telah diluluskan, dan masalah dengan penipuan di kawasan ini belum dapat diselesaikan.
Bagaimana untuk menukar syarikat pengurusan perumahan dan utiliti
Jika syarikat pengurusan tidak memenuhi kewajipannya, tidak memenuhi kehendak pelanggan, maka mereka berhak untuk menamatkan kontrak dengannya dan memasuki yang baru, tetapi dengan syarikat lain atau untuk mengatur perkongsian pemilik rumah.
Secara teorinya, untuk menamatkan kontrak, sudah cukup untuk menyerahkan satu kenyataan kepada syarikat pengurusan atau mahkamah dengan tandatangan semua atau hampir semua pemilik dan satu pakej dokumen. Kontrak itu mesti ditamatkan dalam masa dua minggu.
Dalam amalan, keadaannya berbeza sekali.Banyak wang yang dibelanjakan dalam sektor perumahan dan utiliti, dan oleh itu terdapat terlalu banyak pengurus yang tidak bertanggungjawab yang bekerja di sana, yang, menggunakan kelemahan dalam undang-undang, kerana tarif yang berlebihan dan hampir tidak lengkap biaya untuk penyelenggaraan dan pembaikan rumah, menerima keuntungan tambahan. Walau bagaimanapun, mereka tidak berusaha untuk meninggalkan pekerjaan yang menguntungkan. Kadang-kadang ia berlaku bahawa ketua LLC menguruskan sebuah syarikat pengurusan walaupun dengan perintah mahkamah untuk membatalkan izin usaha dan terus bekerja.
Syarikat Pengurusan Pelaburan
Syarikat pengurusan pelaburan adalah organisasi yang terlibat dalam pengurusan amanah modal pelabur. Inti dari pengurusan ini adalah bahawa pelabur membeli sama ada saham dalam portfolio pelaburan yang telah dicipta oleh pakar, atau mengarahkan peniaga profesional yang diupah untuk memperoleh sekuriti yang berkaitan.
Menggunakan syarikat pengurusan pelaburan mempunyai kebaikan dan keburukannya. Kelebihannya termasuk hakikat bahawa semua operasi perdagangan, analisis pasaran dan urus niaga, akan dilakukan oleh seseorang yang mempunyai pengalaman yang luas dan tahap kecekapan yang tinggi dalam bidang ini. Ini dapat mengurangkan risiko dan menjimatkan masa. Kelemahan syarikat-syarikat tersebut adalah mereka mengenakan peratusan yang tinggi dari suruhanjaya itu. Di samping itu, tiada siapa yang memberi jaminan 100% bahawa dana yang dilaburkan akan tetap selamat dan kukuh atau pendapatan akan diterima daripada mereka.
Tanggungjawab Syarikat Pengurusan Pelaburan
Adalah menjadi tanggungjawab ketua LLC untuk menguruskan syarikat pengurusan. Dia mesti menerbitkan laporan tahunan dan suku tahunan mengenai kerjanya, serta apa-apa maklumat mengenai akaun pelanggan. Tanggungjawab utama adalah untuk berusaha mengekalkan dan meningkatkan modal pelanggan, untuk memastikan pertumbuhan aset yang stabil.
Bagaimana memilih syarikat pengurusan pelaburan
Apabila memilih, anda harus memberi perhatian kepada pengalaman syarikat itu, ulasan tentangnya, prestasi kewangan. Perhatian khusus harus dibayar kepada kehadiran / ketiadaan laporan audit dan kandungannya yang dilampirkan pada penyata kewangan. Biasanya, perkhidmatan pengurusan modal ditawarkan oleh bank besar dan dana pelaburan. Keadaan utama apabila memilih syarikat pengurusan adalah bahawa hidupnya di pasaran sekurang-kurangnya 10 tahun.
Syarikat pengurusan untuk perusahaan dan firma
Terdapat dua jenis syarikat pengurusan seperti itu. Sama ada syarikat yang berasingan disewa, atau ada jabatan perusahaan yang melakukan fungsi ini.
Dalam kes pertama, pemilik mengupah syarikat luaran, dalam kes kedua, pengurusan terletak di salah satu jabatan perusahaan dalam bentuk PJSC atau LLC, dari mana ia menguruskan. Syarikat pengurusan, sebenarnya, adalah pusat dari mana seluruh rangkaian perusahaan diuruskan. Sebagai contoh, Coca-Cola mempunyai tumbuhan soda manis di seluruh dunia, tetapi ia diuruskan dari ibu pejabat A.S.. Di sinilah keputusan dibuat mengenai apa, kapan dan bagaimana untuk menghasilkan. Rancangan untuk mengembangkan pengeluaran sedang dibuat. Semua maklumat perakaunan dari semua perusahaan juga dikumpulkan di sini untuk analisis dan pembangunan keputusan pengurusan.
Pengurus jenis kedua terpaksa digunakan dalam kes-kes yang jarang berlaku, dan langkah seperti ini dipaksa dipaksa. Perkhidmatan syarikat-syarikat tersebut diambil alih dalam kes-kes di mana perusahaan berada dalam krisis atau apabila pemilik dipaksa untuk memecat pengurus (atau dia meletak jawatan sendiri), tetapi tidak ada cara untuk menggantikannya dengan segera. Syarikat memerlukan pengurusan luaran dan pengurusan kualiti ini harus lebih tinggi daripada dalaman.
Kelebihan dan keburukan pengurus
Pengurusan atau pengurusan perusahaan luar dari satu pusat jauh mempunyai kelebihan dan kekurangannya.Di satu pihak, pakar yang berkelayakan tinggi bekerja di syarikat pengurusan tersebut, di sisi lain, pakar ini tidak selalu dapat menentukan apa yang diperlukan untuk menyelesaikan masalah. Mereka tidak berada di perusahaan itu, belum lama bekerja, dan berdasarkan satu penyata kewangan, tidak begitu mudah untuk menentukan punca krisis dan mencari jalan keluar dari situ.
Salah satu kelemahan yang paling ketara dalam syarikat pengurusan yang beroperasi di perusahaan ialah keputusan dibuat lewat. Pengurusan sedemikian boleh berkesan hanya dalam dua kes: apabila syarikat baru saja membuka atau sudah berada di tahap muflis.
Dalam kes pertama, syarikat pengurusan mewujudkan sistem pengurusan, mengikut mana perusahaan akan beroperasi. Dalam kes ini, syarikat pengurusan adalah contoh bagaimana perusahaan harus diuruskan pada masa akan datang. Pada yang kedua, kerja syarikat pengurusan dikurangkan hanya untuk mencari dana untuk menampung hutang semasa dan kemudian hanya untuk pembangunan perusahaan. Pada masa yang sama, mereka harus bekerjasama dengan pemilik untuk menyelamatkan perusahaan.
Kecuali untuk kedua-dua kes ini, perkhidmatan syarikat pengurusan hanya akan membawa kepada kos yang tidak diingini, kualiti dan kelajuan keputusan yang lebih rendah.
Syarikat-syarikat pengurusan memainkan peranan penting dalam proses pengurusan perusahaan yang terlibat bukan sahaja dalam bidang perumahan dan perkhidmatan komunal, tetapi juga di bidang lain aktiviti keusahawanan. Walaupun kelemahan, dalam beberapa kes, pengambilan syarikat pengurusan adalah satu-satunya cara untuk memperbaiki keadaan.