Molte persone preferiscono acquistare appartamenti in case non finite. Ciò offre loro l'opportunità di ottenere alloggi a prezzi convenienti, in una zona ottimale e con il giusto layout. Per fare ciò, tra l'acquirente e lo sviluppatore viene redatto DDU (accordo di equità). Spiega il prezzo dell'oggetto, la sua data di completamento e altri parametri importanti. Se i termini o altri termini del contratto vengono violati, viene imposta una penalità allo sviluppatore. Pertanto, ogni persona che diventa un partecipante alla costruzione deve comprendere le regole per addebitare questo importo.
Regolamento legislativo
Nel 2005, è stata adottata una legge speciale, la legge federale n. 214, che regola le regole per la partecipazione dei cittadini alla costruzione condivisa di grattacieli. Una grande attenzione in questo atto legislativo è rivolta in particolare alla preparazione del DDU, nonché alle informazioni che dovrebbero essere contenute nel presente accordo.
Le principali disposizioni di legge:
- Un prerequisito per l'acquisizione di immobili in un edificio in costruzione è la formazione di un DDU, pertanto non è consentito all'azionista di firmare altri accordi, anche se lo sviluppatore insiste su di esso.
- Altri contratti non sono soggetti alle norme specificate nella legge federale n. 214.
- Se i diritti dei cittadini vengono violati, possono recuperare una penalità dallo sviluppatore.
- Nel calcolare questo pagamento, è possibile utilizzare le informazioni del contratto stesso o la percentuale di rifinanziamento impostata al momento in cui si è verificata la violazione da parte dello sviluppatore.
Un punto obbligatorio è che la DDU dovrebbe essere redatta esclusivamente per iscritto. È richiesta la sua registrazione a Rosreestr.
Cosa dovrebbe essere prescritto nel contratto
Ogni persona che intende partecipare alla costruzione di un condominio dovrebbe studiare attentamente l'accordo stipulato con lo sviluppatore per assicurarsi che contenga tutte le disposizioni necessarie relative all'alloggio acquistato. Molte aziende possono utilizzare una varietà di trucchi con i quali sarà impossibile recuperare la penalità dallo sviluppatore, indipendentemente dalle violazioni commesse.
Assicurati di includere le informazioni nell'accordo:
- Informazioni precise sulla casa futura e su ogni appartamento (area, indirizzo, numero di piani e altri parametri).
- Data in cui l'edificio dovrebbe essere commissionato.
- Il costo dell'appartamento
- La procedura sulla base della quale i soldi dovrebbero essere forniti dal detentore di interessi per il suo futuro alloggio.
- Periodo di garanzia per l'appartamento.
- Metodi in base ai quali lo sviluppatore adempirà ai propri obblighi ai sensi del presente accordo.
Se manca almeno una delle condizioni di cui sopra, questa è la base per invalidare un tale accordo e esiste già una pratica giudiziaria simile. La penalità è pagata dallo sviluppatore in violazione delle condizioni standard. Molto spesso ciò è dovuto al fatto che l'oggetto non si arrende in tempo.
Il contratto può specificare l'importo di questo pagamento e, se è assente per qualsiasi motivo, sarà necessario utilizzare l'indicatore del tasso di rifinanziamento per un determinato momento nel calcolo.
Responsabilità dello sviluppatore
La società che costruisce la struttura e con la quale viene stipulata la DDU deve soddisfare tutte le condizioni prescritte nel contratto.
Responsabilità dello sviluppatore:
- Entro i termini stabiliti nell'accordo, l'impianto deve essere messo in funzione.
- Dopo la messa in servizio della proprietà, gli appartamenti vengono trasferiti ai possessori di azioni.
- Il processo di costruzione può essere implementato da solo o con il coinvolgimento di società terze specializzate nella costruzione di vari oggetti. Questa informazione si riflette nel documento.
- È lo sviluppatore che si assume rischi diversi se per qualsiasi motivo l'edificio è danneggiato o completamente distrutto.
Tutti i portatori di interessi possono controllare l'esecuzione delle funzioni di una società di costruzioni controllando vari documenti. I detentori di interessi hanno anche il diritto di controllare l'avanzamento dei lavori in cantiere. Se ci sono varie violazioni, ai cittadini potrebbe essere addebitata una penalità dallo sviluppatore.
Responsabilità degli azionisti
I partecipanti alla costruzione dovrebbero anche ricordare le loro responsabilità nei confronti della società di costruzioni. Questi includono la necessità di un trasferimento tempestivo di denaro per l'oggetto. Tutti i termini sono specificati nel contratto stesso.
Dopo aver messo in funzione la struttura, è necessario accettarla. Se le violazioni vengono rilevate anche dai possessori di azioni, gli sviluppatori possono utilizzare diversi metodi di influenza.
Secondo la legge federale n. 214, viene fornita un'efficace protezione dei titolari di interessi, pertanto non solo possono imporre una sanzione, ma anche utilizzare altri metodi. In determinate circostanze, i detentori di azioni possono recedere dal contratto senza il consenso dello sviluppatore.
A che ora devono essere consegnati gli oggetti
Tutti i termini in base ai quali gli appartamenti devono essere trasferiti ai possessori di azioni sono indicati nel DDU. Questo accordo è lo stesso per tutti i cittadini coinvolti nella costruzione di grattacieli.
Spesso, per ragioni oggettive, le aziende non possono rispettare la scadenza. Se lo sviluppatore può dimostrare di non essere realmente colpevole di tali risultati, in due mesi avverte i detentori di interessi che ci saranno ritardi nell'accettazione dell'oggetto in funzione. La comunicazione propone di aggiungere un'intesa, sulla base della quale è stato prorogato il termine precedente.
Se questa condizione non viene soddisfatta, viene addebitata una penalità dallo sviluppatore.
Perché hai problemi?
La violazione dei termini di consegna dell'oggetto può essere dovuta a vari motivi, tra cui:
- Mancanza di denaro da parte dell'azienda.
- I materiali o le attrezzature non vengono consegnati in tempo.
- Le condizioni meteorologiche non sono adatte al lavoro pianificato.
- Lo sviluppatore si dichiara in bancarotta.
- La società viene riacquistata da un'altra organizzazione.
I motivi possono apparire a causa di colpa dell'azienda o in sua assenza. Se attraverso il tribunale la società dimostra che non potrebbe influenzare i motivi del ritardo nella costruzione, allora non verrà addebitata alcuna penalità.
Algoritmo di raccolta
Se i detentori di interessi si trovano di fronte al fatto che i termini per la consegna dell'oggetto sono in ritardo, ma non vi è stata alcuna notifica a riguardo, allora possono aspettarsi una perdita. Il processo stesso è suddiviso in fasi:
- Viene effettuato un calcolo in base al quale viene determinata la dimensione di pagamento ottimale.
- Inizialmente, viene presentato un reclamo contro lo sviluppatore per quanto riguarda il pagamento di una sanzione.
- È attesa una decisione sull'ammissibilità della sanzione.
- Viene intentata una causa se lo sviluppatore ignora i diritti delle parti del contratto.
I titolari di interessi possono chiedere il recupero di fondi sulla base della legge federale n. 214, art. 310 Codice Civile e Art. 3 GIC.
Come viene calcolato il pagamento
Il requisito di penalità del costruttore deve contenere informazioni sulla sua dimensione, quindi prima i titolari di interessi stessi devono fare i calcoli.
L'importo della sanzione in assenza delle informazioni necessarie nel contratto è determinato come 1/300 del tasso di rifinanziamento della Banca centrale. È necessario utilizzare le informazioni su questa tariffa il giorno in cui è stata intentata un'azione legale presso il tribunale o un reclamo allo sviluppatore.
Se il detentore di azioni è un individuo, allora ai sensi dell'art. 6. La legge federale n. 214 prevede una penalità di doppio importo.
Esempio di calcolo
Vediamo un esempio di come viene addebitato l'importo della penalità. Una persona è un detentore di interessi, pertanto vengono addebitati i tassi di rifinanziamento di 2/300.Nel giorno in cui viene preso in considerazione questo caso, è stato stabilito un tasso del 7,75%. L'appartamento ha un costo di 2,3 milioni di rubli. Il ritardo stesso è pari a un anno, quindi il termine è scaduto da 365 giorni.
In tali condizioni, la penalità sarà la seguente: 2.300.000 x 365 x 2/300 x 7.75 / 100 = 433.742 rubli. A causa del lungo ritardo, viene accumulato un importo significativo di fondi. E se molti possessori di azioni hanno un tale problema, lo sviluppatore è obbligato a pagare denaro a tutti loro. Pertanto, spesso in caso di ritardo, la società offre agli interessati la possibilità di pagare un importo inferiore senza un tribunale. I cittadini hanno il diritto di decidere se andare in tribunale o accettare la proposta dello sviluppatore.
Regole per il recupero preliminare
Prima di presentare domanda al tribunale, viene presentato un reclamo allo sviluppatore al pagamento della sanzione. Questa fase non può essere persa, poiché il tribunale richiederà necessariamente la prova di un tentativo di risolvere pacificamente la questione.
Il processo di risoluzione preliminare di tale problema è suddiviso in fasi:
- Preparazione del reclamo. Di seguito è riportato un esempio. La sanzione viene pagata dallo sviluppatore sulla base delle informazioni contenute nel presente documento. In questo caso, il problema sorge su base volontaria.
- Il reclamo deve contenere riferimenti a leggi, nonché estratti del contratto stesso.
- Un documento è realizzato in duplice copia. Un documento viene consegnato alla società, e su un altro viene posto il marchio di accettazione, dopo di che rimane al cittadino.
- Al fine di garantire la correttezza della registrazione di un simile reclamo, si consiglia di utilizzare l'aiuto di un avvocato esperto.
- Il documento deve effettuare il calcolo corretto della sanzione. Spesso nella DDU sono previsti pagamenti aggiuntivi, che possono anche essere raccolti dallo sviluppatore.
- Il punto indica che i cittadini hanno subito perdite a causa di un ritardo nella scadenza, poiché sono stati costretti ad affittare alloggi.
- Insieme al reclamo, un pacchetto di documenti viene trasferito allo sviluppatore. Include una copia del passaporto dell'azionista, una copia della DDU e documenti che confermano il deposito di fondi per l'appartamento.
- I documenti devono essere inviati con un elenco di allegati e una ricevuta di ricevuta. È inoltre possibile visitare l'ufficio della società per trasferire documenti alla segreteria.
Quando si contatta direttamente lo sviluppatore, è necessario richiedere che venga assegnato un marchio speciale alla seconda copia del reclamo allo sviluppatore. Le perdite devono essere pagate in base alle informazioni contenute in questo documento.
Come presentare un reclamo?
Di seguito viene presentato un esempio del recupero della penalità dallo sviluppatore tramite il reclamo.
Quando si compila questo documento, vengono presi in considerazione i seguenti requisiti:
- Il nome dell'azienda è stato precisato con precisione. Le informazioni possono essere prese dalla DDU.
- Sono indicati i dati di registrazione dell'accordo.
- Vengono forniti tutti i requisiti del richiedente, sulla base dei quali viene riscossa una sanzione dallo sviluppatore in base all'accordo condiviso.
- Varie spiegazioni sono fatte per calcolare questo importo.
- Tutti i documenti allegati al reclamo sono descritti separatamente.
- Sono apposte la data di presentazione della domanda e la firma del cittadino.
Il rifiuto di assegnare una sanzione può essere dovuto alla mancanza di informazioni sul richiedente nel documento.
Un reclamo di esempio allo sviluppatore in merito alla sanzione è reso il più chiaro e conveniente possibile. È necessario solo inserire i dati sul cittadino nel modulo esistente. Non è richiesto l'uso di documenti unificati, pertanto è consentito scrivere un'applicazione in forma libera.
Procedura di esecuzione giudiziaria
Spesso, gli sviluppatori non rispondono ai reclami o prendono una decisione negativa. Sperano che i portatori di interessi non vadano in tribunale.
In tali condizioni, è necessario presentare una causa in tribunale affinché, sulla base della decisione, l'importo necessario venga recuperato dal trasgressore del contratto.
Preparazione di un reclamo e altri documenti
Una dichiarazione di reclamo per una sanzione da parte dello sviluppatore può essere fatta indipendentemente o da un avvocato invitato. Il documento dovrebbe contenere i seguenti elementi:
- L'obbligo di recuperare la sanzione e il pagamento del risarcimento del danno morale.
- Il nome e l'indirizzo del tribunale in cui è intentata la causa.
- Nome del querelante e indirizzo di registrazione.
- Informazioni sul convenuto.
- La natura della violazione dei diritti dei titolari di azioni, ed elenca anche tutti i loro requisiti.
- Giustificazione dei requisiti da parte di atti legislativi.
- Documenti ufficiali che confermano l'ammissibilità dei requisiti dei titolari di interessi.
- Informazioni sul prezzo del reclamo e non dovrebbero essere spontanee. Pertanto, la penalità e gli altri pagamenti sono calcolati correttamente in anticipo, se necessario, per recuperarli.
Il reclamo è accompagnato da altri documenti presentati dalla DDU, documenti di pagamento, ricevute relative al pagamento di doveri statali e corrispondenza con lo sviluppatore. Se non ci sono prove che l'azionista abbia tentato di risolvere il problema in modo preliminare, il tribunale rifiuterà di accettare il reclamo.
A quale tribunale rivolgersi
Una causa viene redatta e sottoposta a vari tribunali:
- Nel luogo di registrazione della società di costruzioni.
- Nel luogo di residenza dell'attore.
- Nel luogo in cui è stato stipulato il contratto tra le due parti.
- Nella posizione della struttura in costruzione.
- Se l'importo della sanzione non supera i 50 mila rubli, il caso viene considerato in un tribunale.
La penalità da parte dello sviluppatore può essere ridotta se le sue dimensioni non sono commisurate al danno causato. Pertanto, è importante avvicinarsi correttamente al calcolo di questo pagamento.
Eccitazione della produzione
Il reclamo per il recupero della penalità dal costruttore viene presentato al tribunale, dopo di che viene fissata la data della riunione. Sulla base della decisione del tribunale, viene presentato un atto di esecuzione all'attore.
Questo documento dovrebbe essere indirizzato agli ufficiali giudiziari in modo che inizino la raccolta forzata di fondi dallo sviluppatore. Può anche essere inviato a una banca in cui è presente un conto corrente di una società di costruzioni.
Quali trucchi usano spesso gli sviluppatori
Molte aziende sono consapevoli del fatto che per vari motivi possono ritardare il completamento della struttura, quindi anche quando si redige una DDU, spesso usano trucchi diversi, in base ai quali possono evitare di trasferire i forfait in futuro. Questi includono i seguenti:
- Invece della DDU, viene redatto un contratto di investimento o altro contratto.
- Si propone ai possessori di azioni di stipulare un contratto preliminare per l'acquisto di un appartamento, dopo di che la transazione è finalizzata tre mesi dopo la consegna della proprietà. In tali condizioni, i cittadini non sono protetti dall'estensione dei termini.
- Spesso c'è un DDU con l'acquisto simultaneo di assicurazione. Tuttavia, esiste un'alta probabilità che l'estensione delle condizioni non sia un evento assicurato, pertanto i titolari di interessi non riceveranno un risarcimento per le loro perdite.
- Il pagamento può essere effettuato tramite un contratto di prestito. Pertanto, se i termini sono rotti, lo sviluppatore restituisce i soldi con una cambiale, sulla base della quale è possibile acquistare un altro oggetto da questa società.
Se lo sviluppatore è un truffatore, può utilizzare lo schema della doppia vendita di appartamenti, con il quale può ottenere fondi aggiuntivi per completare il progetto.
Le persone che cercano di acquistare alloggi in case in costruzione dovrebbero avere una buona comprensione di come il contratto con lo sviluppatore viene redatto correttamente e quali informazioni devono essere contenute in esso. Se ci sono violazioni da parte della società di costruzioni, i cittadini possono contare sulla perdita. Devi sapere come viene calcolato e addebitato correttamente. Inizialmente, devi provare a ottenere i soldi in un modo pre-processuale, ma se non porta il risultato desiderato, i portatori di interessi dovranno andare in tribunale. Per fare ciò, è necessario comprendere le regole per preparare un'applicazione e preparare altri documenti.
