Sokan bérleti szerződés alapján használnak mások tulajdonát. A szoba lehet lakó vagy nem lakó. A szerződést magánszemélyek vagy társaságok között lehet megkötni. A két fél közötti kapcsolatot a megállapodás irányítja. Gyakran használt lízing ingatlanvásárlási joggal, lehetővé téve a bérlő számára, hogy a szerződés lejárta után helyiségeket vásároljon.
A koncepció
Az ingatlanvásárlási joggal rendelkező bérleti szerződést az ingatlanügyletben részt vevő két fél közötti kapcsolat képviseli. Különleges szerződést kell kötni a helyiség tulajdonosa és a bérlő között. Nemcsak a legfontosabb feltételeket tartalmazza, hanem információkat is a tranzakció tárgyának visszavásárlásának lehetőségéről.
A szerződés általában azt jelzi, hogy a bérlő csak egy meghatározott időtartamon belül válthatja vissza az ingatlant. A folyamatot az 1. cikk (2) bekezdésének feltételei alapján hajtják végre. 624 Polgári Törvénykönyv. Ennek érdekében a bérlő a helyiség használatának során semmilyen módon nem sértheti a szerződés követelményeit és feltételeit.
Különbségek a lízinghez képest
Az ingatlan lízingjét gyakran hasonlítják a lízinghez. Vannak különbségek a tranzakciók között:
- a lízing során nincsenek korlátozások a bérlakások megválasztására, ezért a bérlő kiválasztja az objektumot, amely után a bérbeadó megvásárolja azt a tulajdonostól és pénzügyi lízingt biztosít, valamint a szokásos bérleti szerződések esetén a személy tulajdonában lévő ingatlanot készítik el, ezért a tárgy választása korlátozott;
- három fél vesz részt a lízingben, és bérbeadás esetén a szerződés közvetlenül két résztvevő között jön létre;
- a lízingszerződés elkészítése során az ügyfél az ingatlant visszaválthatja, bérleti szerződés esetén ez csak akkor lehetséges, ha van megfelelő záradék.
Sok ember és cég érdekli a bérbeadást a kereskedelmi ingatlan megvásárlásának jogával. Ilyen körülmények között a vállalkozók ellenőrizhetik, hogy a kiválasztott hely megfelelő-ea munka és az ügyfelek számára. Ha a tevékenység eredményes, akkor döntenek az objektum megváltásáról.
Az előnyök
Az ingatlanvásárlási joggal történő lízinghasználatnak számos előnye van a bérlő számára:
- lakásvásárlás kölcsönzött források felhasználása nélkül;
- az ingatlant a végső visszaváltásig használják;
- A tranzakciót bármikor visszavonhatja;
- a szerződés aláírásához nem szükséges sok dokumentum gyűjtése;
- a lakhatással kapcsolatban nincsenek további költségek, mivel a biztosítást nem bocsátják ki, és az értékelést nem végzik el;
- nem szükséges előleg fizetése.
A bérbeadó előnyei a következők:
- Lehetőség van meglévő ingatlan magas áron történő eladására;
- az ingatlan a tulajdonosnak tartozik a végső visszaváltásig;
- A szerződést bármikor felmondhatja.
Az ingatlanvásárlási joggal bérbeadókat általában bérbeadók használják, akik ingatlanodat szeretnék eladni, ám az ingatlan magas költségei vagy más tényezők miatt ezt a folyamatot nem tudják azonnal végrehajtani.
hiányosságokat
Az ilyen megállapodásnak negatív vonatkozásai vannak a bérlő számára:
- A végleges visszavásárlást megelőzően az ingatlant a tranzakció másik résztvevője regisztrálja, aki teljes mértékben rendelkezhet vele;
- az objektum tulajdonosa bármikor felmondhatja az ügyletet bérleti díj visszatérítése nélkül;
- Ha a bérbeadó meghal, akkor új megállapodást kell kötnie az örököseivel.
Ugyanakkor a bérbeadó nem használhatja a helyiséget semmilyen célra, és hosszú ideig az ingatlan ára is emelkedhet, ami a profit elvesztéséhez vezet.
Milyen dokumentumok szükségesek?
Moszkvában a leggyakrabban az ingatlanvásárlási joggal bérleti díjakat kínálják. Ennek oka az a tény, hogy az ingatlan drága a fővárosban, így nehéz szokásos módon eladni. Az ügylet megkötéséhez a következő dokumentumokat készítik el:
- a tranzakcióban részt vevők útlevelei, és ha az egyik fél társaság, akkor a regisztráció és a Szövetségi adószolgálatnál történő regisztráció igazolását kell használni;
- kivonat a házkönyvből, amellyel megtudhatja, ki van bejegyezve az ingatlanban;
- a tárgy tulajdonjogának igazolása vagy az USRN kivonata, amely tartalmazza a lakástulajdonosokra vonatkozó információkat;
- közvetlen lízing, amely tartalmaz záradékot az ingatlan visszavásárlásának lehetőségére;
- fizetési ütemterv, amely tartalmazza az információkat arról, mikor kell a bérlő kifizetéseit pontosan átutalni.
Ezenkívül általában elfogadási igazolást is kiállítanak. Információkat tartalmaz a házon belüli összes háztartási tárgyról, valamint arról a dátumról, amikor a bérlő megkezdi az ingatlan használatát.
A szerződések nyilvántartásba vételének nulla
Ha bérleti szerződést kötnek ingatlanvásárlással, akkor ez általában 10 vagy 15 évre szól. Ha a megállapodás futamideje meghaladja az 1 évet, akkor a szövetségi nyilvántartásba bejegyzik. Ehhez dokumentumokat készítenek:
- a résztvevők útlevelei;
- regisztráció iránti kérelem;
- a bérlet egy példánya;
- vám átvétel;
- műszaki útlevél és ingatlanterv.
Nemcsak a Rosreestr fióktelepre jelentkezhet, hanem az MFC-re is.
Az együttműködés árnyalata
Függetlenül attól, hogy ingatlanvásárlási joggal bérleti szerződést Nyizsnyij Novgorodban vagy egy másik városban kötnek-e, a törvény bizonyos követelményeit figyelembe veszik. A szerződés elkészítésének folyamatát szövetségi rendeletek szabályozzák, ezért az ügyletben részt vevők figyelembe veszik a következő jellemzőket:
- a visszavásárlás csak a bérlő joga és nem kötelessége, ezért a bíróságon keresztül erőltetni ezt a folyamatot lehetetlen;
- a bérbeadónak járó teljes összeg befizetése után regisztrálni kell a lakáshoz fűződő jog átruházását a bérlőnek;
- még a szokásos bérbeadást is át lehet átalakítani lízingre a vásárlás jogával, amelyről az Art. Ennélfogva elegendő csak egy kiegészítő megállapodás megkötése a két fél között.
Célszerű ezt a bérleti módszert csak azzal a feltétellel alkalmazni, hogy a két résztvevő között bizalmi kapcsolat fennáll, és az ingatlan iránti keresletet is alacsonynak tekintik.
Bérlői kockázatok
Ingatlanvásárlási jogosultságú lízing megkötésekor a bérlőnek komoly kockázatokkal kell szembenéznie:
- a bérbeadó halála a szerződés felmondásához vagy további kellemetlen feltételek bevezetéséhez vezethet az örökösök részéről;
- az ingatlantulajdonos biztosítékként felhasználhatja az ingatlant különféle kölcsönök igénylésekor;
- Az ingatlanpiac változásai miatt az ingatlan visszaváltási ára túl magas lehet, bár ilyen körülmények között mindig megtagadhatjuk a visszaváltást, de a bérleti díjakat az ingatlantulajdonos nem téríti vissza.
Ezért, bár egy ilyen ajánlatnak számos előnye van, fontos figyelembe venni a bérlőből fakadó kockázatokat.
A szerződés elkészítésének szabályai
A vételi joggal járó bérleti szerződésnek tartalmaznia kell bizonyos feltételeket. Ide tartoznak:
- az ügyletben részt vevő felekre vonatkozó információk (F. I. O.-nak meg kell adnia, az útlevélben szereplő információkat, a születési időt és a regisztráció helyét be kell írni);
- a megállapodás tárgya, azaz tulajdon, tehát annak címe, területe és egyéb jellemzői meg vannak jelölve, amelyeket a hivatalos iratokból a lakásba másolnak;
- a szerződés futamideje, és gyakran a visszaváltás céljából korlátlan megállapodást kötnek;
- a havi befizetés nagysága, amelynél a bérleti díjat és az ingatlan vételárát figyelembe veszik;
- a fizetés gyakorisága;
- olyan pénzeszközök átutalásának módja, amelyekhez pénzt személyesen lehet átutalni, bankszámlára átutalni vagy banki cellán keresztül átutalni;
- a bérlőtől és a bérbeadótól származó kötelezettségek;
- a felek felelőssége az ügylet feltételeinek megszegéséért.
Fontos a helyes megközelítés e megállapodás megfogalmazásakor annak érdekében, hogy törvényes lízing jusson ingatlanvásárlási joggal. Az alábbiakban tanulmányozhat egy mintaszerződést.
Szüksége van-e lakásértékelésre?
Ha a házat hosszú távra használják át, akkor valószínű, hogy ára jelentősen megváltozik. A feleknek megállapodniuk kell abban, hogy ezek a változások befolyásolják-e a visszaváltási összeget, miután döntés született a megállapodásról.
A felek gyakran kiválasztják az újraszámítást, figyelembe véve az ingatlanpiacon bekövetkező árváltozásokat vagy a devizával történő számítást. A jövőbeni nézeteltérések elkerülése érdekében tanácsos a szerződésben feltüntetni a tárgy végső árát és a mutató kiszámításának képletét. Ennek érdekében a felek független értékelőhöz fordulnak. Összeállít egy jelentést, amely információkat tartalmaz az objektum piaci áráról a megállapodás elkészítésekor.
Hogyan adódnak át az objektumhoz fűződő jogok?
A leggyakrabban Moszkvában és a moszkvai régióban kínált lízing ingatlanvásárlási joggal. Ennek az ajánlatnak a segítségével bárki a jó helyen lévő likvid és jövedelmező ingatlan tulajdonosává válhat. Ebben az esetben fontos tudni, hogy hogyan történik a lakáshoz fűződő jogok átruházása a bérlőre. Számos lehetőség használható erre:
- a szerződés lejárta;
- az objektum értékének teljes átruházása a tulajdonosra.
Mindenesetre a folyamatot Rosreestr-ben regisztrálják, majd a bérlő az objektum teljes tulajdonosává válik.
A korai megszűnés sajátosságai
Az Art. A polgári törvénykönyv 619. cikke értelmében a két fél közötti kapcsolatok bírósági határozattal a következő feltételekkel szűnnek meg:
- a bérlő az objektum használatának folyamatában megsérti a szerződés feltételeit;
- a helyiségeket más célokra használják;
- a felhasználó rossz gondozása miatt romló lakhatás;
- a megállapított időn belül a bérleti díj nem kerül átruházásra;
- a szerződésben előírt nagyjavítást nem hajtják végre.
A megállapodás felei a szerződés korai felmondásának egyéb feltételeit is előírhatják.
következtetés
A vásárlási opcióval történő lízing sok régióban igényelt ügyletnek tekinthető. Előnyei vannak mindkét résztvevő számára. A helyesen megfogalmazott megállapodás szerint az együttműködés megszűnésekor a lakás a bérlő tulajdonába kerül.
Különös figyelmet kell fordítani a szerződés megfelelő megfogalmazására, hogy az fontos információkat tartalmazzon az együttműködésről. Ha érvényességi ideje meghaladja az 1 évet, akkor regisztrálják a Rosreestrnél.