Veliki investitori često djeluju neovisno na razini osobnih kontakata s onima kojima trebaju financijske injekcije. Ali nemaju svi dovoljno sredstava za samostalne aktivnosti. Ako i dalje želite ulagati, ljudi se ujedinjuju u posebne strukture. Razgovarat ćemo o jednom od njih, naime, zatvorenom fondu za uzajamno ulaganje.
Opće informacije
U početku, razjasnimo što predstavlja zatvoreni investicijski fond za nekretnine (ZPIF). To je naziv imovinskog kompleksa, koji se stvara bez osnivanja pravne osobe. Nastaje iz imovine nekoliko ulagača koji svoja sredstva prebacuju u fond. Nakon toga postaju vlasnici njegovih dionica. Imovina fonda ima pravni status zajedničkog vlasništva. Stoga se rezultat njegovih aktivnosti raspodjeljuje među sudionicima srazmjerno doprinosima. Usput, kad se formira zatvoreno investicijsko povjerenje u nekretnine, tada se na njega mogu prenijeti ne samo novčana sredstva, već i prava na objekte poput zgrada i zemljišta. Kad se stvori struktura, njime upravlja društvo za upravljanje prema usvojenoj deklaraciji. Djelatnost ovih struktura strogo je regulirana zakonom i nizom regulatornih akata Federalne službe za financijska tržišta Ruske Federacije. FFMS bi trebao registrirati pravila povjerenja za svaki investicijski fond.
Koja je njihova razlika?
Zašto ste trebali stvoriti takvu dodatnu vrstu struktura kao što je CUIF? To je zbog potrebe da se olakša niz operacija. Ako govorimo o zatvorenim fondovima, onda u ovom slučaju postoji takva prednost kao mogućnost donošenja odluka sudionika u vezi s aktivnostima na glavnoj skupštini. Glavna razlika zatvorenog uzajamnog investicijskog fonda je razmatranje prava na nekretnine kao imovinu. Odnosno, glavne operacije se izvode sa stambenim i poslovnim zgradama, zemljištem i slično. U ovom se slučaju konvencionalno razlikuju dvije vrste. Prvi se spominje zatvoreni fond za uzajamno ulaganje. Specijalizirani su za financiranje izgradnje različitih nekretnina. Druga vrsta je zatvoreni najamni fond (investicijski) fond. Specijalizirao se za iznajmljivanje nekretnina. Često onaj koji je izgradio. Odnosno, značajka je pristupačan široki raspon operacija, premještanje različitih vrsta aktivnosti, a na tržištu nekretnina provode se mnoge druge stvari (kupovina / prodaja stambenih i poslovnih zgrada, zemljišta itd.).
O financijama građevinskog svijeta
U novije vrijeme stvaranje do osamdeset posto svih nekretnina osigurao je krajnji potrošač, odnosno ljudi koji su planirali živjeti i raditi u novim stanovima i zgradama. Stoga su često postojale situacije kada su se počeli graditi, imajući samo 10-20% potrebnih sredstava. To je bilo dovoljno za ogradu i početak radova na zemljištu. Istodobno, došlo je do obračuna zajmova ili prodaje nepokretne imovine fizičkim ili pravnim osobama. Na neki način bila je to stambena zadruga. Princip rada bio je sljedeći: prodamo nekoliko stanova, gradimo prvi kat. Tada čekamo dok netko drugi ne kupi. U ovom su slučaju prvi kupci preuzeli veliki rizik - uostalom, mogli su dugo čekati dok zgrada ne bude dovršena.
Imao je jedan minus u ovoj shemi - nije bilo kontrole nad ciljanim financiranjem.A to se često pretvaralo u glasne skandale u kojima su obespravljeni vlasnici udjela bili žrtve. Donošenje saveznog zakona br. 214-FZ omogućilo nam je da započnemo proces istiskivanja potrošačkog kapitala u kasnu fazu. Istodobno, postoji razumijevanje da ga treba zamijeniti nečim. Inače, smanjenje volumena građevine i rast cijena stanova - tek iza ugla. Prema ovom zakonu (br. 214-FZ), kreditna sredstva (bankarske strukture) i investicijska (CIF) sredstva dodjeljuju se za izgradnju.
Iako postoje neke nijanse. Dakle, država se mogla pobrinuti za zaštitu građana, iako je banke gurnula dalje od ovog tržišnog segmenta. Zašto? Činjenica je da je zakonodavstvo Ruske Federacije uvelo normu zajedničke odgovornosti financijske institucije s programerom. To je učinjeno s ciljem pretvaranja institucionalnih ulagača u jamstvo završetka.
Specifičnosti posla
Dakle, razmotrili smo, iako nije obavezna, ali još uvijek važna za razumijevanje informacija. Da se ne bismo upuštali u teoriju, pogledajmo kako te strukture funkcioniraju u praksi. Kao primjer, uzmimo investicioni fond za najamnu jedinicu Svete zemlje. Dakle, u svrhu sudjelovanja u procesu stvaranja novih stambenih objekata (ili drugih nekretnina), ZPIFN stječe imovinska prava od programera. Ugovor o kapitalu (ili investicija) koristi se kao dokumentacijska osnova.
Zatim tvrtka za upravljanje prenosi raspoloživa sredstva programeru i stječe pravo nakon završetka izgradnje kako bi primila određene objekte (na primjer, stanove) s određenim parametrima (na primjer, snimke ili visinu) u svojoj imovini. Ali što učiniti s dobivenom imovinom? O tome odlučuje društvo za upravljanje zatvorenog uzajamnog investicijskog fonda.
Treba napomenuti da može započeti s financiranjem investitora tek nakon izdavanja svih potrebnih dozvola na način propisan zakonom. To se radi kako bi se ograničilo sudjelovanje zatvorenih investicijskih fondova u najopasnijoj fazi izgradnje. Ali to nije presudno, jer više od petnaest posto ukupnih troškova otpada na izradu čitave dokumentacije i izradu projekata. Veza s zatvorenim investicijskim fondom omogućuje programeru primanje velikih i redovitih financijskih ulaganja koja su potrebna za građevinske i instalacijske radove, stvaranje inženjerskih komunikacija i kretanje naprijed. Slična se politika primjećuje i kod zatvorenog investicijskog fonda za nekretnine Metronome.
Nijanse rada
Ali to nije sve. Treba istaknuti čitav niz nijansi koje su zanimljive programeru:
- Zajamčeno stabilno financiranje. To je vrlo važno, ali to je teško promatrati prilikom upotrebe nepredvidive prodaje. Također, za razliku od bankarskog kredita, ne morate plaćati kamate. Uostalom, povlači sredstva iz prometa. Osim toga, možete izvršiti avansno plaćanje za skupne kupnje građevinskog materijala, što vam omogućava da ostvarite popuste i popravite troškove.
- Stabilizacija i pravilnost postupka provedbe. Činjenica je da dodijeliti dio imovine u naravi - to se ne može učiniti. Zašto? Suština ove situacije je da je zatvoreni investicijski fond alat alat za investitore, a ne potrošače. Stoga, da biste otplatili dionice, morat ćete prodati nekretnine. A ako idete s dizajnom - to je dodatni birokratski teret. Zbog toga je ZPIF zainteresiran za prodaju nekretnina prije kraja izgradnje. Naravno, to se može učiniti i na sekundarnom tržištu, ali u ovom slučaju bit će potrebno proći kroz Državno povjerenstvo, potpisati akt o provedbi investicijskog ugovora i izraditi pravo vlasništva. Sve to, zbog određenih materijalnih troškova i dugog vremena, smanjuje učinkovitost ulaganja.
Opcije sudjelovanja
Pogledajmo sada sheme prema kojima vlasnici investicijskih udjela zatvorenog uzajamnog investicijskog fonda mogu sudjelovati u izgradnji određenih objekata. U početku, za odabir određenog imanja, trebaju se okupiti i donijeti odgovarajuću odluku. Ovo je zajednički korak za sve sheme. I tada počinju razlike. Ali za sada, idemo samo s imenima:
- Financiranje projekata.
- Privlačenje resursa za ulaganje.
- Upravljanje komercijalnim nekretninama.
- Programi stanovanja.
- Integracija zatvorenih industrijskih investicijskih fondova u sustav upravljanja građevinskim projektima.
Svaka od ovih shema ima svoje karakteristike u provedbi. A njih je toliko mnogo da je članku poželjno posvetiti poseban dio.
Financiranje projekata nekretnina i građevina
U ovom je slučaju predviđeno da investitori i osnivači prenose sredstva (kao i vlasnička prava i vrijednosne papire) u fond tijekom njegovog formiranja ili nakon ulaska u udio na sekundarnom tržištu. Nakon dovršetka stvaranja i priznatog zatvorenog uzajamnog investicijskog fonda, stvoreno je, društvo za upravljanje ulaže imovinu u nekretnine. Dioničari fonda primaju svoje prihode od razlike između kupoprodajnih i prodajnih cijena vlasničkih prava ili gotovih objekata. Formira se tijekom procesa izgradnje, kao i zbog povećanja tržišnih cijena gotovih objekata.
U ovom slučaju, društvo za upravljanje klasični je skrbnik koji upravlja sredstvima kupaca. Samo to se događa ne na burzi, već s imovinom. Pravila upravljanja povjerenjem zatvorenog investicijskog fonda za nekretnine pružaju, u pravilu, maksimalan povrat od rada s klijentom. Napokon, određeni postotak dolazi kao nagrada. A ako tvrtka za upravljanje nije gomila prevaranata, onda je izravno zainteresirana za dobivanje maksimalne koristi. Iznos prihoda ovisi o odabranom segmentu, kao i zahtjevima za potencijalne projekte. Istodobno, zahvaljujući sudjelovanju mnogih investitora, dioničari mogu dobiti više koristi nego ako to rade sami.
Još jedan važan plus je to što ZPIFN ne mora plaćati porez na dohodak. Zbog toga ulagači mogu upotrijebiti učinak kašnjenja.
Mobilizacija resursa
Neki programeri koriste zatvorene investicijske fondove za dobivanje sredstava za izgradnju objekata. U ovom slučaju, društvo za upravljanje stvara fond za uzajamno ulaganje za određeno vlasništvo kupca. Vlasnička prava vlasnici uvode kao plaćanje za dionice tijekom formiranja fonda. Tada tvrtka za upravljanje i osnivači privlače investitore da osiguraju financiranje određenog objekta. Za to se koristi sekundarno tržište (na primjer razmjena). Tako se dobiva novac za financiranje gradnje. Ulagač, postajući dioničar, ostvaruje pravo na određeni dio prihoda koji će dobiti nakon prodaje predmeta. To može biti prodaja i zakup. Drugi pristup često koristi zatvoreni kombinirani investicijski fond. Takva je shema popularna zbog:
- Jednostavnost stvaranja strukture, registracije ulaganja, računovodstva i izvještavanja.
- Transparentnost alata za suradnike trećih strana.
- Mogućnosti korištenja dionica kao zaloga.
Upravljanje komercijalnom imovinom
Ovu opciju koriste najam zatvorenih uzajamnih fondova ulaganja. Suština ove sheme je smjestiti imovinu u komercijalne nekretnine i dobiti prihod od njene najamnine. Ulagači koriste ovu opciju za dobivanje stabilnog dohotka. Ova je vlasnica za vlasnike atraktivna iz sljedećih razloga:
- Pretvaranje neuobičajene imovine u izvor resursa za osnovnu djelatnost.
- Dobivanje preferencija o plaćanju poreza na dohodak i imovine.
- Privlačenje financijskih sredstava od prodaje dionica uz zadržavanje prava prvenstva na komercijalnoj nekretnini.
Fond se stječe doprinosima ili se odmah formira iz odgovarajuće imovine. Upravljanje zatvorenim uzajamnim investicijskim fondovima dodatno osigurava zaključivanje ugovora s operativnom tvrtkom. Ona mora preuzeti sav posao na osiguravanju i održavanju objekata i poslati cjelokupan neto protok najamnina u zatvoreni investicijski fond. Vrijednost imovine dioničara raste zbog prenesenog novca i povećanja tržišne vrijednosti objekta. U dogovoru s osnivačem, dohotkom se upravlja na sljedeći način:
- Uloženo u obnovu i modernizaciju objekta radi povećanja njegove vrijednosti i / ili cijene najma za njega.
- Periodično se isplaćuje dioničarima.
- Uložite u izgradnju / kupnju druge nekretnine (stambene ili poslovne).
- Uložite u burzu, stavite na bankovni depozit.
Programi stanovanja
To je još jedna mogućnost korištenja sredstava koja uključuje sudjelovanje općinskih ili korporativnih stambenih programa. U ovom slučaju, CIFF djeluje kao alat koji skuplja sredstva i osigurava izgradnju stambenog prostora za određenu publiku, što određuje osnivač stambenog programa. Pod tim je slučajem položeno određeno zemljište. Općina ili korporacija može ga izabrati između zemljišta koja su uključena na njezin teritorij. Zatim se hipoteka prebacuje u zatvoreni fond zajedničkog ulaganja, koji započinje izgradnju nekretnina. Organizaciju izgradnje i kontrole provodi društvo za upravljanje.
Integriranje zatvorenih investicijskih fondova u sustav upravljanja građevinskim projektima
Tu mogućnost koriste veliki tržišni igrači. Oni integriraju zatvorene investicijske fondove u svoje poslovne procese kako bi povećali učinkovitost upravljanja građevinskim projektima i raspodjelu sredstava koja su potrebna za financiranje različitih objekata. Mjesto ovih struktura u lancu ovisi o ulozi, organizaciji, potrebama i ciljevima kojima se nastoji.
Razmotrimo mali primjer. Matično društvo stvara zatvoreni uzajamni investicijski fond i prima 100% udjela. Količine i pravci korištenja formiranog fonda utvrđeni su investicijskom deklaracijom. Uz to, u budućnosti se iznos sredstava može povećati. Tada se stvaraju ili stječu zasebne tvrtke. Angažirani su u pripremi projektne dokumentacije, dobivaju sve potrebne dozvole za gradnju, kao i pravo na zemljište.
Najpovoljnija za ove svrhe su društva s vlasništvom LLC-a ili zatvorenog dioničkog društva. Nakon što su svi pripremni radovi završeni, ZPIFN zaključuje sporazum (investicija ili kapital) s ovom strukturom i osigurava izgradnju s financijama. Ako privremeno nema potrebe za tim, sredstva se mogu usmjeriti na imovinu, što je predviđeno investicijskom deklaracijom. Nakon završetka gradnje objekti se realiziraju. Dobit od prodaje objekata iz zatvorenih investicijskih fondova ne oporezuje se.