Koncept i postupak korištenja zajedničkog vlasništva navedeni su u poglavlju 16. Građanskog zakonika Ruske Federacije, a o samoj podjeli imovine (uključujući stanove) - u čl. 252. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Osim toga, u rješavanju ovog pitanja potrebno je voditi se normama Stambenog zakona Ruske Federacije i Odlukama Oružanih snaga Rusije.
Postupak utvrđivanja udjela u stanu
Prema zakonu, udjeli u stanu mogu se odrediti na sljedeće načine:
1. Na temelju trenutne vladavine zakona. Na primjer, kako slijedi iz čl. 1141. Građanskog zakonika Ruske Federacije, udio nasljednika u imovini pokojnika jednak je. Dakle, ako je testator imao 3 sina, ali jedan je umro i ima 2 djece, u slučaju nasljeđivanja po zakonu sinovi će dobiti 1/3 udjela, a unuci unuka 1/6 udjela.
2. Na temelju sporazuma sudionika (vlasnici udjela, vlasnici). Na primjer, ljudi koji su uložili u kupnju stana mogu samostalno odrediti veličinu udjela, ovisno o veličini svakog doprinosa. Sporazum mora biti sastavljen u pisanom obliku i registriran kod Rosreestr.
Ako udjeli nisu određeni gore opisanim metodama, tada se smatraju jednakim.
U praksi postoje slučajevi kada se veličina imovine jednog od vlasnika udjela povećava zbog neodvojivih poboljšanja koja su izvršena u stanju stana. Na primjer, za vrijeme stanovanja jedan je sudionik rekonstruirao inženjerske sustave u stanu (kanalizacija, grijanje), instalirao nove vodovodne i plastične prozore. U skladu s tim, tržišna vrijednost imovine povećala se, tako da je nakon odluke o dodjeli udjela u stanu u naturi dobio pravo zahtijevati veću površinu od propisane u svojim vlasničkim dokumentima.
Povećanje ili smanjenje vlasništva moguće je dogovorom vlasnika ili na sudu. U potonjem slučaju, sudska procjena stanja stana prije i nakon učinjenih poboljšanja bit će presudna u rješavanju spora.
Uvjeti za podjelu stana
Postojeće zakonodavstvo definira sljedeće uvjete:
1. Prostor je moguć ako je moguće organizirati sobu pogodnu za život sa zasebnim ulazom i neovisnom komunikacijom. Odnosno, površina bi trebala biti najmanje 28 četvornih metara. m. (SNiP 31-01-2003) i rad inženjerskih sustava ne može biti ovisno o volji druge osobe. Zbog toga je nemoguće raspodijeliti udio u naravi u jednosobnom stanu, jer će u prostorijama biti tehnički nemoguće stvoriti neovisan priključak na kanalizaciju, vodovod i grijanje.
U praksi je moguće bez ikakvih problema podijeliti samo kućište velikog područja, gdje se na 1. katu nalazi nekoliko sanitarnih soba (kupaonice, toaleta) ili apartmana. U potonjem slučaju moguće je organizirati zaseban ulaz i provoditi neovisnu komunikaciju.
2. Neovlaštena sanacija ne uzima se u obzir prilikom dijeljenja stana. Nadalje, njihova prisutnost može uzrokovati odbijanje davanja dozvola za dodjelu dionica.
Odjeljak stambenih prostorija u "komunalnom"
Savezni zakon još uvijek ne daje pravnu definiciju pojma "komunalni stan". U stvari, to znači prostorije od 5 ili više soba koje pripadaju ljudima koji nisu članovi iste obitelji i koji su svoje pravo stekli neovisno o drugima.
Trenutno zakoni ne dopuštaju dodjelu u naturi udjela u komunalnom stanu, budući da vlasnici nemaju mogućnost organiziranja prostora s zasebnim ulazom i vlastitim komunikacijama (toalet, kupaonica).
Vlasnici nekoliko soba smještenih na 1. katu zgrada mogu imati jedinu "šansu" za dodjelu. U tom slučaju možete stvoriti zaseban ulaz i organizirati vezu s čvorovima inženjerskih sustava. Financijski troškovi bit će vrlo značajni.
Ograničenja za dodjelu udjela
Odjeljak stana možda nije moguć u sljedećim slučajevima:
- Ako dodijelite udio u stanu u naravi, prouzročit će se oštećenje nosivih zidova i zajedničkih površina, a stvorit će se i prepreke ljudima koji žive u stambenoj zgradi u korištenju stambenih prostorija.
- Kršenje vlasničkih prava i zakonitih interesa zainteresiranih strana (vjerovnici registrirani u stambenim prostorijama itd.).
- Prostori koji su nastali kao rezultat dodjele bit će neprimjereni za život, sukladno čl. 16 LCD RF. Najčešće, upravo na toj osnovi, sud odbacuje zahtjev za dodjelu udjela stana u naturi.
Odjeljenje stana "dobrovoljno"
Prema čl. 252. Građanskog zakonika Ruske Federacije, trebalo bi provesti dodjelu udjela u stanu u naturi po dogovoru stranaka. Istovremeno, vlasnici imaju pravo odrediti u kojoj će mjeri ostvariti pravo na podjelu stambenih prostorija, a vršenje njihovih ovlasti ne utječe na prava ostalih dioničara.
Primjerice, 2015. godine Gradski sud u Sankt Peterburgu u jednoj od žalbenih presuda naznačio je da dodjela udjela u stanu u naturi ne krši prava i slobode drugih vlasnika (vlasnika udjela), budući da ne podrazumijeva promjenu vlasništva drugog vlasnika u odnosu na zajedničku imovinu.
Nakon postizanja dogovora o podjeli imovine u naturi, potrebno je postupiti prema sljedećem algoritmu:
- Dobijanje dozvole za promjenu izgleda stana, jer odjeljak uključuje organizaciju potpuno novih objekata (u stvari, rekonstrukciju).
- Formiranje zasebnog životnog prostora, odnosno izravno građevinski radovi.
- Izrada tehničkog plana uzimajući u obzir promjene u dizajnu stana. Da biste to učinili, obratite se inženjeru katastra.
- Potrebno je zaključiti pismeni ugovor s ostalim vlasnicima stana o podjeli stana.
- Podnesite zahtjev Federalnoj službi za registraciju za registraciju prava na uspostavljeni stambeni prostor.
Značajke sporazuma o podjeli stana
Prema dijelu 1. čl. 252, dodjela udjela u naturi može se izvršiti dogovorom između vlasnika. To znači pisani dokument sastavljen prema sljedećim pravilima:
- Ugovor o dodjeli stambenog udjela u naturi potpisuju svi vlasnici dionica. Nakon toga, svaki od njih dobiva vlastiti primjerak.
- Sadržaj detaljno opisuje predmet rasprave oko kojeg su strane postigle sporazum (dodjela udjela uz formiranje zasebnog stambenog prostora).
- Potrebno je osigurati kompenzacijske isplate. U praksi je rijetko moguće postići podudaranje između veličine udjela u posjedu i površine dodijeljenih prostorija. Na primjer, površina stana je 90 četvornih metara. m je u vlasništvu 2 osobe, od kojih jedna dodjeljuje prostorije ukupne veličine 42 četvorna metra. m. Trebat će nadoknaditi "izgubljena" 3 četvorna metra. m.
Broj primjeraka ugovora jednak je broju vlasnika dionica, ali jedan je namijenjen tvrtki Rosreestr. Ovjeravanje nije potrebno.
Postupak registracije dodijeljenih prostorija
Potrebna je prijava promjena vlasništva nad stanom. U skladu s dijelom 1-2 čl. 14, dio 8, članak 41. Zakona br. 218-FZ zahtijeva sljedeće:
- Izjave svih vlasnika dionica. Onaj tko je dodijelio prostor upisuje svoje vlasništvo, dok drugi unose u Jedinstveni državni registar prava o njihovom pravu.
- Predstavljaju se vlasnički dokumenti za stan, dogovor o podjeli (sve kopije), putovnice podnositelja zahtjeva i kopija tehničkog plana ili njegov identifikacijski broj.
- Dokumenti o plaćanju državne pristojbe. Neisplaćeni dioničar plaća 2 tisuće rubalja, a ostali vlasnici - 350 rubalja.
Pravo možete registrirati i u podružnici Rosreestr i na MFC-u. Rok za postupak izmjene Jedinstvenog državnog registra je 10-12 dana, nakon čega podnositelji zahtjeva dobivaju izjave o svojim pravima i sporazum o podjeli stana registracijskom oznakom.
Dodijeljene dionice na sudu
Žalba sudu o podjeli stana nužna je ako nije bilo moguće postići dogovor s ostalim vlasnicima dionica. Morate slijediti slijedeći postupak:
1. Priprema potrebne dokumentacije.
- Tehnička putovnica u tijelima BTI-a.
- Izvod iz Jedinstvenog državnog registra s opisom kuće u kojoj se stan nalazi.
- Zaključak o mogućnosti davanja udjela u naravi pripremio je BTI ili specijalizirana organizacija.
- Kopije naslova dokumenata.
2. Sastavljanje zahtjeva za prijavu.
Dokument je pripremljen prema pravilima predviđenim u Zakonu o parničnom postupku Ruske Federacije. Prema čl. 30, podnosi se okružnom (gradskom) sudu na mjestu posjeda. U ovom slučaju, sadržaj mora sadržavati:
- Detaljan opis stana i podnositelja zahtjeva u njemu (veličina, imovinski dokumenti).
- Karakteristike dodijeljenih prostorija s popisom radova koji će trebati provesti da bi se stvorila.
- Ako nije moguće dodijeliti udio u stanu u naturi, tužbeni zahtjev mora sadržavati zahtjev za naknadu s obračunom iznosa. Za to treba dati zaključak o tržišnoj cijeni nekretnina koju je pripremila stručna organizacija.
3. Sudjelovanje u sudskim raspravama.
Tijekom razmatranja slučaja potrebno je dokazati da je podjela stana tehnički moguća, ne krši prava i legitimne interese drugih. Potonje znači ne samo sudionike u zajedničkom vlasništvu, već i vlasnike drugih stanova, kao i vlasnike komunalnih mreža i uslužnih organizacija.
Odjel za zahtjeve treće strane
Tužbu o dodjeli udjela stana u naravi može podnijeti ne samo jedan od vlasnika, već i osoba koja nije vezana za prostor, već čiji su imovinski interesi povrijeđeni postupcima ili ponašanjem vlasnika.
Na primjer, ako je nemoguće izvršiti ugovor o gotovinskom zajmu, vjerovnik se može obratiti sudu sa zahtjevom za dodjelu udjela u stanu (ili zajedničkoj imovini, ako je stan kupljen u braku). Štoviše, on ima pravo izjaviti sljedeće:
1. Ako dodjela udjela u stanu u naturi nije moguća (mali prostor), sud zahtijeva obvezu dužnika da proda svoj dio prostora drugom dioničaru po tržišnoj cijeni.
2. Ako vlasnici udjela odbiju kupiti dio stana dužnika, on se prodaje na javnoj dražbi.
Trenutno se u ruskoj praksi za provedbu zakona razvilo stajalište prema kojem vjerovniku se daje pravo zahtijevanja prisilne dodjele udjela u stanu u slučaju nedostatka sredstava za otplatu dugova. Supružnici dužnika, ostali vlasnici stana u ovom slučaju ne sudjeluju.
Odjeljak stana. Studije slučaja
Sudovi opće nadležnosti često razmatraju zahtjeve u kojima se navodi dodjela udjela stana u naturi. Pravosudna praksa po ovom pitanju vrlo je raznolika jer mnogi čimbenici utječu na ishod svakog slučaja.
Primjer br. 1
Za rješavanje spora sud može naložiti ispitivanje radi utvrđivanja tehničke izvodljivosti dijeljenja stana, visine troškova preuređenja i njihovog odnosa s cijenom same nekretnine.
Primjer br. 2
Ako je nemoguće dodijeliti bez štete cijelom stanu, vlasnik ima mogućnost primanja plaćanja dionica od ostalih sudionika. Nadalje, ovo se pravo ostvaruje pod uvjetom da se ostali dioničari vlasništva slože preuzeti dio vlasništva podnositelja zahtjeva u njihovoj imovini.
Primjer br. 3
Kao iznimna mjera, vlasnik može biti lišen svog udjela u stanu. Pokreće ga povjerilac koji je također vlasnik dijela prostora, pod sljedećim uvjetima:
- Neznatna veličina udjela.
- Nemogućnost izolacije u naturi, potvrdio je sud.
- Tuženikov nedostatak interesa za upotrebu imovine.
Dakle, na Okružnom sudu u Kemerovu razmatran je slučaj u kojem je negativna presuda sudaca bila pogođena nesposobnošću tužitelja da dokaže da tuženik (onaj koji ga je voljan lišiti prava) ne želi koristiti imovinu. A sve zato što je potonji, u vrijeme sudskog ročišta, podnio tužbu za useljenje u sporni stan.
Uz to, u tužbenom nalogu treba biti navedena obaveza vlasnika udjela da prihvati nadoknadu za njegovu vrijednost koju podržavaju svi sudionici imovine.
Utvrđivanje upotrebe stana
Prema čl. 247. Građanskog zakonika Ruske Federacije, postupak korištenja, posjedovanja stana u zajedničkom vlasništvu provodi se dogovorom stranaka. Ako se dogovor ne postigne, utvrđuje sud.
Dakle, ako vlasnik shvati da je nemoguće dodijeliti udio u naravi u stanu, zahtjev mora sadržavati podatke o utvrđivanju redoslijeda vlasništva i korištenja stana. To ne podrazumijeva prirodno razgraničenje dionica i ne može se podnijeti istovremeno sa tužbom zbog podjele stana.
Postoji opsežna sudska praksa koja se odnosi na utvrđivanje postupka korištenja stambenih prostora. Pri podnošenju zahtjeva treba uzeti u obzir sljedeće:
- Prema čl. 23 Zakona o parničnom postupku Ruske Federacije, zahtjeve podliježe preispitivanju od strane svjetskog suda na lokaciji nekretnine.
- Utvrđujući mogućnost posjedovanja dijela stana, sud usklađuje stvarnu površinu soba s veličinom udjela podnositelja i tuženika. Ako jednakost među njima nije moguća, tada se može razmotriti pitanje naplate naknade.
- Pri donošenju odluke sud uzima u obzir postojeći postupak korištenja stana do trenutka spora (utvrđuje koliko je to pravedno), potrebe svakog dioničara, dob i zdravstveno stanje, ponašanje u odnosu na druge vlasnike itd.
- Određivanje redoslijeda upotrebe nije povezano s ukidanjem prava korištenja određenih stambenih prostora.
Sudska odluka pretvara pojedinačni stan u komunalni, ali u uvjetima nemogućnosti njegove stvarne podjele to je ponekad jedini način da se stamben spor okonča. Utvrđeni postupak korištenja omogućava vlasnicima:
- Podijelite osobne račune i platite komunalije srazmjerno njihovom udjelu i broju stanovnika.
- Prilično dijelite troškove održavanja i popravka komunalnih i zajedničkih dobara.
To je sve što trebate znati da biste dobili pozitivnu sudsku odluku.